1^re Chambre

ARRÊT N°154/2020

N° RG 18/04536 – N° Portalis DBVL-V-B7C-O7H2

[…]

C/

M. B E X

M^me C D épouse X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 MAI 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame F-G H, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Février 2020 devant Madame Brigitte ANDRÉ, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Mai 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

[…], Etablissement public local à caractère industriel, agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur Général domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de BREST

INTIMÉS :

Monsieur B E X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Elisabeth PHILY de la SCP GLOAGUEN & PHILY, avocat au barreau de BREST

Madame C D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Elisabeth PHILY de la SCP GLOAGUEN & PHILY, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

La société d’HLM Brest métropole habitat (ci-après BMH) a fait édifier deux immeubles à usage de petits logements collectifs rue Louis Pasteur au centre ville du Conquet (29), à l’emplacement d’anciens ateliers communaux. Le pignon Ouest de l’un des immeubles est contigu au fonds cadastré section AC n° 230 appartenant aux époux X. Pour assurer l’étanchéité de ce pignon édifié en parpaings de béton, il est nécessaire d’appliquer un enduit. Aussi les 29 décembre 2009 et 29 avril 2010, la société BMH a sollicité des époux X une autorisation d’accès à leur terrain pour une durée évaluée à cinq jours.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé, la société BMH a, le 28 juillet 2010, fait assigner les époux X devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest lequel a, par ordonnance du 8 novembre 2010, relevé l’existence d’une contestation sérieuse quant à la propriété du mur sur lequel BMH souhaitait intervenir.

Le 12 octobre 2011, la société BMH a de nouveau fait assigner les époux X devant le juge des référés en faisant valoir qu’entre le mur pignon de son immeuble et le mur privatif en moellons du fonds X se trouve un autre mur de 18 cm d’épaisseur implanté sur son fonds, mur contre lequel s’appuie le pignon devant être enduit. Cependant, le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest a, à nouveau, constaté l’existence d’une contestation sérieuse sur la propriété du

mur de 18 cm.

Invoquant des troubles anormaux de voisinage, les époux X ont, le 9 novembre 2012, fait assigner la société BMH devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins d’obtenir une expertise judiciaire. M. Z, désigné par ordonnance du 28 janvier 2013, a déposé son rapport le 31 juillet 2015.

Par acte du 15 avril 2014, la société BMH a fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Brest aux fins d’être autorisée à pénétrer sur leur fonds pour réaliser les travaux. Par demande reconventionnelle, les époux X ont sollicité des dommages-intérêts en réparation d’un trouble anormal de voisinage. Par jugement en date du 28 juin 2017, le tribunal de grande instance de Brest a débouté chacune des parties de ses demandes, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et prononcé un partage des dépens.

La société BMH a relevé appel de ce jugement, demandant à la cour de l’infirmer en ce qu’il a rejeté ses demandes et de :

— l’autoriser à faire pénétrer toutes entreprises sur le fonds de M. et M^me X afin de réaliser les travaux suivants :

o application d’un enduit sur les murs extérieurs,

o réalisation des chêneaux de récupération des eaux pluviales,

o nettoyage de la toiture et de la gouttière du garage,

o clore le mur situé à l’Est,

et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— lui décerner acte de ce qu’elle s’engage à mettre en 'uvre les protections suivantes :

• une bâche de protection sous les pieds de l’échafaudage et à proximité de celui-ci ainsi que sur la totalité de la piscine,

• des bastings de calage en pieds d’échafaudage,

• des goulottes de récupération des eaux nécessaires à la réalisation de l’enduit afin de les évacuer vers sa propriété ;

— condamner les époux X à lui payer une somme de 14 426,98 euros au titre du préjudice locatif, somme à laquelle il conviendra d’ajouter 401,95 euros par mois à compter du 1^er avril 2014, soit en l’état, jusqu’au mois de janvier 2020, 28.136,50 euros, outre les loyers suivants ;

— les condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En réponse, les époux X ont formé appel incident, demandant à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de la société BMH et, l’infirmant pour le surplus, de la condamner à leur payer la somme de 30 000 euros en indemnisation de leur préjudice et de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais de référé et d’expertise.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties,

la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par la société BMH le 21 janvier 2020 et par les époux X le 4 janvier 2019.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Si aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements, ce principe a pour limite l’abus de droit. Or constitue un abus de droit, le fait de s’opposer, sans raison sinon le respect absolu de son droit de propriété, à l’installation temporaire d’un échafaudage sur son fonds pour permettre la réalisation de travaux indispensables à l’entretien et à la conservation de l’immeuble voisin, alors que ces travaux ne peuvent être réalisés à partir du dit fonds ou de la voie publique.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’ancienneté de l’immeuble nécessitant les travaux – en l’espèce édifié il y a maintenant plus de dix ans – est indifférent, d’autant plus que la demande porte en toute hypothèse sur des travaux à réaliser sur un immeuble existant et non sur l’édification ex nihilo d’une nouvelle construction. C’est ainsi qu’il a été admis dès 1992 que le juge pouvait dès lors qu’il constatait qu’il était impératif d’appliquer sur un mur contigu au fonds voisin un enduit protecteur, totalement inexistant, et que le seul moyen pour y parvenir était d’installer un échafaudage en passant par ce fonds, sans qu’il en résultât pour les voisins, une sujétion intolérable et excessive, accorder cette autorisation (Cass civ 8 janvier 1992 – pourvoi 90-17870).

Il est établi par les pièces produites et notamment le constat d’huissier du 12 décembre 2016 que le mur pignon Ouest du pavillon édifié en 2009 à l’emplacement d’un immeuble existant, pignon contigu sur une longueur de 10,30 mètres à la parcelle n° 230 des époux X, nécessite la réalisation d’un enduit d’étanchéité, l’absence d’enduit étant la cause d’une humidité importante qui ne permet pas d’utiliser l’immeuble conformément à sa destination. Il s’agit donc de travaux indispensables à la conservation de l’immeuble.

Pour expliquer leur opposition à la réalisation de cet enduit, les époux X font valoir que :

— les travaux que la Société BMH se propose de réaliser empiéteraient nécessairement sur leur fonds puisque le pignon nu est d’ores et déjà immédiatement contigu à leur mur privatif ;

— la nécessité de passer sur leur fond pour la réalisation des travaux n’est pas établie de manière impérative ;

— le passage sur le fond voisin suppose l’offre d’une juste et préalable indemnité qui n’a jamais été proposée.

Mais il résulte du rapport d’expertise judiciaire contradictoire effectué par M. Z à la demande des époux X que leur propriété comprend, d’une part, une maison d’habitation édifiée en bordure de la rue Louis Pasteur sur la parcelle section […] et, d’autre part, une parcelle contiguë cadastrée AC n° 230 sur laquelle est édifié en limite Sud-Est un garage accolé au mur de clôture contigu à la parcelle 223 de la société BMH et comportant pour le surplus un jardin d’agrément et une piscine. Cette parcelle n° 230 est contiguë à l’Est à la parcelle AC n° 223 de la société BMH sur laquelle celle-ci a fait construire un pavillon (R + 1) dont le mur pignon en parpaings est en retrait de 0,61 mètre de la face du mur privatif en moellons côté X, lui-même d’une largeur de 58 cm selon l’expert (ou de 53 cm selon les conclusions des époux X page 6), soit un retrait d’au minimum trois cm par rapport à la face extérieure de ce mur privatif. L’expert note également qu’entre le mur porteur pignon de ce pavillon et le mur en moellons des époux X a été interposé un PSE (polystyrène expansé) de 20 mm d’ailleurs visible sur les photographies versées aux débats. Il s’en déduit que l’objection des époux X quant au fait que l’application d’un enduit sur le pignon en parpaings du pavillon de la société BMH provoquerait un empiétement sur

leur fonds n’est pas fondée.

En second lieu, la société BMH produit un rapport amiable établi le 7 juin 2013 par M. A, expert inscrit sur la liste des experts judiciaires, qui expose que pour la réalisation de l’enduit, il est nécessaire de mettre en oeuvre soit un échafaudage reposant sur la tête de mur et ancré dans le mur du bâti BMH, soit reposant sur le sol de la propriété X, pour un temps de travail estimé à 5 jours. Contrairement à ce que soutiennent les époux X sans la moindre argumentation, il est ainsi établi par ce rapport conforté par les constats d’huissier produits que l’enduit du pignon du pavillon implanté sur la parcelle 223 n’est possible qu’en passant sur ou au-dessus de leur fonds et donc en toute hypothèse sur leur propriété, étant relevé que le rebouchage des ancrages d’un échafaudage suspendu exigerait un travail à l’échelle depuis leur propriété.

Enfin, la demande d’autorisation de pénétrer sur le fonds voisin n’est pas subordonnée à une fin de non-recevoir d’offre d’une indemnité préalable. Il appartient en effet au propriétaire du fonds dont l’occupation temporaire est sollicitée de saisir le juge, à défaut d’accord amiable, d’une demande en ce sens en réparation du préjudice de jouissance occasionné par les travaux, ce que les époux X ne font pas.

L’autorisation sollicitée en ce qu’elle porte sur l’application de l’enduit et la pose d’une étanchéité à la jonction du pignon et du mur voisin, qui trouve son fondement dans les obligations normales de voisinage s’imposant à tout propriétaire, est ainsi justifiée par le caractère indispensable des travaux à réaliser, par l’impossibilité de les réaliser autrement que par le fonds contigu et par le fait que l’occupation limitée dans le temps et dans l’espace d’une partie du jardin des époux X (environ 5 jours) ne provoquera qu’une gêne légère et non un préjudice disproportionné et intolérable par rapport aux intérêts en présence. Au contraire, l’enduit du pignon litigieux est de nature à en améliorer significativement l’aspect esthétique pour le plus grand bénéfice du fonds X tandis que l’étanchéité à réaliser est de nature à limiter l’humidité déplorée de leur garage.

Le jugement sera en conséquence réformé en ce qu’il a rejeté cette demande. La réalisation de l’enduit exigeant en toute hypothèse la pose d’une échelle sur le fonds X, il n’y a pas lieu de prévoir l’installation d’un échafaudage volant, d’un coût disproportionné par rapport à l’importance limitée des travaux à effectuer et à la sujétion imposée au fonds voisin.

A cette occasion, la société BMH sera autorisée à faire effectuer l’étanchéité entre son mur pignon et le mur en moellons des époux X, étant rappelé que le chéneau envisagé ne peut en l’absence d’autorisation de ces derniers empiéter sur leur mur privatif en moellons. Il n’y a pas lieu en revanche de prévoir le nettoyage de la toiture et de la gouttière du garage des époux X en l’absence d’autorisation de leur part. Enfin, la société BMH ne précise pas la nature, l’importance et la nécessité des travaux de clôture du mur Est qu’elle souhaite réaliser de sorte que cette demande ne peut qu’être rejetée, la cour n’ayant pas les moyens de vérifier si ces travaux sont indispensables et impossibles à réaliser autrement que par le fonds X.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice locatif

La société BMH demande la condamnation des époux X à lui payer une somme de 14 426,98 euros au titre du préjudice locatif, outre 401,95 euros par mois à compter du 1^er avril 2014, soit jusqu’au mois de janvier 2020, 28.136,50 euros, outre les loyers postérieurs.

Mais le retard pris par la société BMH dans l’exploitation de son pavillon, dont l’aménagement n’est pas terminé de sorte qu’il ne peut être loué en l’état, trouve son origine dans son imprévoyance lors de la conduite de l’opération de construction. En effet, il lui appartenait d’obtenir une autorisation de tour d’échelle amiable ou judiciaire avant même l’ouverture du chantier ce qui aurait permis d’anticiper la difficulté liée à la distance minimale à respecter pour éviter tout surplomb du mur privatif contigu. De même, alors que le juge des référés lui faisait justement valoir les limites de ses

pouvoirs au regard des contestations soulevées, elle a attendu le 15 avril 2014 pour saisir le juge du fond de sa demande. Le retard antérieur à cette date est donc imputable non pas aux époux X mais à sa propre conduite de son opération de construction tant du point de vue matériel que juridique.

Par ailleurs, dans la mesure où les premiers juges n’ont pas fait droit à sa demande, la résistance des époux X ne peut être qualifiée d’abusive, ceux-ci étant en droit de s’opposer à la pénétration sur leur fonds tant qu’une décision judiciaire les y contraignant n’était pas intervenue. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage

Les époux X persistent à réclamer une indemnité de 30 000 euros en réparation d’une prétendue perte d’ensoleillement de leur jardin et d’une perte de valeur de leur fonds que l’expert qu’ils ont mandaté fixe à 2 000 euros.

Mais tant l’expert judiciaire que le Cabinet Kermenguy ont relevé que si le pignon édifié en limite Est de leur propriété génère des zones d’ombre localement plus importantes, la démolition de l’atelier qu’il a remplacé a en revanche amélioré la luminosité et l’ensoleillement de la partie Nord de la parcelle sur une longueur de 7,15 mètres. L’impact sur l’ensoleillement des immeubles peu élevés réalisés par la société BMH reste au demeurant limité, étant surtout sensible en hiver, le matin, et très minime en été où il ne pénalise pas l’utilisation de la piscine. En outre la moins value estimée par leur expert amiable résulte essentiellement de la création d’un vis-à-vis en fonds de parcelle qui peut être limité par le rehaussement du mur de clôture ainsi que par l’aspect imposant du pignon de l’immeuble situé au Sud.

Or en milieu urbain, si le trouble de voisinage résultant de constructions nouvelles régulièrement autorisées est admis, cette appréciation doit tenir compte du milieu existant, nul n’étant assuré, à défaut de bénéficier d’une servitude non aedificandi, de conserver un environnement dégagé dans une zone affectée à l’urbanisation. Il en résulte que l’ensoleillement d’un immeuble ne peut pas, en ville, être immuable et faire l’objet d’une sorte de droit acquis au bénéfice de propriétaires d’immeubles déjà construits, lesquels ne sont donc pas fondés à arguer de tels troubles, dès lors que leur propriété se situe dans une zone d’habitat continu, rendant prévisible, l’édification de nouvelles constructions.

Le fonds des époux X, d’une superficie modeste (513 m²), est situé au centre ville du Conquet en zone Uha correspondant à un secteur d’urbanisation dense et les édifices construits par la société BMH, d’une hauteur comparable à leur propre immeuble d’habitation, ont remplacé des ateliers municipaux moins hauts mais d’une emprise plus importante, qui constituait selon leur expert amiable un environnement peu favorable. Dès lors, le trouble allégué d’importance minime, sinon inexistant, n’excède pas les inconvénients normaux de voisinage en milieu urbain. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme le jugement rendu le 28 juin 2017 par le tribunal de grande instance de Brest en ce qu’il a :

— débouté la société d’HLM Brest Métropole Habitat de sa demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice locatif ;

— débouté les époux X de leur demande de dommages-intérêts en réparation d’un trouble anormal de voisinage ;

Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,

Autorise la société d’HLM Brest Métropole Habitat à faire pénétrer toutes entreprises sur le fonds de M. et M^me X afin de réaliser les travaux suivants :

o application d’un enduit sur le mur pignon de son immeuble implanté sur la parcelle 223,

o réalisation des chêneaux de récupération des eaux pluviales ou tout autre moyen d’étanchéité n’empiétant pas sur le mur en moellons privatif des époux X,

et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à charge pour elle d’avertir les époux X par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée huit jours au moins avant la date prévue pour la réalisation des travaux de la date à laquelle ceux-ci seront effectués et de leur durée prévisible ;

Dit que faute par les époux X de laisser la société BMH ou les entreprises intervenant à sa demande pénétrer sur leur fonds, ils seront passibles d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

Dit que préalablement à son intervention, la société BMH devra faire constater par huissier l’état des lieux avant d’en assurer la protection de la manière suivante :

— pose d’une bâche de protection sous les pieds de l’échafaudage et à proximité de celui-ci ainsi que sur la totalité de la piscine,

— bastings de calage en pieds d’échafaudage,

— emploi de goulottes de récupération des eaux nécessaires à la réalisation de l’enduit afin de les évacuer vers sa propriété ;

Condamne les époux B et C X à payer à la société BMH la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne les époux B et C X aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT