COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

---

ARRÊT DU : 21 SEPTEMBRE 2021

(Rédacteur : Roland POTEE, président,)

N° RG 18/05491 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KVIW

SA ETUDES ET REALISATIONS POUR LES […]

SCI CAMP DE CHALONS

c/

SAS SOCIETE DE GESTION ET DE PROMOTION IMMOBILIERE (Y)

SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU – CHARENTES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 15/04101) suivant déclaration d’appel du 11 octobre 2018

APPELANTES :

SA ETUDES ET REALISATIONS POUR LES […], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis […]

SCI CAMP DE CHALONS, agissant en la personne de son représentant légal, son gérant, domicilié en cette qualité au siège sis […]

représentées par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistées de Maître Philippe-Francis BERNARD, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMÉES :

SAS SOCIETE DE GESTION ET DE PROMOTION IMMOBILIERE (Y), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis […]

représentée par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat

postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître François TOSI substituant Maître Anne TOSI de la SELARL TOSI, avocats plaidants au barreau de BORDEAUX

SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU – CHARENTES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître Z substituant Maître Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 juin 2021 en audience publique, devant la cour composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Espace Rodesse Bureaux (SCI ERB) a été constituée le 22 mai 2000, avec pour objet : 'la location nue d’un ensemble immobilier composé de bureaux et de parkings couverts, à faire édifier au travers d’un ou de plusieurs contrats de promotion immobilière régis par les articles 1831-1 et suivants du code civil dans les lots-volumes n°127-135-139 et 141 représentatifs d’un tènement sis à Bordeaux, […], après acquisition desdits lots-volumes ainsi que des droits à construire correspondants'.

Le capital social, fixé à la somme de 10.000 ', a été divisé en 1.000 parts de 10 ' chacune, réparties à égalité entre les deux associées de la façon suivante :

* la SA SODEREC : 500 pars de 10 ' ;

* la SAS Y : 500 parts de 10 ' ;

Chacune assurait la cogestion de la société ERB, conformément à l’article 12 des statuts.

La SCI ERB a acquis de la SAS Y la propriété de droits et biens immobiliers sis […], sur lesquels ont été bâtis un immeuble à usage de bureaux,

comprenant un silo de parkings et divers emplacements de stationnement extérieur, l’immeuble étant loué à l’Agence Régionale de Santé d’Aquitaine (ARS ), selon un contrat de bail initial du 22 mai 2000 aux termes duquel les locaux étaient loués pour une durée de 12 années, le bail étant assorti d’une promesse unilatérale de vente au bénéfice de l’Etat pour un prix de 8.842.000 '.

Pour les besoins de l’opération de promotion immobilière, la SCI ERB a souscrit en juillet 2000 un prêt de 85 millions de francs auprès d’un pool bancaire constitué de la Caisse d’Epargne Aquitaine Nord, de la BNP Paris et de la Caisse Fédérale du Crédit Mutuel du Centre, qui a ensuite fait l’objet de refinancements par la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou-Charentes, trois contrats ayant ainsi été souscrits les 30 juillet 2013 et 12 février 2014.

Courant juillet 2014, M. Z A, président de la société Y, a fait part à M. X, président de la société SODEREC de son intention de se désengager de divers investissements, afin de rendre liquide une partie de son patrimoine et en conséquence, de se retirer de la SCI ERB.

Une évaluation des parts sociales de la SCI ERB a été confiée au cabinet d’expertise comptable DMP Associés, qui a établi un rapport d’évaluation le 8 octobre 2014 chiffrant la valeur de la SCI à 8.978.459 ' (après déduction d’une provision pour taxe foncière de 629.847').

Le 23 novembre 2014, a été tenue une assemblée générale lors de laquelle a été approuvé le projet de bail proposé par l’ARS. Le même jour a été signé un protocole de cession des 495 parts dont était propriétaire la Y à la SODEREC et de 5 parts à la SCI Camp de Chalons, au prix total de 3.400.000 ', lequel comportait les conditions suspensives suivantes :

— accord du conseil de surveillance de SODEREC, devant être demandé dès sa prochaine réunion programmée au 16 décembre 2014, sur le principe de l’acquisition des parts au prix convenu et la substitution des garanties personnelles de Y, le refus du conseil de surveillance emportant caducité du protocole de cession,

— renonciation par la Communauté Urbaine de Bordeaux (CUB) à l’exercice de son droit de préemption sur les parts cédées, à charge pour la Y de déposer dans les quatre jours du protocole une déclaration d’intention d’aliéner avec le concours de maître B C, notaire à Bordeaux, sans pour autant que le délai de réponse de la CUB n’emporte d’autre conséquence que le report de la date de signature de la cession,

— accord de la Caisse d’Epargne au plus tard le 30 avril 2015, sous peine de caducité :

* sur le principe de la cession,

* et la mainlevée du nantissement des parts grevant les parts détenues par Y dans le capital de la SCI ERB, mainlevée nécessaire au transfert des parts,

* libération de Y de son engagement à garantir le paiement de toutes sommes dues à la Caisse d’Epargne par la SCI ERB.

L’acte constatant les cessions au profit de la SODEREC et de la SCI Camp de Chalons devait intervenir avant le 31 janvier 2015, sauf prolongation nécessaire à l’obtention de l’accord écrit de la Caisse d’Epargne et l’accomplissement des formalités consécutives à la purge du droit de préemption urbain. Un supplément de prix était prévu dans l’hypothèse où l’acte définitif serait conclu postérieurement au 31 janvier 2015.

Maître Fabre, notaire, prenant acte du complément de prix de 30.000 ' par mois, a soumis à la signature de la Y le projet de nouvelle déclaration d’intention d’aliéner (D.I.A) qui devait être déposée, dès lors que celle régularisée en novembre 2014 faisait référence à un prix de 3.400.000 '. Par réponse du 15 avril 2015, la société Y a refusé de signer non seulement cette nouvelle D.I.A, mais également les actes de cession.

Les sociétés SODEREC et Camp de Chalons ont, par acte du 21 avril 2015, fait assigner la société Y aux fins d’exécution forcée du protocole d’accord relatif à la cession des parts de la SCI ERB, et par acte du 13 juin 2016, elles ont fait assigner la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charente en intervention forcée, procédure jointe à la première.

Par jugement du 11 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— déclaré caduc le protocole de cession de parts sociales de la SCI Espace Rodesse Bureaux passé entre la SA SODEREC et la SAS Y auquel est intervenu la SCI Camp de Chalons en date du 23 novembre 2014,

— rejeté la demande en exécution forcée de ce protocole,

— débouté la SA SODEREC et la SCI Camp de Chalons de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné la SA SODEREC et la SCI Camp de Chalons à payer à la SAS Y une somme de 2.000 ' et à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou-Charentes une somme de 1.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire,

— condamné la SA SODEREC et la SCI Camp de Chalons aux dépens.

Le tribunal a essentiellement considéré qu’en l’absence de décharge expresse, la condition relative à la libération de la Y de son engagement de payer toutes sommes dues à la Caisse d’Epargne par la SCI ERB ne peut être considérée comme levée de sorte que le défaut de réalisation de cette condition rendait caduc le protocole de cession des parts de la SCI ERB.

Les sociétés SODEREC et Camp de Chalons ont relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe du 11 octobre 2018.

Par dernières conclusions déposées le 4 juin 2021, les sociétés SODEREC et Camp de Chalons demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondées en leur appel, ainsi qu’en toutes les demandes, fins et conclusions,

— en conséquence, y faisant droit, infirmer le jugement entrepris, en ce toutes ses dispositions,

— en toute hypothèse, infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* déclaré caduc le protocole de cessions de parts de la SCI ESPACE RODESSE BUREAUX passé entre la société SODEREC et la société Y auquel est intervenu la société SCI CAMP DE CHALONS, en date du 23 novembre 2014,

* rejeté la demande en exécution forcée de ce protocole et débouté les sociétés SODEREC et

CAMP DE CHALONS de l’ensemble de leurs demandes,

* condamné les sociétés SODEREC et CAMP DE CHALONS à payer à la SAS Y une somme de 2.000 ' et à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Aquitaine-Poitou-Charente une somme de 1.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens,

Statuant à nouveau,

— déclarer parfaite, à effet au 27 mars 2015, la cession par la société Y des 500 parts d’une valeur nominale de 10 euros chacune, qu’elle détient dans le capital de la SCI ERB, immatriculée au RCS sous le numéro 431 658 954, au profit des sociétés SODEREC et CAMP DE CHALONS, sous réserve de l’exercice de son droit de préemption par Bordeaux MÉTROPOLE ou tout autre titulaire du droit de préemption urbain,

— en conséquence, déclarer irrecevable, en tous les cas infondée la société Y en tous ses moyens plus amples ou contraires, et rejeter ses demandes tendant à la caducité du protocole de cession ou encore en nullité de ladite convention,

— ordonner en conséquence l’exécution du protocole de cession conclu entre les parties le 23 novembre 2014 portant sur la vente par la Y de l’intégralité de ses parts dans le capital de la SCI ERB, immatriculée au RCS sous le numéro 431 658 954 au profit des sociétés cessionnaires, SODEREC et CAMP DE CHALONS, avec effet entre les parties au 27 mars 2015,

— enjoindre à la Y, sous astreinte de 500 ' par jour de retard, à compter du dixième jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir, de procéder auprès de Bordeaux Métropole ou tout autre titulaire du droit de préemption urbain, de sa déclaration d’intention d’aliéner au profit de la SODEREC, 495 des 500 parts qu’elle détient dans la SCI ERB et au profit de la SCI CAMP DE CHALONS 5 des 500 parts qu’elle détient dans la SCI ERB, moyennant les prix respectifs de 3.425 400 ' et 34. 600 ',

— enjoindre à la Y sous même astreinte de communiquer à la société SODEREC et à la SCI CAMP DE CHALONS dans les vingt-quatre heures de sa réception, la décision du titulaire du droit de préemption,

— enjoindre à la Y, sous même astreinte, une fois connue la décision du titulaire du droit de préemption urbain et si celui-ci renonce à l’exercice de son droit, de signer dans les quinze jours suivant la renonciation expresse ou tacite, en l’Etude de Maître Hubert FABRE, Notaire associé :

1. l’acte de cession au profit de la société SODEREC des 495 sur 500 parts sociales qu’elle détient dans la SCI ERB avec effet au 27 mars 2015 au prix de 3.425 400 ',

2. et l’acte de cession au profit de la société SCI CAMP DE CHALONS de 5 des 500 parts qu’elle détient dans la SCI ERB, avec effet au 27 mars 2015, moyennant le prix de 34. 600 ' ;

A défaut de signature par la société Y des actes de cession dans le délai de quinze jours de la décision de non-préemption, conférer à l’arrêt à intervenir valeur d’acte de cession à ces prix et conditions avec toutes conséquences que de droit à charge pour les sociétés SODEREC et SCI CAMP DE CHALONS de régler chacun le prix de vente leur incombant à la Y par virement bancaire,

— ordonner la publication de l’arrêt par extrait dans trois journaux d’annonces légales ayant

compétence sur le ressort du Tribunal de Commerce de Bordeaux, lieu d’immatriculation de la société ERB, au choix de la société SODEREC et dans la limite de 2.000 ' par insertion ainsi qu’au registre du commerce de Bordeaux,

— déclarer l’arrêt à intervenir opposable à La Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine-Poitou Charente en sa qualité de créancier nanti,

— condamner la Y à payer à la société SODEREC une somme de 20.000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la Y à payer à la société CAMP DE CHALONS une somme de 20.000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la Y en tous les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés directement par Maître Pierre Fonrouge, Lexavoué Bordeaux conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure,

— débouter la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine-Poitou Charente, de toutes demandes plus amples ou contraires.

Par conclusions déposées le 8 juin 2021, la société Y demande à la cour de :

A titre principal

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris

En conséquence,

— déclarer caduc le protocole d’accord en date du 23 novembre 2014,

— condamner les appelantes à payer à la SAS Y une somme de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A titre subsidiaire

— réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau, prononcer la nullité du protocole en date du 23 novembre 2014 pour cause de dol.

En tout état de cause,

— débouter les sociétés appelantes de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 8.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 20 mars 2019, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou-Charentes demande à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en remet à justice dans le cadre du litige opposant les sociétés LA SODEREC et CAMP DE CHALONS à la Société Y,

— condamner toute partie succombante à la présente instance d’appel à lui verser une somme de 2000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 22 juin 2021.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 8 juin 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les appelantes soutiennent que la cession de parts de la Y dans la SCI ERB est parfaite, toutes les conditions suspensives prévues au protocole ayant été réalisées, sous réserve de l’exercice du droit de préemption urbain et elles demandent ainsi à la cour l’exécution du protocole avec injonction à la Y de procéder à la DIA rectifiée au prix de cession majoré puis, en cas de renonciation à l’exercice du droit, de signer l’acte de cession et à défaut, de dire que l’arrêt à intervenir vaudra acte de cession aux prix et conditions prévues.

La Y demande confirmation du jugement au motif qu’outre la condition de main levée de son engagement de garantie à l’égard de la Caisse d’Epargne, les autres conditions suspensives du protocole relatives à la purge du droit de préemption et à la main levée des nantissements sur les parts de la Y n’ont pas été remplies et au surplus que l’accord de la Caisse d’Epargne du 26 janvier 2015 n’a pas été accepté et signé du président de la Y.

Par ailleurs et à titre subsidiaire, elle invoque la nullité du protocole du 23 novembre 2014 en raison des manoeuvres dolosives de la SODEREC imposées à M. A pour le déterminer à signer le protocole.

La Caisse d’Epargne s’en remet à justice en précisant toutefois que son écrit du 26 janvier 2015 comportait bien sans équivoque son accord pour que la Y soit libérée de son engagement de garantir le paiement des sommes dues par la SCI dans le cadre de la cession de parts, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal.

Sur la caducité du protocole

Sur l’accord du conseil de surveillance de la SODEREC

Cet accord a été donné lors du conseil de surveillance de SODEREC réuni le 16 décembre 2014 qui a décidé à l’unanimité d’autoriser l’acquisition des parts au prix et conditions figurant au protocole de cession du 23 novembre 2014. Ce point n’est pas contesté.

Sur la purge du droit de préemption

L’article 2-3 du protocole prévoit que la conclusion de l’acte de cession est conditionnée à la renonciation par la communauté urbaine de BORDEAUX à l’exercice de son droit de préemption sur les parts cédées, la Y s’obligeant à déposer dans les quatre jours du protocole, une déclaration d’intention d’aliéner avec le concours de Maître Desqueyrous, Notaire à BORDEAUX.

Le dernier alinéa de cet article dispose: 'la signature de l’acte de cession ne pourra intervenir tant que le droit de préemption urbain n’aura pas été purgé. Elle sera, si besoin est, reportée du temps nécessaire'.

La déclaration d’intention d’aliéner au prix de 3.400.000 ' sans autre précision a été faite le 26 novembre 2014 par M^e C et l’établissement public Bordeaux Métropole venant aux droits de la CUB a fait connaître le 19 janvier 2015 qu’il renonçait à son droit de préemption.

Dans la mesure où le complément de prix éventuel de 30.000 ' par mois n’était pas mentionné dans la DIA et où il a dû être ajouté au prix de cession initial à compter du 1^er février 2015, compte tenu du retard de la Caisse d’Epargne à matérialiser la main levée du nantissement des parts sociales de la Y, il n’est pas contesté qu’une nouvelle DIA devait être régularisée en mentionnant le prix modifié.

Cependant, la Y qui s’était obligée à déposer une DIA conforme aux termes de la cession, ne peut se prévaloir de sa propre carence et ne peut donc invoquer la défaillance de la condition liée à la purge du droit de préemption puisque c’est elle qui en a empéché la réalisation.

La condition est ainsi réputée accomplie en vertu des dispositions de l’article 1178 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Sur l’accord de la Caisse d’Epargne

Par courrier du 26 janvier 2015, la Caisse d’Epargne a indiqué à la SCI ERB avoir obtenu l’avis favorable de son comité des engagements pour cette cession. Elle a toutefois subordonné son accord à diverses conditions et notamment :

— modifications de certaines garanties des prêts A33130B2, 9308501 et 9308502:

* engagement de la SODEREC de ne pas céder ses parts de la SCI ERB sans l’accord préalable écrit de la Caisse d’Epargne,

* engagement de la SODEREC associée de la SCI ERB de garantie le paiement de toutes sommes dues par la SCI ERB.

— obtention de l’accord du crédit mutuel sur le prêt A33130B2 en vertu de la convention de participation en risque et trésorerie du 25/07/2013

— production du projet de cession de parts et des KBIS des sociétés en cause.

Le courrier mentionne enfin: 'les conditions de cet accord demeurent valables 30 jours à compter de la date d’emission. Avant l’expiration de ce délai, vous voudrez bien nous marquer votre accord en nous retournant le second exemplaire de la présente dûment daté et signé avec la mention 'Bon pour accord'.

Ce courrier était adressé à la SCI ERB, à l’attention de MM. X et A, le premier étant président du directoire de la SODEREC, société gérante de la SCI ERB et de la la SCI Camp de Chalons et le second président de la Y.

Si M. X justifie avoir approuvé, signé et retourné l’exemplaire de l’accord à la Caisse d’Epargne dès le 27 janvier 2015 en sa triple qualité de président de la SODEREC et de gérant des deux SCI, tel n’est pas le cas pour le président de la SOGEFI qui fait ainsi valoir à bon droit, sans réplique des appelantes sur ce point, que sa non acceptation du courrier de la Caisse d’Epargne dans le mois de sa date d’émission rend caduc l’accord de la banque et par voie de conséquence, le protocole du 23 novembre 2014, faute de réalisation des conditions prévues aux articles 2-1-1 à 2-1-4.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé par motifs substitués, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens et demandes subsidiaires des parties.

Sur les demandes annexes

Les circonstances du litige ne justifient pas l’octroi d’indemnités au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les appelantes supporteront in solidum les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris;

Dit n’y avoir lieu à indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum la société SODEREC et la SCI Camp de Chalons aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,