Cour d'appel de Rennes, Chambre del'expropriation, 13 novembre 2020, n° 19/03115

CA Rennes
Infirmation 13 novembre 2020

Arguments

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Accepté
Estimation des parcelles selon leur usage
La cour a estimé que les parcelles doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif et de leur situation, ce qui justifie une réévaluation à un montant supérieur.
Rejeté
Engagement de rétrocéder le terrain
La cour a rejeté cette demande en raison de l'engagement de la société Terrain Service de rétrocéder le terrain à la commune, ce qui exclut le droit à l'indemnité de remploi.
Rejeté
Frais de justice
La cour a estimé que les circonstances de l'affaire ne justifiaient pas l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, ch. del'expropriation, 13 nov. 2020, n° 19/03115
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	19/03115
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Fabrice ADAM, président
Avocat(s) :	Sophie GUILLON-COUDRAYFrédéric-Pierre VOS
Cabinet(s) :	CABINET VAZEL ET ASSOCIES
Parties :	SARL TERRAIN SERVICE c/ Société SADIV

Texte intégral

Chambre del’Expropriation

ARRÊT N° 11

N° RG 19/03115 – N° Portalis DBVL-V-B7D-PYIQ

SARL TERRAIN SERVICE

Société SADIV

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e VOS (PARIS)

M^e GUILON-COUDRAY (RENNES)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseiller,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2020

devant Monsieur Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

EN PRÉSENCE DE :

Monsieur Z A, le Commissaire du Gouvernement représentant la D.R.F.I.P (35 ET

[…]

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Novembre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SARL TERRAIN SERVICE

[…]

Représentée par M^e Frédéric-Pierre VOS de la SELARL LVI AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

Société SADIV

[…], […]

[…]

Représentée par M^e Sophie GUILLON-COUDRAY de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

******

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant délibération du 9 décembre 2011, le conseil municipal de la commune de Hédé-Bazouges a créé une zone d’aménagement concertée, dite de Hédé, d’une superficie de 15 hectares environ pour un programme prévisionnel de constructions de 34 500 m² de SHON. Ce programme a été modifiée par délibération du 19 septembre 2012 et l’aménagement de la ZAC a été concédé le 2 décembre 2013 à la Société d’Aménagement et de Développement d’Ille et Vilaine (ci-après SADIV).

Après enquête effectuée du 20 juin au 22 juillet 2016, le préfet d’Ille et Vilaine a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la ZAC de Hédé. Cet arrêté fait actuellement l’objet d’un recours contentieux.

Le 3 avril 2017, la société SADIV a proposé à la société Terrain Service, propriétaire de deux parcelles situées dans l’emprise de la ZAC, cadastrées section D n° 1215 et 1217, d’en faire l’acquisition partielle (1'883 m² sur une surface totale de 5'506 m²), moyennant le prix de 7'532 euros, offre qui a été refusée.

Suivant mémoire daté du 21 août 2017, la société SADIV a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Rennes à l’effet de fixer le prix des parcelles dont s’agit à la somme de

7'532 euros.

Le juge s’est transporté sur les lieux le 4 janvier 2019 et, par jugement du 25 mars 2019, a :

— fixé à la somme de 2'545 euros, le montant de l’indemnité principale due par la société SADIV à la société Terrain Service,

— laissé la charge des dépens à la société SADIV,

— dit que chacune des parties gardera la charge des frais irrépétibles par elle exposés,

— rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire.

Ce jugement a été signifié le 5 avril 2019.

Par déclaration postée en recommandée le 29 avril 2019, la société Terrain Service a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de son mémoire adressé le 26 juillet 2019 et notifié le 31 juillet 2019, la société Terrain Service demande à la cour de fixer les indemnités d’expropriation lui revenant à la somme de 22'784 euros (20'713 euros pour l’indemnité principale et 2'071 euros pour l’indemnité de remploi) et de condamner la société SADIV à lui verser la somme de 2'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, elle rappelle que les parcelles litigieuses sont des parcelles de terrain nu intégrées dans un lotissement, la première à usage d’espace vert (560 m² expropriés) et la seconde à usage de voirie (1'323 m² expropriés). Elle soutient que ces parcelles doivent être estimées à la date du jugement de première instance (25 mars 2019), d’après leur consistance à cette même date (en l’absence d’ordonnance d’expropriation) et suivant leur usage au 16 septembre 2006 (date de publication du plan local d’urbanisme). Elle ajoute que si ces parcelles sont situées en zone 1AU'20 (secteur constructible), leur usage effectif était celui de terres agricoles puisqu’elles n’étaient pas raccordées aux réseaux. Toutefois, elle estime qu’il s’agit de parcelles bénéficiant d’une situation privilégiée justifiant de retenir un prix unitaire de 11 euros du m².

Elle fait grief au juge de l’expropriation de s’être fondé, pour la parcelle n°'1215, sur des termes de comparaison portant sur des communes éloignées et pour la parcelle n°'1217 sur un usage de voirie ne correspondant pas à l’usage de terres agricoles au jour de la date de référence.

Aux termes de son mémoire déposé le 30 octobre 2019 et notifié le 8 novembre suivant, la société SADIV demande à la cour de confirmer le jugement critiqué et de lui allouer une somme de 2'500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle exprime son accord quant à la date de référence (16 septembre 2006). Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé la valeur de la parcelle n°'1215 sur la base de 4 euros du m² en valeur de bien libre (valeur retenue pour des biens classés en zone 1AU ne pouvant recevoir la qualification de terrains à bâtir mais bénéficiant d’une situation privilégiée, situés dans des communes de la périphérie de Rennes et présentant les mêmes caractéristiques de population). S’agissant de la parcelle n° 1217, elle rappelle que la société Terrain Service s’était engagée à la rétrocéder gratuitement à la commune et que cette société a cédé dans la même commune des voies de circulation présentant les mêmes caractéristiques sur la base de 0, 23 euros /m².

Aux termes de ses conclusions déposées le 22 octobre 2019 et notifiées le 28 octobre 2019, le commissaire du gouvernement sollicite la confirmation du jugement critiqué.

Il rappelle que les parcelles litigieuses, incluses dans un lotissement, devaient être rétrocédées gratuitement à la commune. Il précise que les différentes dates de référence ne font l’objet d’aucune discussion. Il ne conteste pas que les parcelles en cause étaient au 16 septembre 2006 situées en secteur constructible mais sans pouvoir être qualifiées de terrain à bâtir. Il estime, en conséquence, qu’il convient de prendre en compte leur usage effectif.

Il propose de retenir pour l’espace vert un prix de 4 euros/m² et pour la voirie un prix de 0, 23 euro/m², valeurs retenues par le premier juge.

Il rappelle qu’aucune indemnité de remploi n’est due puisque le lotisseur n’avait pas vocation à conserver ces parcelles et s’était engagé à les céder.

SUR CE :

Description du bien exproprié :

Les emprises à exproprier, situées à Hédé (commune distante de vingt quatre kilomètres de Rennes ' 23, 9 selon le site Via Michelin ' et non de trente cinq comme l’indique l’intimée), sont comprises dans un lotissement et issues de deux parcelles contiguës, l’une à usage de voirie et la seconde à usage d’espace vert. La surface à exproprier de la première parcelle est de 1 323 m² (sur 4 016 m²) et celle de la seconde de 560 m² (sur 1 490 m²). Cette emprise est située dans le prolongement d’une voie publique […]).

Ces parcelles figurent au plan local d’urbanisme de la commune approuvé en 2006 en zone 1AU20 (UCm) qui correspond à une zone destinée à l’urbanisation qui sera soumise à un règlement particulier (celui de la zone urbaine centre mixte, correspondant à l’expansion du bourg).

Sur les dates de référence :

Le premier juge a retenu à bon droit que :

— le montant des indemnités devait être fixé d’après la consistance des biens à la date du jugement de première instance (25 mars 2019), l’ordonnance portant transfert de propriété (critère défini par l’article L 322-1 du code de l’expropriation) n’ayant pas encore été rendue, et ce en conformité avec la jurisprudence (Civ3, 11 octobre 1977, n° 76-70306 et Civ3, 18 décembre 1991, n° 90-70010),

— le bien exproprié devait être estimé conformément à l’article L 322-2 à la date du jugement de première instance (25 mars 2019),

— suivant sa qualification juridique au 16 septembre 2006, date de publication de l’acte créant la zone 1AU (article L 322-2), c’est à dire de la délibération du conseil municipal d’Hédé approuvant le plan local d’urbanisme,

ces dates ne faisant l’objet de la part de parties d’aucun débat.

Sur la qualification de terrain à bâtir :

Pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, une parcelle doit répondre à la double qualification prévue par l’article L 322-3 du code de l’expropriation d’être, à la date de référence (en l’espèce 16 septembre 2006), à la fois :

«'1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2'».

En l’occurrence, si l’emprise dont s’agit est bien située dans un secteur désigné comme constructible, la condition liée aux réseaux ' qui doit être appréciée au regard de l’ensemble de la zone ' n’est pas satisfaite. Dès lors, cette emprise ne peut être qualifiée de terrain à bâtir ce qu’aucune des parties ne conteste.

Les parcelles à exproprier doivent en conséquence être évaluées en qualité de voirie et d’espace vert.

La société Terrain Service fait valoir à juste titre que son terrain bénéficie d’un emplacement privilégié puisque situé à proximité immédiate du bourg, en limite de la zone UCm, à l’extrémité d’une voie publique desservant un quartier urbanisé (maisons individuelles).

Sur la fixation de l’indemnité :

Parcelle en nature de voirie :

S’agissant de la parcelle en nature de voirie (cadastrée section D n° 1712p) dont la partie à exproprier a une superficie de 1 323 m², la société Terrain Service réclame une somme de 17 199 euros, soit 11 euro par m². Elle produit à l’appui de sa demande, un terme de comparaison résultant d’une vente, soumise à la TVA, en date du 1^er décembre 2014 portant sur un terrain à bâtir sis à Hédé au prix de 110'000 TTC sur lequel elle a pratiqué un abattement de 85 %.

Le commissaire du gouvernement et la partie expropriante (qui reprend les termes de comparaison du commissaire du gouvernement) proposent un prix de 0,23 euro/m². Ils citent quatre cessions intervenues au profit de la commune d’Hédé-Bazouges les 26 février 2018 (cession d’emprise de voirie, 213 m²), 19 avril 2016 (cession voirie, 128 m²), 14 décembre 2015 (cession voirie, 120 m²) et 24 décembre 2012 (voirie, espaces verts, chemin piéton, 4 634 m²), deux à titre gratuit (26 février 2018 et 24 décembre 2012) et deux au prix de 0, 23 euros /m² (19 avril 2016 et 14 décembre 2015).

Le terme de comparaison proposé par la société Terrain Service doit être écarté, s’agissant d’un terrain à bâtir alors que le bien considéré dont la consistance à prendre en considération est celle qui était la sienne au jour du jugement (cf supra), à savoir celle de voirie sans faculté de modification possible compte tenu de l’engagement de viabilisation souscrit lors da la constitution du lotissement.

De même, en va-t-il des deux termes correspondant à des cessions à titre gratuit intervenues dans un contexte que la cour ignore dont elle relève pour le second qu’il emportait transfert de certaines obligations.

En revanche, les deux autres termes permettent de retenir un prix de 0, 23 euros / m², s’agissant de biens dont la consistance est identique, situés dans la même commune et dont les ventes sont intervenues récemment.

Pour la parcelle cadastrée section D n° 1217p, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 304,

29 euros arrondis à 305 euros.

Parcelle en nature d’espace vert :

La société Terrain Service réclame, pour la parcelle cadastrée section D n° 1215p, une somme de 6 160 euros, soit 11 euros / m² et cite le même terme de comparaison vente (commune de Hédé Bazouges) d’un terrain à bâtir survenue le 1^er décembre 2014 au prix de 72 euros TTC / m².

La société SADIV cite comme termes de comparaison quatre jugements d’expropriation prononcées les :

—  28 novembre 2017, concernant un terrain libre de toute occupation situé à […], en zone 1AU de 8 294 m² au prix de 4, 20 euros / m²,

—  19 décembre 2017, concernant un terrain libre de toute occupation situé à Nouvoitou, en zone 1AU de 44 327 m² au prix de 3, 30 euros / m²,

—  19 décembre 2017, concernant un terrain occupé situé à […], en zone 1AU de 2 816 m² au prix de 4 euros / m²,

— et 16 janvier 2018, concernant un terrain libre de toute occupation situé à Cesson Sévigné, en zone 1AU de superficie inconnue au prix de 4 euros / m². Il sera toutefois relevé que ce dernier jugement n’est pas produit aux débats et que ce terme ne peut, en conséquence, qu’être écarté.

Le commissaire du gouvernement cite trois termes de comparaison, tous situés commune de Hédé Bazouges concernant :

— une vente survenue le 6 mars 2015 d’une parcelle de terre de 997 m² non constructible (zone NPb naturelle protégée bâtiment) sur laquelle est édifiée un petit garage construit en amiante ciment mais alimenté en électricité, au prix de 5, 02 euros / m²,

— une vente survenue le 21 avril 2017 d’un terrain de 5 374 m² avec partie non constructible en zone humide (zone NPp) et bénéficiant pour le surplus de la qualification de terrain à bâtir (zone Uhp), au prix de 17, 68 euros / m²,

— une vente survenue le 22 décembre 2017 d’un terrain à bâtir de 4 598 m² avec permis de construire (zone 1AU22 et 1UCm) au prix de 7 euros / m² par la commune à un promoteur immobilier (société Gasnier Promotion). La copie de l’acte produite aux débats semble incomplète (la page 7 est blanche).

Aucun des termes de comparaison produit n’est réellement satisfaisant. L’expropriant se fonde sur des décisions concernant des biens situés, comme celui à estimer, en zone 1AU mais se trouvant dans des communes éloignées d’Hédé-Bazouges puisque respectivement situées à 42 et 38 km, certes dans l’agglomération rennaise mais en direction diamétralement opposée, Hédé Bazouges étant au nord nord ouest sur la voie rapide de Saint Malo alors que Nouvoitou et Saint Erblon sont au sud et sud sud est en direction de Nantes et Chateaubriant. Ces localités sont certes un peu plus près de Rennes (environ 15 km) mais plus en retrait des voies rapides. Il ne peut être considéré, comme l’a fait sans explication le premier juge, que leur attractivité soit supérieure.

Le terme de comparaison cité par l’exproprié concerne un terrain à bâtir sur lequel il propose un abattement de 85 %. Cette solution ne repose sur aucun élément objectif et doit être écartée.

Enfin le commissaire du gouvernement retient trois ventes situées à Hédé-Bazouges mais dont les caractéristiques différent assez sensiblement de celles du terrain à estimer puisque deux concernent

des terrains bénéficiant en toute ou partie (dans une proportion au demeurant inconnue…) de la qualification de terrains à bâtir et la dernière un terrain inconstructible sur lequel est édifié un petit garage amianté… Le commissaire du gouvernement estime que ce bien est celui qui se rapproche le plus du terrain à estimer, mais qu’il a une valeur au m² qui doit être considérée comme supérieure en raison de son alimentation en électricité. Cette analyse est peu convaincante dès lors que l’on prend en considération la qualification du terrain (inconstructible et au demeurant grevé de servitude de recul) et la nature de la construction (amiante ciment) de surcroît située en extrémité de parcelle par rapport à la voie publique.

Compte tenu de l’emplacement très favorable du terrain de l’exproprié puisque situé en limite de bourg et dans le prolongement d’une rue, le prix proposé par la société SADIV est sous-évalué et il convient de le fixer à 5 euros / m² pour ce bien situé en zone 1AU20 (UCm) et dans le périmètre de la ZAC.

Pour cette parcelle (section D n° 1215p), l’indemnité principale sera fixée à la somme de 2 800 euros.

L’indemnité totale sera donc arrêtée à la somme de 3 105 euros, le jugement étant infirmé sur la fixation du prix.

La société Terrain Service sollicite, en outre, une indemnité de remploi. Cette prétention a été rejetée à bon droit par le premier juge en considération de l’engagement qu’avait souscrit la société Terrain Service de rétrocéder ce terrain à la commune de sorte que celui-ci était notoirement destiné à la vente ce qui exclut toute possibilité d’obtenir l’indemnité prévue à l’article R 322-5.

La société d’Aménagement et de Développement d’Ille et Vilaine supportera la charge des dépens.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement :

Infirme le jugement rendu le 25 mars 2019 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Rennes dans le dossier SADIV / société Terrain Service.

Statuant à nouveau :

Fixe à la somme de 3 105 euros le montant de l’indemnité principale due par la Société d’Aménagement et de Développement d’Ille et Vilaine à la société Terrain Service.

Condamne la Société d’Aménagement et de Développement d’Ille et Vilaine aux dépens de première instance et d’appel.

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président