4ème Chambre

ARRÊT N°137

N° RG 20/02349 -

N° Portalis

DBVL-V-B7E-QTW6

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 AVRIL 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame B C, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Février 2022, devant Madame Hélène RAULINE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Avril 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

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APPELANTS :

Monsieur J U V H

né le […] à […] […]

[…]

Représenté par M^e Alain LESPAGNOL de la SELARL MENOU-LESPAGNOL, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame G K L Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Alain LESPAGNOL de la SELARL MENOU-LESPAGNOL, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉS :

Monsieur D X,

né le […] à […]

[…]

[…]

Décédé le 25 août 2018

Madame F N O A

née le […] à SAINT-BRIEUC (22000)

[…]

[…]

Représentée par M^e Katell GOURGAND, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 6 juin 2015, D X et F A (les consorts X) ont acquis de M. J H et de M^me G Z une maison d’habitation située […] à Lanvollon au prix de 215 000 euros.

A la demande des consorts X qui invoquaient des malfaçons constatées par un cabinet d’expertise amiable, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a ordonné une expertise par une ordonnance en date du 16 février 2017. M. Y a déposé son rapport le 1er février 2018.

Par acte d’huissier en date du 24 avril 2018, les consorts X ont fait assigner leurs vendeurs devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par un jugement du 16 mars 2020 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire a :

- dit que la maison d’habitation située […] à Lanvollon, vendue par M. H et M^me Z à F. X et J. A par acte authentique du 6 juin 2015 est affectée de vices cachés ;

- condamné solidairement M. H et M^me Z à verser à F. X et J. A les sommes de :

- 37 262,30 euros HT, au titre des travaux réparatoires, avec indexation sur l’évolution de l’indice BT01 entre le mois de février 2018 et le jugement ;

- 1 400 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- condamné solidairement M. H et M^me Z à verser à F. X et J. A la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. H et M^me Z ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 19 mai 2020.

Par une ordonnance en date du 24 juillet 2020, le premier président a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire des consorts H.

Le 6 octobre 2020, M^me A a déposé des conclusions d’incident tendant à la radiation de l’affaire en application de l’article 524 du code de procédure civile en précisant que M. X était décédé le 25 août 2018. Elle s’est ensuite désistée de sa demande, désistement constaté par une ordonnance en date du 12 janvier 2021.

M^me A a relevé appel incident.

L’instruction a été clôturée le 10 février 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 25 janvier 2022, au visa des articles 1641 et 1642 du code civil, M. H et M^me Z demandent à la cour de :

- réformer la décision du 16 mars 2020 en ce qu’elle les a condamnés solidairement à verser à M. X et M^me A les sommes de 37 262,30 euros HT au titre des travaux réparatoires avec indexation sur l’évolution de l’indice BT01 entre le mois de février 2018 et le jugement, 1 400 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

- confirmer la décision déférée en ce qu’elle a considéré que M. X et M^me A devaient être déboutés de leurs demandes s’agissant des travaux effectués pour réparer les infiltrations de la piscine à hauteur de 3 999,49 euros ;

- sur les frais de procédure de première instance, réformer la décision en ce qu’elle a rejeté leur demande au titre des frais irrépétibles ; condamner M^me A au paiement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

- sur les frais de procédure d’appel, condamner M^me A au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Dans ses dernières conclusions en date du 2 décembre 2020, M^me A demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré ;

- y additant, condamner solidairement M. H et M^me Z à lui verser la somme 3 999,49 euros pour les travaux de couverture, outre TVA applicable pour de tels travaux au moment du paiement, outre encore actualisation sur l’évolution de l’indice BT01 entre le mois de février 2018, date de dépôt du rapport d’expertise, et le mois de l’arrêt à intervenir, ladite somme réactualisée étant, ensuite, productive d’un intérêt au taux légal ;

- condamner solidairement M. H et M^me Z à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

Les appelants font valoir que M. X avait été gérant d’agences immobilières entre 2005 et 2010, qu’il ne pouvait donc être considéré comme un acheteur profane, qu’il avait acquis la maison en toute connaissance de cause compte tenu de ses connaissances techniques, qu’en outre, les acquéreurs avaient effectué trois visites préalables et reçu les clés le 23 mai 2015, soit 13 jours avant la signature de l’acte, qu’avec mauvaise foi, ils ont fait constater peu après leur prise de possession de prétendus désordres qui étaient tous apparents lors des visites, que ceux-ci ne sont en aucun cas de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ou à en diminuer l’usage.

L’intimée déclare avoir découvert rapidement des vices cachés, que la compagnie d’assurance a fait intervenir un expert amiable qui a confirmé l’existence de nombreuses malfaçons lors de la réalisation des travaux. Elle s’appuie sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaire pour soutenir que les désordres, malfaçons et non conformités rendent le bien impropre à son usage. Elle indique que M. X avait exercé le métier d’agent immobilier avant 1990 et en 2011 mais conteste qu’il ait été concerné par les entreprises citées par les appelants, le métier de professionnel de l’immobilier étant en outre différent de ceux du bâtiment.

Sur la qualité de profanes des acquéreurs, les appelants établissent par leur pièce 4 que M. D X avait géré cinq agences immobilières en Seine Saint Denis à l’enseigne D X entre 2005 et 2010, les dénégations de l’intimée n’étant pas convaincantes en ce que le couple demeurait en Seine Saint Denis au moment de la vente et en ce que son époux avait exercé ce métier.

Cet élément ne peut, cependant, être pris en compte dans la solution du litige que pour les défauts cachés qui n’auraient pu échapper à un agent immobilier normalement diligent.

Les conclusions de M. Y sont les suivantes :

1 – le défaut de compacité du béton en partie inférieure de la poutre du séjour amoindrit la résistance mécanique de l’ouvrage et l’adhérence acier/béton de sorte que la solidité de l’ouvrage est obérée ;
3 – le défaut de chaînage en tête du mur périphérique sous le plancher intermédiaire poutrelle-hourdis obère la solidité de l’ouvrage ;

4 – le défaut de continuité et d’enrobage du chaînage sur la poutre située entre le garage et la buanderie porte d’autant plus atteinte à la solidité de l’ouvrage qu’il est fortement sollicité par l’arbalétrier de la charpente situé côté de la buanderie ;

5 – la gaine d’évacuation des gaz brûlés de la chaudière à fuel traverse le faux solivage sans respecter l’écart au feu prévu par le DTU et elle est en contact avec l’ossature en bois de sorte qu’il existe un risque de départ de feu ;

6 – il y a une distance trop importante entre la panne sablière et la première panne (231 cm), les chevrons fléchissent ; ils ont été sous-boutés par des éléments en bois précaires ; l’ouvrage est anormalement fragilisé ;

7 et 8 – un interrupteur électrique dans le séjour n’est pas alimenté, la boite de raccordement électrique n’est pas fermée, il n’y a pas de fixation de la barrette de terre haute ; ces travaux sont inachevés ;

9 – la surface de toiture est trop importante pour l’unique descente d’eaux pluviales et les raccords ne sont pas collés entre eux ; la destination de l’ouvrage est obérée ;

11 – l’absence de chaînage en tête de mur de la salle de bains du rez de chaussée obère la solidité de l’ouvrage ;

12 – il n’y a pas de regard d’eaux pluviales près de la façade avant et le coude de raccordement est près de la surface ; la circulation est impossible sans rompre la canalisation insuffisamment enterrée.

Au regard de ces éléments, les appelants ne peuvent sérieusement dénier la gravité des malfaçons et non conformités, qui portent atteinte à la destination de la maison en ce qu’elles portent sur la structure de la maison ou sont source de danger.

Nécessitant des compétences en matière du bâtiment, voire des investigations, aucune n’était décelable même par un agent immobilier.

M. H a déclaré à l’expert avoir posé le bardage pour cacher les fissures, fissures dont il ne pouvait ignorer, en sa qualité d’artisan du bâtiment ayant construit la maison, qu’elles avaient pour cause la poussée exercée par la charpente sur des murs dont le chaînage était défaillant. Les appelants ne démontrent pas que le défaut de verticalité était visible depuis la piscine.

M. Y n’a pas évoqué le fléchissement de la poutre du séjour (désordre 1) et l’expert amiable avait uniquement mentionné la possibilité d’un léger fléchissement, lequel n’est pas perceptible sur la photographie insérée dans son rapport. Cette observation de l’expert amiable n’autorise pas les vendeurs à affirmer qu’il existait lors de la vente.

La circonstance que les acquéreurs aient reçu les clés 13 jours avant la vente est indifférente dès lors qu’aucun élément n’était de nature à les alerter sur les défauts mis en évidence par l’expertise. M. Y indique que les malfaçons et non-conformités ont été découvertes au cours des mois qui ont suivi l’acquisition. Les appelants ne produisent aucun élément de nature à remettre en cause cet avis que la cour fait sien.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il les a condamnés à indemniser M^me A à hauteur du montant du devis de réparations, le chiffrage n’étant pas critiqué.
Sur la demande en paiement de la somme de 3 999,39 euros TTC

M^me A réitère sa demande en paiement de cette somme qui correspond à la réparation d’infiltrations dans le local piscine, le couvreur s’étant aperçu à cette occasion qu’il y avait un trou sur la toiture.

Cependant, elle ne produit que deux devis du 12 avril 2019, non des factures, devis qui ne font pas état de la réparation d’un 'trou’ mais de travaux de remplacement des chéneaux qui font partie de l’entretien normal d’une maison. La preuve d’un désordre ou d’une malfaçon n’est pas rapportée ni son antériorité par rapport à la vente.

Par conséquent, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté cette prétention.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Les appelants qui succombent en leurs prétentions sont condamnés aux dépens d’appel et à payer la somme de 3 000 euros à l’intimée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement :

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. J H et M^me G Z à payer à M^me F A la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE M. J H et M^me G Z aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président, 1. Q R S T