JLF/FA

MINUTE N° 21/331

Copie exécutoire à :

—  M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH

—  M^e Valérie SPIESER

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 07 Juin 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 20/00427 – N° Portalis DBVW-V-B7E-HI37

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Schiltigheim

APPELANT :

Monsieur Z-A Y,

Maison d’arrêt de Strasbourg

[…]

[…]

Représentée par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/664 du 11/02/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

INTIMÉE :

Société ALSACE HABITAT venant aux droits de OPUS 67

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 mars 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

Monsieur FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au

greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans

les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me X

HOUSER, greffière, à qui la minute de la décision a été remise par le

magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 30 août 2017, l’OPH Opus 67 a donné en location à M. Z-A Y un appartement situé […], moyennant le paiement d’une échéance mensuelle de 356,02 euros, provision sur charges comprise.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat a été signifié au locataire le 17 janvier 2019 au vu d’un arriéré locatif de 860,96 euros.

Faute pour le locataire de s’être exécuté dans le délai de deux mois, l’OPH Opus 67 l’a assigné devant le tribunal d’instance de Schiltigheim aux fins de voir constater la résiliation du bail, de voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d’une somme de 1946,04 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2019, outre le coût du commandement de payer, la somme mensuelle de 361,77 euros à titre d’indemnité d’occupation révisable jusqu’à la libération effective des lieux et la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le rapport d’enquête sociale établi par la préfecture le 15 mai 2019 indiquait que M. Y ne pouvait être rencontré en raison de son incarcération. Le défendeur ne s’opposait pas à la résiliation sollicitée mais entendait voir constater que l’obligation au paiement des loyers était suspendue depuis son incarcération et le placement sous scellé judiciaire de l’appartement loué, en septembre 2018.

Par jugement en date du 10 décembre 2019, le tribunal d’instance de Schiltigheim a, avec exécution provisoire :

— constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 18 mars 2019 par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonné l’expulsion de M. Y du logement précédemment loué,

— condamné M. Y à payer à l’OPH Opus 67 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit 361,77 euros à compter du 1^er novembre 2019 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M. Y à payer à l’OPH Opus 67 la somme de 1823,80 euros arrêtée le 12 novembre 2019, échéance octobre 2019 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. Y aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

Pour statuer ainsi, le premier juge a notamment relevé que le locataire ne peut s’estimer exempté de son obligation à paiement des loyers, en l’absence de congé délivré par ses soins, l’existence de scellés criminels apposés sur le logement par la justice comme son incarcération actuelle ne pouvant être regardées comme une cause étrangère ou un cas de force majeure.

M. Y a interjeté appel de cette décision le 16 janvier 2020.

Par arrêt avant dire droit au fond en date du 15 février 2021, la cour a ordonné la réouverture des débats invitant les parties à présenter leurs observations au vu des déclarations faites par l’appelant dans le cadre de la procédure pénale en cours.

Dans ses dernières conclusions en date du 5 mars 2021, auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de l’intégralité de ses moyens et prétentions, M. Y entend voir infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamné :

— à payer à son bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 1^er novembre 2019 jusqu’à libération effective des lieux,

— à payer à son bailleur une somme de 1823,80 euros, échéance d’octobre 2019 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

Il demande à la cour, statuant à nouveau de :

— constater que les actes de procédure pénale, autorisés par décision de justice, l’ont placé dans l’impossibilité totale d’user du bien loué, ce dernier étant indisponible,

— dire et juger que l’obligation de payer le loyer à sa charge a en conséquence été suspendue,

— dire et juger qu’en conséquence il ne peut être tenu pour responsable des impayés de loyers et des indemnités mensuelles d’occupation dont le paiement lui est réclamé,

— débouter l’OPH Opus 67 de ses demandes de paiement au titre des impayés de loyers et au

titre des indemnités mensuelles d’occupation,

— dire qu’il appartiendra à l’OPH Opus 67 d’exercer toutes actions éventuelles à l’encontre de l’État s’agissant des préjudices dont il sollicite l’indemnisation.

En tout état de cause de :

— débouter l’OPH Opus 67 de l’ensemble de ses demandes y compris en ses éventuels appels incidents,

— condamner l’OPH Opus 67 aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Il expose que depuis son placement en détention provisoire le 15 septembre 2018, il s’est retrouvé dans l’impossibilité totale d’user du bien loué et ne peut donc être tenu pour responsable d’impayés de loyers, alors que le logement et les meubles le meublant ont été placés sous scellés ainsi que l’ensemble de ses liquidités.

Il ajoute que quand bien même la résiliation du bail est constatée et son expulsion ordonnée, l’appartement restera indisponible et aucun nouveau bail ne pourra être souscrit tant qu’il sera placé sous scellé.

Il estime qu’il appartient au bailleur, tiers à la procédure pénale en cours, d’obtenir réparation auprès de l’État dès lors que l’intervention de la justice lui a causé un préjudice excédant par sa gravité les charges qui doivent être normalement supportées par lui en vertu du principe constitutionnel d’égalité devant les charges publiques.

Il soutient que quand bien même il aurait avoué des faits, il ne saurait être porté atteinte au principe de la présomption d’innocence et estime que son aveu, couvert par le secret de l’instruction, n’a aucune incidence sur l’issue du présent litige.

Dans ses dernières conclusions en date du 9 mars 2021, auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de l’intégralité de ses moyens et prétentions, la Sem Alsace Habitat venant aux droits de l’OPH Opus 67 entend voir confirmer la décision entreprise et en conséquence voir :

— condamner M. Y à lui payer les arriérés de loyer à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit le 17 mars 2019, soit la somme de 2040,45 euros,

— confirmer le jugement en tant qu’il a condamné M. Y à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 18 mars 2019 jusqu’à libération effective des lieux,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— condamner M. Y aux entiers dépens des deux instances et à lui payer la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que M. Y ne peut invoquer son incarcération pour s’exonérer de ses obligations locatives, laquelle ne lui est pas étrangère et résulte d’une situation qu’il a lui-même provoquée.

Elle souligne que sans méconnaitre la présomption d’innocence, le locataire a reconnu être à 1'origine de faits commis dans l’appartement loué, faits qui ont justifiés et justifieraient encore des mesures d’instruction, entrainant pour elle l’impossibilité de reprendre possession de ses locaux.

MOTIFS

Conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. L’article 1353 du code civil fait peser la charge de la preuve d’une obligation sur celui qui s’en prévaut. Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Sur les obligations issues du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, reprenant l’article 1728 du code civil, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les dispositions du jugement entrepris s’agissant de la résiliation du bail n’ont pas été remises en cause devant la cour, de sorte que, jusqu’au 18 mars 2019, ce contrat formant la loi des parties régissait les rapports entre le bailleur et son locataire.

Dès lors et en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués par le bailleur, quelle que soit l’utilisation qui en est faite par le locataire, ce dernier se devait au paiement de ses échéances en loyers et charges jusqu’au terme du bail, qu’il avait par ailleurs toute latitude de résilier, ayant pleine connaissance de la procédure pénale en cours et des scellés judiciaires qui le rendaient indisponible.

Si de jurisprudence, le locataire peut dans des cas exceptionnels être admis à se prévaloir d’une exception d’inexécution et suspendre le paiement de son loyer en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués, cet état de fait ne peut résulter que d’une carence du bailleur et non pas comme en l’espèce d’une cause étrangère aux parties au contrat.

Dès lors le locataire ne pouvait, ainsi que l’a relevé le premier juge, s’estimer exempté de son obligation à paiement des loyers et charges.

Le décompte, non contesté, produit par Opus 67 mentionne effectivement un arriéré locatif accumulé au 31 mars 2019 d’un montant de 2040,45 euros, toutefois au jour de la résiliation du bail, les impayés s’élevaient à la somme de 1823,80 euros.

Le jugement sera en conséquence confirmé, conformément à la demande du bailleur, en ce qu’il a condamné M. Y au versement de cette somme.

Sur les effets de la résiliation du bail

Le bail étant résilié depuis le 18 mars 2019, M. Y n’était plus redevable des loyers et charges prévues par le contrat.

Si le bailleur est en droit d’obtenir l’indemnisation du préjudice qui résulte d’une occupation des lieux malgré résiliation du bail, une telle indemnité ne peut être due que par un locataire qui se maintiendrait indument dans les lieux.

Or en l’espèce, l’indisponibilité des lieux pour le bailleur résulte, ainsi que déjà mentionné, du placement du logement, en ce comprises les clés de ce dernier, sous scellés judiciaires, alors qu’une procédure criminelle est actuellement instruite par un magistrat du tribunal judiciaire de Strasbourg.

Si M. Y est mis en examen et a été placé en détention provisoire dans le cadre de cette

procédure, il demeure présumé innocent pour ces faits. Si ainsi que relayé par la presse, il aurait effectué des aveux devant le magistrat instructeur, la teneur de ces propos demeure couverte par le secret de l’instruction et est ainsi inconnue à ce stade. M. Y n’a fait aucune déclaration à ce titre dans la présente instance à même de permettre de lui imputer la responsabilité de l’indisponibilité des lieux qu’il louait précédemment.

Il se trouve ainsi, du fait de circonstances insurmontables et qui ne sont pas de son fait, dans l’impossibilité de procéder à la restitution du logement, laquelle restitution se matérialiserait par la remise des clés entre les mains du bailleur.

Partant et infirmant sur ce point la décision entreprise, il ne peut être mis à la charge de M. Y une indemnité d’occupation au profit du propriétaire des lieux précédemment loués.

Il n’appartient pas à la présente juridiction de dire s’il appartient au bailleur, ou à tout autre, d’exercer une action éventuelle à l’encontre de l’État s’agissant de l’indemnisation des préjudices qu’il sollicite.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Chaque partie succombant en une part de ses prétentions à hauteur de cour, conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Alsace Habitat.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement du tribunal d’instance de Schiltigheim en date du 10 décembre 2019 sauf en ce qu’il a condamné M. Z-A Y au paiement d’une indemnité d’occupation à L’OPH Opus 67,

Statuant à nouveau du chef infirmé :

REJETTE la demande présentée par la Sem Alsace Habitat venant aux droits de l’OPH Opus 67 contre M. Z-A Y, en paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail,

REJETTE la demande de la Sem Alsace Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT QUE chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

La Greffière La Présidente de chambre,