1^re Chambre

ARRÊT N°127/2021

N° RG 19/07631 – N° Portalis DBVL-V-B7D-QI2X

M. A X

M^me B C épouse X

C/

SELARL FLORENCE MALEFANT ET G-D Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 MARS 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRE, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame D-E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Janvier 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 23 Mars 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur A X

né le […] à DOUARNENEZ

[…]

[…]

Représenté par M^e Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, avocat au barreau de QUIMPER

Madame B C épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉE :

La SELARL Florence MALEFANT et G-D Y prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

M. A X et M^me B C épouse X ( ci-après les époux X), tous deux agriculteurs, étaient propriétaires à Douarnenez de parcelles de terres, provenant d’une donation faite à M. X par acte du 25 avril 1987, avant de faire l’objet d’un apport en communauté par acte notarié du 18 mars 2016.

Ces terrains, sont classés en zone NAc au PLU de la commune de Douarnenez (terres à vocation commerciale).

En août 2015, les époux X ont été approchés par la société LIDL, intéressée par ces terrains constructibles situés dans la zone commerciale de Toubalan. Ils ont consulté leur notaire, M^e Y, à propos de la fiscalité applicable à la vente.

Ils ont signé une promesse de vente le 26 avril 2017 portant sur des parcelles d’une surface de 1ha 20a 55ca, au prix de 1 022 295 euros. Quelques jours plus tard, ils ont été informés par leur comptable que l’opération était soumise à un impôt sur la plus-value professionnelle à long terme et aux prélèvements sociaux, pour un montant supérieur à 300 000 euros, car les biens vendus étaient inscrits au bilan de leur exploitation agricole.

L’acte authentique de vente a été signé le 4 janvier 2018.

M^e Y a reconnu qu’à l’occasion des différents entretiens ayant précédé la promesse de vente du 26 avril 2017, il n’avait pas vérifié auprès des époux X si les terres vendues étaient ou non inscrites à l’actif du bilan de leur exploitation. Le 9 mai 2017, il a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur, dans laquelle il a admis être parti du principe que les biens vendus étaient détenus dans le patrimoine personnel des vendeurs depuis plus de trente ans et donc non soumis à l’impôt sur les plus-values en cas de vente.

Estimant que la faute du notaire a été en relation directe avec le paiement de cette plus-value, les époux X ontn suivant acte d’huissier du 21 août 2018, fait citer devant le tribunal de grande instance de QUIMPER, la SELARL MALEFANT- Y, a’n d’obtenir la somme de 300 681 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 27 août 2019, le tribunal de grande instance de Quimper a retenu la faute du notaire et a condamné la SELARL MALEFANT- Y à verser aux époux X la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, a laissé à chaque partie la charge de ses frais d’instance, outre la moitié des dépens et n’a pas ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 25 novembre 2019, les époux X ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a limité leur indemnisation à la somme de 100.000 euros, a laissé à chaque partie ses frais d’instance et a rejeté la demande d’exécution provisoire.

Dans ses premières conclusions d’intimé transmises le 5 mars 2020, la SELARL MALEFANT- Y a formé un appel incident en faisant grief au jugement d’avoir évalué la perte de chance des époux X à hauteur de 100.000 euros.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 4 juin 2020, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les époux X demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a indemnisé leur préjudice sur le fondement d’une perte de chance,

Et statuant de nouveau, vu les articles 1240 et suivants du code civil, et au besoin 1231 et suivants,

— de condamner la SELARL MALEFANT- Y à leur payer à la somme de 302 364,00 euros à titre de dommages- intérêts.

— Subsidiairement, de condamner la SELARL SELARL MALEFANT- Y à leur payer la somme de 300 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance.

— de débouter la SELARL MALEFANT-Y de ses demandes.

— de la condamner au paiement d’une somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir en substance :

— que le litige ne porte que sur le préjudice, la faute du notaire n’étant pas en discussion,

— que s’agissant de leur préjudice, il n’est pas question, comme l’a retenu le tribunal, d’une perte de chance, mais bien d’un préjudice entièrement consommé, sous forme d’une perte de substance de leur patrimoine équivalente à la valeur de leur terrain, diminuée de l’imposition qu’ils ont dû payer,

— que si le notaire avait délivré la bonne information sur la fiscalité applicable, il est certain qu’ils n’auraient pas vendu leurs terrains, étant rappelé qu’ils n’avaient aucune obligation ni aucun besoin de les vendre ;

— qu’ils avaient aussi le choix de sortir les terres de leur bilan et d’attendre le délai nécessaire pour être exonérés de l’imposition au moment de la vente,

— qu’en conséquence, la faute du notaire est en relation directe avec le paiement d’un impôt de 300 681 euros.

En réponse aux moyens adverses, ils exposent :

— que le prix proposé n’avait rien d’exceptionnel s’agissant du seul terrain constructible à Douarnenez pour le projet commercial de l’acquéreur ; qu’ils n’avaient d’ailleurs pas mis le terrain en vente mais avaient été démarchés par la société LIDL,

— que rien ne démontre qu’il était «d’évidence dans leur intérêt dans la perspective de leur retraite de réaliser une partie de leurs terres dans des conditions financières exceptionnelles », étant précisé que leur exploitation agricole restera familiale et sera reprise par l’un de leurs enfants,

— que rien ne permet d’écarter la possibilité que l’acquéreur ( LIDL) aurait accepté un prix plus élevé (117 €/m2 au lieu de 84,80 €/m2) permettant ainsi aux vendeurs de conserver un gain net équivalent au prix exprimé dans l’acte, compte tenu de l’intérêt que représentait le terrain,

Dans ses dernières conclusions transmises le 10 juin 2020, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SELARL MALEFANT-Y demande à la cour :

— de débouter les époux X de leur appel principal,

— d’accueillir la SELARL MALEFANT Y en son appel incident,

— de réformer le jugement et statuant de nouveau :

— de débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Subsidiairement, de réduire à 10 % le montant de la perte de chance susceptible d’être indemnisée,

— de condamner les époux X à verser à la SELARL MALEFANT Y une indemnité de 5.000 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner en tous les dépens.

En défense, la SELARL MALEFANT- Y s’en rapporte à justice s’agissant de la faute reprochée. S’agissant du préjudice , elle fait valoir les éléments suivants :

— il est constant en droit qu’un préjudice ne peut découler du paiement d’un impôt auquel le contribuable est légalement tenu, sauf à démontrer que mieux conseillé, l’intéressé aurait pu renoncer à l’opération génératrice de l’impôt ou bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux,

— les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser que comme une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse,

— l’opération réalisée par les époux X présentait un intérêt économique évident au regard du

prix proposé par la SNC LIDL ( 84,80 €/m2) par rapport à l’évaluation des parcelles faite quelques mois auparavant, dans le cadre de l’apport en communauté ( 15 €/m2),

— l’opération réalisée ne présentait pas d’inconvénient pour eux en ce qu’elle ne portait que sur une très petite partie des terres dont ils étaient propriétaires et qu’elle ne remettait pas en cause l’équilibre de leur exploitation agricole ;

— qu’il était dans leur intérêt de réaliser une partie de leurs terres agricoles dans ces conditions financières exceptionnelles compte tenu de leur âge, les contraignant à faire valoir leurs droits à la retraite et à faire exploiter leurs terres sous le statut très peu rentable du fermage,

— qu’il n’est pas du tout vraisemblable que mieux informés, ils auraient pu obtenir de la SNC LIDL un prix encore plus élevé afin de conserver le gain net de la vente de 1.022 295 €,

— que dans l’hypothèse d’un retrait des terres de l’actif professionnel pour les intégrer à leur patrimoine privé et ainsi bénéficier d’une exonération totale de l’imposition sur les plus-values des particuliers, les époux X auraient dû conserver les terres objets du retrait pendant 19 ans et 4 mois avant de les vendre. Il est invraisemblable que les époux X aient pu décider d’attendre près de 20 ans pour vendre leurs terres, se privant ainsi d’un gain substantiel qui leur aurait permis de se procurer des revenus complémentaires pour leur retraite, tout en prenant le risque de ne pas vendre ultérieurement à un prix au moins équivalent à celui qui leur avait été proposé.

— que la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et ne peut être équivalente à 100 % du préjudice allégué. En l’occurrence, la perte de chance n’apparaît pas suffisamment significative pour donner lieu à indemnisation et en tout état de cause, elle ne saurait dépasser 10 % du montant de l’impôt.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2021.

SUR CE,

Sur la responsabilité de M^e Y et la demande de dommages-et-intérêts

Il résulte de l’article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M^e Y, notaire habituel des époux X, était tenu d’un devoir de conseil et d’information à leur égard, s’agissant des conséquences fiscales de la vente de leurs parcelles à la SNC LIDL. Il est constant que le notaire doit s’informer auprès des parties pour remplir son devoir de conseil et d’information.

En l’espèce, M^e Y ne s’est pas suffisamment renseigné sur le statut des terrains vendus, en partant du postulat que ceux-ci relevaient du patrimoine personnel de ses clients, sans vérifier qu’ils pouvaient être inscrits au bilan de l’exploitation agricole et à ce titre, soumis à la taxe sur les plus-values professionnelles.

Cette absence d’investigation approfondie, qu’il reconnaît parfaitement aux termes de la déclaration de sinistre régularisée le 9 mai 2017 auprès de son assureur, l’a conduit à délivrer aux époux X une information erronée sur l’incidence fiscale de l’opération envisagée.

Cela résulte clairement de la promesse synallagmatique de vente reçue par M^e Y le 26 avril 2017, selon laquelle : « le vendeur reconnaît avoir été informé des dispositions légales relatives aux plus-values immobilières des particuliers (…) », alors que l’opération était en réalité soumise à la taxation sur les plus-values professionnelles.

La faute professionnelle du notaire est donc établie.

Les époux X revendiquent un préjudice consommé égal au montant de l’imposition qu’ils ont acquittée et contestent la perte de chance retenue par le tribunal, en affirmant qu’il est certain que mieux informés, ils auraient renoncé à la vente de leurs parcelles.

Or, le préjudice induit par la faute du notaire dans son obligation de conseil et d’information ne peut s’analyser que comme une perte de chance de ne pas avoir pu renoncer à la vente. Il ne saurait être égal au montant de l’imposition acquittée compte tenu de aléa qui s’attache nécessairement à la volonté des parties. Il convient donc de déterminer avec quelle probabilité, les époux X, même mieux informés, auraient poursuivi la vente de leurs terrains aux mêmes conditions.

De fait, dans sa déclaration de sinistre, M^e Y écrit : «  Ma non-investigation plus approfondie, partant du principe que les biens étaient dans le patrimoine personnel et donc soumis au régime des plus-values des particuliers, a conduit les vendeurs à devoir payer une plus-value professionnelle très importante qui leur aurait fait renoncer à leur projet de vente si cela avait été appréhendé en amont ».

Cependant, il n’est pas contestable que les époux X ont réalisé une opération très avantageuse en acceptant l’offre d’achat de la SNC LIDL au prix de 1 022 295 € soit 84,80 €/m2 alors qu’il ressort de l’acte d’apport en communauté du 18 mars 2016 que les terres vendues étaient évaluées à cette date, à la somme de 245 000 €, soit un prix de 15 €/m2. Le prix proposé par la SNC LIDL était donc significativement plus élevé que la valeur retenue par les époux Z eux-même, à peine un an auparavant. Nonobstant la taxation réglée, la plus-value réalisée était telle, que l’opération dans son ensemble restait donc une belle opportunité, avec un gain net de 721 619 €.

Pour soutenir que ce prix n’avait rien d’exceptionnel au regard du caractère 'exclusif et unique’ de leurs terrains, les époux X se fondent sur une attestation du directeur du centre Leclerc de la zone commerciale qui indique avoir cherché à les acquérir. La cour observe cependant que cette attestation ne précise pas à quel prix cette acquisition était envisagée.

Il n’est donc absolument pas certain que mieux informés, ils auraient renoncé à vendre en 2018 dans des conditions très lucratives, pour pouvoir bénéficier ultérieurement du régime des plus-values immobilières, en privilégiant le retrait des terrains du bilan de l’exploitation agricole avec réintégration dans leur patrimoine personnel.

En effet, l’exonération totale de l’impôt sur les plus-values des particuliers suppose que le bien vendu ait été détenu depuis plus de 30 ans. Aux termes de l’étude fiscale menée par la SELARL, non contestée par les époux X, il est établi que ces derniers, pour pouvoir bénéficier de l’exonération totale, auraient dû conserver leurs parcelles pendant encore 19 ans et 4 mois, avant de les revendre.

Compte tenu de cette durée particulièrement longue, il n’est pas évident que dans le seul but d’éviter de payer des impositions au titre de la plus-value, les époux X auraient renoncé à l’opération envisagée en 2018 en se privant ainsi d’ un gain substantiel, certain et immédiat leur permettant de se procurer des revenus complémentaires pour leur retraite, pour préférer conserver leurs parcelles pendant vingt ans dans des conditions peu rentables, tout en prenant le risque à terme, de ne pouvoir (eux-même ou leurs héritiers) vendre à un prix au moins équivalent à celui qui leur avait été proposé par la société LIDL.

Comme l’a justement écrit le premier juge, il est impossible de savoir si près de deux décennies plus tard, le prix des terrains se serait maintenu. En outre, un classement de terres au PLU n’est pas garanti dans le temps, si bien que le maintien de leur valeur dans un patrimoine ne l’est pas non plus, de manière absolue. En l’occurence, le risque de déclassement et donc de dépréciation des terres peut

être considéré comme réel compte tenu de la lutte contre l’artificialisation des terres agricoles rendant de plus en plus improbable l’implantation ou l’extension de nouvelles zones commerciales.

Ainsi, la faute du notaire les a certes privés de la possibilité de renoncer à vendre à la société LIDL en 2018, mais la solution fiscale la plus avantageuse supposait d’attendre 19 ans et de vendre à un prix très incertain.

Enfin, les époux X font valoir qu’ils auraient peut-être pu intégrer dans les négociations le coût que représentait pour eux le régime d’imposition sur les plus-values professionnelles et obtenir encore un meilleur prix de la part de la société LIDL.

Cependant, pour leur permettre de réaliser le gain net espéré de 1 022 295 € en gommant l’effet de l’imposition, il aurait fallu augmenter le prix du montant de la plus-value, majoré de l’imposition correspondante, soit une augmentation de 390 878,80 € ( 300 676 + (300 676 x 30%)). Le prix de vente aurait donc dû être porté à la somme de 1.413 174 €, soit 117,23 € le m2.

Or quelque soit l’intérêt commercial des terrains, il n’est pas avéré que la SNC LIDL aurait consenti à les acquérir à un prix plus de 7 fois supérieur à la valeur que les époux X avaient eux-même fixé un an auparavant. La cour relève d’ailleurs que dans leurs conclusions, les époux X écrivent qu’une telle hypothèse était « du domaine du possible », donc incertaine.

Au total, contrairement à ce que soutiennent les époux X, il n’est pas du tout certain que mieux informés, ils auraient renoncé à la vente au prix proposé par la société LIDL en 2018, qui restait pour eux une opportunité particulièrement lucrative malgré l’imposition, alors qu’il existait un risque élevé de ne pas pouvoir ultérieurement réaliser leur patrimoine dans des conditions aussi avantageuses. Ainsi, la forte probabilité que même mieux informés, les époux X aient néanmoins choisi de vendre aux mêmes conditions, conduit à évaluer la perte de chance autour de 15 %.

Le jugement ayant condamné la SELARL MALEFANT-Y à verser aux époux Z la somme de 100 000 euros à titre de dommages-et-intérêts sera infirmé, la cour estimant que le préjudice résultant de cette perte de chance ne saurait excéder 45.000 euros.

.Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement ayant condamné chaque partie aux dépens pour moitié et leur ayant laissé la charge de leurs frais de justice doit être confirmé puisque chaque partie avait partiellement succombé en ses demandes.

En cause d’appel, M. A X et M^me B C épouse X qui échouent totalement dans leurs prétentions seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à régler à la SELARL MALEFANT-Y la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement,

La cour,

CONFIRME le jugement rendu le 27 août 2019 par le tribunal de grande instance de Quimper sauf en ce qu’il a condamné la SELARL MALEFANT-Y à verser à M. A X et

M^me B C épouse X la somme de 100.000 euros à titre de dommages-et-intérêts ;

Statuant à nouveau :

CONDAMNE la SELARL MALEFANT-Y à verser à M. A X et M^me B C épouse X la somme de 45.000 euros (cinquante mille euros) à titre de dommages-et-intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. A X et M^me B C épouse X à payer à la SELARL MALEFANT-Y la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNE in solidum M. A X et M^me B C épouse X aux dépens ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT