1^re Chambre

ARRÊT N°99/2021

N° RG 19/01510 – N° Portalis DBVL-V-B7D-PSYM

SA SOCIETE GENERALE

C/

M. C X

M. E Y

Société civile SCCV LES TERRASSES ET VILLAS DU PARC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 MARS 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIERE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRE, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame H-I J, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Janvier 2021, tenue en double rapporteur sans opposition des parties, par M^me Aline DELIERE, présidente entendue en son rapport, et M^me Brigitte ANDRE, conseillère,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Mars 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

La SOCIETE GENERALE, SA dont le siège social est situé […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ayant élu domicile en son agence COURBEVOIE SOCIETE GENERALE FINANCEMENTS IMMOBILIERS sise […], […]

Représentée par M^e Myriam DAGORN de la SCP BOQUET- DAGORN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Isabelle VINCENT, WTS SELARL, Plaidant avocat au barreau de PARIs

La société TERRASSES ET VILLAS DU PARC, Société Civile de Construction Vente, SCCV prise en la personne de son gérant, la SNC PIGEAULT IMMOBILIER, domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Sébastien COLLET de la SCP VIA AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocat au barreau de RENNES

Monsieur E Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile de construction vente (SCCV) Les terrasses et villas du parc a fait construire sur un terrain situé […], […], à Saint Jacques de la Lande, un ensemble immobilier composé d’un immeuble comprenant 80 appartements dénommé « Les terrasses du parc », et d’un bâtiment comprenant 24 maisons (16 sur l’îlot G et 8 sur l’îlot H), appelé « Les villas du

parc ».

Le 14 décembre 2010, la société Société générale (la Société générale) a accordé à la SCCV Les terrasses et villas du parc une ouverture de crédit hypothécaire pour un montant de 4 500 000 euros à échéance du 13 décembre 2012 destiné au financement de l’opération. Le 23 janvier 2013, la Société générale a consenti une prorogation du crédit pour un montant réduit à 3 500 000 euros jusqu’au 30 juin 2013 puis a consenti d’autres prorogations jusqu’au 31 décembre 2016.

Le 14 décembre 2010, la Société générale a également consenti à la SCCV Les terrasses et villas du parc un cautionnement solidaire au titre de la garantie légale d’achèvement de l’article R261-21 du code de la construction et de l’habitation.

Le 31 janvier 2011, M. C X et M. E Y ont acquis, en l’état futur d’achèvement, auprès de la SCCV Les terrasses et villas du parc les lots 272 et 15 composés d’une maison de type 4 référencée H006 et du parking n°15, avec jouissance privative d’un patio et d’un rangement extérieur.

La vente a été conclue pour la somme de 185 000 euros payable selon un échéancier correspondant aux différentes étapes de la construction et financée par un prêt Pass foncier du GIC Action logement, un prêt à taux zéro et un emprunt immobilier souscrits auprès du Crédit agricole.

L’acte de vente stipule « les parties déclarent que les biens objets de la présente vente devront être achevés, au sens de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation, pour être livrés au cours du 4^e trimestre 2012, sauf survenance d’un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai. »

Il définit, en page 28, les causes légitimes de suspension du délai de livraison, dont, notamment :

« -les intempéries dûment justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche, édités et publiés par la Fédération Française du Bâtiment (…) ;

-la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ;

-la résiliation d’un marché de travaux due à la faute d’une entreprise ;

-l’abandon de chantier pour une ou plusieurs entreprises, à condition que cet abandon ne soit pas imputable à des fautes ou négligences du vendeur ;

-les retards provenant de la défaillance d’une entreprise (…),

-les retards entraînés par la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante,

-les retard de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard (')

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement sera différée d’un temps égal au double de celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, et effectivement enregistré, en raison de la répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Un certificat établi sous sa responsabilité par le maître d’oeuvre chargé de la direction des travaux sera valablement admis pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués ».

Le 16 mai 2012, la société Sampaio, chargée du lot fondations-gros oeuvre a été placée en liquidation judiciaire, laissant les travaux inachevés en l’état. Par marché du 4 janvier 2013 la SCCV Les terrasses et villas du parc a confié la poursuite des travaux à la société TMB bâtiment.

Le 19 juin 2013, la société PEP, chargée du lot électricité, a été placée en liquidation judiciaire. Par marchés des 24 septembre et 22 octobre 2013 la SCCV Les terrasses et villas du parc a confié la poursuite des travaux à la société Sygmatel et à la société Lepage.

Par ordonnance du 23 octobre 2013, le président du tribunal de grande instance de Rennes a autorisé M. X et M. Y et d’autres acquéreurs à faire réaliser un constat par un huissier de l’état d’achèvement des travaux et des malfaçons. Le constat a été dressé le 18 novembre 2013.

Les 23 et 29 septembre 2014, M. X et M. Y ont assigné la SCCV Les terrasses et villas du parc et la Société générale devant le tribunal de grande instance de Rennes en livraison, sous astreinte de la maison, et en paiement de dommages et intérêts.

Les clefs de la maison leur ont été remises le 19 juillet 2017.

Par jugement du 21 janvier 2019 le tribunal a :

— condamné in solidum la SCCV Les terrasses et villas du parc et la Société générale à payer à M. X et M. Y :

* la somme de 12 735 euros au titre des loyers et charges exposés pendant 2 ans et 7 mois,

* la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

* la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné in solidum la SCCV Les terrasses et villas du parc et la Société générale aux dépens comprenant le coût du constat d’huissier du 18 novembre 2013, avec distraction des dépens au profit de l’avocat de M. X et M. Y,

— rejeté toute autre demande,

— ordonné l’exécution provisoire.

La Société générale a fait appel le 4 mars 2019 des chefs du jugement :

— condamnant in solidum la SCCV Les terrasses et villas du parc et la Société générale à payer à M. X et M. Y les sommes de 12 735 euros au titre des loyers et charges exposés pendant 2 ans et 7 mois, 10 000 euros au titre de leur préjudice moral, 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et les dépens, comprenant le coût du constat d’huissier du 12 novembre 2013, avec distraction,

— rejetant toute autre demande.

La SCCV Les terrasses et villas du parc a fait appel le 11 mars 2019 des chefs du jugement :

— condamnant in solidum la SCCV Les terrasses et villas du parc et la Société générale à payer à M. X et M. Y les sommes de 12 735 euros au titre des loyers et charges exposés pendant 2 ans et 7 mois, 10 000 euros au titre de leur préjudice moral, 3000 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et les dépens, comprenant le coût du constat d’huissier du 12 novembre 2013, avec distraction,

— rejetant toute autre demande.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 7 janvier 2020.

La Société générale expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 1^er décembre 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— dire que le garant financier d’achèvement n’est pas contractuellement tenu d’indemniser les retards dans la livraison de l’immeuble, ni les malfaçons,

— constater l’absence de démonstration des difficultés financières de la SCCV Les terrasses et villas du parc,

— constater que la Société générale a rempli ses obligations de garant d’achèvement en prorogeant à plusieurs reprises le crédit consenti à la SCCV Les terrasses et villas du parc,

— constater l’absence totale de faute de la Société générale ayant contribué au retard de livraison et la mettre hors de cause,

— dire injustifié le quantum des demandes formulées par les intimés,

— laisser à la charge de la SCCV Les terrasses et villas du parc l’intégralité des préjudices subis par M. X et M. Y, ses cocontractants,

— débouter M. X et M. Y de leur appel incident portant sur le quantum de la condamnation prononcée,

— dire que les conditions pour engager la responsabilité délictuelle de la Société générale en sa qualité de garant financier d’achèvement de M. X et M. Y ne sont pas réunies,

— ordonner la restitution des sommes versées au titre de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article L111-10 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. X et M. Y aux dépens et à payer à la Société générale la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV Les terrasses et villas du parc expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 30 novembre 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

— débouter M. X et M. Y de toutes leurs demandes,

— à titre subsidiaire, réduire les demandes de préjudice au titre des loyers et des frais bancaires afin qu’il soit tenu compte des causes légitimes de suspension et pour un montant au plus égal à 10 720,64 euros,

— débouter M. X et M. Y de leurs demandes au titre du préjudice moral,

— à titre infiniment subsidiaire, réduire celui-ci à de plus justes proportions,

— condamner M. X et M. Y aux dépens de l’instance et à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X et M. Y exposent leur moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 27 mai 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Ils demandent à la cour de :

— débouter la Société générale et la SCCV Les terrasses et villas du parc de leurs appels,

— confirmer le jugement sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts,

— condamner in solidum la Société générale et la SCCV Les terrasses et villas du parc à leur payer la somme de 82 277,46 euros (52 277,46 euros pour le préjudice financier, 30 000 euros pour le préjudice moral), outre les intérêts légaux à compter de l’assignation, à titre de dommages et intérêts,

— débouter la Société générale et la SCCV Les terrasses et villas du parc de toutes leurs demandes,

— les condamner in solidum aux dépens d’instance et d’appel, qui comprendront le coût du constat d’huissier du 18 novembre 2013, et à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1) Sur la responsabilité contractuelle de la SCCV Les terrasses et villas du parc

Le lot de copropriété vendu à M. X et M. Y dépend d’un bâtiment dénommé 'Les villas du parc’ composé de deux parties, le hall G comprenant 16 maisons et le hall H formé d’un rez-de-chaussée et d’un étage comprenant 8 maisons patios de type 4. Le bien acquis par M. X et M. Y répertorié H 006 dépend du hall H de ce bâtiment.

La SCCV Les terrasses et villas du parc soutient d’abord que la date du 31 décembre 2012 n’est qu’une date prévisionnelle de livraison. Il ressort cependant de l’article 1601-1 du code civil et du contrat de vente en l’état futur d’achèvement qu’il s’agit d’un terme contractuellement convenu qui engage le vendeur.

La SCCV Les terrasses et villas du parc expose qu’elle a été confrontée à de graves difficultés occasionnées par :

— l’abandon le 16 mai 2012 du chantier et le placement en liquidation judiciaire de la société Sampaio, titulaire du marché fondations gros oeuvre du lot 'Les villas du parc', ce qui l’a obligée à conclure un nouveau marché avec la société TMB Bâtiment le 4 janvier 2013,

— l’abandon le 27 mai 2013 du chantier par la société Alarm JP (PEP), titulaire du lot électricité et son placement en liquidation judiciaire le 19 juin 2013, l’obligeant à conclure un nouveau contrat avec les sociétés Sygmatel et Lepage les 24 septembre et 22 octobre 2013,

— des intempéries,

— des retards de paiement des acquéreurs.

M. X et M. Y contestent la période d’indemnisation du retard retenue par le tribunal, à savoir du 1^er janvier 2015 au 19 juillet 2017. Ils reprochent au tribunal d’avoir opéré une confusion entre la partie du programme 'maisons individuelles’ et la partie du programme 'immeuble collectif’ et soutiennent que dès le mois de mars 2012, le gros oeuvre concernant leur lot était achevé, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la liquidation judiciaire de la société Sampaio titulaire de ce marché. Ils imputent aux difficultés de trésorerie du promoteur le retard d’intervention de la société Alarm JP (PEP).

Mais la société Sampaio n’avait la responsabilité que du lot fondation-gros oeuvre du bâtiment dit 'Les villas du parc’ dont dépend le lot acquis par M. X et M. Y de sorte que la critique formée à l’encontre du jugement n’est pas fondée. Plus généralement, c’est à tort que M. X et M. Y G comme s’ils avaient conclu un contrat de construction d’une maison individuelle dont la réalisation aurait été indépendante de tout autre ouvrage alors qu’ils ont acquis un lot de copropriété dans un bâtiment collectif comportant des parties communes dont l’achèvement conditionnait la poursuite de la réalisation de leur lot privatif.

Le 6 septembre 2012 M. Z, expert missionné par la SCCV Les terrasses et villas du parc, a constaté que le lot confié à la société Sampaio n’était que partiellement réalisé, concluant à un avancement global du chantier de 80 % environ. Ainsi l’étanchéité des murs enterrés et le drainage vertical et horizontal de l’intégralité du bâtiment étaient à reprendre, de même que des poutres et poteaux de fondation et les seuils des maisons H001 à H008 tandis que les planchers des 16 passerelles n’étaient pas réalisés, qu’un escalier manquait et que les gaines des réseaux des différents lots situés notamment côté sud étaient à vérifier et à reprendre. M. Z relevait en outre que l’état des surfaces de béton ne permettait pas la mise en oeuvre des revêtements de façade et des menuiseries. Il s’ensuit que la poursuite de la construction du lot H006 qui présentait des désordres graves (gaines à reprendre sur les trois niveaux, seuil manquant, acier apparent et jambages à reprendre) n’était pas possible avant l’achèvement et la reprise des désordres affectant les éléments de gros oeuvre du bâtiment dont il dépendait. C’est dès lors à juste titre que, conformément aux stipulations contractuelles, le tribunal a retenu que la défaillance de la société Sampaio constituait une cause de suspension légitime de huit mois autorisant le report de la date de livraison pendant 16 mois, soit jusqu’au 30 avril 2014.

Selon l’attestation d’avancement des travaux établie par M. A, le lot gros oeuvre des villas G et H a été achevé le 15 octobre 2013. Mais c’est seulement le 8 août 2014, que les lots H005 à H008 sont parvenus au stade 'cloisons en cours'. Il s’en infère que l’entreprise chargée du lot électricité était dans l’impossibilité de réaliser les prestations afférentes au lot H006 avant le mois de juin 2013. L’abandon à cette date du chantier par la société PEP et sa mise en liquidation judiciaire subséquente constituent donc une nouvelle cause légitime de suspension du délai de livraison.

L’analyse du tribunal sera en conséquence entérinée en ce qu’elle a retenu une seconde cause légitime de suspension ayant entraîné une nouvelle désorganisation du chantier, justifiant un décalage du délai maximum d’achèvement et de livraison à la fin du mois de décembre 2014.

La SCCV Les terrasses et villas du Parc soutient également que des jours d’intempéries doivent être retranchés du retard de livraison conformément à l’attestation de son architecte M. B qui décompte 36 jours d’intempéries attestés par les relevés de Météo France. Mais seule l’entreprise

SMAC étanchéité est intervenue sur le chantier des Villas Sud secteur H. Or il n’est décompté que 11 jours d’intempéries échelonnés entre le mois de septembre 2012 et le mois de février 2013 la concernant. Il n’est pas démontré que ces jours d’intempéries aient retardé l’exécution des prestations confiées à la société SMAC étanchéité sur le lot «'villas'» dès lors que le chantier était suspendu à cette date du fait de la liquidation judiciaire de la société Sampaio dont le marché n’a été repris par la société TMB qu’au mois de janvier 2013. En réalité, des relevés de pointage, joints en pièce 7 de la SCCV Les terrasses et villas du parc, il ressort que seul le chantier afférent au bâtiment collectif «'Les terrasses du parc'» a été affecté par ces intempéries.

Enfin, la SCCV Les terrasses et villas du parc invoque une cause légitime résultant d’un retard de paiement des acquéreurs. Elle communique un tableau de règlements non daté faisant état d’appels de fonds non réglés par M. X et M. Y pour un total de 27 750 euros, sachant qu’il ne peut leur être reproché les retards de paiement imputables à d’autres acquéreurs, ni les difficultés de commercialisation du programme et un arrêt de financement reproché à la Société générale. Or d’une part, M. X et M. Y justifient avoir régulièrement payé les appels de fonds et l’appel de fonds du montant de 27 750 euros n’a été émis que le 3 juillet 2017, au stade des peintures en cours, de l’achèvement des travaux et de la livraison, qui a eu lieu deux semaines plus tard. L’existence d’un retard de paiement imputable aux acquéreurs n’est donc pas démontrée.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu que M. X et M. Y pouvaient se prévaloir d’un préjudice indemnisable par la SCCV Les terrasses et villas du parc au titre du retard de livraison de leur bien entre le 1^er janvier 2015 et le 25 juillet 2017.

2) Sur les demandes de M. X et M. Y

M. X et M. Y demandent l’indemnisation d’un préjudice de 82 277,46 euros se décomposant ainsi :

— surcoût locatif (loyers et frais d’assurance locative) : 14 732,30 euros de janvier 2013 à août 2014,

— assurances et prêts : 21 882,87 euros,

— loyers de septembre 2014 à juillet 2017 : 14 484,91 euros,

— facture de gardiennage de meubles : 1 177,38 euros

— préjudice moral : 30 000,00 euros.

M. X et M. Y ne peuvent demander au promoteur l’indemnisation d’un préjudice lié au paiement des loyers et de l’assurance du bien loué entre le 1^er janvier 2013 et le 31 août 2014 dès lors que l’absence de livraison du bien avant janvier 2015 n’était pas fautive.

Le tribunal leur a alloué la somme de 12 735 euros de dommages et intérêts au titre des loyers et charges exposés pendant 2 ans et 7 mois, au vu des quittances de loyer émises entre le 1^er août 2015 et le 31 juillet 2017, celles des mois de janvier à juillet 2015 et celles de novembre et décembre 2016 n’étant pas produites. Le montant du loyer payé en janvier 2017 étant de 340,64 euros et non de 480 euros le montant des dommages et intérêts alloués au titre des loyers payés en plus des échéances des prêts sera fixé, après infirmation du jugement, à la somme de 12 595,64 euros.

Il ressort d’un avenant du 20 mai 2014 que M. X et M. Y ont demandé une pause crédit de 6 mois à compter du 10 juin 2014 pour le remboursement du prêt principal de 89 968 euros.

Le tribunal a écarté à juste titre le surcoût lié à cette pause car celle-ci a été demandée pendant une période où le défaut de livraison n’était pas imputable au promoteur.

Le tribunal a également écarté à juste titre les autres demandes au titre de l’assurance et des intérêts liés au prêt principal, aux frais de dossier exposés pour la pause, au coût de la prolongation de l’amortissement du crédit, au remboursement du prêt à taux zéro, aux intérêts intercalaires générés par le crédit Pass foncier, à la première échéance du prêt de décembre 2014 et au remboursement du crédit au taux de 1%. En effet l’ensemble de ces frais et intérêts soit ont été exposés avant le 1^er janvier 2015 soit correspondent, au vu des pièces produites, au coût normal des emprunts, sans lien avec le retard de la livraison du bien financé par ces prêts.

Enfin M. X et M. Y ne démontrent pas que le paiement de frais de garde-meubles exposés de janvier à septembre 2015 a été provoqué par le retard de livraison imputable à la SCCV Les terrasses et villas du parc.

Le jugement sera donc confirmé pour avoir rejeté leurs demandes en paiement des sommes de 21 882,87 euros et 1 177,38 euros.

S’agissant du préjudice moral, le tribunal a retenu à juste titre qu’il résulte pour M. X et M. Y des nombreux tracas subis, de la pression financière, et de l’impossibilité d’avoir un projet de vie pendant deux ans et sept mois. Il sera ajouté qu’il résulte également de l’incertitude dans laquelle ils sont restés quant à la bonne issue de leur projet. Au regard de ces éléments la cour estime que l’indemnité de 10 000 euros allouée par le tribunal en réparation de leur préjudice moral est suffisante. Le jugement sera également confirmé sur ce point.

3) Sur la demande à l’encontre de la Société générale

Il est constant que la garantie extrinsèque d’achèvement rendue obligatoire par l’article R261-17 du code de la construction et de l’habitation ne couvre pas le retard de livraison de l’immeuble.

L’article VII du contrat rappelle que la Société générale a accordé un cautionnement à la SCCV les terrasses et villas du parc au titre de l’article R261-17 du code de la construction et de l’habitation et précise : «'Tous les paiements nécessaires à la réalisation des travaux susvisés seront effectués par la banque sur justification de la situation des travaux et production des pièces d’usage approuvées par le maître d’oeuvre, sans préjudice du droit pour la banque de procéder ou de faire procéder, sur place, à toutes vérifications qu’elle jugera utile.

La Banque pourra toujours, avant le versement des fonds, et à tout moment :

-prendre connaissance sur place de la comptabilité de la société et se faire communiquer et procurer tous renseignements qu’elle jugera utile,

-vérifier l’exactitude des justifications fournies et surveiller sur place la marche des travaux.

Les représentants de la banque auront le droit de pénétrer sur le chantier et, à cet égard, toutes instructions utiles devront être données à toutes personnes chargées de l’exécution des travaux, à quelque titre que ce soit.'»

Il ressort de ces dispositions que les moyens de contrôle donnés à la Société générale sont destinés à vérifier que les fonds sont bien utilisés pour payer les travaux. Pour autant le garant n’a pas à intervenir dans les opérations de construction. Il est seulement tenu d’assurer le financement nécessaire à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du vendeur.

Pour retenir la responsabilité délictuelle de la Société générale, le tribunal a cependant retenu une faute résultant du fait qu’elle n’aurait pas mis en oeuvre sa garantie lorsqu’elle a été sollicitée par conclusions du 5 octobre 2015 et n’aurait pas suivi avec assez d’attention l’évolution du chantier.

Mais la défaillance du vendeur promoteur n’a pas été constatée, celui-ci étant et ayant toujours été in bonis, de sorte que le retard pris dans la conduite du chantier ne peut s’expliquer par son insolvabilité. Il n’est d’ailleurs démontré aucun défaut de paiement des entreprises attributaires des lots ayant pu être à l’origine d’un arrêt des opérations de construction, de sorte que le garant d’achèvement n’avait aucune raison de se substituer au constructeur dans le paiement des entreprises, y compris à la suite de la notification des conclusions des demandeurs devant le premier juge le 5 octobre 2015.

Par ailleurs, la Société générale démontre s’être régulièrement tenue informée, pendant toute la durée du chantier, de la poursuite des travaux. Elle en justifie par trois attestations datées des 15 octobre 2013, 8 août 2014 et 24 mars 2015 et par les constats d’huissier établis à sa demande du 10 janvier au 28 juin 2017. Elle ne pouvait se substituer au constructeur dans la conduite du chantier et plus généralement dans la conduite de l’opération de promotion immobilière de sorte qu’à défaut par elle de constater une défaillance du promoteur, aucune inertie fautive en relation avec le retard de livraison ne peut lui être reprochée.

Elle expose avoir consenti au Groupe Pigeault immobilier, un concours sous forme d’ouverture de crédit hypothécaire suivant acte authentique en date du 14 décembre 2010, d’un montant en principal de 4,5 millions euros, concourant ainsi au financement de l’opération. Le promoteur lui reproche d’avoir assorti les prolongations successives de ce concours de conditions financières et de garanties de plus en plus exigeantes et d’avoir tardé à accorder les prorogations. Mais la banque était fondée à obtenir des garanties de la part de son cocontractant en contrepartie des avenants sollicités qui modifiaient les prévisions de la convention initiale. Il ne peut lui être reproché d’avoir négocié ces avenants même si cela a pu générer un léger retard dans leur conclusion, sans qu’au demeurant un lien de causalité avec le retard de livraison déploré ne soit justifié. Elle n’a pas non plus mis fin de manière intempestive aux concours consentis au Groupe Pigeault immobilier avant d’entreprendre l’opération dont elle n’avait pas à vérifier l’opportunité économique. Au contraire, il ressort de la lettre du 16 janvier 2017 émanant du conseil du promoteur que la banque avait anticipé dès le mois de février 2016 la nécessité d’une nouvelle prorogation de l’ouverture de crédit dont le terme était fixé au 31 décembre 2016, lui proposant un avenant qui n’a pas été accepté, la SCCV Les terrasses et villas du Parc l’informant de son inutilité.

Aucune négligence ou inertie de la Société générale en relation de causalité avec le retard pris dans les opérations de construction ne sont dès lors démontrées, le retard s’expliquant principalement par la conjoncture économique, cause de multiples défaillances d’entreprises et d’un marché immobilier moins actif, que le promoteur n’avait pas suffisamment anticipé. Le jugement sera en conséquence réformé en ce qu’il a condamné la Société générale, in solidum avec la SCCV Les terrasses et villas du parc à indemniser les acquéreurs des conséquences du retard qu’ils ont indûment subi.

4) Sur la demande de restitution des sommes versées au titre de l’exécution provisoire du jugement

Le présent arrêt, qui infirme le jugement des chefs des condamnations prononcées à l’encontre de la Société générale, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande de restitution de la Société générale.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a fixé le montant des dommages et intérêts dus au titre des loyers à la somme de 12 735 euros et condamné la Société générale, in solidum avec la SCCV Les terrasses et villas du parc, à indemniser M. C X et M. E Y du préjudice

subi, l’a condamnée aux dépens et à payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCCV Les terrasses et villas du parc à payer à M. C X et M. E Y la somme de 12 595,64 euros de dommages et intérêts au titre des loyers et charges exposés pendant 2 ans et 7 mois,

Déboute M. C X et M. E Y de leur demandes à l’encontre de la Société générale,

Déboute la Société générale de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. C X et M. E Y,

Déboute M. C X et M. E Y de leurs demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la Société générale,

Déboute la SCCV Les terrasses et villas du parc de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. C X et M. E Y,

Condamne la SCCV Les terrasses et villas du parc à payer à M. C X et M. E Y la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour,

Condamne la SCCV Les terrasses et villas du parc aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE