5ème Chambre

ARRÊT N°-93

N° RG 17/01525 – N° Portalis DBVL-V-B7B-NX2D

M. E X

M^me F D épouse X

C/

M^me N K

Melle R-M A

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 MAI 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame H LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame H I, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Février 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 Mai 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré.

****

APPELANTS :

Monsieur E X

né le […] à SAINTE-ADRESSE (76)

LE MOUSTOIR

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e G a ë l l e Y H U E L – L E G A R R E C d e l a S E L A R L CORNAUD-LAURENT-DARY-DAUSQUE-YHUEL-LE GARREC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de C

Madame F D épouse X

née le […] à […]

LE MOUSTOIR

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e G a ë l l e Y H U E L – L E G A R R E C d e l a S E L A R L CORNAUD-LAURENT-DARY-DAUSQUE-YHUEL-LE GARREC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de C

INTIMÉES :

Madame N K Es-qualités d’Administratrice légale du Mineur A L Q Né le […] à CARHAIX-PLOUGER ( Finistère )

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent VERGET de l’ASSOCIATION VERGET BOURLES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de C

Mademoiselle R-M A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent VERGET de l’ASSOCIATION VERGET BOURLES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de C

**********

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 23 décembre 2011, M. E X et M^me F X née Y ont acquis de M. J A un fonds de commerce de crêperie exploité dans un immeuble situé […] à Gourin.

Par acte sous signature privée du même jour, M. J A a donné à bail à M. et M^me X ledit immeuble, comprenant au rez-de-chaussée le local commercial avec salle de restauration et cuisine professionnelle, et deux étages à usage d’habitation destinés à la sous-location autorisée par le bail. Le bail était consenti pour neuf années à compter du 23 décembre 2011, moyennant un loyer annuel net de 10 800 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 900 euros.

M. J A est décédé le […].

Par courrier du 26 juin 2015, revendiquant l’absence de réalisation de travaux par le bailleur, M. et M^me X ont informé le notaire chargé de la succession de M. J A de ce qu’ils avaient décidé de quitter les lieux le 30 juin 2015 et de ce qu’ils demandaient la rupture de bail amiable à cette date.

Par acte du 18 septembre 2015, les deux enfants héritiers de M. J A ont fait délivrer à M. et M^me X un commandement de payer les loyers pour 3633,48 euros visant la clause résolutoire insérée au bail, et une sommation de reprendre sans délai l’exploitation du fonds de commerce de crêperie.

Par acte du 2 novembre 2015, M. et M^me X ont assigné M^me K, en qualité de représentante légale de R-M A et de L A venant aux droits de leur père, M. J A, devant le tribunal de grande instance de C, aux fins d’obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur à effet au 30 juin 2015 et la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 43 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Les défendeurs ont conclu au rejet de ces demandes et ont sollicité du tribunal de constater la résiliation du bail au 18 octobre 2015 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et de condamner M. et M^me X à leur payer diverses sommes au titre de loyers et de dommages et intérêts.

Par jugement du 24 janvier 2017, le tribunal a:

— donné acte à M^me R-M A de son intervention volontaire ;

— débouté M. E X et M^me F D épouse X de l’ensemble de leurs demandes ;

— prononcé la résiliation du bail commercial du 23 décembre 2011 aux torts exclusifs de M. E X et de M^me F D épouse X;

— condamné M. E X et M^me F D épouse X à payer à M^me R-M A et M^me N K, en qualité de représentante légale de L A, les sommes de :

* 4 541,85 euros au titre des loyers impayés de juin 2015 à octobre 2015,

* 227,09 euros au titre de la clause pénale,

les deux sommes avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2015,

* 900 € à titre d’indemnité de résiliation ;

— débouté M^me R-M A et M^me N K ès qualités du surplus de leurs demandes ;

— condamné M. E X et M^me F D épouse X à payer à M^me R-M A et M^me N K ès qualités la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné M. E X et M^me F D épouse X aux dépens, en ce compris les frais du commandement du 18 septembre 2015, et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le 2 mars 2017, M. E X et M^me F D épouse X ont formé appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 4 décembre 2019, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence, statuant à nouveau,

— constater la résiliation du bail à usage mixte régularisé le 23 décembre 2011 entre M. et M^me X et M. A, aux torts du bailleur, à effet au 30 juin 2015,

— condamner solidairement M^me K, en qualité de représentante légale de M. L A, venant aux droits de son père M. J A, et M^me R-M A, au paiement de la somme de 43 800 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de l’ensemble des préjudices subis,

— débouter M^me K, en qualité de représentante légale de M. L A et M^me R-M A de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes,

— condamner solidairement M^me K, ès qualités, et M^me M A à verser à M. et M^me X la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile.

Par dernières conclusions du 13 mai 2019, M^me N K, en qualité d’administratrice légale du mineur L A, et M^me R-M A demandent à la cour de :

— débouter les époux X D de l’ensemble de leurs prétentions d’appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* donné acte à M^me R-M A, devenue majeure en cours d’instance, de son intervention volontaire à la cause,

* débouté les époux X D de l’ensemble de leurs demandes,

* prononcé la résiliation du bail commercial du 23 décembre 2011 aux torts exclusifs des époux X D,

* condamné les époux X D à payer les sommes de 4 541,85 euros au titre des loyers impayés de juin 2015 à octobre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2015, 227,09 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2015,

900 euros à titre d’indemnité de résiliation, 2 500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles de première instance, et aux dépens de première instance,

À titre incident,

— Réformer partiellement le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation des époux X-D à payer une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— en conséquence, condamner solidairement les époux X D à payer une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner solidairement les époux X D à payer une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif,

— condamner solidairement les époux X-D à la charge des dépens d’appel, lesquels seront recouvrés directement par application de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les mêmes à payer une indemnité pour frais irrépétibles d’appel de 3 000 euros,

— ordonner la transmission par le Greffe d’une copie de l’arrêt à intervenir au juge des tutelles des mineurs de C,

— débouter les Époux X-D de toute prétention contraire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2020, avant l’ouverture des débats.

MOTIFS

M. et M^me X reprochent au tribunal de ne pas avoir prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur pour violation des dispositions de l’article 1719 du code civil et manquement à l’obligation d’assurer la jouissance paisible des locataires alors que, s’agissant de la partie commerciale, la chaudière était défectueuse et inutilisable, l’humidité ayant progressivement envahi les lieux est imputable à un défaut de travaux par le bailleur, et a rendu les lieux inexploitables. Pour la partie habitation, ils soutiennent que le bailleur a refusé d’entreprendre les réparations nécessaires au niveau des huisseries et de l’installation électrique ce qui les a empêchés de sous-louer et les a privés des loyers nécessaires au financement de leur acquisition du fonds de commerce. Ils considèrent qu’au regard de l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce, ils ont légitimement invoquér l’exception d’inexécution et la résiliation unilatérale du bail mixte au 30 juin 2015 aux torts du bailleur.

Les consorts A répliquent que les époux X ne rapportent pas la preuve de ce que le bailleur a manqué à son obligation de faire des travaux qui auraient été à sa charge alors de plus que l’article 3 du bail mettait à leur charge l’obligation d’effectuer tous travaux d’entretien, de réfection de remplacement qui seront nécessaires et qu’il résulte des clauses du bail et rapports techniques annexés à l’acte de cession de fonds de commerce qu’ils avaient connaissance de l’état des locaux. Ils ajoutent que les chiffres d’affaires des preneurs de 2012 à 2014 démontrent l’exploitation normale des locaux et des bénéfices commerciaux réguliers de 36 000 euros.

Il convient d’abord de rappeler que le bail liant les parties est un bail commercial et non un bail à usage mixte comme allégué par M. et M^me X, les locaux à usage d’habitation étant loués par ces derniers en vue de leur sous-location, à titre commercial.

Le bail commercial du 23 décembre 2011 prévoit que les preneurs ont, entre autres, les obligations

de:

— prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger, à quelque époque et sous quelque prétexte que ce soit, aucune réparation ou amélioration, ni aucune réduction du loyer de ce chef,

— faire à leurs frais pendant le cours du bail tous travaux d’entretien, de réfection et de remplacement de toute nature qui seront nécessaires,

— faire à leurs frais tous travaux de mise en conformité, tous aménagements, installations, constructions réparations et autres qui seraient prescrits réglementairement ou par l’administration.

De son coté, le bailleur a à sa charge l’entretien et la réparation de la toiture charpente et toutes les huisseries de la partie habitation de l’immeuble.

À l’acte notarié de cession du fonds de commerce du 23 décembre 2011,sont annexés des rapports et diagnostics techniques dont celui du cabinet ADIMMO relatif à l’installation intérieure gaz et à l’installation électrique présentant des anomalies, annexes faisant corps avec l’acte selon les inscriptions du notaire.

S’agissant de la chaudière du restaurant, M. et M^me X maintiennent qu’ils ont engagé d’importants frais de réparation mais produisant à ce sujet une facture du 11 octobre 2012 de 115,45 euros et une facture du 26 février 2014 de 126 euros, ils sont mal fondés à prétendre que le nombre important de factures de réparation démontre la défectuosité de cet appareil, alors qu’il s’agit au contraire de petites réparations leur incombant.

De plus, les consorts A justifient que la chaudière et le brûleur avaient été changés en juin 2011 et, ils produisent une attestation de M. B, plombier chauffagiste, qui déclare avoir également remplacé avant la location aux époux X l’installation d’eau froide, de vidange et d’électricité, avoir toujours entretenu l’installation, et relate qu’il est intervenu à plusieurs reprises à la demande de M. A pour des pannes de chauffage déplorées par les époux X mais qui étaient à chaque fois dues à un manque de fuel dans la cuve.

M. et M^me X qui prétendent devant la cour qu’ils ont été privés d’eau chaude durant des années ne prouvent pas leurs dires et l’attestation produite en cause d’appel datée du 14 février 2017 d’une jeune stagiaire qui écrit qu’elle a vu ses employeurs à plusieurs reprises faire chauffer de l’eau au sein de leur crêperie, est totalement inopérante.

M. et M^me X maintiennent aussi que l’humidité qui a progressivement envahi les lieux et a rendu les lieux inexploitables, est imputable à un défaut de travaux par le bailleur qui l’avait dissimulée avec de la peinture avant la signature du bail commercial, et que l’humidité étant persistante ils ont finalement déclaré un dégât des eaux le 11 novembre 2014,

Ils font état des conclusions de l’expert de leur assureur du 18 septembre 2015 et d’un rapport d’intervention de la société SRIO dont il ressort la présence d’une infiltration d’eau par le sollin, un engorgement du réseau d’évacuation des eaux pluviales en raison d’un bouchon.

C’est à juste titre que le tribunal a relevé que ce dégât des eaux est intervenu après trois années d’exploitation et que la cause de cette humidité n’est pas démontrée, chaque assureur trouvant une cause différente.

Etant en outre noté que ce dégât des eaux a nécessité des travaux d’un montant de l’ordre de 900 euros, il y a lieu de constater que M. et M^me X n’établissent nullement un problème d’humidité qui serait imputable à la carence du bailleur et qui les aurait mis dans l’impossibilité

d’exploiter les locaux litigieux.

M. et M^me X invoquent encore la non-conformité du système de ventilation en soutenant qu’il est de principe qu’en l’absence de clause expresse du bail, le bailleur est tenu des travaux rendus nécessaires par la vétusté, et que M. A a manqué à ses obligations en ne procédant pas aux réparations rendues nécessaires au niveau de la plomberie et de la ventilation du fait de la vétusté.

Mais, le tribunal a exactement relevé que selon l’acte du 23 décembre 2011 M. et M^me X ont reconnu avoir une parfaite connaissance des rapports relatifs aux installations d’aération et d’assainissement annexés à l’acte et d’en faire leur affaire personnelle sans frais et sans recours. Ils ont

De plus, conformément aux dispositions du bail, la réparation de ces installations ou leur mise en conformité incombent aux preneurs.

S’agissant des appartements des étages, M. et M^me X prétendent qu’ils n’ont pas pu les sous-louer compte tenu de ce qu’ils n’avaient ni volets ni double-vitrage, que le coût du chauffage était excessif et que les huisseries étaient à changer, alors que la consommation en énergie des logements donnés à bail est devenue un critère prépondérant. Ils soutiennent que le bailleur est tenu des travaux rendus nécessaires par la vétusté et que l’article 3 du contrat de bail prévoit que le bailleur aura à sa charge l’entretien et la réparation de la toiture charpente et toutes les huisseries de la partie habitation de l’immeuble.

Cependant, dans l’acte de cession du fonds de commerce, les locaux de la partie habitation sont classés en D pour la consommation énergétique, de telle sorte que les époux X qui ont reconnu prendre les locaux en leur état lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger, à quelque époque et sous quelque prétexte que ce soit aucune réparation ou amélioration, ni aucune réduction du loyer de ce chef, sont mal fondés à prétendre faire supporter par le bailleur les conséquences de la difficulté à sous-louer en raison du caractère énergivore des appartements.

De plus, si le bail met à la charge du bailleur la réparation des huisseries de la partie habitation, il demeure que les époux X ne démontrent nullement avoir été privé de la jouissance des biens loués en raison de l’état des huisseries et de ce qu’elles ne garantissaient plus le clos des logements, le devis de mars 2015 de la société Kiclos chiffrant à 10 700 euros le remplacement des fenêtres et portes-fenêtres de l’immeuble n’étant pas de nature à rapporter une telle preuve.

Au final, M. et M^me X ne rapportent pas la preuve de leur impossibilité de jouir des locaux loués en raison de manquements du bailleur et au contraire les avis d’imposition de M^me X montrent des revenus commerciaux avant abattements de 36 634 euros en 2012, de 37 408 euros en 2013 et de 35 331 euros en 2014, montrant comme l’a observé le tribunal, une activité inchangée mais existante.

Les appelants sont donc mal fondés en leur demande de prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur au 30 juin 2015.

Ils doivent être déboutés, en confirmant le jugement, de cette demande ainsi que des demandes subséquentes de remboursement des loyers payés pour la somme de 37 800 euros et de paiement de la somme de 6000 euros pour préjudice moral.

Ne justifiant pas être autorisés à se prévaloir de l’exception d’inexécution, ils ne peuvent être dispensés de leur obligation de payer les loyers.

Il s’ensuit que par application de la clause résolutoire insérée au bail et conformément aux dispositions de l’article L.145-1 du code de commerce, à défaut par M. et M^me X d’avoir payé

les causes du commandement du 18 septembre 2015 dans le mois de sa date, le bail a été résilié de droit le 18 octobre 2015, et le jugement sera confirmé sur ce point ainsi qu’en ses dispositions relatives aux sommes dues par M. et M^me X et au paiement desquelles il les a condamnés.

M^me K, en sa qualité de représentante légale de L A et M^me R-M A demandent la réformation de la disposition du jugement qui a rejeté leur demande de condamnation des époux X au paiement de la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, mais ils ne précisent pas les éléments constitutifs d’un tel préjudice et la disposition par eux critiquée sera donc confirmée.

À défaut de caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d’exercer un recours contre une décision de justice, les consorts A seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour appel abusif.

En revanche, M. et M^me X qui n’obtiennent pas gain de cause en appel seront condamnés aux dépens et à payer aux consorts A la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant enfin de la demande tendant à voir ordonner la transmission par le Greffe d’une copie de l’arrêt à intervenir au juge des tutelles des mineurs de C, elle sera rejetée alors que, comme l’a dit le tribunal, il incombe à M^me K d’assurer cette transmission.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré;

Y additant,

Condamne M^me F X née D et M. E X à payer à M^me N K, en qualité d’administratrice légale du mineur L A, et à M^me R-M A, ensemble, la somme de 3 000 euros par application de

l’article 700 du code de procédure

civile;

Condamne M^me F X née D et M. E X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,