N° RG 16/09622 – N° Portalis DBVX-V-B7A-KX3I

Décisions :

— Tribunal de Grande Instance [Localité 1]

Au fond du 10 avril 2008

RG : 06/02407

chambre civile

— Cour d’Appel [Localité 1]

du 22 novembre 2012

RG : 10/00436

2ème chambre

— Cour de Cassation Civ.3

du 28 janvier 2015

Pourvoi n°M 13-11.884

Arrêt n°111 FS-D

SCI [Adresse 1]

SCI [Adresse 2]

C/

Commune COMMUNE [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 30 Avril 2019

statuant sur renvoi après cassation

APPELANTES :

La SCI [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Catherine CHATELAIN, avocat au barreau de LYON

Assistée de la SCP DUNNER-CARRET-DUCHATEL-ESCALLIER, avocats au barreau de GRENOBLE

La SCI [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Catherine CHATELAIN, avocat au barreau de LYON

Assistée de la SCP DUNNER-CARRET-DUCHATEL-ESCALLIER, avocats au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

La Commune [Localité 1], représentée par son maire en exercice domicilié en cette qualité en l’hôtel de ville [Localité 1] (73000), dûment habilité par délibération du conseil municipal

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON

Assistée de M^e LAURENT, avocat au barreau [Localité 1]

******

Date de clôture de l’instruction : 01 Mars 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Mars 2019

Date de mise à disposition : 30 Avril 2019

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— Michel FICAGNA, conseiller

— Florence PAPIN, conseiller

assistés pendant les débats de Sylvie GIREL, greffier

A l’audience, Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Ensuite des décès de M. [D] [S] et de son épouse Mme [Y] [R], la propriété d’une parcelle BI [Cadastre 1] située [Adresse 6], a été dévolue par voie successorale et ensuite de divers actes :

*pour la nue propriété en indivision à :

— [B] [B] [V] [S],

— [U] [S],

— [C] [S],

— et [A] [S].

*pour l’usufruit :

— à Mme [B] [B] [N] veuve [S].

Selon acte notarié du 27 décembre 1977, régulièrement publié, les consorts [S], ont consenti sur cette parcelle à la «Sci des consorts [S]», dénommée en 1980 «Sci [Adresse 1]», un bail emphytéotique d’une durée de 99 ans.

Ce bail comportait une clause de résiliation «de plein droit» du bail «en cas d’expropriation totale ou partielle du terrain lui servant d’assiette, sans aucune indemnité pour le preneur toutes indemnités d’expropriation quelles qu’elles soient, devant revenir au bailleur».

Courant 1985, la commune [Localité 1] a fait part aux propriétaires de son souhait d’acquérir la partie haute de cette parcelle pour y réaliser un parking.

Faute d’accord amiable, la commune a diligenté une procédure d’expropriation.

Par arrêté du 4 février 1988, le préfet a déclaré l’opération d’utilité publique.

La commune a notifié cette décision aux propriétaires par un courrier du 15 mars 1988, leur rappelant les dispositions de l’article L 13.2 du code de l’expropriation aux termes desquels ils étaient tenus : «d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes».

En réponse à ce courrier, M. [U] [S], copropriétaire indivis, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 mars 1988, a fait part à la commune que le terrain en cause était grevé d’un bail emphytéotique au profit de la Sci des Consorts [S].

La procédure a suivi son cours conduisant le juge de l’expropriation pour le département de Savoie, à rendre le 12 avril 1989, une ordonnance d’expropriation portant sur :

— une parcelle nouvellement cadastrée BI [Cadastre 2], correspondant à la partie expropriée

— une parcelle nouvellement cadastrée BI [Cadastre 3], correspondant au surplus restant la propriété des consorts [S].

Par jugement du 17 mai 1990, le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité d’expropriation à la somme de 1 030 984 francs qui a été consignée par la commune [Localité 1] en raison de deux pourvois en cassation formés l’un par M. [U] [S], le second par la Sci [Adresse 1].

Après désistement de ces pourvois, la commune [Localité 1] a réglé l’indemnité aux nu-propriétaires indivis courant 1993.

Parallèlement, par un acte du 9 octobre 1991, les consorts [S] et la Sci [Adresse 1] ont convenu par un «avenant au bail emphytéotique du 27 décembre 1977», de modifier la clause de résiliation de plein droit du bail par une clause libellée ainsi :

«En cas d’expropriation partielle ou totale du terrain lui servant d’assiette, le présent bail se poursuivra de plein droit sans aucune indemnité pour le preneur sur la propriété restant au bailler. Toutes indemnités d’expropriation quelles qu’elles soient devant revenir au bailleur. En outre la redevance reste inchangée. Il est ici précisé que les parties entendent que la modification objet des présentes s’appliquent depuis le 1er janvier 1989.»

Puis par acte notarié du 14 novembre 1991, régulièrement publié, la Sci [Adresse 1] représentée par [B] [B] [N] veuve [S], a consenti un sous-bail emphytéotique pour le temps restant à courir, sur la parcelle BI [Cadastre 3] correspondant à la partie non expropriée, à une Sci «[Adresse 2]», représentée également par [B] [B] [N] veuve [S], et ayant son siège social à la même adresse.

Des redevances pour les années 1993 et 1994, ont été versées à la commune par la Sci [Adresse 1] au titre du bail emphytéotique (pour la partie expropriée).

La commune lui a fait part de son intention de les rembourser aux termes d’un courrier du 12 septembre 1994, estimant «que le bail était caduc».

La Sci [Adresse 1] a malgré tout poursuivi le paiement des canons du bail emphytéotique lesquels ont été consignés par la commune.

Après réalisation des travaux d’aménagement du parking, les consorts [S] ont soutenu que leur parcelle BI [Cadastre 3] était devenue enclavée et ont sollicité un accès sur le [Adresse 6]. Ils ont alors engagé sans succès diverses démarches administratives auprès de la commune.

Par délibération du 23 février 1998, la commune [Localité 1] a décidé la mise en oeuvre d’une procédure d’enquête publique et parcellaire en vu de l’élargissement du [Adresse 6] ayant pour conséquence la cession d’une partie de la parcelle BI [Cadastre 3] (80 m²)

Par courrier du 28 décembre 1998, les quatre propriétaires indivis, représentés par leur avocat Maître [E] ont accepté l’offre de la commune à hauteur de 50 000 francs.

Dans le cadre des négociations en vue de la rédaction du projet de vente, il apparaît que les parties ont discuté de la nécessité ou non de mentionner à l’acte l’existence des baux emphytéotiques.

La Sci [Adresse 2], par un courrier de Me [E], a également rappelé l’existence d’un litige concernant l’enclavement de la parcelle BI [Cadastre 3] et a sollicité que soit réalisé un accès à l’occasion de l’élargissement du chemin.

Un compromis de vente a finalement été signé début 2010, sans mention des baux emphytéotiques et sans que la difficulté relative à l’accès au surplus de la parcelle ne soit réglé, ni même mentionné.

La parcelle BI [Cadastre 3] a été divisée en deux nouvelles parcelles :

— BI [Cadastre 4] correspondant à la partie expropriée,

— BI [Cadastre 5] correspondant à la partie restant la propriété des consorts [S].

Par un courrier du 30 juin 2005, la commune [Localité 1] a fait part à la Sci [Adresse 2] de son regret de ne pouvoir donner suite favorable à sa demande d’autorisation de voirie estimant qu’il serait préférable d’améliorer l’accès existant côté parcelle n°[Cadastre 6], ce à quoi les consorts [S] ont répondu que cela était impossible du fait que cette parcelle n’était pas leur propriété depuis de nombreuses années.

Par acte du 30 octobre 2006, la Sci [Adresse 1] et la Sci [Adresse 2] ont assigné la commune [Localité 1] devant le tribunal de grande instance [Localité 1] aux fins de :

— constater que la Sci [Adresse 1] demeure titulaire d’un bail emphytéotique sur la parcelle BI [Cadastre 2], le séquestre opéré par la commune [Localité 1] étant inopposable à cette Sci, voire inexistant, pour n’avoir pas été effectué à son profit, les canons ayant de tous temps été encaissés par la commune,

— constater que la Sci [Adresse 2] demeure titulaire d’un bail sous-emphytéotique sur la parcelle [Cadastre 4],

— de dire et juger que la commune [Localité 1], en procédant aux expropriations sans attraire les emphytéotes à la procédure, et en réalisant des travaux sur les parcelles expropriées au mépris des droits réels des emphytéotes, a commis une voie de fait,

En conséquence,

— condamner la commune [Localité 1] à verser :

50 000 € à la Sci [Adresse 1],

50 000 € à la Sci [Adresse 2],

— constater l’état d’enclave de la parcelle [Cadastre 5],

Y mettant fin,

— dire et juger que la parcelle [Cadastre 2] devra supporter une servitude légale de passage, dont les frais seront supportés par la commune [Localité 1],

— condamner la commune [Localité 1] à verser aux Sci demanderesses la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 10 avril 2008, le tribunal de grande instance [Localité 1] a :

— débouté la Sci [Adresse 1] de son action en dédommagement de voie de fait,

— jugé irrecevable l’action de la Sci [Adresse 2] en dédommagement de voie de fait,

— déclaré irrecevable la demande de la Sci [Adresse 1] et de la Sci [Adresse 2] en cessation de l’état d’enclave de la parcelle [Cadastre 5], et en tous cas, jugé leur demande non fondée,

— autorisé la commune [Localité 1] à se dessaisir des 3 112,18 € consignés sur le compte Carpa de son conseil entre les mains du conseil de la Sci [Adresse 1], sauf à celle-ci à en retourner partie à la Sci [Adresse 2] en cas de fonds versés à cette dernière,

— condamné in solidum la Sci [Adresse 1] et la Sci [Adresse 2] à verser à la commune [Localité 1] une indemnité procédurale de 1 500 €,

— condamné in solidum la Sci [Adresse 1] et la Sci [Adresse 2] aux dépens, avec application le cas échéant de l’article 699 du code de procédure civile.

Les Sci [Adresse 1] et [Adresse 2] ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 22 novembre 2012, la cour d’appel [Localité 1] a :

— confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— rejeté la demande formée par la Sci [Adresse 1] au titre de la voie de fait,

— déclaré irrecevable la demande formée par la Sci [Adresse 2] au titre de la voie de fait,

— déclaré irrecevable la demande des Sci en désenclavement de la parcelle BI [Cadastre 5].

La Sci [Adresse 1] et la Sci [Adresse 2] ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel [Localité 1].

Suivant un arrêt du 28 janvier 2015, la Cour de cassation a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 22 novembre 2012, entre les parties, par la cour d’appel [Localité 1] et remis en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Lyon.

La Cour de cassation a jugé :

«Sur le deuxième moyen :

Vu l’article R. 13-17 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Attendu que les notifications des offres sont faites à chacun des intéressés susceptibles d’obtenir une indemnisation ;

Attendu que pour rejeter la demande de dommages et intérêts de la Sci [Adresse 1], l’arrêt retient que celle-ci n’a pas été appelée à la procédure d’indemnisation par les propriétaires et que la commune n’a pas été mise en demeure de lui notifier ses offres ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que l’un des propriétaires indivis avait informé la commune par lettre du 18 mars 1988 de l’existence d’un bail emphytéotique sur la parcelle BI [Cadastre 1] consentie à la Sci [Adresse 1] le 27 décembre 1977, la cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser la déchéance du droit de la Sci [Adresse 1] à être indemnisée par l’expropriant au titre de l’expropriation partielle de la parcelle BI [Cadastre 1], et qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen : Vu l’article 1134 du code civil ;

Attendu que, pour dire que les demandes de la Sci [Adresse 2] sont irrecevables, l’arrêt retient qu’il était prévu dans le bail conclu le 27 décembre 1977, en cours lors de la première expropriation, qu’en cas d’expropriation partielle du terrain lui servant d’assiette, ce bail serait résilié de plein droit, que cette clause n’a jamais été remise en cause par les parties et que, par l’effet du bail, la SC de la [Adresse 1] qui n’avait plus de droit au titre de la parcelle BI [Cadastre 3] hors emprise n’a pu consentir un sous-bail à la Sci [Adresse 2] ;

Qu’en statuant ainsi, alors que les dispositions de l’avenant signé le 9 octobre 1991, par lesquels les consorts [S] et la Sci [Adresse 1] étaient convenus, après la première expropriation, de poursuivre le bail emphytéotique sur la parcelle BI [Cadastre 3] hors emprise, était opposable à la commune qui avait procédé à une seconde expropriation portant sur une partie de cette parcelle, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

La Sci [Adresse 1] et la Sci [Adresse 2] ont saisi la cour d’appel de Lyon de saisine de la cour de renvoi.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives du 13 juillet 2018 la Sci [Adresse 1] et la Sci [Adresse 2] demandent à la Cour de :

«Dire recevable et bien fondé l’appel de la Sci [Adresse 1] et de la Sci [Adresse 2],

Vu les articles L. 451-1, L. 451-4 et L. 451-5 du code rural,

Vu les anciens articles, L. 11-1 et L. 13-2 du code de l’expropriation,

Vu les articles L. 1, L. 222-2, L. 311-1, L. 311-2 et R. 311-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Vu l’article 1400 du code général des impôts,

Vu les articles 682 et 684 du code civil,

Réformer le jugement dont appel et statuant à nouveau,

Dire et juger que les procédures d’expropriation poursuivies par la commune [Localité 1] sont inopposables à la Sci [Adresse 1] et à la Sci [Adresse 2],

Constater que la Sci [Adresse 1] demeure titulaire d’un bail emphytéotique sur la parcelle BI [Cadastre 2],

Constater que la parcelle BI [Cadastre 5] (ex BI [Cadastre 3]) est hors le champ de l’expropriation,

Constater que la Sci [Adresse 1] demeure titulaire d’un bail emphytéotique sur la parcelle BI [Cadastre 5] (ex BI [Cadastre 3]),

Constater que la Sci [Adresse 2] demeure titulaire d’un bail sous-emphytéotique sur la parcelle BI [Cadastre 5] (ex BI [Cadastre 3]),

Constater que la Sci [Adresse 1] demeure titulaire d’un bail emphytéotique sur la parcelle BI [Cadastre 4],

Constater que la Sci [Adresse 2] demeure titulaire d’un bail sous-emphytéotique sur la parcelle BI [Cadastre 4],

Dire et juger que la commune [Localité 1], en procédant aux expropriations sans attraire les emphytéotes à la procédure, et en réalisant des travaux sur les parcelles expropriées, a illicitement porté atteinte aux droits réels des sociétés emphytéotes,

En conséquence, condamner la commune [Localité 1] à verser :

au titre de la privation du droit d’usage du foncier depuis l’ordonnance d’expropriation du 12 avril 1989 :

50 000 € à la Sci [Adresse 1],

50 000 € à la Sci [Adresse 2],

Au titre de la perte définitive des droits réels:

105 000 € à la Sci [Adresse 1] à parfaire,

105 000 € à la Sci [Adresse 2] à parfaire.

Constater l’état d’enclave de la parcelle BI [Cadastre 5] (ex BI [Cadastre 3]),

Y mettre fin,

Condamner la commune [Localité 1] à payer à la Sci [Adresse 1] et à la Sci [Adresse 2] le coût des travaux qu’elles devront entreprendre pour créer un accès de la parcelle BI [Cadastre 5] jusqu’à la voie publique ;

Condamner la commune [Localité 1] à verser, en indemnisation du préjudice subi du fait de l’enclave qu’elle a créé :

50 000 € à la Sci [Adresse 1],

50 000 € à la Sci [Adresse 2] ;

Condamner la commune [Localité 1] à payer une indemnité de 100 € par jour à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’au désenclavement de la parcelle BI [Cadastre 5] en réparation du trouble occasionné par l’état d’enclavement,

Condamner la commune [Localité 1] à verser aux Sci demanderesses la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la même aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

Autoriser, selon l’article 699 du même code, Maître Catherine Chatelain à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans recevoir provision.

Elles soutiennent :

— qu’en ce qui concerne la parcelle BI [Cadastre 5] (anciennement Bl [Cadastre 3]), le bail emphytéotique du 27 décembre 1977 (pièce n°65), s’est poursuivi à l’égard de la commune,

— que corrélativement, le sous-bail emphytéotique conclu par la Sci [Adresse 1] avec la Sci [Adresse 2] le 14 novembre 1991 (pièce n°24) est valide et parfaitement opposable à la commune [Localité 1], étant rappelé que ce sous-bail a été régulièrement enregistré et publié à la Conservation des Hypothèques [Localité 1] le 7 janvier 1992,

— que la Sci [Adresse 1] n’a fait qu’user de ses droits lorsqu’elle a conclu un bail emphytéotique avec la Sci [Adresse 2] concernant la parcelle [Cadastre 3] puisque lors de ces actes, elle ne pouvait être considérée comme dépouillée de ses droits réels tenant à sa qualité d’emphytéote,

— que I’acte authentique en date du 9 octobre 1991 portant avenant au bail emphytéotique du 27 décembre 1977, publié et enregistré à la conservation des hypothèques [Localité 1] le 10.12.1991 (volume 91P n°16398) par les Consorts [S] au profit de la Sci [Adresse 1], a modifié la clause invoquée par la commune,

— que l’ordonnance du 12 avril 1989 ne saurait éteindre les droits réels des Sci appelantes sur la partie non expropriée,

— que la première procédure d’expropriation en vue de la création du parking sur la [Adresse 7] a été diligentée au contradictoire de l’indivision [S], propriétaire de la parcelle concernée,

— que cette indivision propriétaire a bien averti la commune expropriante de l’existence d’un bail emphytéotique au profit de la Sci [Adresse 1],

— que force est de retenir que la procédure d’expropriation est parfaitement inopposable à la Sci [Adresse 1],

— qu’en se soustrayant à son obligation de notification et en procédant à des constructions sur les parcelles susvisées, la commune s’est rendue coupable d’une voie de fait, étant dépourvue de tout titre opposable,

— que l’atteinte portée par la commune [Localité 1] aux droits des sociétés concluantes dont la conséquence est une extinction de leurs droits réels est bien constitutive d’une voie de fait,

— qu’elles auraient dû recevoir une offre d’indemnisation pour l’expropriation de la parcelle section BI n°[Cadastre 2] puis pour l’expropriation de la parcelle section BI n°[Cadastre 4],

— sur l’enclave, qu’indépendamment de l’atteinte portée aux droits réels des Sci concluante ci-avant développée, il apparaît que les travaux effectués sur la parcelle [Cadastre 2] (désormais 303-304-305), objet des procédures d’expropriation, ont créé une situation d’enclave,

— que la parcelle [Cadastre 5] n’a plus d’accès à la [Adresse 7] depuis la construction du parking, et quant à I’accès au [Adresse 6] par une ouverture dans le mur d’enceinte, il a été obstinément refusé par la commune [Localité 1],

— que l’état d’encIave provient donc de la division de la parcelle [Cadastre 1] par la première expropriation,

— que l’ accès à la voie publique doit être recherché sur la parcelle à l’origine de l’enclave, c’est-à-dire la parcelle [Cadastre 2],

— que l’état d’enclave résulte bien de la construction d’un parking en surplomb sur la parcelle BI [Cadastre 2] (pièces 80-81), privant la parcelle BI [Cadastre 3] de son accès sur la [Adresse 7], encore constaté par Me [B] le 9 décembre 1991, (Pièce 64).

La commune [Localité 1] aux termes de ses conclusions récapitulatives, demande à la cour :

— de confirmer le jugement du tribunal de grande instance [Localité 1] du 10 avril 2008,

— de constater que le bail emphytéotique du 27 décembre 1977 est résilié de plein droit depuis le 12 avril 1989, date de l’ordonnance d’expropriation, conformément aux termes de la clause prévue à l’acte,

— de dire et juger que le prétendu avenant du 9 octobre 1991 est dépourvu de toute existence juridique et entaché de nullité absolue,

— de dire et juger que la Sci [Adresse 1] n’a pu céder aucun droit à la Sci [Adresse 2] par l’acte notarié du 14 novembre 1991, dès lors que ses droits étaient éteints par l’effet de l’ordonnance d’expropriation du 12 avril 1989,

— de dire et juger irrecevable l’action de la Sci [Adresse 2] pour défaut de qualité à agir,

— de dire et juger que les Sci [Adresse 1] et [Adresse 2] ne peuvent se prévaloir d’aucune voie de fait, leurs droits étant éteints depuis le 12 avril 1989,

— de débouter purement et simplement les Sci [Adresse 1] et [Adresse 2] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires,

— de débouter les Sci [Adresse 1] et [Adresse 2] de toutes demandes relatives au prétendu état d’enclave de la parcelle BI [Cadastre 5],

— de condamner in solidum les Sci [Adresse 1] et [Adresse 2] à lui verser une somme de 8 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner in solidum les Sci [Adresse 1] et [Adresse 2] aux entiers dépens, tant d’instance que d’appel, avec distraction pour ces derniers au profit de la société Laffly & Associés Lexavoué Lyon, avocat au barreau de Lyon, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient :

— que l’article L. 12-2 alinéa ter du code de l’expropriation, devenu L. 222-2 alinéa 1er dispose :

«L’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tout droit réel ou personnel existant sur les immeubles expropriés.»

— que l’article 13-2 alinéas 2 et 3 du code de l’expropriation, repris aux articles L. 311-2 et L. 311-3 du nouveau code de l’expropriation précise :

«Le propriétaire est tenu d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage qui peuvent réclamer des servitudes.

Les autres intéressés seront en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective et tenus de se faire connaître à l’expropriant, à défaut de quoi ils seront déchus de tous droits à indemnité».

— que par une décision du 20 septembre 2013, le Conseil constitutionnel a notamment jugé que les dispositions du premier alinéa de l’article L. 12-2 «se bornent à définir la portée de l’ordonnance d’expropriation sur les droits réels et personnels existant sur les biens expropriés, que l’extinction des droit réels ou personnels existant sur ces biens, qui découlent de cette ordonnance, est la conséquence de l’expropriation et ne méconnaît pas, par elle-même, les exigences de l’article 17 de la déclaration de 1789». (Cons. Const., 20 septembre 2013, n° 2013-342-QPC).

— que l’argumentation de la Sci [Adresse 2] et de la Sci [Adresse 1] visant à invoquer une «discrimination» dans le traitement qui est accordé aux emphytéotes ne pourra qu’être écartée,

— que l’article L. 12-2 du code de l’expropriation (désormais codifié à l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique) dispose très clairement que «l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés»,

— qu’à la date de l’expropriation ordonnée le 12 avril 1989, le bail emphytéotique consenti le 27 décembre 1977 à la Sci des Consorts [S]-devenue la Sci [Adresse 1]-par les consorts [S] eux-mêmes stipulait très clairement :

«En cas d’expropriation totale ou partielle du terrain lui servant d’assiette, le présent bail sera résilié de plein droit, sans aucune indemnité pour le preneur, toute indemnité d’expropriation, quelle qu’elle soit, devant revenir au bailleur».

— qu’en retenant que les dispositions de l’avenant signé le 9 octobre 1991 auraient été «opposables» à la commune, la Cour de cassation, a, sur ce point, nécessairement commis une erreur de droit, dès lors en effet que l’avenant au bail emphytéotique du 27 septembre 1977, régularisé le 9 octobre 1991, soit postérieurement à l’expropriation ordonnée le 12 avril 1989, était nécessairement dépourvu de toute existence juridique, le bail du 27 septembre 1977 ayant été résilié de plein droit,

— qu’en effet, le bail initial du 27 décembre 1977 étant résilié de plein droit depuis le 12 avril 1989, conformément à la volonté des parties elles-mêmes, ce prétendu avenant est nécessairement dépourvu d’existence juridique et entaché de nullité pour défaut d’objet, dés lors que le bail initial sur lequel était censé porter ledit avenant était résilié de plein droit,

— que les droits résultants pour la Sci [Adresse 1] du bail emphytéotique du 27 décembre 1977 se sont trouvés éteints à la date du prononcé de l’ordonnance d’expropriation,

— que la Sci [Adresse 1], venant aux droits de la Sci des Consorts [S], ne pourra qu’être purement et simplement déboutée de l’intégralité de ses demandes indemnitaires comme étant dépourvues de tout fondement, et la Sci [Adresse 2] ne pourra là tout autant qu’être déboutée de ses demandes indemnitaires comme étant irrecevables pour défaut de qualité à agir, et ce dès lors qu’il a été établi que le bail emphytéotique initial du 27 décembre 1977 était résilié depuis le 12 avril 1989, et que par voie de conséquence, la Sci [Adresse 1] n’a pu concéder ledit bail en sous-location à la Sci [Adresse 2],

— qu’à compter du 12 avril 1989, la Sci [Adresse 1] n’était plus titulaire d’un droit réel sur une quelconque partie du terrain litigieux, les prétendues demandes formées au titre de la cessation de la situation d’enclave ne pourront là encore qu’être rejetées,

— que la demande de désenclavement est irrecevable pour défaut de qualité à agir et dépourvue de tout fondement.

Par conclusions distinctes du 14 décembre 2018, les Sci [Adresse 1] et du [Adresse 2] ont saisi la cour d’une question prioritaire de constitutionnalité et ont demandé un sursis à statuer..

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

Par un arrêt distinct et concomitant la cour a dit n’y avoir lieu à transmission de la question prioritaire de constitutionnalité.

Dès lors, il n’y a pas lieu à surseoir à statuer.

Sur la première expropriation

En application de l’article R. 13 -17 du code de l’expropriation les notifications des offres sont faites à chacun des intéressés susceptibles d’obtenir une indemnisation.

La première expropriation visait une partie de la parcelle BI [Cadastre 1], laquelle faisait l’objet d’un bail emphytéotique au profit de la Sci [Adresse 1].

La commune de [Localité 1] devait dès lors adresser une offre d’indemnisation aux propriétaires indivis d’une part et à la société preneuse d’autre part, nonobstant les clauses du bail emphytéotique.

Sur la seconde expropriation

Les dispositions de l’avenant signé le 9 octobre 1991, par lesquels les consorts [S] et la Sci [Adresse 1] ont convenu, après la première expropriation, de poursuivre le bail emphytéotique sur la parcelle BI [Cadastre 3] hors emprise, étaient opposables à la commune.

En conséquence, la commune expropriante se devait d’adresser une offre d’indemnisation à la Sci [Adresse 1], preneuse emphytéotique et à la Sci [Adresse 2] titulaire d’un bail sous-emphytéotique consenti par la Sci [Adresse 1] selon acte du 14 novembre 1991.

Sur la demande d’indemnisation fondée sur l’existence d’une voie de fait

Les Sci [Adresse 1] et [Adresse 2] fondent leur demande d’indemnisation sur l’existence d’une voie de fait commise par l’Administration au regard des irrégularités commises.

Or, la compétence des juridictions judiciaires en matière de voie de fait de l’administration est limitée à des hypothèses ou l’Administration a, ainsi que l’a défini le Tribunal des conflits, dans un arrêt n°3911 du 17 juin 2013 :

— soit procédé à l’exécution forcée dans des conditions irrégulières d’une décision même régulière portant atteinte à la liberté individuelle ou aboutissant à l’extinction d’un droit de propriété,

— soit a pris une décision qui a les mêmes effets d’atteinte à la liberté individuelle ou d’extinction d’un droit de propriété et qui est manifestement insusceptible d’être rattachée à un pouvoir appartenant à l’autorité administrative .

En l’espèce, pour la prise de possession des parcelles expropriées, la commune de [Localité 1] n’a procédé à aucune exécution forcée et n’a pas procédé de manière irrégulière, l’ordonnance d’expropriation ayant éteint, par elle-même et à sa date, tout droit réel ou personnel existant sur les parties de parcelles expropriées.

De plus, l’atteinte à un droit réel immobilier ne saurait être assimilée à une atteinte au droit de propriété lui-même : les emphytéotes ne pouvant se prévaloir d’un droit de propriété, ils ne peuvent invoquer à leur endroit une voie de fait relevant de la compétence judiciaire.

D’autre part, la commune de [Localité 1], n’a pris de décisions que dans le cadre de ses pouvoirs en sa qualité d’autorité expropriante.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sci [Adresse 1] de ses demandes d’indemnisation fondée sur une voie de fait.

Sur l’existence des baux

Aucun bail ne peut avoir subsisté sur les deux parcelles expropriées dès lors qu’en application de l’article L. 12-2 alinéa 1er du code de l’expropriation, devenu L. 222-2 alinéa 1er, l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tout droit réel ou personnel existant sur les immeubles expropriés.

Sur la parcelle BI [Cadastre 5], correspondant au reliquat de la parcelle initiale BI [Cadastre 1], non exproprié, il n’y a pas d’intérêt à statuer sur l’existence et/ou la validité du bail emphytéotique et du bail sous-emphytéotique, les propriétaires bailleurs n’étant pas en cause et les deux Sci ne contestant pas dans leur rapport entre elles, l’existence des baux.

Sur la demande de «désenclavement» et d’indemnisation

Le bail emphytéotique s’est poursuivi sur la parcelle BI [Cadastre 5].

Dès lors le moyen de la commune [Localité 1] fondé la résiliation de plein droit des baux emphytéotiques et la nullité de l’avenant du 9 octobre 1991, sera rejeté.

Toutefois, une procédure de désenclavent a pour objet de déterminer l’assiette d’un passage sur les fonds voisins pour accéder à la voie publique, dans les conditions prévues aux articles 682 et suivants du code civil.

En l’espèce, les demandes des Sci [Adresse 1] et [Adresse 2] s ne tendent pas à obtenir un passage sur les parcelles voisines pour accéder à la voie publique, mais à obtenir un accès direct à la voie publique et à être indemnisées de divers préjudices en lien avec « l’enclavement».

Or, il n’appartient pas au juge judiciaire sous couvert d’une prétendue action en désenclavement de contraindre une personne publique qui s’y refuse, d’autoriser un accès sur une voie publique ni de réparer les préjudices consécutifs à cette situation, d’autant que les juridictions administratives compétentes ont été saisies à cet égard et ont statué.

Par ailleurs, dans un courrier du 30 juin 2005, la commune [Localité 1] a refusé aux Sci une autorisation de voirie sur l’avenue de Mérande, invoquant des «raisons de sécurité», et indiquant qu’il serait préférable d’améliorer l’accès existant côté parcelle voisine [Cadastre 6].

Il en résulte qu’un désenclavement de la parcelle BI [Cadastre 5] est envisageable en mettant en cause le propriétaire de la parcelle [Cadastre 6].

En conséquence, la demande ne peut qu’être rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour,

— Dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer,

— Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— autorisé la commune [Localité 1] à se dessaisir des 3 112,18 € consignés sur le compte Carpa de son conseil entre les mains du conseil de la Sci [Adresse 1], sauf à celle-ci à en retourner partie à la Sci [Adresse 2] en cas de fonds versés à cette dernière,

— condamné in solidum la Sci [Adresse 1] et la Sci [Adresse 2] à verser à la commune [Localité 1] une indemnité procédurale de 1 500 €,

— condamné in solidum la Sci [Adresse 1] et la Sci [Adresse 2] aux dépens, avec application le cas échéant de l’article 699 du code de procédure civile.

Réformant le jugement déféré pour le surplus et statuant de nouveau,

— Déboute les Sci [Adresse 1] et du [Adresse 2] de leurs demandes d’indemnisation de toute nature,

y ajoutant,

— Condamne in solidum la Sci [Adresse 1] et la Sci [Adresse 2] à verser à la commune [Localité 1] une indemnité de 3 000 € supplémentaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum la Sci [Adresse 1] et la Sci [Adresse 2] aux dépens d’appel devant la cour de Chambéry et de Lyon, avec application le cas échéant de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE