5^e Chambre

ARRÊT N°-170

N° RG 17/03352 – N° Portalis DBVL-V-B7B-N5D4

M. B Y

C/

M. H-I X

M^me D X épouse X

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 JUILLET 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame E LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mars 2020

devant Madame E LE FRANCOIS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Juillet 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré.

****

APPELANT :

Monsieur B Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e H-françois PROUST, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur H-I X

[…]

[…]

Représenté par M^e Emmanuel ERGAN de la SELARL LE PORZOU, DAVID, ERGAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame D X épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel ERGAN de la SELARL LE PORZOU, DAVID, ERGAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Suivant acte notarié en date du 9 septembre 2008, M. B Y a donné à bail à M H-I X et M^me D X une maison d’habitation de type 4 située dans la […] à Melesse, moyennant un loyer mensuel de 650 euros. Ce logement constituait la partie habitation d’un ensemble immobilier comprenant un garage automobile appartenant également à M. Y, exploité par M. X après cession du fonds de commerce par M. Y à son ancien salarié, le 1^er avril 2008.

Le 19 septembre 2008, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties.

Par courrier en date du 6 novembre 2014, les époux X ont donné congé, expliquant leur décision par l’état d’insalubrité du logement. Par courrier en date du 14 novembre 2014, l’association de consommateurs CLCV, dont les époux X sont adhérents, a confirmé les termes de la lettre du 6 novembre 2014.

Un état des lieux de sortie a été effectué en présence des parties au bail par Maître Brizard, huissier de justice, qui a établi un constat le 13 janvier 2015.

Se prévalant d’un solde de loyers demeuré impayé ainsi que de dégradations affectant l’ensemble des pièces du logement, M. B Y a, par assignation du 4 mai 2015, saisi le juge des référés du tribunal d’instance de Rennes d’une demande de provision. Par ordonnance en date du 18 août 2015,

le juge des référés a relevé l’existence d’une contestation sérieuse et s’est déclaré incompétent.

Par acte d’huissier en date du 30 novembre 2015, M. Y a assigné les époux X devant le tribunal d’instance de Rennes aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1920 euros, montant des loyers impayés dus au titre du préavis de congé, de celle de 17 769,70 euros au titre des travaux de réparations locatives et de remise en état du logement et de celle de 7 800 euros de dommages et intérêts. M. Y a, en outre, sollicité la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire.

Par jugement en date du 21 juin 2016, le tribunal d’instance de Rennes a rejeté la demande d’expertise et renvoyé l’affaire à l’audience du 22 septembre 2016.

Par jugement en date du 24 novembre 2016, le tribunal d’instance de Rennes a :

— condamné M. H-I X et M^me D X à verser à M. B Y la somme de 802 euros au titre des réparations locatives,

— débouté M. B Y du surplus de ses demandes y compris au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. H-I X et M^me D X de leur demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— partagé les dépens de l’instance à hauteur de 70 % à la charge de M. B Y et 30 % à la charge de M. H-I X et M^me D X.

Le 2 mai 2017, M. B Y a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance en date du 16 novembre 2017, le conseiller de la mise en état a :

— rejeté la demande d’expertise de M. Y ;

— ordonné la production par M. et M^me H-I X de l’original du procès-verbal de constat de l’état de sortie des lieux en date du 13 janvier 2015 ;

— ordonné à M^me D X d’indiquer son nom patronymique dans ses conclusions ;

— dit que les dépens de l’incident seront joints à ceux de la procédure au fond.

Par dernières conclusions notifiées le 31 octobre 2019, M. B Y demande à la cour de :

— réformer le jugement dont appel,

— condamner les époux X au paiement des sommes suivantes :

* préavis : 2091,60 euros

* travaux de réparation : 17 769,70 euros

* dommages et intérêts : 23 007,60 euros

— les débouter de leurs demandes ou prétentions contraires ;

— les débouter de leur appel incident ;

— les condamner à 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. H-I X et M^me D X ont formé un appel incident et par dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2020, ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Rennes le 24 novembre 2016 sauf en ce qu’il a :

* condamné M. et M^me X à verser à M. Y la somme de 802 euros au titre des réparations locatives,

* débouté M. et M^me X de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

* partagé les dépens de l’instance à hauteur de 70 % à la charge de M. Y et de 30 % à la charge des époux X,

— infirmer le juger de ces chefs et statuant à nouveau :

— débouter M. Y de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. Y à payer aux époux X la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les dégradations et réparations locatives

L’appelant soutient que si l’immeuble est peu isolé et énergivore, les preneurs en ont eu connaissance dès la prise à bail, le rapport énergétique étant annexé au contrat. Il expose que ces derniers fournissent des factures comprenant la consommation de l’appartement et du local dans lequel était exploité le garage. Il conteste les attestations produites aux débats et le fait que les dégradations étaient déjà présentes lors de l’état des lieux d’entrée alors que ces dernières ne sont nullement de même nature. Il ajoute que le constat d’huissier établit que des carreaux de douches ont été arrachés, qu’un dégât des eaux s’est produit sans qu’il n’en ait été averti, qu’une fuite d’eau est toujours présente, ce qui a pour conséquence l’humidité constatée dans le logement. Il chiffre le montant des travaux de réparations à la somme de 17 769,70 euros.

Les intimés rétorquent que la comparaison avec l’état des lieux de sortie confirme que le mauvais état général de l’habitation et notamment l’humidité préexistait à leur prise de possession. Ils ajoutent que l’état de l’immeuble est le résultat d’un défaut de structure de ce dernier et qu’ils se sont acquittés d’une facture d’électricité concernant le logement donné à bail d’un montant de 14 105,77 euros qu’ils jugent excessive pour une période de cinq années, qu’ils ont quitté leur maison le 15 novembre 2014, qu’il a été confirmé que l’installation électrique n’était pas fiable, qu’ainsi M. Y n’a pas fourni un logement décent laissant apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Ils contestent devoir prendre en charge des frais de nettoyage, de réparation de prises électriques et d’un volet roulant pour un montant de 802 euros.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que 'Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure'.

Nonobstant la production par le bailleur d’attestations datant de 2016 pour décrire des lieux en 2008 et affirmer qu’ils étaient en bon état à cette date puisqu’ayant été rénovés par le propriétaire qui les avait occupés, il résulte des mentions contenues dans l’état des lieux d’entrée du 19 septembre 2008 et précisément reprises par le premier juge, qu’à huit reprises, il était constaté des traces très nettes d’humidité engendrant notamment un décollement de la tapisserie avec l’existence de traces noires sous celle-ci ou sur la peinture, dans l’entrée, le placard du séjour, la salle de bain et la salle d’eau les WC et dans deux chambres ce qui démontre que le logement présentait un problème d’humidité avant même la prise de possession des lieux par les locataires.

Alors qu’il ne peut pas être reproché aux locataires de ne pas avoir chauffé le logement compte tenu de l’importance des factures d’électricité produites, qui portent bien la mention qu’elles sont afférentes au logement et non au garage, et que l’état généralisé d’humidité de la maison constaté dans l’état des lieux de sortie ne peut en toute hypothèse pas provenir du dégât des eaux sous le lavabo de la salle de bain constaté dans le constat établi par le bailleur le 17 février 2017, c’est à dire plus de deux ans après le départ des locataires, il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a retenu que l’état du logement au départ des locataires est imputable à l’humidité et à un défaut de ventilation et qu’il n’y a pas lieu de

mettre à la charge des locataires la remise en état des murs, des sols et des plafonds.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, il est justifié, compte tenu des constatations figurant dans l’état des lieux de sortie, de mettre à la charge des locataires une somme de 400 euros au titre du nettoyage du logement qui aurait dû être nettoyé avant sa restitution, celle de 182 euros au titre de la remise en état des prises électriques et celle de 220 euros en réparation du volet roulant cassé de sorte que la décision doit être confirmée en ce que les locataires ont été condamnés au paiement de la somme de 802 euros au titre des réparations locatives.

Par contre, alors que la plus grande partie des travaux est nécessitée par l’état d’humidité non imputable aux locataires, c’est à juste titre que le premier juge a débouté M. A de sa demande de dommages et intérêts complémentaires résultant de l’impossibilité de relouer le logement en l’absence de travaux.

Sur les sommes dues au titre du préavis

L’appelant affirme être créancier des sommes non versées au titre du préavis légal et sollicite dès lors le versement de la somme de 2 091,20 euros.

Les intimés rétorquent qu’ils étaient en droit de ne pas respecter le délai de préavis avant de quitter les lieux compte tenu de l’insalubrité et du risque pour leur sécurité.

En application de l’article 6 alinéa 1 de la même loi, de l’article 1719 du Code civil ainsi que du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Si en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire qui entend donner congé doit, sauf exception, respecter un préavis de trois mois, ce délai n’est pas dû si, comme en l’espèce, le logement est affecté de graves désordres induisant des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Compte tenu de l’humidité généralisée dont était affecté le logement, celui-ci ne satisfaisait pas aux critères du logement décent et en conséquence, le départ des locataires sans préavis était justifié de sorte que le bailleur doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 2091,60 euros au titre du préavis.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

M. Y qui succombe supportera la charges des dépens d’appel et sera condamné à payer aux intimés une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les décisions prises par le premier juge à ce titre étant confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. G Y à payer à M. et M^me H I X la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne M. Y aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE