COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 18 NOVEMBRE 2021

N° 2021/629

Rôle N° RG 20/10621

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGO5D

S.A. JAG IMMO

C/

C X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e DUBURCQ

M^e FERRO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 22 Octobre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00071.

APPELANTE

S.A. JAG IMMO,

dont le siège social est 39/[…]

représentée et assistée par M^e Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET – DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame C X

née le […] à […]

demeurant […]

représentée et assistée par M^e Rita FERRO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Octobre 2021 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2021,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société anonyme (SA) Jag Immo, exerçant sous l’enseigne L M, exploite une agence immobilière située à […].

M^me C X et M. D Y ont signé un ou des mandat (s) de vente avec la société Jag Immo portant sur un ou des bien (s) immobilier situé (s) […].

Suivant acte notarié des 28 juin et 10 juillet 2018, un compromis de vente sera signé entre, d’une part, M^me C X et M. D Y et, d’autre part, M. E F, portant sur les lots n° 6 comprenant la totalité du deuxième étage composé d’une pièce et d’une cuisine, n° 7 comprenant la totalité du troisième étage composé d’une pièce et d’une cuisine et n° 8 comprenant un grenier, le tout situé dans le même ensemble immobilier […] à le Cannet.

M. D Y décédera le 9 septembre 2018.

La vente n’ayant pas été réitérée, la société Omaj, venant aux droits de M. E F, a assigné, par acte d’huissier du 26 septembre 2019, M^me X veuve Y et cinq héritiers venant aux droits de feu, M. D Y devant le tribunal judiciaire de Grasse afin de voir dire la vente parfaite et définitive portant sur les trois lots susvisés, M^me X sollicitant, à titre reconventionnel, l’annulation de la vente pour vice du consentement.

Par exploit d’huissier du 8 janvier 2020, M^me Z a assigné la société Jag Immo devant le juge

des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de la voir condamner à lui communiquer une copie des mandats de vente portant sur la commercialisation des deux appartements situés […] à Le Cannet.

Le 9 janvier 2020, la société Jab Immo a adressé à M^me X le mandat de vente portant sur les lots n° 7 et 8 (appartement situé au 3^e étage et grenier) en précisant qu’elle n’a aucun mandat de vente portant sur le lot n° 6 (appartement situé au 2^e étage).

Par ordonnance du 22 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, estimant que l’avis de valeur comporte la photographie de deux studios distincts, qu’une plainte pénale circonstanciée a été déposée suite à la vente des deux appartements pour un prix total de 80 000 euros alors que chaque appartement valait 60 000 euros après que l’agence immobilière ait récupéré les procurations des vendeurs en Italie, que le compromis de vente concerne bien les lots n° 6, 7 et 8, soit les deux appartements pour un prix de vente de 80 000 euros, et que la commission de l’agent immobilier de 9 % TTC a bien été calculée sur la base de ce prix de vente, a :

— déclaré M^me X recevable et fondée en ses demandes ;

— condamné la société Jag Immo, exerçant sous l’enseigne L M, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision, à remettre à M^me X copie du mandat de vente que celle-ci lui a confié pour la commercialisation du lot n° 6 de l’immeuble sis rue Sainte-Catherine au Cannet ;

— condamné la société Jag Immo à payer à M^me X la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Jag Immo aux dépens ;

— rejeté toutes autres demandes.

Par acte du 3 novembre 2020, la société Jag Immo a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises dans la déclaration d’appel.

Dans ses dernières conclusions transmises le 28 janvier 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Jag Immo sollicite de la cour qu’elle :

— relève l’existence de contestations sérieuses ;

— réforme l’ordonnance déférée ;

— déboute M^me X de sa demande en communication de documents sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— la condamne à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’appelante fait valoir plusieurs contestations sérieuses, à savoir :

— que l’estimation et l’avis de valeur ne concernent que le lot comprenant uniquement l’appartement du 3^e étage sans ascenseur composé d’une pièce agencée ;

— que la procuration permettant la signature du compromis de vente portant sur les lots n° 6, 7 et 8 qui, avant d’être signée, a été traduite en Italien et a été précédée d’un examen médical de feu, M.

D Y, a été établie par M^e Bouyssou, notaire, postérieurement à la signature du compromis de vente du 29 juin 2018, régularisée le 8 octobre 2018 en présence de M^e Bouyssou qui a légalisé la signature de M^me X ;

— qu’elle était représentée par M. A G, agent commercial, qui est celui qui a fait signer les mandats de vente portant sur les lots n° 7 et 8 ;

— que la plainte pénale est toujours au stade de l’enquête préliminaire.

Dans ses dernières conclusions transmises le 7 février 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M^me X sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions;

déboute la société Jag Immo de ses demandes ;

la condamne à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Rita Ferro, avocat aux offres de droit.

L’intimée fait valoir que :

— la société Jag Immo n’a jamais répondu à sa mise en demeure du 4 novembre 2019 d’avoir à lui communiquer une copie des mandats de vente qui lui avaient été confiés pour la commercialisation de ses deux appartements situés […] ;

— la société Jag Immo lui a adressé, après avoir été assignée devant le juge des référé, un mandat de vente concernant uniquement les lots n° 7 et 8, soit l’appartement du troisième étage, et non celui concernant le lot n° 6, soit l’appartement du deuxième étage ;

— les photographies jointes à l’estimation de valeur illustrent bien deux appartements différents ;

la plainte pénale a été déposée pour abus de faiblesse car elle estime avoir été trompée et spoliée dans le cadre de cette opération par laquelle divers professionnels lui ont fait signer des actes emportant une baisse significative du prix qu’elle avait initialement accepté et qui résulte de la comparaison entre les mandats confiés à l’agent immobilier et le compromis de vente signé sous l’autorité du notaire ;

— la promesse de vente précise bien que la vente des trois lots n° 6, 7 et 8 a été négociée par l’intermédiaire de l’agence Jag Immo qui entend percevoir une commission pour la vente de ces trois lots, de sorte qu’un mandat de vente concernant le lot n° 6 a nécessairement été signé en application de la loi Hoguet ;

— la communication du mandat de vente portant sur le lot n° 6 qu’elle sollicite ne souffre donc d’aucune contestation sérieuse et se justifie en application de l’article 11 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 septembre 2021 et l’affaire appelée à l’audience du 12 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de production d’une pièce sous astreinte

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce que dans les cas où l’existence de

l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte en outre de l’article 11 du même code que les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

En l’espèce, il apparaît qu’un avis de valeur a été réalisé le 21 février 2018 à l’attention de M^me C X par M. A G, conseiller, agissant pour le compte de l’agence immobilière Jag Immo, exerçant sous l’enseigne L M, portant sur un appartement situé au 3^e étage sans ascenseur, composé d’une pièce agencée normalement, d’une superficie de 20 m2 (en page 7), à la suite de quoi ce bien a été évalué à un montant compris entre 60 900 euros et 64 700 euros (en page 11).

Les deux photographies jointes à l’avis de valeur portent sur un appartement qui dispose de poutres apparentes au plafond.

Or, à l’examen comparatif de ces photographies, bien que de mauvaise qualité, rapproché de celles résultant du procès-verbal de constat dressé le 25 janvier 2020 par M^e Polverelli, huissier de justice, à la demande M^me X, il apparaît que seul l’appartement situé au 3^e étage, à savoir le lot n° 7, dispose de poutres apparentes au niveau du plafond, contrairement à l’appartement situé au 2^e étage, à savoir le lot n° 6.

Il en résulte que, contrairement à l’appréciation qu’en a faite le juge de première instance, l’avis de valeur, ainsi que les photographies qui y sont annexées, ne portent que sur les lots n° 7 et 8 comprenant la totalité du troisième étage composé d’une pièce, d’une cuisine et d’un grenier.

Le mandat exclusif de vente signé le 23 février 2018 par M^me C X et M. D Y en faveur de M. A G, agent commercial agissant au nom et pour le compte de la société Jag Immo, exerçant sous l’enseigne L M, porte sur les biens compris dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé […] à Le Canet dont ils constituent le lot n° 7, comprenant la totalité du 3^e étage composé d’une pièce et d’une cuisine, et le lot n° 8, comprenant un grenier, (page 2 du mandat), le prix de vente étant alors fixé à 64 000 euros, avec cette précision que le prix ne pourrait être modifié par le mandataire que sur accord préalable exprès et écrit du mandant, et les honoraires du mandataire s’établissant à 9 % TTC du prix de vente (page 2 du mandat).

Il s’ensuit que le mandat de vente, qui n’a été transmis par la société Jag Immo à M^me C X que le 9 janvier 2020, soit après plusieurs mails (8 avril et 18 avril 2019) et courriers (13 mai et 4 novembre 2019) adressés en ce sens et son assignation en référé du 8 janvier 2020, et qui ne concerne que les lots n° 7 et 8, correspond bien à l’appartement situé au 3^e étage évalué par M. A G suivant l’avis de valeur susvisé du 21 février 2018.

Il reste que le compromis de vente qui a été signé le 29 juin 2018 pour l’acquéreur et le 10 juillet 2018 pour le vendeur porte non seulement sur les lots n° 7 et 8 mais également sur le lot n° 6 situés dans le même immeuble pour un prix de vente total de 80 000 euros.

Il n’est pas contesté que ce compromis de vente est un acte notarié qui a été dressé par M^e Bouyssou, notaire.

A la lecture de cet acte, il apparaît que M. D Y et M^me C X n’étaient pas

présents mais représentés par M^me H I aux termes d’une procuration sous seing privé, qui n’est pas versée à la procédure, tandis que l’acquéreur, M. E F, était présent à l’acte (page 3 du compromis de vente).

Ce même acte indique dans un paragraphe intitulé « NEGOCIATION » (en page 5) que « Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’agence L Plazza titulaire d’un mandat donné par le VENDEUR. En conséquence, le VENDEUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de SEP MILLE DEUX CENTS EUROS (7 200 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse. Cette rémunération sera payée le jour où la vente sera définitivement conclue. Etant précisé que le montant de la négociation est inclus dans le prix ».

Or, la vente des lots n° 6, 7 et 8 pour un prix total de 80 000 euros, qui a été négocié par l’agence immobilière, ne correspond pas au mandat de vente exclusif signé le 23 février 2018, lequel ne concerne que les lots n° 7 et 8 pour un prix de 64 000 euros.

Bien que la société JAG IMMO n’allègue ni ne démontre avoir obtenu un accord exprès et écrit des vendeurs pour procéder à la vente des lots n° 7 et 8 au prix de 80 000 euros ou pour inclure le lot n° 6 dans la vente moyennant un prix total de 80 000 euros, elle affirme ne détenir aucun mandat de vente portant sur le lot n° 6.

La société JAG IMMO se prévaut ainsi de procurations consenties par les vendeurs pour la signature du compromis de vente qui auraient été établies postérieurement au compromis de vente par M^e Bouyssou, notaire qui a dressé cet acte.

Si aucune procuration n’est versée à la présente procédure, bien que des procurations apparaissant dans le bordereau de pièces (en pièce 6) annexé à l’assignation de la société OMAJ devant le tribunal judiciaire de Grasse, il n’en demeure pas moins que ces dernières résultent du compromis de vente par suite de la représentation des vendeurs à l’acte par la dénommée M^me H I.

De plus, la société JAG IMMO relève que le mandat de vente portant sur les lots n° 7 et 8 a été signé par M. A G, agissant en sa qualité d’agent commercial, au nom et pour le compte de la société JAG IMMO.

Or, M. A G, qui est également celui qui a dressé l’avis de valeur, est la personne à laquelle se réfère M^me J K dans son attestation datée du 2 décembre 2019. En tant qu’amie de M^me X, elle atteste que : « Au mois de mai 2018 « A » de l’agence M est venu un jour à 14 heures pour récupérer les clés des appartements de Madame X, […], avec qui je venais de déjeuner dans mon atelier de couture ('). « A » a fait des photos de ces appartements, puis il est revenu dans mon atelier, le même jour, pour faire signer un mandat de vente à Madame X. Je me souviens très bien qu’ « A » a dit avoir trouvé ces appartements très propres et très lumineux. De mémoire, l’ensemble des biens de Madame X (2 studios + 1 pièce ' grenier) du […] avait été évalué par « A » à la somme totale d’environ 127 000 euros. La somme fixée dans le mandat de vente était au moins égale à 120 000 euros : il n’a jamais été question d’une somme de 80 000 euros. J’en suis tout à fait certaine ! Il lui a dit 127 000 euros, net pour Madame X. Madame X a signé ce mandat de vente (la vente était prévue début juin 2018). Cela a été fait sous mes yeux. A la fin du mois de mai 2018, elle a dû partir en Italie, au chevet de son mari, déjà malade d’Alzheimer, qui était mourant ». J’ai appris par la suite qu’ « A » et une autre personne étaient allées en Italie (prévenant Madame X alors qu’ils étaient déjà sur la route à peine une heure avant leur arrivée) faire signer d’autres papiers à Monsieur et Madame X dans ces conditions très particulières ».

Les circonstances particulières dans lesquelles le compromis de vente est intervenu sont également celles que relatent M^me X dans sa plainte pénale datée du 27 avril 2020 en ce qu’elle indique

avoir décidé avec son mari de vendre deux appartements situés dans le même immeuble d’un montant de 60 000 euros chacun conformément à l’évaluation faite par l’agence immobilière L M, que son mari, alors âgé de 92 ans, malade et en fin de vie, a décidé au mois de juin 2018 de repartir en Italie, que l’agence immobilière s’est déplacée en Italie pour faire signer des papiers pour la vente en les prévenant de leur arrivée du dernier moment (10 minutes avant leur arrivée) et alors que son mari était gravement malade, que M^e Bouyssou, notaire, s’est rendu chez elle un soir sans la prévenir pour lui faire signer un papier pour la vente sans lui laisser de copie, que l’acquéreur a entrepris des travaux dans ses appartements sans la prévenir et sans en avoir le droit, et qu’un autre notaire, M^e Cacciavillani, en charge de la vente définitive lui a écrit en lui indiquant un prix global de 80 000 euros pour ses deux appartements alors qu’ils étaient d’accord pour un prix de vente 60 000 euros par appartement, soit 120 000 euros les deux appartements.

Il en résulte que, si la société Jag Immo, valablement représentée par M. A G, agent commercial agissant en son nom et pour son compte, est incontestablement intervenue à la vente litigieuse portant sur les lots n° 6, 7 et 8, en tant qu’intermédiaire entre les vendeurs et l’acquéreur, comme l’a justement relevé le juge de première instance, une contestation sérieuse existe, en l’état des éléments de la procédure et des contestations de la société Jag immo, sur le point de savoir si cette société détenait effectivement un mandat de vente portant sur le lot n° 6 qui aurait été consenti par les vendeurs.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné la société Jag Immo, exerçant sous l’enseigne L M, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision, à remettre à M^me X copie du mandat de vente que celle-ci lui a confié pour la commercialisation du lot n° 6 de l’immeuble sis rue Sainte-Catherine au Cannet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Jag Immo aux entiers dépens de première instance et ce qu’elle l’a condamnée à payer à M^me X la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M^me X, qui succombe au litige, sera condamnée au paiement des dépens d’appel.

En tant que partie perdante, M^me X sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, et bien que la société Jag Immo obtient gain de cause en appel, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire et rendue en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance entreprise du 22 octobre 2020 en toutes ses dispositions ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

DEBOUTE M^me C X de sa demande de voir condamner la SA Jag Immo, exerçant sous l’enseigne L M, à lui remettre, sous astreinte, copie du mandat de vente que celle-ci lui a confié pour la commercialisation du lot n° 6 de l’immeuble sis rue Sainte-Catherine au Cannet ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE M^me C X aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président