ARRET N°

N° RG 18/00595

N°Portalis DBWA-V-B7C-CBDQ

M. C X

M^me O P Q R épouse X

C/

M. F K Y

M^me G L H épouse Y

S.A.R.L. ETGIP

S.A.S. SEGAP

S.A.S.U.LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S/ SOCIÉTÉ LLOYD’S FRAN CE SAS

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 26 JANVIER 2021

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort de France, en date du 16 Octobre 2018, enregistré sous le

n° 16/03035 ;

APPELANTS :

Monsieur C X

[…]

Didier

[…]

Représenté par M^e Lyne MATHURIN-BELIA de la SELARL MATHURIN-BELIA & ROTSEN -MEYZINDI, avocat au barreau de MARTINIQUE

Madame O P Q R épouse X

[…]

Didier

[…]

Représentée par M^e Lyne MATHURIN-BELIA de la SELARL MATHURIN-BELIA & ROTSEN -MEYZINDI, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

Monsieur F K Y

[…]

O’Mullane

[…]

Non représenté

Madame G L H épouse Y

[…]

O’Mullane

[…]

Non représenté

S.A.R.L. ETGIP, prise en la personne de son géant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e S TH, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

M^e Manuel RAISON, de la SELARL RAISON CARNEL, avocat plaidant, au barreau de PARIS

S.A.S. SEGAP, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e S TH, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

M^e Manuel RAISON, de la SELARL RAISON CARNEL, avocat plaidant, au barreau de PARIS

SASU LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S/ SOCIÉTÉ LLOYD’S FRAN CE SAS, agissant par leur Mandataire Général pour les opérations en France, la société LLOYD’S France SAS.

Prise en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e S TH, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

M^e Manuel RAISON, de la SELARL RAISON CARNEL, avocat plaidant, au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Octobre 2020

sur le rapport de M^me D E, devant la cour composée de :

Présidente : M^me Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : M^me Marjorie LACASSAGNE, Conseillère

Assesseur : M^me D E, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée

le 15 décembre 2020, prorogée au 19 Janvier 2021, puis au 26 Janvier 2021 ;

ARRÊT : Réputé contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 05 mars 2015 Monsieur C X et Madame O P Q R épouse X ont confié à l’agence immobilière ETGIP un mandat non exclusif de vente d’une durée de trois mois concernant une villa située au lieu dit Union Didier sur la parcelle cadastrée […] à Fort-de-France, au prix de 940 000 euros, dont 40'000 euros de frais d’agence.

Suivant acte sous seing privé établi par l’agence immobilière, un compromis de vente a été signé avec Monsieur F K Y et Madame G L M épouse Y, le […], prévoyant une réitération de la vente par acte authentique avant le 30 septembre 2015, et le versement par les acquéreurs d’un dépôt de garantie de 90'000 euros entre les mains de Maître N-J, notaire désigné en qualité de séquestre.

Le dépôt de garantie n’a jamais été versé par les acquéreurs, qui ont fait défaut au rendez vous fixé par le notaire.

Suivant accord des époux Y et des époux X en date du 19 décembre 2015, les effets du compromis de vente ont été prorogés 31 janvier 2016.

La situation est cependant restée inchangée et les acquéreurs n’ont donné pas donné suite.

Les 29 et 30 septembre 2016, Monsieur C X et Madame O P Q R épouse X ont fait assigner Monsieur F K Y, son épouse Madame G L M et l’agence immobilière ETGIP en responsabilité contractuelle et délictuelle et paiement de diverses sommes.

Par exploit séparé du 22 juin 2017, ils ont assigné la société SEGAP en garantie des condamnations prononcées à leur profit contre l’agence ETGIP.

La jonction des procédures a été ordonnée le 15 septembre 2017.

La compagnie d’assurance Les Souscripteurs du Lloyd’s, assureur de l’agence ETGIP, est intervenue volontairement à la cause aux côtés de sa sociétaire.

Par jugement du 16 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Fort-de-France a :

- reçu l’intervention volontaire de la SAS Les Souscripteurs du Lloyd’s,

- mis hors de cause la SAS SEGAP,

- débouté la S.A.R.L. ETGIP et les souscripteurs du Lloyd’s de leurs exceptions d’irrecevabilité,

- condamné Monsieur F K Y et Madame G L H à payer à Monsieur C X et à Madame O P Q R épouse X la somme de 90 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à leurs obligations contractuelles nées du compromis de vente du […],

- condamné Monsieur F K Y et Madame G L H à payer à Monsieur C X et à Madame O P Q R épouse X la somme de 2'500 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

- condamné Monsieur C X et Madame O P Q R épouse X aux entiers dépens.

Monsieur C X et Madame O P Q R épouse X ont relevé appel de cette décision du 16 octobre 2018 par déclaration électronique du 07 novembre 2018, sollicitant «'l’infirmation partielle du jugement en ce qu’ils ont été déboutés du surplus de leurs prétentions, notamment s’agissant de leur demande de condamnation à l’encontre de la SARL ETGIP et les SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S et en ce qu’ils ont été condamnés à tort aux dépens'».

Aux termes de leurs conclusions n°4, déposées au greffe le 15 juin 2020 et notifiées par voie électronique le 29 juin 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur C X et Madame O P Q R épouse X demandent à la cour de :

- les recevoir en leur appel partiel et les dire bien fondés,

- infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes formées à l’encontre de l’agence EGTlP et de la compagnie d’assurance LLOYD’S,

Et y faisant droit,

- débouter l’agence ETGIP et la compagnie d’assurance LLOYD’S de leur exception d’irrecevabilité et de tous leurs moyens fins et conclusions,

- constater que Monsieur F Y et Madame G L Y n’ont pas procédé au versement du dépôt de garantie prévu au compromis de vente du […],

- constater que Monsieur F Y et Madame G L Y ne se sont pas présentés chez le notaire en vue de la réitération de l’acte de vente,

- juger que l’agence ETGIP était tenue en vertu de la clause du mandat relative au séquestre de s’assurer du versement par l’acquéreur de l’indemnité d’immobilisation auprès du notaire,

— juger que l’agence ETGIP en qualité de mandataire a engagé sa responsabilité contractuelle envers ses mandants en ne s’assurant pas de la solvabilité des acquéreurs et de leur capacité réelle de financement eu égard à l’importance de leur engagement,

- juger que l’agence ETGIP a engagé sa responsabilité en qualité de rédacteur d’acte en ne s’assurant pas du versement du dépôt de garantie par les acquéreurs conformément à la clause du contrat,

- juger que l’agence ETGlP a manqué à son devoir de conseil et d’information à leur égard,

- juger que l’agence ETGIP a contribué par les manquements qui lui sont imputables aux préjudices qu’ils ont subis,

En conséquence,

- condamner l’agence ETGIP à verser aux époux X la somme de 90'000 euros en réparation de leur préjudice matériel résultant de la clause pénale prévoyant le versement de l’indemnité d’immobilisation,

- condamner l’agence ETGIP au remboursement de la somme de 9'800 euros au titre des loyers versés pendant la période du 15 août 2015 au 15 mai 2016,

- condamner l’agence ETGIP au paiement de la somme de 29'384 euros au titre des frais qu’ils ont engagés,

- condamner l’agence ETGIP à leur verser 50'000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

- condamner la compagnie d’assurance LLOYD’S à garantir l’agence ETGIP de toutes les sommes mises à sa charge,

- condamner solidairement Monsieur F Y, Madame G L Y et l’agence ETGIP à leur payer la somme de 5'000 euros chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens.

Concernant les demandes in limine litis formulées par les intimés, ils font valoir d’une part, que la demande de réparation du préjudice matériel de 90'000 euros n’est pas nouvelle en ce qu’elle tend aux mêmes fins que la prétention soumise au premier juge, en application des articles 565 et 566 du code de procédure civile et, d’autre part, que la société SEGAP a été mise en cause en première instance suite aux informations erronées de l’agence immobilière, tel qu’il en ressort du mandat de gestion, que la SEGAP a été déboutée de ses demandes reconventionnelles par le premier juge et qu’elle a été appelée devant la cour pour la régularité de la procédure sans qu’il ne soit formulé de demande à son encontre.

Au fond, ils recherchent la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière, à qui ils imputent une obligation de moyen et de résultat au vu des termes du mandat de vente, qui comporte une mention D relative au versement d’un séquestre.

Ils soutiennent qu’il a été retenu à tort que l’obligation de moyen de l’agence ne lui imposait pas de vérifier la sincérité des déclarations faites par les parties et d’effectuer une enquête sur la solvabilité des acquéreurs.

Ils exposent, au visa de l’article 1134 ancien du code civil, qu’en retenant que la faute recherchée était extrinsèque au mandat confié à l’agence, le premier juge a fait une appréciation erronée de l’acte signé le 3 juin 2015.

Ils indiquent que l’agence ETGIP reconnaît que le versement du séquestre constituait un indice déterminant de la capacité financière des acquéreurs à la signature du compromis de vente et qu’en vertu du mandat de vente qui les lient à l’agence, cette dernière était garante de l’effectivité du versement par l’acquéreur de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire.

Ils contestent la position de l’agence consistant à dire qu’elle n’a qu’une obligation de moyen alors qu’en l’espèce, elle était chargée, en vertu de son mandat, d’accomplir un acte bien déterminé, à savoir le versement du séquestre par l’acquéreur, qui constitue une obligation de résultat.

Les appelants font valoir l’insuffisance des diligences de l’agence d’autant qu’en l’espèce, la transaction portait sur un bien d’une valeur de 940'000 euros, financé sans recours à un prêt, et que l’importance de l’opération nécessitait que l’agence s’informe et informe ses mandants notamment de la provenance de fonds depuis l’étranger.

Ils relèvent que l’agence ETGIP ne peut pas renverser la charge de la preuve en soutenant qu’ils ne démontrent pas l’insolvabilité des acquéreurs alors même qu’elle ne produit aucun document permettant d’établir leur solvabilité apparente.

Les appelants soutiennent qu’en ne s’assurant pas du versement effectif du séquestre, l’agence ETGIP, en sa qualité de rédacteur du compromis de vente, n’a pas correctement rempli sa mission en ne s’assurant pas de l’effectivité juridique de l’acte.

Ils reprochent à l’agence ETGIP un manquement à son obligation contractuelle d’information et de conseil en ce qu’elle ne les a pas avertis de l’absence de versement des 90'000 euros, moyen sur lequel le premier juge a omis de statuer, et qu’elle a eu un comportement fautif en les incitant à proroger le compromis et en leur laissant croire que le paiement de l’indemnité avait été effectué, ce qui constitue la conséquence directe de son manquement à son obligation de conseil.

Ils indiquent qu’aucune obligation de s’informer auprès du notaire ne peut être mise à leur charge compte tenu du mandat qui les liait à l’agence ETGIP.

Ils soutiennent que les fautes commises par l’agence ETGIP sont en lien direct avec le préjudice qu’ils ont subi, et que les carences de l’agence les ont privés de percevoir l’indemnité forfaitaire et d’immobilisation prévue au compromis.

Ils sollicitent la condamnation in solidum de l’agence ETGIP et de son assureur à les indemniser de leur entier préjudice : 90'000 euros à titre de préjudice matériel lié au non versement du dépôt de garantie, 9'800 euros de remboursement des sommes versées à titre de loyers car, persuadés de vendre leur bien, ils ont quitté les lieux en toute bonne foi, 29'384 euros de frais de déménagement et frais divers, taxes foncières, d’habitation, d’assurance, d’entretien de la villa et de l’appartement loué, et 50'000 euros à titre de préjudice moral.

Aux termes de leurs conclusions d’intimés et d’appel incident n° 3 notifiées par voie électronique le 09 mars 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL ETGIP, la SAS SEGAP et les Souscripteurs du LLOYD’S demandent à la cour de :

- recevoir les concluants en leurs écritures et les déclarer bien fondés,

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Fort-de-France du 16 octobre 2018 en ce qu’il a :

- reçu l’intervention volontaire des Souscripteurs du

LLOYD’S,

- mis hors de cause la société SEGAP,

- condamné les époux Y à verser aux époux

X la somme de 90'000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à leurs obligations contractuelles nées du compromis de vente du […],

- débouté les époux X de l’ensemble de leurs

demandes, fins et prétentions à l’encontre de l’agence ETGIP, de la société SEGAP et des Souscripteurs du LLOYD’S,

- condamné les époux Y à verser aux époux

X la somme de 2'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux X aux entiers dépens.

- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Fort-de-France du 16 octobre 2018 en ce qu’il a :

- débouté l’agence ETGIP et les Souscripteurs du LLOYD’S

de leurs exceptions d’irrecevabilité,

- débouté la société SEGAP de sa demande de condamnation

des époux X au paiement des frais irrépétibles et des

dépens,

- débouté l’agence ETGIP de sa demande reconventionnelle

de condamnation des époux X au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En conséquence,

In limine litis :

Concernant l’irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d’appel:

- constater que la demande des époux X de voir condamner l’agence ETGIP et les Souscripteurs du LLOYD’S au paiement de la somme de 90'000 euros au titre d’un «préjudice matériel » est nouvelle en cause d’appel ;

En conséquence :

- déclarer irrecevable la demande des époux X de voir condamner l’agence ETGIP et les Souscripteurs du LLOYD’S au paiement de la somme de 90'000 euros au titre d’un «préjudice matériel »,

- débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes formulées au titre d’un prétendu «préjudice matériel » à l’encontre de la société ETGIP et des Souscripteurs du LLOYD’S.

Concernant la mise hors de cause de la société SEGAP :

- constater que la société SEGAP n’est pas une compagnie d’assurance mais un simple courtier d’assurance,

- en déduire que les époux X ne détiennent aucun intérêt né et actuel à agir à l’encontre de la société SEGAP,

- constater que si les époux X avaient fait preuve de précaution, ce dernier n’aurait pas agi à tort à l’encontre d’un simple courtier,

En conséquence :

- mettre hors de cause la société SEGAP,

- débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société SEGAP,

A titre principal :

- constater l’absence de faute de l’agence ETGIP,

- constater l’absence de préjudice indemnisable imputable à l’agence ETGIP,

- constater l’absence de lien de causalité entre la mission de l’agence ETGIP et les préjudices allégués,

— en déduire que la responsabilité de l’agence ETGIP ne peut être engagée ;

En conséquence :

- débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de l’agence ETGIP ;

A titre subsidiaire et reconventionnel :

- condamner les époux Y à relever indemne et garantir l’agence ETGIP de toutes condamnations pouvant être formulées à son encontre ;

En toute hypothèse :

- condamner les époux Z à verser à l’agence ETGIP la somme de 15'000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner les époux X à verser à la société SEGAP la somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont recouvrement direct au profit de Maître S TH,

- condamner tout succombant, au besoin in solidum, à verser à l’agence ETGIP et aux Souscripteurs du LLOYD’S la somme de 6'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont recouvrement direct on au profit de Maître S TH.

In limine litis, ils soulèvent l’irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d’appel formées par les consorts X, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, en ce qu’ils demandent pour la première fois le paiement de 90'000 euros au titre d’un prétendu préjudice matériel correspondant à l’indemnité

d’immobilisation d’autant qu’il convient de distinguer la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, fondée sur le compromis de vente et une responsabilité contractuelle, de la demande en paiement de dommages-intérêts, fondée sur la responsabilité civile de l’agence.

Par ailleurs ils exposent que le maintien de la société SEGAP en cause d’appel est incompréhensible et abusive et sollicitent sa mise hors de cause puisque, du fait de sa qualité de courtier, toute demande à son encontre est irrecevable.

Sur le fond ils contestent toute faute de l’agence immobilière, comme l’a retenu le premier juge, puisqu’elle a respecté son mandat de vente en vérifiant la solvabilité des acquéreurs. Ils indiquent que les époux X ne démontrent pas l’insolvabilité des époux Y au jour du compromis de vente.

Il n’appartenait pas à l’agence de vérifier la sincérité des déclarations faites par chacune des parties, ni de se livrer à une enquête sur la solvabilité des acquéreurs dont aucun élément ne permettait de suspecter une éventuelle insolvabilité au regard des informations qu’ils avaient transmises.

Ils soutiennent que l’agence ETGIP a parfaitement rempli sa mission, comme l’a que retenu le premier juge, en recueillant les éléments nécessaires permettant de s’assurer de la situation financière des acquéreurs, contrairement à ce qu’invoquent les appelants, d’autant qu’elle n’avait pas la qualité de séquestre et que les acquéreurs ont précisé leurs revenus et le

montage financier permettant d’acquérir le bien.

Ils font par ailleurs valoir que les consorts X ne démontrent aucun lien de causalité entre la solvabilité des époux Y et l’absence de régularisation de la vente alors que la charge de la preuve pèse sur eux.

Il est demandé à la cour de constater que les époux X ne démontrent aucune faute de l’agence ETGIP dans la vérification de la solvabilité des acquéreurs, qu’ils ne justifient pas du lien de causalité entre cette prétendue faute et le préjudice allégué et qu’ils doivent être déboutés de leur demande.

L’obligation de veiller au bon versement de l’indemnité invoquée par les appelants n’a aucun rapport avec un prétendu défaut de vérification de la solvabilité des acquéreurs. Les clauses concernant le versement d’une indemnité d’immobilisation sont classiques et intégrées dans la quasi totalité des compromis de vente, sans qu’elle ne constitue une clause particulière comme allégué par les appelants.

Le mandat précise que l’acquéreur doit verser l’indemnité d’immobilisation au notaire, séquestre, et il n’en ressort aucun engagement de l’agence ETGIP ni même une responsabilité de sa part en cas de non versement de ladite indemnité au séquestre. Elle n’a pas d’obligation de verser cette indemnité en lieu et place des acquéreurs ni de s’assurer de son versement par les acquéreurs après la signature du compromis.

Concernant la mission de rédacteur d’acte de l’agence, les intimés soutiennent que l’agence ETGIP a parfaitement exécuté sa mission en ce que le compromis est parfaitement valable.

Ils rappellent que le versement du séquestre n’a jamais lieu avant la signature du compromis de vente, qu’il ne pouvait pas être encaissé le jour de la signature du compromis compte tenu du délai de rétractation au profit des acquéreurs, et qu’il ne peut donc pas être reproché à l’agence de ne pas s’être assurée du versement de l’indemnité le jour de la signature du compromis.

Seul le notaire était responsable du versement de l’indemnité d’immobilisation, il n’a pas été mis en cause par les appelants qui ne s’expliquent pas sur ce point.

Ils soutiennent que le compromis de vente est juridiquement valable et que l’obligation d’information de l’agence immobilière ne dispense pas son interlocuteur de tout devoir de prudence et de diligence.

Concernant le respect par l’agence ETGIP de son obligation d’information et de conseil, les intimés font valoir qu’il s’agit d’une obligation de moyens qui est strictement limitée temporellement et aux informations matériellement détenues par l’agence, et ne saurait palier l’attitude passive de son interlocuteur.

Ils soutiennent que l’agence ETGIP a respecté son obligation d’information, que le mandat délimite les obligations du mandataire au sens des articles 1984 et 1989 du code civil, qu’elle n’avait pas la qualité de séquestre et qu’il ne lui appartenait pas de vérifier que le versement avait été fait auprès du notaire. L’agence indique avoir fait diligence pour connaître l’état d’avancement de la vente auprès du notaire, qui n’a pas fait état de difficulté, et des acquéreurs, qui ont indiqué avoir versé le dépôt de garantie.

Concernant la prétendue faute de l’agence ETGIP postérieurement à la signature du compromis de vente, les intimés soutiennent qu’il n’appartenait pas à l’agence de réceptionner le séquestre, qu’il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir transmis d’information à ce

sujet, ni d’entreprendre des diligences auprès des consorts A pour s’assurer de son versement.

Par ailleurs, ils contestent avoir insisté pour proroger les effets du compromis de vente et soulignent que les appelants ont signé cette prorogation en toutes connaissance de cause et qu’il ne peut être reproché à l’agence aucune faute à ce titre.

Concernant les sommes réclamées par les appelants, les intimés demandent à la cour de constater l’absence de préjudice et de les débouter de leurs demandes. Ils ajoutent que les appelants ne justifient pas des diligences entreprises pour faire exécuter le jugement de première instance, qui a condamné les acquéreurs.

Ils indiquent que la responsabilité des époux Y est engagée au titre du compromis de vente quant au versement du dépôt de garantie de 90'000 euros et que l’agence ETGIP ne saurait palier, du fait de son obligation d’information et de conseil, à leur carence ni même au manquement de la SCP de notaires,.

Les intimés invoquent la mauvaise foi et l’opportunisme procédural des époux X à l’encontre de l’agence ETGIP alors qu’elle n’a jamais eu la qualité de séquestre, qu’elle a entrepris de nombreuses démarches auprès des parties, que seuls les époux Y peuvent se voir reprocher de ne pas avoir versé le dépôt de garantie et qu’il appartenait au notaire désigné en qualité de séquestre d’attirer l’attention des vendeurs.

Ils relèvent l’absence de lien de causalité entre le préjudice allégué par les appelants et l’intervention de l’agence ETGIP.

Ils soulignent que le préjudice matériel demandé à hauteur de 90'000 euros, outre qu’il s’agit d’une demande nouvelle, ne saurait être imputable à l’agence ETGIP, puisqu’elle relève du compromis de vente qui a été conclu entre les époux X et les époux Y.

Concernant la somme de 9'800 euros au titre des loyers versés, ils soutiennent que le montant n’est pas justifié, relèvent l’absence de faute de l’agence ETGIP qui ne saurait être tenue à une telle indemnité en ce que sa mission était terminée au […], date de signature du compromis de vente et que rien ne permet d’établir qu’ils n’auraient pas réglé cette somme si la vente avait eu lieu le 30 septembre 2015.

Concernant la demande de 29'384 euros au titre des frais engagés, les intimés en sollicitent le rejet en ce que l’agence n’a commis aucune faute et que cette demande n’est attestée par aucun justificatif.

Concernant le préjudice moral demandé à hauteur de 50'000 euros, les intimés font valoir qu’il n’est justifié ni dans son principe ni dans son montant.

A titre subsidiaire et reconventionnel, les intimés demandent que les époux Y soient condamnés à relever indemne et garantir l’agence immobilière de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

En tout état de cause, l’agence ETGIP sollicite 15'000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Comme en première instance, Monsieur F Y et Madame G H épouse Y n’ont pas constitué avocat et n’ont pas conclu. Les conclusions des intimés leur ont été signifié par procès-verbal de vaines recherches.

La procédure a été clôturée le 23 juin 2020. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 23 octobre 2020 et mise en délibéré au 15 décembre 2020, prorogé au 19 janvier 2021.

MOTIFS :

A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties.

De plus, le dispositif du présent arrêt sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

Enfin, l’appel tendant en application de l’article 542 du code de procédure civile soit à la réformation, soit à l’annulation du jugement, il ne sera pas statué sur les demandes de confirmation des chefs de jugement non critiqués.

Il convient en outre de préciser en préambule que le jugement querellé a acquis un caractère définitif en ce qu’il a :

- reçu l’intervention volontaire de la SAS Les Souscripteurs du Lloyd’s,

- mis hors de cause la SAS SEGAP,

- condamné les époux Y, acquéreurs défaillants, à payer aux époux X la somme de 90 000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à leurs obligations contractuelles nées du compromis de vente du […], ainsi que la somme de 2'500 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Sur la recevabilité de la demande de réparation du préjudice matériel :

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, «'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'».

L’article 565 précise que «'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elle tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent'».

Il ressort des termes du jugement dont appel que Monsieur et Madame X ont, dans leur assignation introductive d’instance, sollicité les sommes suivantes :

- 9 800 euros au titre des loyers réglés pour la période du 15 août 2015 au 15 mars 2016,

- 29'384 euros au titre des frais engagés,

- 50'000 euros au titre de leur préjudice moral,

- 5'000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’appel, les époux X sollicitent les sommes suivantes :

- 90'000 euros en réparation de leur préjudice matériel résultant de la clause pénale prévoyant le versement de l’indemnité d’immobilisation,

- 9 800 euros au titre des loyers réglés pour la période du 15 août 2015 au 15 mars 2016,

- 29'384 euros au titre des frais engagés,

- 50'000 euros au titre de leur préjudice moral,

- 5'000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Si les époux B, qui ne le contestent pas, sollicitent en appel une somme supplémentaire, au titre d’un poste de préjudice distinct, il est admis qu’une telle demande n’est pas considérée comme nouvelle dès lors qu’elle tend à la même fin d’indemnisation du préjudice subi, en application de l’article 565 précité, d’autant qu’elle se fonde sur les mêmes fautes que les appelants imputent à la société EGTIP.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande de réparation du préjudice matériel sera donc rejeté.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière :

Aux termes du mandat de vente sans exclusivité conclu le

6 mars 2015 entre les époux Z et l’agence immobilière ETGIP, celle-ci a reçu délégation afin de proposer le bien, de le visiter ou de le faire visiter, de faire toute publicité utile, ainsi que d’exercer l''«'ensemble des pouvoirs et obligations dont celui d’établir l’avant-contrat (délégation totale)'».

Outre le prix de vente fixé à 940'000 euros et la commission de l’agence fixée à 40'000 euros, le mandat prévoit expressément qu''«'en vue de garantir la bonne exécution des présentes, l’acquéreur devra, à l’appui de toute promesse ou compromis de vente, effectuer un versement d’un montant maximum de 10'% du prix total de la vente, à l’ordre de Maître I J, séquestre garanti financièrement à cet effet'», étant aussitôt précisé, en petits caractères, que «'la loi solidarité et renouvellement urbain du 13.12.2000 réglemente le versement visé ci-dessus (articles L. 271-1 et L. 271-2 du CCH [code de la construction et de l’habitation])'».

Le compromis de vente, tel qu’il a été rédigé par l’agence immobilière ETGIP et conclu le […] entre les époux X et les époux Y, stipule qu'«'à titre d’immobilisation, l’acquéreur verse entre les mains de Maître N-J Monique Notaire sis […]) la somme de 90'000 euros par virement bancaire'».

Le compromis mentionne que les époux Y ont indiqué ne pas recourir à l’emprunt pour l’acquisition de ce bien.

Monsieur Y a annoncé qu’il était comptable, tel que cela résulte de la profession déclarée en entête du compromis, ce qui, selon l’agence immobilière, laisse présumer des revenus réguliers et conséquents.

D’après les écritures des parties, les époux Y ont oralement annoncé, lors de la visite du bien, qu’ils souhaitaient le financer comptant, au moyen de fonds provenant d’Angleterre issus d’un héritage dont Madame Y était bénéficiaire. Aucun écrit n’a

été remis par les acquéreurs.

L’agence immobilière n’allègue ni ne justifie avoir sollicité le moindre écrit, même purement déclaratif, aux acquéreurs pour justifier de leur capacité financière, de leurs revenus, de leur patrimoine ou de la disponibilité des fonds ni de leur origine.

De même elle n’allègue ni ne justifie avoir procédé à aucune vérification concernant les capacités financières des acquéreurs et la disponibilité des fonds, soutenant qu’elle n’avait pas à le faire.

Elle justifie avoir, par lettres recommandées datées du 1^er juillet 2015, informé les époux Y de leur faculté de rétractation dans le délai de 10 jours, en application de l’article L.'271-1 du code de la construction et de l’habitat.

Elle justifie également avoir, par courrier du 10 juillet 2015, transmis le dossier du compromis de vente à l’office notarial et informé le séquestre de ce que les acquéreurs devaient procéder au versement du dépôt de garantie d’un montant de 90'000 euros à l’issue du délai de rétractation.

Toutefois, contrairement à ce qu’elle indique, aucune disposition légale ne lui interdisait de solliciter des époux Y le versement du dépôt de garantie avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitat, voire concomitamment à la signature du compromis, cette interdiction n’étant applicable qu’entre particuliers.

L’article L. 271-2 du même code, disposition qui est même rappelée dans le mandat de vente, permet en effet la perception immédiate du dépôt de garantie, dès lors que le compromis de vente a été conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, et que ce versement est effectué entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés, ce qui était précisément le cas en l’espèce.

Afin de libérer leur villa, dont la vente devait intervenir avant le 30 septembre 2015, et alors qu’ils ignoraient que le dépôt de garantie n’avait pas été versé par les acquéreurs, les époux X justifient avoir pris à bail un appartement F4, aux termes d’un contrat de bail signé le 27 juillet 2015 par l’intermédiaire de l’agence immobilière EGTIP pour un loyer mensuel de 1 400 euros, provision pour charges compris. Ils ont emménagé dans cet appartement vers le 15 août 2015.

L’agence immobilière et les époux X évoquent une dernière visite de la villa par les époux Y fin août ou début septembre 2015, au cours de laquelle ces derniers ont affirmé avoir procédé au versement du dépôt de garantie, ce qui n’a donné lieu à aucune vérification, ni de la part des vendeurs, ni de la part de l’agence.

Les époux X soutiennent, sans être contestés sur ce point, n’avoir incidemment appris que le dépôt de garantie n’avait pas été versé par les époux Y qu’à l’occasion d’un rendez-vous chez le notaire le 28 septembre 2015, destiné à établir une procuration à l’attention de l’agent immobilier en vue de la vente.

L’agence immobilière ETGIP soutient n’avoir appris que les acquéreurs n’avaient pas procédé à ce versement que le 22 septembre 2015.

Il apparaît toutefois qu’elle en était informée en amont, puisqu’elle a reçu le 31 août 2015 un courrier électronique de l’office notarial lui communiquant le décompte des sommes à

recevoir des acquéreurs, pour un montant total de 999'050 euros, comprenant le prix de la vente (940'000 euros), les frais d’acte (57'850 euros) et le prorata de la taxe foncière (1'200 euros). Il se déduit aisément de ce décompte que le dépôt de garantie n’a pas été versé, dès lors qu’il n’a pas été déduit des sommes à régler.

Indépendamment de toute vérification de sa part, l’agence était donc informée au 31 août 2015 de la difficulté liée à l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation.

Le 10 décembre 2015, la vente n’ayant toujours pas eu lieu, les époux X ont adressé à l’agence immobilière un courrier de résiliation de leur bail pour 15 mars 2016 au plus tard, afin de réintégrer leur villa.

Le 19 décembre 2015, les effets du compromis de vente ont toutefois été prolongés au 31 janvier 2016.

Il est établi par les échanges de courriers entre les parties que les effets du compromis ont été prorogés à l’initiative de l’agence immobilière, qui admet dans un courrier adressé au conseil des appelants le 30 avril 2016, que «'si effectivement il y a eu prorogation du compromis de vente, c’est que nous voulions absolument sur les notaires puissent convoquer régulièrement les époux Y'».

Au final, les époux X reprochent à l’agence immobilière de n’avoir pas vérifié la solvabilité des acquéreurs, de ne pas s’être assuré du versement du dépôt de garantie, alors que cette obligation résultait du mandat de vente, de ne pas les avoir informés de l’absence de ce versement, et d’avoir failli dans son obligation de conseil à leur égard en ne les informant pas du risque encouru par eux en déménageant sans avoir eu l’assurance du versement effectif du dépôt de garantie par les acquéreurs.

L’agence immobilière ETGIP conteste toute responsabilité contractuelle, estimant qu’il ne lui appartenait pas de vérifier les déclarations des acquéreurs sur leur solvabilité et la disponibilité des fonds destinés à financer le bien sans recours au crédit, qu’il revenait au notaire séquestre de l’informer et d’informer les vendeurs de l’absence de versement du dépôt de garantie, cette vérification excédant les termes de son mandat, qui était expiré, et qu’il appartenait le cas échéant aux époux X de s’assurer du versement de l’indemnité d’immobilisation avant d’engager des frais de déménagement.

Or, l’agent immobilier, en sa qualité de rédacteur du compromis de vente, est tenu d’assurer l’efficacité juridique de l’acte passé par son entremise.

En sa qualité de professionnel, il est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil.

Ainsi, il doit s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique des actes auxquels il prête son concours, et vérifier la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation de l’opération ainsi que la solvabilité de l’acquéreur. De même il doit attirer l’attention de ses clients sur les circonstances de leur engagement, sur les risques que comporte l’opération et les conseiller sur la façon de les éviter, voire déconseiller l’opération.

Ainsi, manque à son obligation de conseil l’agent immobilier qui n’avertit pas les vendeurs qu’ils se sont engagés définitivement et sans garantie.

En l’espèce, l’agence immobilière ne justifie d’aucune vérification de la situation des acquéreurs, ne serait-ce que par une simple demande de justificatif d’origine ou de disponibilité des fonds, alors même que l’opération portait sur une somme conséquente, que

les époux Y se sont engagés à payer comptant.

De même, et alors qu’elle s’est contentée des simples affirmations orales des acquéreurs pour s’assurer de leur capacité financière, elle ne s’est ensuite jamais préoccupée de ce qu’ils avaient bien procédé au versement du dépôt de garantie dans les mains du séquestre, versement permettant de s’assurer du caractère sérieux de leur engagement et de leur solvabilité, et ce en violation de son mandat qui prévoyait expressément l’exigence de versement d’une indemnité d’immobilisation de 90'000 euros, et alors qu’elle est elle-même rédactrice du compromis de vente stipulant le versement de cette somme.

Elle ne justifie en outre d’aucune démarche auprès des acquéreurs, avant janvier 2016, pour les inviter à procéder au versement du dépôt de garantie.

Elle ne justifie d’aucune information ni d’aucun conseil adressé aux vendeurs pour attirer leur attention sur le fait qu’ils engageaient des frais de déménagement et de relogement alors qu’ils ne disposaient d’aucune garantie, étant précisé qu’elle a elle-même prêté son concours à ce relogement en étant l’intermédiaire entre les époux X et leur bailleur.

En particulier, l’agence ETGIP n’a pas signalé aux époux X, lors de la signature du compromis de vente, que le virement n’était pas encore effectif, contrairement à ce que le clause afférente reproduite ci-dessus pouvait le laisser supposer, et alors que

l’interdiction de réclamer des fonds avant le délai de rétractation de 10 jours n’était pas applicable au cas d’espèce, en raison de l’intervention d’un professionnel de l’immobilier et d’un séquestre «'garanti financièrement à cet effet'», tel que cela est d’ailleurs mentionné dans le mandat de vente.

L’agence immobilière ne peut soutenir que son mandat est venu à expiration dès la signature du compromis du vente et que sa responsabilité contractuelle ne peut donc être retenue, dès lors que la poursuite de la vente du bien dont elle a assuré la négociation fait partie intégrante de son mandat, en atteste d’ailleurs la signature, sous l’égide de l’agence ETGIP, de la prolongation des effets de compromis de vente dont elle est la rédactrice.

Par ailleurs il ressort du mandat de vente que celui-ci exige l’existence d’un dépôt de garantie, de sorte que l’agence immobilière ne saurait soutenir que la vérification du versement du séquestre n’entrait pas sa mission, le versement du séquestre étant l’une des conditions de l’efficacité de l’acte qu’elle a établi.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’agence immobilière a commis plusieurs fautes contractuelles en ne s’assurant pas, par un minimum de vérification ou par une simple demande documentaire auprès des acquéreurs, de leur solvabilité ou de la disponibilité des fonds, et en n’attirant pas l’attention du vendeur sur le risque de l’opération, au vu du montant de la transaction (940'000 euros), que les acquéreurs se sont engagés à payer comptant.

L’agence immobilière a également manqué à ses obligations contractuelles, sachant qu’elle ne disposait d’aucun justificatif, même purement déclaratif, de la solvabilité des acquéreurs ou de la disponibilité des fonds, en ne s’étant pas assuré auprès du séquestre du versement du dépôt de garantie de 90'000 euros, et ce

indépendamment d’un éventuel manquement du séquestre tel qu’il est allégué par les intimés, et en n’ayant pas informé les vendeurs de ce que le dépôt de garantie n’avait pas été versé au jour du compromis, contrairement à ce que les termes de l’acte qu’elle a elle-même rédigé laisse apparaître, les laissant ainsi s’engager sans aucune garantie.

Les fautes ainsi commises par l’agence EGTIP dans l’exécution de son mandat ont causé un préjudice direct, réel et certain aux époux X, qui ont perdu une chance de pouvoir recouvrer le montant de la clause pénale de 90'000 euros mise à la charge des époux Y sur le dépôt qui aurait du être séquestré, ont vu leur bien inutilement immobilisé jusqu’en mars 2016 et ont engagé inutilement des frais de déménagement et de relogement entre août 2015 et mars 2016.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes dirigées contre l’agence EGTIP et son assureur.

Sur l’indemnisation du préjudice des époux X :

L’indemnisation du préjudice causé aux époux X par les fautes de l’agence immobilière doit être évaluée sur la base de la perte de chance, si ces fautes n’avaient pas été commises, de recouvrer le montant de la clause pénale par le biais de l’indemnité d’immobilisation, de n’avoir pas déménagé inutilement, loué et meublé un appartement, réservé et entretenu leur villa qu’ils n’ont pas habité jusqu’en mars 2016, et d’avoir réglé les frais subséquents. Cette perte de chance s’établit à 50 %.

Il est justifié du montant de la clause pénale de 90 000 euros par le compromis de vente, et du montant des loyers engagées de 9800 euros par la production du bail et de décomptes mensuels (7 fois le montant de loyer de 1400 euros provision pour charges comprise).

Par ailleurs le préjudice moral des époux X, qui résulte d’une part du désagrément d’avoir dû déménager à deux reprises en 7 mois d’intervalle pour libérer puis réintégrer la villa, et d’autre part des désagréments d’une procédure judiciaire longue et aléatoire pour faire valoir leurs droits alors que le dépôt de garantie leur aurait permis d’être indemnisés automatiquement dès 2015, peut être évalué à la somme de 5 000 euros.

En revanche les époux X ne justifient par aucune pièce de la somme de 29 384 euros sollicitée au titre des frais divers. Ils seront déboutés de cette demande.

Il convient donc d’appliquer le taux de perte de chance de 50 % à la somme totale de 104 800 euros 90 000 euros + 9800 euros + 5 000 euros), et d’ainsi fixer le montant de leur préjudice résultant des fautes contractuelles de l’agence immobilière ETGIP à la somme de 52 400 euros.

La société EGTIP sera condamnée à verser à Monsieur C X et à Madame O P Q R épouse X la somme de 52 400 euros, et la société société Les Souscripteurs du Lloyd’s à garantir la société EGTPI pour ce montant.

La demande de la société EGTIP d’être relevée indemne de toute condamnation par les époux Y, qui n’est soutenue par aucun moyen, sera rejetée, étant précisé que la source des obligations contractuelles de l’agence immobilière est différente de celle des obligations contractuelles des acquéreurs, les premières étant fondées sur le mandat de vente, et les secondes sur le compromis de vente.

Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive :

L’action des époux X contre l’agence immobilière et son assureur étant fondée, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire de la société ETGIP pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires :

Les époux X ayant été accueillis en leurs prétentions, leur condamnation aux dépens de première instance sera infirmée.

Succombant, la société ETGIP et son assureur seront solidairement condamnés aux dépens de première instance et d’appel et à verser la somme de 3'000 euros aux époux X au titre des frais irrépétibles engagés en appel.

Ils seront déboutés de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La société SEGAP, courtier en assurance, définitivement mise hors de cause en première instance, intimée par l’appelante qui n’a toutefois formé aucune demande à son égard, sera déboutée de sa

demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’elle ne justifie pas avoir engagé de frais au cours de la présente instance, ayant incidemment conclu sous la même plume que les autres intimés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut par mise à disposition au greffe,

REJETTE le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande de réparation du préjudice matériel des époux X ;

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Fort de France du 16 octobre 2018 en ce qu’il a débouté Monsieur C X et Madame O P Q R épouse X de leur demande de condamnation de la SARL ETGIP et de son assureur à les indemniser de leur préjudice, et en ce qu’il a condamné Monsieur C X et Madame O P Q R épouse X aux dépens ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement la société ETGIP et son assureur la société les Souscripteurs de la Lloyd’s à payer à Monsieur C X et à Madame O P Q R épouse X la somme de 52 400 euros en réparation de leur préjudice sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la société ETGIP ;

DEBOUTE la société ETGIP de sa demande tendant à être relevée indemne de toute condamnation par les époux Y;

DEBOUTE la société ETGIP de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE solidairement la société ETGIP et son assureur la société les Souscripteurs de la Lloyd’s à payer à Monsieur C X et à Madame O P Q R épouse X la somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société ETGIP, la société les Souscripteurs de la Lloyd’s et la société SEGAP de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement la société ETGIP et son assureur la société les Souscripteurs de la Lloyd’s aux dépens de première instance et d’appel.

Signé par M^me Christine PARIS, Présidente de Chambre et M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,