N°

59

PG

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Copies exécutoires

délivrées à :

— M^e Usang,

— M^e Quinquis,

le 03.02.2020.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 30 janvier 2020

RG 19/00028 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 538, rg 12/00557 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 10 septembre 2018 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 1^er février 2019 ;

Appelante :

La Sarl La Vénitienne, société à responsabilité limitée, au capital de 100 000 FCP, ayant son siège social sis à […], […], immatriculée au Rcs de Papeete sous le […], représentée par M. H I et M. J K ;

Représentée par M^e Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Mme L M, née le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […] ;

Mme N D épouse X, née le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […] ;

Mme O D épouse Y, née le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […];

M. G-V D, né le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […] ;

M. G-AB D, né le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à

Mahina;

M. P D, né le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à Mahina ;

Mme Z, Q D épouse A, née le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à Mahina ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e François QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 25 octobre 2019 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 5 décembre 2019, devant M^me LEVY, conseiller faisant fonction de président, M^me B et M. C, conseillers qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me LEVY, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Rappel des faits et de la procédure :

Le 1^er juillet 2009, la Sarl La Vénitienne a fait l’acquisition d’un fonds de commerce exploité 'immeuble D à Mahina, PK 9,5, côté montagne’ pour un prix de 7.400.000 FCP. Le bail commercial du local a été conclu le même jour avec les consorts D.

A la requête de la Sarl La Vénitienne, une expertise judiciaire a été confiée à M. G W AA, finalement remplacé par M. E, aux termes d’une ordonnance de référé du 14 novembre 2011, lui confiant notamment la mission d’établir la situation administrative de toute la construction au regard des permis et certificat de conformité.

En l’état de ce rapport, la Sarl La Vénitienne a attrait les consorts D devant le tribunal de première instance de Papeete, par requête enregistrée le 30 juillet 2012 et assignations des 25, 26 et 30 juillet 2012, en sollicitant principalement la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs des bailleurs, avec effet rétroactif, ainsi que leur condamnation au paiement de différentes sommes au titre de l’indemnité d’éviction et du remboursement des loyers indûment versés.

Par jugement du 10 septembre 2018, auquel la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, le tribunal de première instance de Papeete a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial signé le 1^er juillet 2009 entre la Sarl La Vénitienne et les consorts D à compter de la date du jugement ;

— condamné les consorts D à payer la somme de 614.600 FCP à la Sarl La Vénitienne ;

— débouté celle-ci du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;

— rejeté la demande d’exécution provisoire, ainsi que tous les autres chefs de demandes plus amples ou contraires ;

— condamné les consorts D à payer à la Sarl La Vénitienne la somme de 330.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

— et condamné les consorts D aux entiers dépens de l’instance.

Suivant requête enregistrée au greffe le 1^er février 2019, la Sarl La Vénitienne a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives reçues par RPVA au greffe le 30 août 2019, elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du 10 septembre 2018 en toutes ses dispositions;

— puis, statuant à nouveau, prononcer la résiliation du bail du 1^er juillet 2009 aux torts exclusifs des bailleurs avec effet rétroactif à cette date en application de la loi ;

— condamner les bailleurs à lui payer les sommes suivantes :

* 20 000 000 FCP à titre de dommages et intérêts lié au manque à gagner et à la perte éprouvée en ce que le fonds de commerce est invendable ;

* 13 260 000 FCP à titre de dommages et intérêts ou à titre de remboursement des loyers soit du 1^er juillet 2009 au 31 décembre 2017 la somme de 13 260 000 FCP (102 mois x 130 000 FCP), renforcé par 130.000 FCP par mois jusqu’à la résiliation du bail, outre la période du 1^er janvier 2018 jusqu’à la décision de la cour d’appel ;

* ou, subsidiairement, la somme de 6 630 000 FCP à titre de dommages et intérêts au titre de la moitié de la valeur des loyers, outre la période du 1^er janvier 2018 jusqu’à la décision de la cour d’appel;

* et 28 826 000 FCP au regard du chiffre d’affaire pondéré sur trois années que M. E expert a fixé à la somme de 27 310 000 FCP ;

— condamner les bailleurs à lui payer la somme de 1 000 000 FCP au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

— condamner les bailleurs aux dépens dont le remboursement de l’expertise;

— y ajoutant, prononcer l’annulation ou la suspension des effets du commandement de payer du 2 octobre 2018 et ordonner la compensation des loyers dus avec le montant des sommes dues par les bailleurs.

En réplique, suivant conclusions récapitulatives reçues par RPVA au greffe le 25 septembre 2019, M^me L M, M^me N D, M^me O D, M. G V D, M. G AB D, M. P D et M^me Z D (ci-après désignés les bailleurs), demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial signé le 1^er juillet 2019 ;

— l’infirmer pour le surplus ;

— dire et juger que le bail est résilié aux torts exclusifs de la locataire en l’état des loyers impayés ;

— condamner la Sarl La Vénitienne à leur verser la somme de 3.545.400 FCP correspondant aux loyers dus après compensation avec la réparation des désordres liés à la situation administrative du local, sauf à parfaire du 24 mai 2019 jusqu’à la date de la décision à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de la Sarl La Vénitienne et de tout occupant de son chef, si besoin en était, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50.000 FCP par jour de retard, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— débouter l’appelante de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions ;

— et condamner la Sarl La Vénitienne à supporter la somme de 336.000 francs FCP au titre des frais irrépétibles et aux dépens inhérents à la présente instance.

L’article 268 du code de procédure civile prescrivant d’exposer les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il y sera procédé dans la motivation ci-après, à l’effet d’y répondre, en renvoyant pour un plus ample exposé à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2019, fixant l’affaire à l’audience civile de la cour du 5 décembre 2019.

À l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait prononcée le 30 janvier 2020.

Motifs de la décision :

Sur la résolution ou la résiliation du bail :

Aux termes d’écritures pour le moins confuses sur ce point, la Sarl La Vénitienne sollicite la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre elle-même et les consorts D, par acte reçu le 1^er juillet 2009 par Maître Frédéric RAPADY, notaire à Papeete suppléant M^e R S, mais à 'effet rétroactif à compter de cette date’ et en visant, tout à la fois, la condition résolutoire toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques par application de l’article 1184 du Code civil et l’existence d’un dol, sanctionné par la nullité du contrat conformément aux dispositions de l’article 1116 du même code.

— L’appelante soutient donc tout d’abord que son consentement à ce contrat de bail a été vicié par les man’uvres dolosives commises par les bailleurs postérieurement à sa signature, ayant consisté, d’une part, à procéder à un échange de local commercial afin d’installer la société Tahiti Ménager en ses lieux et place, et d’autre part, à lui attribuer un nouveau local non conforme aux dispositions du code de l’aménagement pour n’avoir pas fait l’objet d’une demande acceptée de permis de construire.

S’il résulte du rapport d’expertise judiciaire déposé le 29 mars 2016 par M. T E qu’il est constant que le local actuellement exploité par la Sarl La Vénitienne : «résulte d’une extension du bâtiment réalisé sans permis de construire […] Par conséquent, aucun certificat de conformité n’existe pour ledit local. Aucune des parties ne conteste cette situation», force est de constater qu’aucun justificatif n’est produit concernant les conditions dans lesquelles 'l’échange’ de local allégué est intervenu. Il n’est donc pas démontré qu’à cette occasion les bailleurs ont commis des man’uvres

dolosives afin de dissimuler à l’appelante que son futur local ne disposait d’aucun permis de construire puisqu’ayant été édifié en violation des règles du plan d’urbanisme. De surcroît, il lui était parfaitement loisible de refuser l’échange proposé ou, a minima, de se renseigner sur la situation administrative de ce futur local dès lors qu’elle ne conteste pas avoir été destinataire du projet d’extension. Car son bail commercial du 1^er juillet 2009 portait sur : «un local d’une superficie de 65 m² environ comprenant une cuisine aménagée, une terrasse non couverte, un WC et une salle de bains, et le droit d’usage d’un espace commun de livraison […], tel que le local loué figure au plan annexé», dont il n’est pas soutenu qu’il était lui-même affecté d’un défaut de conformité.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que les bailleurs ont commis des man’uvres telles qu’il est évident que, sans celles-ci, la Sarl La Vénitienne n’aurait pas contracté le bail litigieux, alors que les clauses de celui-ci permettaient l’exploitation paisible du commerce envisagé. Par conséquent, la demande de résolution formée implicitement par l’appelante, puisqu’elle seule justifierait d’ordonner, comme elle le sollicite, le remboursement de l’intégralité des loyers versés depuis la conclusion du bail, sera rejetée.

— S’agissant ensuite de la résiliation, la cour rappelle que le contrat de bail litigieux était soumis : «aux dispositions de la délibération 75-41 du 14 février 1975, rendue exécutoire par un arrêté n° 1156/AA du 10 mars 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, et du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, rendu exécutoire par l’ordonnance n° 98-774 du 2 septembre 1998 et des articles L.145-1 et suivants du code de commerce… ».

Il résulte de ces dispositions, ainsi que de celles complémentaires des articles 1719 et suivants du code civil que :

— le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et de lui en faire jouir paisiblement pendant toute la durée du bail ; il doit également garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage ;

— le preneur quant à lui est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui en a été donnée par le bail, ainsi que d’en payer le prix aux termes convenus.

L’appelante sollicite la résiliation du bail, à effet du 1^er juillet 2009, aux torts exclusifs des bailleurs. Cependant, contrairement à ce qu’elle soutient, elle ne démontre pas que ces derniers ont manqué à leur obligation de lui délivrer la chose louée puisqu’il est constant qu’elle exploite le local litigieux, conformément à sa destination de commerce de pizzas à emporter, depuis la signature du bail. De surcroît, un commerce identique était exploité dans les lieux de manière constante depuis 1996 (cf. pièce 11 du dossier des intimés). Elle ne produit pas davantage de courrier de l’administration lui enjoignant de quitter les lieux au motif que ces derniers ont été construits sans permis. D’ailleurs, sur ce point, l’expert judiciaire a indiqué (page 12 de son rapport) que, selon lui : «l’absence de régularité de la situation administrative du local n’avait pas d’incidence directe sur l’exploitation quotidienne du fonds de commerce». Au final, l’appelante est donc mal fondée à réclamer la résiliation du bail, faute de démontrer la violation d’une obligation légale ou contractuelle pouvant être sanctionnée par une telle résiliation.

Les bailleurs en revanche justifient lui avoir délivré le 2 octobre 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers depuis le 27 octobre 2016, ce manquement aux dispositions de l’article 1728 du code civil perdurant à ce jour, ce que l’appelante ne conteste pas. Cette inexécution contractuelle ne saurait être légitimée, à titre d’exception, par le grief fait au bailleur d’avoir construit le local litigieux sans permis. Ce défaut de conformité n’est pas davantage en soi constitutif d’une mauvaise foi de la part des bailleurs, susceptible, selon l’appelante, de priver d’effet leur commandement de payer. En effet, dès lors que cette irrégularité administrative n’empêchait pas l’appelante de poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce, les bailleurs étaient en droit d’obtenir le paiement de leurs loyers.

Par conséquent, la résiliation du bail sera prononcée aux torts de la Sarl La Vénitienne, à effet du 3 novembre 2018, soit un mois après le commandement de payer susvisé conformément à la clause résolutoire du bail. L’expulsion de cette dernière, ainsi que de tous occupants de son chef, doit donc être ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique. En revanche, à ce jour, le prononcé d’une astreinte ne s’avère justifié par aucun élément permettant de penser que l’appelante refusera d’exécuter la présente décision.

Il s’en déduit par ailleurs que l’appelante doit être condamnée à payer les loyers échus jusqu’au 3 novembre 2018 et demeurés impayés, ainsi qu’à compter de cette date, une indemnité d’occupation d’égal montant (soit 130'000 FCP par mois) jusqu’à la date de libération effective des lieux. Elle sera donc tenue de verser aux bailleurs la somme de 5.070.000 FCP (soit 39 mois de loyers et d’indemnités d’occupation, échus entre le 1^er novembre 2016, le commandement indiquant que les paiements ont cessé à compter du 27 octobre 2016, et le 30 janvier 2020, date du présent arrêt), outre une indemnité d’occupation de 130'000 FCP par mois à compter de cette date.

Sur la responsabilité contractuelle :

De manière également assez confuse, l’appelante sollicite l’octroi d’une 'indemnité d’éviction', alors qu’elle ne démontre aucunement avoir été évincée de son fonds de commerce, faute pour les bailleurs de lui avoir notifié un congé sans offre de renouvellement ou bien d’avoir refusé sa demande de renouvellement. L’expert judiciaire a d’ailleurs souligné (page 7 de son rapport) : «Sarl La Vénitienne ne souhaite pas se rétablir en un autre lieu pour l’exploitation de son activité». C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que les conditions légales de paiement d’une indemnité d’éviction n’étaient pas réunies.

En revanche, il s’évince des dispositions combinées des articles 1721, alinéa 2 et, 1147 du code civil, applicables en Polynésie française, que le bailleur est tenu d’indemniser le preneur des pertes causées par le défaut de la chose louée, en particulier lorsque ce défaut résulte de sa faute.

En l’espèce, il est constant que les bailleurs ont construit l’extension abritant le local désormais occupé par l’appelante, sans avoir préalablement obtenu de permis de construire, et qu’ils ont néanmoins permis à celle-ci d’y transférer l’exploitation de son fonds de commerce. Or, les bailleurs ne pouvaient ignorer que ce défaut de conformité du local commercial, dont ils ne démontrent pas le caractère régularisable, allait causer des troubles d’exploitation à la Sarl La Vénitienne, consistant en des difficultés pour assurer les lieux, de fortes restrictions quant aux capacités de développement de son commerce, ainsi qu’en une limitation drastique de sa capacité à vendre son fonds, du fait du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir. L’appelante produit d’ailleurs pour en justifier une 'lettre d’intention’ de M. U F datée du 2 novembre 2016, par laquelle ce dernier confirme son intérêt pour un rachat dudit fonds de commerce, au prix d’environ 20.000.000 FCP, mais sous réserve de : « la confirmation du permis de construire, de l’hygiène, de la conformité et d’une terrasse de 25 m² initialement prévue dans le bail signé chez Maître S ».

Les bailleurs ont donc commis une faute, à l’origine du défaut de conformité de la chose louée, ayant causé à l’appelante des préjudices qu’il leur incombe de réparer.

Sur le premier chef de demande à ce titre, la cour observe que le préjudice allégué ne peut être égal à la valeur vénale du fonds de commerce puisqu’il n’est démontré qu’une perte de chance de vendre celui-ci. En effet, il n’est pas établi que, nonobstant la perte du droit au bail, le fonds de l’appelante (incluant notamment son nom commercial et sa clientèle) n’aurait pas pu être cédé à un commerçant disposant d’un autre local à proximité puisque ce droit au bail ne constitue que l’un des éléments du fonds. En outre, l’appelante ne peut valablement réclamer l’indemnisation totale de la valeur de son fonds de commerce alors que l’impossibilité d’en poursuivre l’exploitation provient exclusivement de la résiliation de son bail, suite à son refus persistant d’en payer les loyers.

L’expert judiciaire a procédé à l’évaluation du fonds de commerce de la Sarl La Vénitienne sur la base de l’analyse de ses bilans depuis le début de son exploitation, en procédant à la moyenne de deux méthodes. Il est ainsi parvenu à la somme de 8'261'000 FCP. En revanche, il ne peut être retenu la somme de 20.000.000 FCP sur la seule foi du courrier précité de M. F, à défaut d’autres justificatifs établissant le caractère probant de ce prix de négociation.

Au regard de ces éléments, la cour arbitre le préjudice de perte de chance subi par la Sarl La Vénitienne à la somme de 7.500.000 FCP, au paiement de laquelle les bailleurs seront condamnés, après compensation avec les sommes dues par l’appelante au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés.

Le second chef de préjudice consiste, selon l’expert, en une : « incidence sur le développement de l’affaire dans la mesure où la banque refuse d’accorder un financement à la société en vue de lui permettre d’aménager une terrasse devant la pizzeria pour accueillir une vingtaine de places assises, en accroissant la superficie de 20 m²…». Toutefois, l’indemnisation de la perte de chance de réaliser un tel bénéfice d’exploitation supplémentaire n’aurait été, sur le principe, envisageable que, précisément, en cas de poursuite de celle-ci, ce dont la Sarl La Vénitienne s’est elle-même privée, d’une part en provoquant la résiliation du bail par son refus persistant d’en payer le loyer et d’autre part en déclarant à l’expert qu’elle ne : 'souhaitait pas se rétablir en un autre lieu pour l’exploitation de son activité'. Néanmoins, les bailleurs ne sont pas opposés à allouer à ce titre à l’appelante une indemnité de 614.600 FCP 'venant se compenser avec ses loyers impayés'. Cette somme lui sera donc accordée.

Sur l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française:

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, il n’apparaît pas inéquitable de dire que chacune conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Sur les dépens :

Compte tenu de ce qui précède, chaque partie conservera également la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

Déboute la Sarl La Vénitienne de sa demande de résolution pour dol du contrat de bail conclu le 1^er juillet 2009 avec M^me L M, M^me N D, M^me O D, M. G-V D, M. G-AB D, M. P D et M^me Z D, épouse A (ci-après désignés 'les bailleurs') ;

Déboute par conséquent la Sarl La Vénitienne de sa demande de remboursement de la totalité des loyers versés depuis cette date aux bailleurs ;

Déboute la Sarl La Vénitienne de sa demande de résiliation de ce contrat de bail, aux torts exclusifs des bailleurs, à effet du 1^er juillet 2009 ;

Constate la résiliation de ce contrat de bail, aux torts exclusifs de la Sarl La Vénitienne, à effet du 3 novembre 2018 ;

Ordonne l’expulsion des lieux de la Sarl La Vénitienne, ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le recours de la force publique;

Déboute les bailleurs de leur demande d’astreinte ;

Condamne la Sarl La Vénitienne à payer aux bailleurs la somme de 5.070.000 FCP, au titre des loyers et indemnités d’occupation échus depuis le 1^er novembre 2016 jusqu’au jour du présent arrêt ;

Dit que les bailleurs ont commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle à l’égard de la Sarl La Vénitienne ;

Condamne solidairement les bailleurs à verser à la Sarl La Vénitienne, en réparation des préjudices causés par leur faute, la somme globale de 8.114.600 FCP (7.500.000 FCP + 614.600 FCP) ;

Déboute la Sarl La Vénitienne du surplus de ses demandes indemnitaires;

Constate qu’après compensation entre les créances réciproques des parties, les bailleurs seront solidairement tenus de verser à la Sarl La Vénitienne la somme de 3.044.600 FCP ;

Condamne par ailleurs la Sarl La Vénitienne à verser aux bailleurs une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 130.000 FCP, à compter du 1^er février 2020 et jusqu’au jour de son départ effectif des lieux ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Prononcé à Papeete, le 30 janvier 2020.

Le Greffier, Le Président,

Signé : M. SUHAS-TEVERO Signé : C. LEVY