5ème Chambre

ARRÊT N°-80

N° RG 20/03464 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QZTG

M. E A

C/

M. J M N C

M^me K P Q I

S.A.R.L. TI BARA

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame G H, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Janvier 2022

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Mars 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

**** APPELANT :

Monsieur E A

né le […] à X

[…]

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e C h r y s t e l l e M A R I O N d e l a S C P MARION-LEROUX-SIBILLOTTE-ENGLISH-COURCOUX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représenté par M^e Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur J M N C

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représenté par M^e Yulia BOCHIKHINA, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame K P Q I

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par M^e Yulia BOCHIKHINA, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

S.A.R.L. TI BARA

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
Représentée par M^e Yulia BOCHIKHINA, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

****************

Le 1er juin 2004, les consorts Y ont donné à bail commercial à M. Z un immeuble c o m p o s é d ' u n e m a i s o n d ' h a b i t a t i o n e t d ' u n l o c a l c o m m e r c i a l a f f e c t é à l ' u s a g e d e boulangerie-pâtisserie-confiserie situé […] à Erquy. Cette location a été consentie pour une durée de 9 années à compter du 11 juin 2004 pour expirer le 31 mai 2012, moyennant un loyer mensuel de 610 euros.

Le 16 octobre 2004, l’immeuble a été vendu à M. E A. Le 29 mai 2007, le fonds de commerce a été cédé à la société SARL Ti Bara.

Par acte d’huissier en date du 20 novembre 2012, M. A a signifié à la SARL Ti Bara un congé avec offre de renouvellement au 31 mai 2013, sollicitant que le loyer soit porté à la somme de 14 400 euros par an, soit 1 200 euros par mois. La SARL Ti Bara a accepté le principe du renouvellement en se maintenant dans les lieux mais a refusé la demande de déplafonnement.

M. A a saisi le tribunal de grande instance de Saint Brieuc pour voir fixer judiciairement le prix du bail. La procédure a fait l’objet d’une radiation le 25 janvier 2017.

La société Ti Bara a, par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, mandaté un expert afin d’établir le montant des travaux à effectuer sur l’immeuble. Dans son rapport du 1er décembre 2017, l’expert a conclu à la nécessité de réaliser des travaux à hauteur de 250 000 euros.

Le 25 janvier 2018, la société Ti Bara a assigné en référé M. A devant le président du tribunal de grande instance de Saint Brieuc afin d’ordonner une expertise judiciaire et de solliciter la consignation des loyers auprès de la Carpa Ouest Atlantique en qualité de séquestre.

Par ordonnance du 15 mars 2018, le président du tribunal de grande instance de Saint Brieuc a ordonné une expertise judiciaire et fixé la consignation à 30 % du montant des loyers jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

M. B, expert judiciaire, a déposé son rapport le 8 novembre 2019 et a préconisé la réalisation de travaux à hauteur de 69 579, 53 euros HT.

Par requête du 18 décembre 2019, la SARL Ti Bara, M. C et M^me I, gérants de la société, ont saisi le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Saint Malo afin que soient effectuées, notamment, une saisie conservatoire des comptes de M. A pour garantir une créance à hauteur de 92 000 euros, une saisie des loyers et une hypothèque judiciaire provisoire. Ces mesures ont été accordées par ordonnance du juge de l’exécution du 20 décembre 2019. La saisie conservatoire de créances a été dénoncée à M. A le 31 décembre 2019 et l’hypothèque judiciaire le 16 janvier 2020.

Par décision du 9 juillet 2020, le juge de l’exécution a prononcé la caducité de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la SARL Ti Bara. Ce jugement a été infirmé par arrêt de la cour en date du 10 septembre 2021 qui a ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire sur les comptes bancaires de M. A.

Autorisés à assigner dans le cadre d’une procédure à jour fixe, la SARL Ti Bara et les consorts I-C ont fait assigner M. A par acte du 20 décembre 2019.

Par jugement en date du 16 juin 2020, le tribunal judiciaire de Saint Brieuc a :
- rejeté la demande de renvoi du dossier à la mise en état formulée par M. E A,

- déclaré les demandes de la SARL Ti Bara, M^me K I et M. J C recevables,

- dit que la loi Pinel n’est pas applicable au litige en cours,

- constaté que M. A a, par acte du 20 novembre 2012, signifié à la société Ti Bara un congé avec offre de renouvellement du bail au 1er juin 2013 moyennant fixation d’un loyer de 1 200 euros par mois,

- condamné M. A au paiement de la somme de 65 326,87 euros HT à la SARL Ti Bara et aux consorts I-C pour la réalisation des travaux d’isolation, d’installation de VMC, de reprise de l’installation électrique de l’immeuble, de reprise du plancher du grenier, de reprise de l’escalier, de reprise des garde-corps et la réparation du solin, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- dit que la somme de 65 326,87 euros HT doit être augmentée de la TVA au taux applicable au jour du jugement et qu’elle sera indexée en fonction de l’indice BT 01 applicable au jour du présent jugement, l’indice de référence étant celui existant à la date du 8 novembre 2019,

- débouté M. A de sa demande visant à partager les travaux d’isolation thermique,

- condamné la société Ti Bara au paiement de la somme de 3 251,96 euros HT à M. A pour permettre la réalisation des travaux de rénovation des sols et surfaces accessibles,

- condamné M. A à payer à la société Ti Bara la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance de la société Ti Bara arrêté au mois de décembre 2019,

- condamné M. A à payer à la société Ti Bara la somme de 100 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance à compter du mois de janvier 2020 jusqu’au jour du règlement par M. A de la somme due au titre des travaux de reprise,

- débouté la société TI Bara de sa demande de préjudice financier,

- débouté M. C et M^me I de leurs demandes de préjudices de jouissance,

- débouté la SARL Ti Bara et les consorts I-C de leurs demandes portant sur les sommes de 424,38 HT et de 1 259,57 euros HT,

- rejeté la demande d’astreinte de la SARL Ti Bara et des consorts L-C,

- ordonné que les sommes consignées par le preneur auprès de la CARPA Ouest Atlantique Bretagne soient libérées entre les mains de la société Ti Bara et dit que ces sommes viendront en déduction des créances qu’elle détient à l’encontre de M. A,

- condamné M. A au paiement de la somme de 3 000 euros au profit de la société Ti Bara en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. A au paiement des dépens y compris les frais d’expertise judiciaire,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.
Le 30 juillet 2020, M. E A a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 décembre 2021, il demande à la cour de :

- dire son appel recevable et bien fondé,

- en conséquence, réformer le jugement rendu le 16 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Saint Brieuc en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 65 326,87 euros HT à la société Ti Bara, aux consorts I C pour la réalisation des travaux d’isolation et d’installation de VMC, de reprise de l’installation électrique de 1'immeuble, de reprise du plancher du grenier, de reprise du chantier du grenier, de reprise de l’escalier, de reprise des garde-corps et la réparation du solin, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

* en ce qu’il a dit que la somme de 65 326,87 euros HT doit être augmentée de la TVA au taux applicable au jour du jugement et qu’elle sera indexée en fonction de l’indice BT 01 applicable au jour du présent jugement, l’indice de référence étant celui existant à la date du 8 novembre 2019,

* en ce qu’il l’a débouté de sa demande visant à partager les travaux d’isolation thermique,

* en ce qu’il l’a condamné à payer à la société Ti Bara la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance de la société Ti Bara arrêté au mois de décembre 2019,

*en ce qu’il l’a condamné à payer à la société Ti Bara la somme de 100 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance à compter du mois de janvier 2020 jusqu’au jour du règlement de la somme due au titre des travaux de reprise,

* en ce qu’il a ordonné que les sommes consignées par le preneur auprès de la CARPA Ouest Atlantique Bretagne soient libérées entre les mains de la société Ti Bara et dit que ces sommes viendront en déduction des créances qu’elle détient à l’encontre de M. A,

* en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 3 000 euros au profit de la société Ti Bara en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

* en ce qu’il a condamné M. A aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire,

* en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire et l’a débouté du surplus de ses demandes, et notamment de voir condamner la SARL Ti Bara à lui payer la somme de 20 297,98 euros HT pour permettre la réalisation des travaux de reprise de mise en conformité de l’installation électrique, débouter la SARL Ti Bara, M. C et M^me I de l’ensemble de leurs demandes et de les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

Et statuant de nouveau,

- juger que le renouvellement du bail commercial dont il s’agit est en date du 20 novembre '20012",

- juger qu’il n’y a pas lieu à application de la loi Pinel,

- juger que seules les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur,

- juger que le locataire est tenu aux travaux de mise en conformité et à une obligation très générale d’entretien et de remise en état,

En conséquence,
- débouter la SARL Ti Bara de l’ensemble de ses demandes visant notamment à le voir condamner à régler la somme de 68 579,53 euros HT pour réaliser l’ensemble des travaux de reprise,

* sur l’absence d’isolation thermique des parois extérieures et les développements consécutifs de moisissures potentiellement pathogènes, des cloisons périphériques et plafonds sous plancher refaits, des ébrasements d’ouverture du logement et d’allèges et la nécessité d’installer une VMC : dire qu’il y a lieu à répartition pour moitié entre le bailleur et le locataire quant à la prise en charge de ces travaux, soit 12 857,645 euros chacun, pour une somme globale retenue par l’expert de 25 715,29 euros HT,

* s’agissant de la rénovation des sols et surfaces accessibles pour un montant de 3 251,96 euros HT : dire qu’elle relève de la responsabilité du locataire ; condamner en conséquence la société Ti Bara à lui régler la somme de 3 251,96 euros HT pour permettre la réalisation de ces travaux,

* s’agissant de la reprise et mise en conformité de l’installation électrique : dire que, conformément aux dispositions contractuelles, elle relève de la responsabilité du locataire, en conséquence, condamner la société Ti Bara à lui régler la somme de 20 297,98 euros HT pour permettre la réalisation de ces travaux,

- sur la nécessité de remplacer le plancher du grenier du cellier et de reprendre le solin et la réparation de l’escalier, il s’en rapporte à la décision de la cour,

S’agissant des préjudices subis par la société Ti Bara,

* débouter la société Ti Bara de l’ensemble de ses demandes incidentes,

* juger qu’il n’est produit aucun document comptable,

* débouter la société Ti Bara de 1'ensemble de ses demandes d’indemnisation de préjudice,

S’agissant des préjudices revendiqués par M. C et M^me I,

* débouter M. C et M^me I de leur appel incident,

* juger qu’il n’est produit aucune pièce pour justifier de l’existence de ces préjudices,

* juger qu’il n’est évoqué que la notion de risque,

- en conséquence, débouter M. C et M^me I, de l’ensemble des demandes d’indemnisation à son encontre,

- juger qu’il n’y a pas lieu à condamnation sous astreinte et dire qu’il n’y a pas lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution de droit,

- débouter la SARL Ti Bara d’une part, M^me I et M. C d’autre part de l’ensemble de leurs demandes,

- condamner solidairement la SARL Ti Bara, M^me I et M. C à lui régler la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 décembre 2021, la société Ti Bara, M^me I et M. C demandent à la cour de :

- débouter M. A de toutes ses demandes fins et conclusions,
- infirmer le jugement du 16 juin 2020 du chef des dispositions qui leur font grief et statuant de nouveau de ce chef,

- condamner sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement soit le 2 juillet 2020, au moins à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à régler à la société Ti Bara la somme de 68 579,53 euros HT correspondant à l’avance nécessaire pour réaliser les travaux de reprise,

- dire que les condamnations au prix des travaux prononcées hors taxe seront augmentées de la TVA au taux applicable au jour du jugement et de l’indice BT 01 publié à la date du rapport de M. B le 8 novembre 2019 comparé avec celui publié à la date du jugement, outre les intérêts au taux légal sur le total à compter de la date du jugement,

- condamner M. A à régler à la société Ti Bara la somme de 29 750 euros en raison du préjudice subi par la société en lien avec les désordres constatés par l’expert judiciaire depuis le mois de novembre 2015 et arrêtée au mois de décembre 2021, à parfaire de la somme mensuelle de 350 euros jusqu’au règlement de M. A de la somme due au titre des travaux de reprise,

- condamner M. A à régler à la société Ti Bara la somme de 65 000 euros en raison du préjudice financier qu’elle subira du fait de la réalisation des travaux de reprise,

- condamner M. E A à régler à M^me K I et M. J C la somme de 29 750 euros au titre du préjudice qu’ils ont subi en lien avec les désordres constatés par l’expert judiciaire dans la partie habitation depuis le mois de novembre 2015 et arrêtée au mois de décembre 2021, à parfaire de la somme mensuelle de 350 euros jusqu’au règlement de M. A de la somme due au titre des travaux de reprise,

- condamner M. A à régler à M^me I et M. C la somme de 1 830 euros au titre du préjudice qu’ils subiront du fait de la réalisation des travaux de reprise dans la partie habitation,

- confirmer les autres dispositions du jugement du chef des dispositions qui ne font pas grief à la SARL Ti Bara, M^me K I et M. J C,

Y ajoutant

- condamner M. E A à leur payer à chacun à la somme de 2 000 euros par application l’article 700 du code de procédure civile, en indemnisation de leurs frais irrépétibles d’appel,

- condamner M. E A aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise de Monsieur B tels qu’ils ont été taxés et les frais mesures conservatoires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 décembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de son appel, M. A explique que les locataires adoptent la même stratégie que devant les premiers juges à savoir affirmer que l’immeuble présente un danger imminent alors que l’expert n’a préconisé aucune mesure conservatoire de l’immeuble.

Il souligne que la SARL Ti Bara jouit des lieux depuis 2007, et n’a jamais envisagé de les quitter.

Il indique que le congé avec offre de renouvellement ayant été signifié le 20 novembre 2012, la loi Pinel n’est pas applicable et qu’il convient de s’en tenir aux dispositions contractuelles pour la répartition des travaux. M. A rappelle que l’entretien des locaux commerciaux est une obligation pour le bailleur ainsi que pour le preneur.

Il entend invoquer le paragraphe 'entretien et réparations’ du bail commercial. Selon lui, la mise en conformité de l’installation électrique est à la charge du locataire.

Il affirme que l’existence de moisissures démontre le défaut d’entretien imputable au locataire et justifie que les travaux de réparation thermiques soient partagés entre lui et le locataire.

Il s’oppose aux demandes indemnitaires de M^me I et M. C.

En réponse, la SARL Ti Bara, M. C et M^me I arguent de ce que les locaux sont très vétustes, très humides et mal isolés et que des gros travaux de remise aux normes sont nécessaires.

Ils font état de difficultés pour exploiter normalement le local en raison du degré de vétusté des locaux, qui contreviennent à la réglementation en matière de sécurité alimentaire et d’hygiène du milieu.

Ils précisent également que la loi Pinel n’est pas applicable.

En préliminaire, il convient de constater que la date du bail et celle de son renouvellement sont antérieures au 5 novembre 2014, date d’application de la date du 16 juin 2014, dit loi Pinel ; cette loi ne peut trouver application dans le cas présent.

Il convient de se référer aux dispositions contractuelles du bail.

L’expert a constaté :

- dans le fournil :

- absence d’isolation thermique sur les parois extérieures et développement consécutif de moisissures potentiellement pathogènes,

- la totalité de l’enveloppe est à rénover, isolation thermique comprise,

- la salle de préparation des pâtisseries :

- les plinthes à gorge sont cassées,

- les plafonds sont vétustes, sales et non lavables, les joints sont sales, dégradés et vétustes,

- l’état des surfaces accessibles contrevient aux règles minimales concernant l’hygiène du milieu,

- les sols et les surfaces accessibles doivent être rénovés,

- le logement :

- la prise de courant en cuisine est sans raccordement à la terre,

- une vétusté très avancée du coin évier. Les moisissures présentes dans cet environnement induisent un risque pour la santé des occupants,

- absence d’extraction dans la cuisine : une extraction mécanique des pièces humides devrait être mise en oeuvre en même temps que les grilles d’entrée d’air au niveau de l’ensemble de fenêtres des pièces dites sèches ; doutes sérieux sur la protection des extracteurs d’air WC et salle de bains,

- moisissures en ébrasement d’ouverture de la chambre. Absence d’isolation thermique et pont thermique préjudiciable consécutif,

- allèges non isolées et développement de moisissures,

- des compléments d’isolation des zones froides non ventilées doivent être opérés à l’effet de supprimer les développements de moisissures.

- dangerosité de la hauteur d’allège de la fenêtre du salon dans barre d’appui formant garde-corps ; des barres d’appui sont requises sur toutes les fenêtres de l’étage,

- solin fissuré sur la zone de la salle de bains,

- les marches d’escalier sont cassées,

- la zone d’échiffre est éloignée de l’escalier,

- la rampe d’escalier est anormalement basse,

- l’isolation sous les combles est incomplète et le frein vapeur est posé à l’envers,

- le plancher du grenier de cellier est vétuste et dangereux. Il doit être remplacé.

L’expert conclut comme suit : les travaux préconisés sont assimilables à de gros travaux, au sens de l’article 606 du code civil (gros travaux + mise en conformité) et sont également requis en considération de la vétusté des lieux.

- Les travaux d’isolation thermique, la VMC.

Le paragraphe du bail sur l’état des lieux précise : le locataire prendra les lieux loués dans l’état où ils trouveront au moment de l’entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, rendus nécessaires par l’état de vétusté ou par l’existence de vices cachés.

Cette clause ne décharge pas néanmoins le bailleur de son obligation de délivrance qui ne peut s’exonérer de son obligation de procéder aux travaux nécessités par les vices affectant la structure de l’immeuble.

En page 6 le bail prévoit : il (le preneur) ne pourra exiger du bailleur, pendant cette même durée, aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations telles que prévues à l’article 606 du code civil et le cas échéant les travaux de ravalement. Le locataire sera tenu d’effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d’entretien, le nettoyage, et, en général, toute réfection ou remplacement s’avérant nécessaire, pour quelque cause que ce soit, notamment en ce qui concerne les ferrures des portes croisées, persiennes, volets roulants, appareils sanitaires, robinetterie, canalisation d’eau, de gaz éventuellement, tuyaux de vidange, etc…. sans que cette énumération soit exhaustive.

Les traces de moisissures sont dues à une absence d’isolation thermique sur les parois extérieures, à la présence de pont thermique ainsi qu’à l’absence d’extraction d’air. Ces désordres affectent l’immeuble lui-même. Elles ne relèvent pas d’un défaut d’entretien du locataire puisqu’elles sont dues à un vice structurel de l’immeuble. Elles ne résultent pas d''un défaut total d’entretien des locaux’ tel que rapporté par le bailleur, qui n’en apporte pas le moindre justificatif.

En ne mettant pas à la disposition des preneurs un local répondant aux conditions compatibles avec l’exploitation du fonds et l’habitation du local, M. A a manqué à son obligation de délivrance.

Ces travaux doivent être analysés en des grosses réparations telles que prévues par l’article 606 du code civil.

La prise en charge des travaux incombe donc au bailleur.

L’expert a évalué les travaux comme suit :

- isolation extérieure : 10 705 euros HT

- installation d’une VMC dans le logement : 2 053,35 euros HT

- reprise de l’isolation des combles : 5 000 euros HT

- reprise de l’isolation et des cloisons : pour le logement 4 500 euros HT et 8 879,78 euros pour la salle de préparation de pâtisserie

C’est par une juste appréciation que les premiers juges ont condamné M. A au paiement 31 138,13 euros HT.

Le jugement est confirmé à ce titre.

- L’installation électrique.

La clause du bail en page 4 stipule : les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour adapter les locaux loués ou les mettre en conformité avec la réglementation existante (notamment les travaux de sécurité) sont exclusivement supportés par le locataire. Il en sera de même si cette réglementation vient à se modifier et que, de ce fait, l’immeuble loué n’est plus conforme aux normes réglementaires.

L’expert a précisé que l’installation électrique n’est plus aux normes. Au regard des dispositions contractuelles, sa remise aux normes incombe au preneur.

Il ne s’agit pas, comme l’ont indiqué les premiers juges, de travaux affectant la structure de l’immeuble à la charge de bailleur.

En conséquence, la remise en état de l’installation électrique est à la charge du preneur.

Le jugement est infirmé de ce chef. La société Ti Bara, les consorts I-C sont déboutés de leur demande au titre de l’installation électrique.

- Sur le plancher du grenier.

Le plancher du grenier menace ruine et est dangereux. Les travaux réparatoires constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Le coût de réparation est évalué à la somme de 8 110,20 euros HT par l’expert.

M. A ne conteste ni le principe ni le montant de la réparation dans ses conclusions.
Le jugement est confirmé à ce titre.

- Sur l’escalier.

L’escalier présente un danger pour la sécurité des occupants. Certaines marches sont cassées ou anormalement basses.

Les réparations concernent de gros travaux au sens de l’article 606 du code civil.

M. A ne conteste ni le principe ni le montant dans ses conclusions.

C’est par une juste appréciation que les premiers juges ont mis à la charge du bailleur la somme de 2 887,50 euros HT.

- Sur les garde-corps.

L’absence de garde-corps porte atteinte à la sécurité des locataires.

M. A ne discute ni le principe ni le montant des travaux.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a mis à la charge du bailleur la somme de 893,76 euros.

- Sur la reprise du solin.

La fissure du solin au niveau de la salle de bains concerne la structure du bâtiment.

M. A ne conteste pas la reprise de ce désordre.

Une somme de 2 000 euros HT est accordée au bénéfice du preneur.

Le jugement est confirmé à ce titre.

- Les travaux de reprise des surfaces accessibles dans le local.

L’expert indique que les sols et surfaces doivent être rénovés. S’agissant de reprise de revêtement de sols, l’article 606 du code civil ne peut recevoir application.

La société Ti Bara fait état du caractère vétuste de ces surfaces sans apporter de justificatif.

Conformément à la demande de M. A, le jugement est confirmé à ce titre à hauteur de 3 251,96 euros HT.

En conséquence :

M. A doit payer à la SARL Ti Bara (et à la seule société Ti Bara qui est la locataire) la somme de 45 029,59 euros HT

M^me I et M. D ne sont pas les titulaires du bail, ils sont déboutés de leurs demandes au titre des travaux réparatoires.

Les consorts I-C ont mis en oeuvre un certain nombre de voies d’exécution pour garantir leur créance. M. A a fait intervenir un couvreur en février 2020 démontrant ainsi sa volonté de procéder aux travaux. C’est par une juste appréciation que les premiers juges ont dit n’y avoir lieu à instauration d’une astreinte.
La somme de 45 029,59 euros HT sera assortie de la TVA applicable au jour du jugement et sera indexée en fonction de l’indice BT 01 applicable au jour du jugement, l’indice de référence étant celui existant au 8 novembre 2019.

La SARL Ti Bara est condamnée à payer à M. A la somme de 3 251,96 euros.

- Sur les autres préjudices.

- Sur le préjudice de la SARL Ti Bara du fait de la réalisation des travaux.

L’expert a précisé que les travaux seront réalisés sur une durée de trois mois et rendront les locaux commerciaux inexploitables.

S’il est évident que la fermeture du fonds causera un préjudice au preneur, il appartient à ce dernier de justifier de sa matérialité.

La SARL Ti Bara verse au dossier une attestation de son expert-comptable qui fait état d''une perte d’exploitation correspondant à la marge nette’ qui ne pourrait être réalisée pendant 3 mois.

Ce seul document est insuffisant à défaut d’expliciter plus avant le calcul de cette marge nette, de justifier l’évolution du chiffre d’affaires, du caractère éventuellement saisonnier de l’activité… etc.

La SARL Ti Bara est déboutée de sa demande.

Le jugement est confirmé à ce titre.

- Sur le préjudice de la SARL Ti Bara en lien avec les désordres constatés.

La société preneuse précise qu’elle ne peut exploiter normalement le fonds depuis novembre 2015.

L’expert a relevé que les préjudices subis par la SARL Ti Bara tiennent à l’exploitation difficile de la partie professionnelle en raison du niveau de vétusté des lieux, lesquels contreviennent à la réglementation en vigueur en matière de sécurité alimentaire et d’hygiène du milieu.

La somme de 100 euros par mois telle que retenue par les premiers juges est une juste appréciation des faits.

En conséquence, il convient de condamner M. A à payer à la SARL Ti Bara la somme de 100 euros X 84 mois soit 8 400 euros, selon un décompte arrêté en décembre 2021 et à payer à la SARL Ti Bara une somme de 100 euros par mois à compter de janvier 2022 jusqu’au règlement des sommes dues au titre des travaux.

Le jugement est infirmé sur le montant.

- Sur le préjudice de jouissance de M^me I et M. C en lien avec les travaux.

M^me I et M. C seront contraints de quitter les lieux pendant les travaux.

Ils demandent le paiement d’une somme correspondant au montant du loyer.

Il convient de souligner qu’ils ne sont pas les locataires mais que le bail a été conclu avec la SARL Ti Bara. Ils doivent être considérés comme occupants à titre gratuit des locaux.

M^me I et M C ne démontrent pas l’existence d’un préjudice de jouissance qui serait distinct de celui de la société preneuse.

M^me I et M. C sont déboutés de leur demande à ce titre.

Le jugement est confirmé.

- Sur le préjudice de jouissance de M^me I et M. C en lien avec les désordres.

M^me I et M. C considèrent qu’ils ont subi, depuis le mois de novembre 2015, un préjudice né de la qualité dégradée des lieux et de l’environnement de leur vie ainsi que du caractère dangereux du bâtiment.

L’attestation du pneumologue en date du 21 janvier 2021 indiquant que M^me I 'présentait un asthme pouvant être aggravé par l’exposition à l’humidité et les moisissures dans la maison' est insuffisante dans la mesure où le médecin ne connaît pas les conditions de vie de M^me I et dans la mesure où ce médecin utilise le terme 'pouvant être’ qui n’inclut aucune certitude sur le lien entre l’état du logement et la pathologie de M^me I.

En outre, M^me I et M. C ne démontrent pas l’existence d’un préjudice qui serait différent de celui de la SARL Ti Bara.

M^me I et M. C sont déboutés de leur demande à ce titre.

Le jugement est confirmé.

- Sur les autres demandes.

M. A, ayant principalement succombé, est débouté de sa demande en frais irrépétibles, et est condamné à payer à la société Ti Bara la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me I et M. C sont déboutés de leur demande en frais irrépétibles.

Les dispositions du jugement au titre des frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. A est condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions concernant la demande au titre de l’installation électrique, le montant à la charge de M. A au titre des réparations, la demande de M^me I et M. C au titre des réparations, et le montant du préjudice de la SARL Ti Bara au titre de préjudice de jouissance du fait des désordres ;

Statuant à nouveau :

Déboute la société Ti Bara, M^me I et M. C de leur demande au titre de l’installation électrique ;

Déboute M^me I et M. C au titre des réparations ;

Condamne M. A à payer à la SARL Ti Bara la somme de 45 029,59 euros HT assortie de la
TVA applicable au jour du jugement et indexée en fonction de l’indice BT 01 applicable au jour du jugement, l’indice de référence étant celui existant au 8 novembre 2019.

Condamne M. A à payer à la SARL Ti Bara la somme 8 400 euros, selon un décompte arrêté en décembre 2021 au titre du préjudice de jouissance du fait des désordres ;

Y ajoutant,

Déboute M^me I, M. C et M. A de leur demande en frais irrépétibles ;

Condamne M. A à payer à la société Ti Bara la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. A aux dépens.