5^e Chambre

ARRÊT N°-305

N° RG 20/05985 – N° Portalis DBVL-V-B7E-REO6

S.A.R.L. B C

C/

S.C.I. HAWAI

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame X LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juin 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Septembre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. B C

[…]

22000 Saint-Brieuc

Représentée par M^e Anne SARRODET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉE :

S.C.I. HAWAI

[…]

[…]

Représentée par M^e Loïc MARZIN de la SELARL CABINET MARZIN AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e François PARIS de la SCP DPG Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat sous seing privé du 17 avril 2009, la SCI Hawai a donné à bail à M. Z A des locaux commerciaux aux fins d’exp1oitation d’un restaurant fast food, situé […] et […], pour une durée de douze années, moyennant un loyer mensuel de 1 953,48 euros hors taxes.

Par diverses cessions consécutives à des dépôts de bilan, la SARL C B anciennement SARLGunes Ivanova, est venue aux droits de la SARL Idil, venant elle-même aux droits de M. Z A.

En 2017, la SARL C B a réalisé divers travaux de mise en conformité des locaux, du fait de son activité, et a sollicité de la bailleresse, une franchise de loyer qui lui a été accordée du 1^er janvier 2017 au 1^er septembre 2019.

Par acte du 15 janvier 2020, la SCI Hawai a fait délivrer un commandement de payer les loyers pour une somme de 20 884,66 euros en principal et visant la clause résolutoire figurant au bail.

Se prévalant d’un arriéré locatif en mai 2020 de 22 091,46 euros et du commandement de payer demeuré infructueux, la SCI Hawai, par acte du 22 mai 2020 a assigné la SARL C B devant le président du tribunal judiciaire de Saint Brieuc, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail survenu du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, de voir ordonner la libération des lieux par la SARL C B, et de voir ordonner son expulsion si besoin.

Par ordonnance de référé du 19 novembre 2020, le président du tribunal judiciaire a :

— constaté la résiliation de plein droit par effet de la clause résolutoire à la date du 16 février 2020 du bail commercial conclu le 17 avril 2009 puis renouvelé,

— condamné la SARL B C à payer à la SCI Hawai la somme de 15 393 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges,

— dit que la dette de la SARL B C sera rééchelonnée sur deux ans à compter de la décision à intervenir,

— condamné la SARL B C à payer à la SCI Hawai une indemnité d’occupation provisionnelle s’élevant chaque mois à compter du 16 février 2020 au montant du loyer mensuel contractuellement prévu soit 1 965,45 euros charges en sus,

— rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial,

— condamné la SARL B C au paiement à la SCI Hawai d’une somme symbolique d’un euro au titre de la clause pénale,

— condamné la SARL B C en tous les dépens.

Le 7 décembre 2020, la SARL B C a interjeté appel de cette décision.

Par requête aux fins de rectification d’une omission de statuer remise au greffe le 5 janvier 2021, la SCI Hawai a demandé à la cour de :

— constater que le juge des référés près le tribunal judiciaire de Saint Brieuc a omis de statuer dans son ordonnance du 19 novembre 2020, sur un des chefs de demande, dûment formulé par la SCI Hawai,

En conséquence,

— statuer pour compléter la décision déférée sur les demandes qui doivent être tranchées et ordonner, en conséquence, l’expulsion sans délai de la SARL C B des lieux loués […] et […]), ainsi que de celle de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 avril 2021, la SARL B C demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

* condamne la SARL B C à payer à la SCI Hawai la somme de 15 393 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges,

* condamne la SARL B C à payer à la SCI Hawai une indemnité d’occupation provisionnelle s’élevant mensuellement, à compter du 16 février 2020, au montant du loyer mensuel contractuellement prévu soit 1 965,42 euros, charges en sus,

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

* constate la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 16 février 2020 du bail commercial conclu le 17 avril 2009 puis renouvelé,

* rejette la demande de suspension de la clause résolutoire du bail commercial,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

— constater et dire que la clause résolutoire prévue au bail commercial du 19 novembre 2009 est acquise à compter du 16 février 2020,

— dire que les effets de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 19 novembre 2009 puis renouvelé, sont suspendus par l’octroi de délais de paiement à la SARL B C,

— à titre principal, déclarer, la SCI Hawai dans sa demande tendant à voir la SARL B C condamnée au paiement de la somme de 15 493,28 euros avec intérêts contractuels sur ladite somme conformément à l’engagement pris par les parties dans le bail ; à titre subsidiaire débouter la SCI Hawai de sa demande en ce qu’elle souffre de contestations sérieuses;

— débouter pour le surplus la SCI Hawai de ses demandes, fins et conclusions contraires ou plus amples aux présentes ;

En tout état de cause,

— débouter la SCI Hawai du surplus de ses demandes,

— condamner la SCI Hawai à payer à la SARL B C la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Hawai aux dépens d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 29 mars 2021, la SCI Hawai demande à la cour de :

— dire et juger irrecevable, et en tout état de cause, mal fondée la SARL B C en son appel de l’ordonnance du 19 novembre 2020,

— débouter la SARL B C de sa demande d’infirmation partielle,

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

* constaté la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 16 février 2020 du bail commercial, conclu le 17 avril 2009 puis, renouvelé,

* condamné la SARL B C à payer à la SCI Hawai la somme de 15 393 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges,

* condamné la SARL B C à payer à la SCI Hawai une indemnité d’occupation prévisionnelle s’élevant, chaque mois à compter du 16 février 2020, au montant du loyer mensuel contractuellement prévu, soit 1 965,42 euros charges en sus,

* condamné la SARL B C en tous les dépens,

— dire et juger recevable et bien fondée la SCI Hawai en son appel incident,

Y faire droit et ainsi :

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

* dit que la dette de la SARL B C sera rééchelonnée sur 2 ans à compter de la décision à intervenir,

* condamné la SARL B C au paiement d’une somme symbolique d'1 euro au titre de la clause pénale,

Statuant à nouveau :

— ordonner, en conséquence l’expulsion sans délai de la SARL B C des lieux loués […] et […], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, et ce

avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

— dire et juger la SARL B C redevable de toutes sommes dues en vertu de la clause pénale du bail (article XVIII) soit 10% des sommes dues outre les frais de recouvrement et intérêts,

— condamner la SARL B C à laisser en place les matériels nécessaires à l’exploitation ainsi que les mobiliers sauf à les remplacer par usure ou de non-conformité, libres de toutes hypothèques, nantissements ou de sûreté(s) quels qu’ils soient jusqu’à complet paiement des arriérés des créances dues (article III du bail),

— condamner la SARL B C au paiement de la somme de 15 493,28 euros avec intérêts contractuels sur ladite somme conformément à l’engagement pris par les parties dans le bail (article XVIII) ;

— condamner la SARL B C, sur le visa de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 3 000 euros ;

— condamner la SARL B C aux entiers dépens,

— débouter la SARL B C de ses plus amples demandes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 juin 2021.

MOTIFS

S’agissant de la créance du bailleur, conformément à la demande des parties, il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée qui a condamné la SARL B C à payer à la SCI Hawai la somme de 15 393 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges échus au 16 février 2020.

Selon le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour, la société B C demande à la cour de constater et dire que la clause résolutoire prévue au bail commercial du 19 novembre 2009 est acquise à compter du 16 février 2020, mais de dire que les effets de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 19 novembre 2009 puis renouvelé, sont suspendus par l’octroi de délais de paiement.

Quant à elle, la SCI Hawai demande l’infirmation de l’ordonnance qui a dit que la dette de la SARL B C sera rééchelonnée sur 2 ans, sa confirmation en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 16 février 2020 du bail commercial et elle demande la cour de réparer l’omission de statuer du premier juge, en statuant sur sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion de la SARL B C.

Aux termes du premier alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Aux termes du deuxième alinéa de ce même article, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343- 5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée; la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier juge, aux motifs que les difficultés financières du preneur provenaient d’importants travaux d’aménagement des lieux loués qu’elle a dû supporter et de la crise sanitaire ayant provoqué l’arrêt de son activité, a accordé un délai de deux ans à la société C B, sous la forme de

rééchelonnement, pour s’acquitter de sa dette.

Cependant, il résulte du dossier qu’en raison des travaux de mise en conformité des locaux, la bailleresse, a accordé à la preneuse une franchise de loyer du 1^er janvier 2017 au 1^er septembre 2019, le loyer étant réduit à 1250 euros.

De plus, il faut constater que la dette de loyers qui s’est accumulée jusqu’au commandement de payer du 15 janvier 2010 démontre que la Sarl n’a pas payé régulièrement les loyers mêmes réduits et que cette défaillance ne peut trouver son explication dans la crise sanitaire qui lui est postérieure.

L’examen des versements invoqués à compter de janvier 2021 et jusqu’en avril 2021 par la société C B montrent qu’ils n’ont pas même couvert le montant du loyer ou de l’indemnité d’occupation en cours et que la SARL B C n’a donc pas respecté les modalités du délai de deux ans pour s’acquitter de l’arriéré de loyer pourtant rééchelonné.

Dans ces conditions, et alors que la société C B n’expose pas les modalités selon lesquelles elle pourrait désormais payer régulièrement l’indemnité d’occupation en cours, l’arriéré de loyers même réechelonné, il y a lieu en infirmant l’ordonnance déférée de rejeter la demande de délais.

Il y a lieu de rejeter, comme le premier juge, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Selon le dispositif de ses conclusions, la SCI demande à la cour d’infirmer l’ordonnance qui a condamné la SARL B C au paiement d’une somme symbolique d’un euro au titre de la clause pénale, et de 'dire et juger la SARL B C redevable de toutes sommes dues en vertu de la clause pénale du bail (article XVIII) soit 10% des sommes dues outre les frais de recouvrement et intérêts'.

Mais outre que la demande de 'dire et juger’ n’est pas une prétention mais un moyen qui soutiendrait une demande de condamnation qui n’est pas formulée, il faut constater que la demande, en toute hypothèse, n’est pas formée devant la juridiction des référés à titre de provision, de telle sorte que pour l’ensemble de ces motifs la cour rejettera la demande.

La SCI Hawai soutient à bon droit que le premier juge a omis de statuer sur sa demande d’expulsion.

Le bail étant résilié, la société B C est sans droit ni titre, et il échet de faire droit à la demande concernant la mesure d’expulsion à ordonner au cas où le preneur ne quitterait pas volontairement les lieux dans le délai d’un mois à compter du présent arrêt.

Mais, il n’y a pas lieu d’inclure dans l’énoncé de la mesure d’expulsion, contrairement à ce que demande la bailleresse, la condamnation de la SARL B C à laisser en place les matériels nécessaires à l’exploitation ainsi que les mobiliers sauf à les remplacer par usure ou de non-conformité, libres de toutes hypothèques, nantissements ou de sûreté(s) quels qu’ils soient jusqu’à complet paiement des arriérés des créances dues.

Enfin, la société B C sera condamnée aux dépens de son recours qui ne prospère pas et devra payer à la SCI Hawai la somme de 1 000 euros par application l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a dit que la dette de la SARL B C sera rééchelonnée sur deux ans à compter de la décision à intervenir;

Statuant à nouveau sur la disposition infirmée,

Rejette la demande de délais de paiement formée par la société B C;

Y ajoutant pour statuer sur la demande omise par l’ordonnance déférée,

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent arrêt, l’expulsion de la SARL B C des lieux loués […] et […], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne la société B C à payer à la SCI Hawai la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en appel;

Condamne la société B C aux dépens d’appel;

Rejette tout autre demande.

Le greffier,

La présidente,