1^re Chambre

ARRÊT N°473/2020

N° RG 20/00987 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QPBT

SARL ATALYS

C/

M^me A B épouse X

M. C X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIERE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRE, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame E-F G, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Octobre 2020 devant Madame Christine GROS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Décembre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

La société ATALYS, SARLprise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET-VINCENT-SEGUREL, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame A X née Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES

Suivant acte sous seing privé du 20 juin 2017, M. C X et M^me A B, son épouse, ont vendu à la société Atalys une maison d’habitation sise à Rennes, […], moyennant le prix de 521'000 euros. La promesse contenait plusieurs conditions suspensives dont l’obtention d’un crédit et d’un permis de construire. Une clause pénale égale à 10 % du prix de vente a été stipulée, toutes les conditions étant réalisées, pour le cas où l’acquéreur ne réitérerait pas l’acte de vente.

Par lettre de mise en demeure du 15 février 2019, les époux X ont demandé à la société Atalys de justifier de sa demande de permis de construire et de sa demande de prêt. En l’absence de réponse, ils ont, par acte du 19 mars 2019, fait assigner la société Atalys devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes.

Par ordonnance du 9 août 2019, le juge des référé a :

— condamné la société Atalys à payer à M et M^me X la somme provisionnelle de 52'100 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2019 ;

— condamné la société Atalys aux entiers dépens de l’instance ;

— condamné la société Atalys à payer à M. et M^me X la somme de 700 euros sur le fondement

des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire.

La société Atalys a interjeté appel de cette décision par déclaration du 22 août 2019.

L’affaire a été radiée du rôle des affaires de la cour par ordonnance du 17 décembre 2019, avant que l’autorisation de réenrôlement ne soit donnée par ordonnance du 7 février 2020.

Vu les conclusions du 28 novembre 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la société Atalys qui demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise ;

— dire que les demandes de M. et M^me X excèdent les pouvoirs du juge des référés ;

— dire irrecevables les demandes de M. et M^me X ;

— rejeter les demandes de M. et M^me X ;

— condamner M. et M^me X à verser à la société Atalys la somme de 5 000 € par application de l’article 700 € du code de procédure et les condamner aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 15 juillet 2020, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M. et M^me X qui demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé, vu l’absence de pièces justifiant des démarches tendant à obtenir la réalisation des conditions suspensives, sauf à parfaire ou compléter, au paiement d’une provision de 52 100 € avec intérêts au taux légal ;

— juger M. et M^me X recevable en leur appel incident ;

— réformer l’ordonnance de référé et juger que les intérêts seront capitalisés de la date de l’assignation jusqu’à parfait règlement ;

— débouter la société Atalys de son appel principal et de toutes demandes ;

— la condamner au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture était rendue le 6 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société Atalys soutient qu’elle n’a jamais été mise en demeure de réitérer la vente ; que la demande se heurte à la nullité de la promesse de vente pour n’avoir pas été prorogée par acte authentique ; et pour avoir été souscrite par erreur sur une qualité substantielle du bien vendu, (implanté dans un lotissement). Si la cour ne retenait pas que la nullité invoquée est un moyen sérieux de contestation, la société Atalys soutient que la promesse est caduque ; que même si elle avait effectué les démarches en vue de l’obtention d’un permis de construire, celui-ci lui aurait été refusé ; que de plus, la promesse contenait la condition suspensive que l’examen des titres et de l’état hypothécaire ne révèle pas d’autres servitudes que celles déclarées à l’acte, et que des servitudes ont été révélées par le cahier des charges du lotissement qui empêchaient la construction projetée.

M. et M^me X répondent que l’acquéreur n’a fait preuve d’aucune diligence pour obtenir un prêt et un permis de construire ; que la société Atalys est un professionnel de l’immobilier qui a toujours refusé de régulariser la vente ; que l’expiration du délai de 18 mois de validité de la promesse est la conséquence du choix d’Atalys de ne lever aucune condition suspensive ; que la société Atalys, promoteur immobilier et rédacteur de la promesse, ne peut sérieusement contester qu’elle savait que le bien était intégré dans un lotissement ; que la caducité du compromis ne fait pas obstacle à l’application de la clause pénale ; que c’est la société Atalys qui a imaginé un permis de construire de 20 logements, ce qu’elle ne pouvait faire sans consulter le plan local d’urbanisme.

Ceci étant exposé :

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances en cours depuis le premier janvier 2020 que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

Il apparaît des termes de la promesse de vente que l’acquéreur s’est engagé à :

— déposer dans un délai de douze mois à compter du 20 juin 2017 une demande de permis de construire autorisant la création de 20 logements représentant une surface plancher de 1160m² minimum.

— déposer une demande de financement de 3 15 000 € environ au taux de 3,5% sur une durée de 3 années, au plus tard dans le délai des trois mois précédant la réitération par acte authentique.

Il était en outre prévu au nombre des conditions suspensives l’absence de révélation de servitude, à l’exception de celles déclarées à la promesse, par les documents d’urbanisme, titres et l’état hypothécaire.

La clause pénale incluse à la promesse du 20 juin 2017 est rédigée ainsi : «'Bien que toutes les conditions suspensives soient réalisées, l’acquéreur, n’ayant versé aucune indemnité d’immobilisation et ne voulant ou ne pouvant réitérer les présentes conventions par acte authentique, sera de plein droit redevable envers le vendeur d’une indemnité fixée d’ors et déjà à dix pour cent (10%) du prix net vendeur.

A titre de clause pénale conformément aux dispositions des article 1152, 1226 et suivant du code civil.'».

Par ailleurs, la promesse prévoit qu’elle devra être régularisée «'au plus tard dans le délai de 18 mois à compter des présentes.

Ce délai sera prorogé tacitement sans aucune formalité de part et d’autre par périodes successives de trois mois, avec faculté de dénonciation de ces délais supplémentaires (….) avec un préavis de trois mois'.

Ont été visés par les parties, le jour de la promesse, un extrait du plan cadastral et le plan de zonage du PLU. M. et M^me X ne contestent pas que la parcelle vendue est soumise au cahier des charges du 12 décembre 1956 de morcellement d’un terrain situé […]

Laurent), ville de Rennes, annexé à l’arrêté préfectoral du 28 février 1957, et ne soutiennent pas que ce cahier des charges était annexé à la promesse.

En premier lieu, devant le juge des référés, juge de l’évidence, il apparaît que la promesse a été prorogée tacitement de trois mois en trois mois jusqu’à l’assignation du 19 mars 2019. Dès lors que la demande de prêt devait être faite par l’acquéreur dans les trois mois précédant la régularisation de la vente, et qu’il apparaît que cette date a été prorogée sans que les parties décident de l’arrêter à nouveau, il est sérieusement contestable devant le juge des référés que l’acquéreur a manqué à son obligation de présenter une demande de financement.

En second lieu, même si un permis a été obtenu sur les parcelles voisines par une société gérée par la société Atalys, celle-ci reconnaît dans ses écritures qu’elle n’a pas présenté de demande de permis de construire sur la parcelle vendue dans le délai d’un an à compter du 20 juin 2017. Mais dès lors qu’il ressort du cahier des charges du lotissement que les constructions devront être implantées suivant les indications portées au plan-masse du morcellement et que la hauteur des constructions ne pourra excéder 8 mètres, il est sérieusement contestable devant le juge de l’évidence que la condition suspensive d’absence de révélation de servitude a été remplie. Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’examiner si l’acquéreur était présumé avoir connaissance de ce cahier des charges lors de la promesse, eu égard à sa qualité de professionnel ou aux relations précontractuelles des parties. Et dès lors que la clause pénale n’est applicable que si la totalité des conditions suspensives est réalisée, il est sérieusement contestable devant le juge des référés, juge de l’évidence, que l’acquéreur soit redevable d’une indemnité à ce titre.

L’ordonnance entreprise sera infirmée dans toutes ses dispositions et M.et M^me X seront déboutés de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Déboute M. et M^me X de leurs demandes ;

Y ajoutant ;

Condamne M. C X et M^me A B épouse X aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute la société Atalys de sa demande au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE