1ère Chambre

ARRÊT N°111/2022

N° RG 20/00197 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QML5

M^me F L A

C/

M^me Y-G H épouse X

M. E X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Y-O P, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Janvier 2022 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Mars 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE : Madame F L A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvain PRIGENT de la SELARL FLAMIA-PRIGENT, avocat au barreau de BREST

INTIMÉS :

Madame Y-G H épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent LE LUYER de la SELARL LEXARMOR, avocat au barreau de BREST

Monsieur E X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Vincent LE LUYER de la SELARL LEXARMOR, avocat au barreau de BREST

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’une promesse de vente en date du 22 septembre 2017 reçue par maître Q R-S, notaire associée à Plougasnou (29), et réitérée le 4 janvier 2018, M^me F A vendait à M. E X et M^me Y-G H épouse X moyennant le prix de 50.000 € un terrain à bâtir situé […] français libres à […], cadastré section B n°s 2419, 2423 et 2425, ainsi qu’à titre indivis, la moitié de la parcelle cadastrée section B n° 2422 à usage de chemin d’accès.

Ces parcelles provenaient de la division d’immeubles de plus grande importance originairement cadastrés section B n°s 1233, 119, 2420, 1236, 2424 et 1233, M^me A restant propriétaire des parcelles adjacentes cadastrées section B n°s 2420, 2421 et 2424.

Les travaux de terrassement préalables à l’édification de la maison d’habitation de M. et M^me X par l’entreprise Trécobat démarraient le 23 janvier 2018, mais se trouvaient interrompus dès le 25 janvier suivant en raison de la mise à jour d’une canalisation raccordant le tout-à-l’égout desservant la maison de M^me A située sur la parcelle contiguë.

Requis par les époux X, maître I J, huissier de justice à Brest (29), se rendait sur les lieux le 2 février 2018 et notait en la présence de M^me X : « En partie Sud Est du terrain se trouvent les semelles du futur garage. Or cet espace est traversé par une canalisation d’évacuation d’eaux usées en provenance du fond voisin (propriété A) vers l’ouest. Cette canalisation est enfouie sous environ 40 cm du sol naturel et ne présente aucun avertisseur la surplombant. ».

Prenant contact quelques heures plus tard avec l’huissier de justice, M^me A lui précisait qu’il s’agissait « bien d’une canalisation d’assainissement qui rejoint un regard à l’ouest de la propriété X ['] qu’elle n’entend pas modifier le tracé de cette évacuation dans la mesure où son existence aurait été signalée au notaire rédacteur de l’acte de vente ».

Sur assignation en référé en date du 14 février 2018 délivrée par M. et M^me X aux fins d’obtention d’une dérivation de la canalisation litigieuse hors de leur parcelle, M^me A faisait procéder aux travaux sollicités et en informait officiellement M. et M^me X par courrier d’avocat du 21 juin 2018.

Les travaux de construction de la maison individuelle des intimés reprenaient le 25 juin 2018.

Considérant les démarches en cours, l’instance en référé avait fait l’objet d’une radiation par ordonnance du 16 avril 2018.

Faute d’accord sur les conséquences financières du litige, M. et M^me X assignaient M^me A par acte d’huissier de justice du 13 décembre 2018 devant le tribunal d’instance de Morlaix lequel, par jugement du 17 décembre 2019 :

- condamnait M^me A à leur payer la somme de 5.000 € au titre des loyers supplémentaires causés par le retard pris dans les travaux de construction, ainsi que celle de 708,18 € au titre du coût du constat d’huissier de justice et celle de 600 € au titre des frais irrépétibles,

- rejetait les demandes au titre du préjudice moral et au titre des 'frais hors instance’ sauf les frais d’huissier ci-dessus retenus,

- condamnait M^me A aux dépens.

M^me A K appel le 10 janvier 2020 de l’ensemble des chefs du jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

M^me A expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 30 décembre 2021 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 al. 1 du code de procédure civile.

Elle sollicite la réformation du jugement du 17 décembre 2019 et le débouté de toutes les demandes de M. et M^me X, ainsi que leur condamnation à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens.

Elle soutient que la canalisation était visible à la date de l’acte et, comme telle, se trouve couverte par la clause contractuelle de non garantie qui doit selon elle recevoir effet, que l’apparence résulte de la présence de deux regards de visite ainsi que de celle d’un exhaussement de terre, à propos desquels les acquéreurs, dont elle estime qu’ils ont été négligents, n’ont posé aucune question au cours de la visite des lieux, que les servitudes de canalisation ont été créées par titres qui ont été publiés au service de la publicité foncière, ce qui a eu pour effet de les rendre apparentes, qu’elle avait informé M. B de la société Trécobat de la présence de cette canalisation, qu’enfin, elle avait demandé dès le 16 février 2018 une modification du raccordement de son immeuble au réseau public pour qu’il ne traverse plus la partie cédée à M. et M^me X, travaux qui ont été exécutés en mai 2018, soit bien avant la délivrance de la présente assignation, privant ainsi les intimés de tout recours utile puisque la servitude avait disparu, qu’enfin, les intimés ne démontrent ni l’existence d’un calendrier contractuel les liant à l’entreprise chargée d’édifier leur pavillon, ni l’existence d’un retard de chantier, ni le préjudice qui en serait résulté notamment quant aux loyers.

Elle précise in fine que par acte du 21 septembre 2021, les intimés ont vendu leur immeuble à M. et M^me C.

M. et M^me X exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 12 mai 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 al. 1 du code de procédure civile.

Ils demandent la confirmation partielle du jugement, à savoir que la cour d’appel :

- juge que M^me A est tenue d’indemniser les préjudices causés par la présence occulte de la canalisation sur le terrain qui leur a été cédé,

- déboute M^me A de toutes ses demandes,

- la condamne à leur payer les sommes de :

- 5.000,00 € au titre du préjudice locatif,

- 2.628,18 € au titre des frais exposés hors instance,

- 2.371,82 € au titre du préjudice moral,

outre celle de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d’appel et la charge des dépens.

Ils soutiennent que la canalisation enterrée n’était pas apparente, que M^me A ne l’a jamais évoquée devant eux ni dans le compromis de vente ou l’acte définitif de vente, que la division parcellaire réalisée en 2016 leur est inopposable puisqu’ils n’y ont pas été partie, que l’exhaussement de terre n’est pas prouvé, que la réalisation des travaux de dérivation sur assignation en référé démontre que l’appelante admettait implicitement le caractère occulte de ladite canalisation, qu’enfin, l’interruption des travaux leur a causé un préjudice financier et moral certain par l’obligation de recourir à de multiples procédures, générant des frais, pour faire cesser cette charge, outre celle de devoir payer un loyer au-delà la date initialement convenue d’emménagement dans la construction neuve.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1) Sur le caractère apparent ou occulte de la canalisation litigieuse

L’article 689 du code civil dispose que : « Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.

Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée. »

Il est de jurisprudence constante que s’agissant des canalisations, elles ne peuvent être considérées comme un ouvrage apparent même si les extrémités des canalisations sont visibles (3ème Civ. 21 oct. 1975, Bull. civ. III, n° 304). Il est plus précisément jugé que la présence d’une plaque en ciment matérialisant un puisard qui n’est qu’un élément d’un système complet d’assainissement souterrain ne peut caractériser le signe apparent d’une servitude d’égout par destination du père de famille (3ème Civ. 5 oct. 2017, n° 16-21.715).

Au cas particulier, il est acquis aux débats que le fonds acheté par M. et M^me X, destiné à être construit d’une maison individuelle, était grevé, au moment de l’acquisition, d’une servitude de canalisation d’écoulement des eaux usées en provenance du fonds appartenant à M^me A et que cette dernière en avait une parfaite connaissance pour l’avoir acceptée par acte des 4, 5 et 10 février 2016 en qualité de bénéficiaire pour l’ensemble de son fonds et qu’enfin, lors de la division de ses parcelles en deux lots selon un document d’arpentage établi le 7 juin 2016 par M. D, géomètre expert à Lesneven, le tracé de ladite canalisation demeurait inchangé, ayant pour conséquence de grever les deux lots, à savoir le sien et celui proposé à la vente.

Pour autant, le compromis de vente signé entre M^me A et M. et M^me X le 22 septembre 2017 édictait en page 10 au titre des servitudes que : « L’ACQUÉREUR profitera ou supportera les servitudes s’il en existe. Il est précisé que le VENDEUR déclare :

- N’avoir créé ni laisser créer de servitude,

- Qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autre que celles résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme.

Cette même clause est reprise à l’acte définitif du 4 janvier 2018 réitérant la vente.

M^me A soutient que cette canalisation était apparente dès lors que les deux regards de visite et l’exhaussement de terre en signalaient la présence et que M. et M^me X n’ont pas visité la parcelle ou ont été négligents.

Il résulte toutefois des pièces produites, et spécialement d’une photographie prise dans la parcelle ' sans que celle-ci soit néanmoins datée ', qu’une plaque métallique y est apparente, pour partie enfouie sous les herbes, tandis qu’un exhaussement de terre y est également présent, situé à plusieurs mètres de la plaque métallique.

Ces signes extérieurs ne permettent pas, par eux-mêmes, de conclure à l’existence d’une canalisation des eaux usées qui traverse le fonds. En effet, ils ne permettent pas d’en connaître le tracé, la profondeur d’enfouissement, le diamètre, ni encore la destination ou l’état de fonctionnement, voire de vétusté.

Il appartenait à M^me A, venderesse, qui en avait la parfaite connaissance pour l’avoir faite installer à son bénéfice, de la faire mentionner au compromis de vente et à l’acte de vente définitif, ce qu’elle n’a pas fait, ayant au contraire fait porter de manière explicite la mention strictement contraire d’absence de toute servitude.

Il convient d’ajouter que le compromis de vente précisait en page 5 qu’au titre des travaux à effectuer, « l’ACQUÉREUR [s’engageait] à effectuer la construction d’une maison à usage d’habitation. En ce qui concerne lesdits travaux, l’ACQUÉREUR déclare avoir fourni au VENDEUR un plan d’implantation de la future construction, ledit plan convenant au VENDEUR, l’ACQUÉREUR s’engage à respecter l’implantation présentée. Une copie de ce plan d’implantation est demeurée ci jointe. »

Ainsi, M^me A, venderesse d’un terrain à bâtir, ne pouvait ignorer que la présence de la canalisation allait nécessairement être découverte et poser difficulté lors des opérations de construction de la maison individuelle de M. et M^me X, lesquelles opérations impliquaient un terrassement avec excavation. Ce qui fut du reste le cas, conduisant à une interruption du chantier deux jours après son ouverture.
Sous le bénéfice de ces observations, le caractère occulte de la canalisation sera en conséquence confirmé, excluant par voie de conséquence le bénéfice de la clause contractuelle de non garantie d’éviction invoquée par M^me A.

2) Sur l’existence de titres

M^me A soutient que cette servitude résulte en tout état de cause d’un acte notarié des 4, 5 et 10 février 2016 portant constitution de servitude, qui a été publié, cette publication ayant pour effet de lui donner la publicité utile.

Toutefois, le système de publicité est conçu pour protéger l’acquéreur contre les actes de disposition du vendeur et non pour protéger le vendeur contre le recours en garantie contre l’éviction dont dispose l’acquéreur.

M. et M^me X étant les acquéreurs, c’est à tort que M^me A prétend s’abriter derrière cette publicité pour échapper à la garantie due en sa qualité de venderesse, de sorte que là encore, ce moyen est inopérant.

3) Sur l’attitude des acquéreurs

M^me A soutient que M. et M^me X n’ont pas visité la parcelle ou, à tout le moins, ont été négligents dans la mesure où ils n’ont posé aucune question utile.

Or, il appartient aux vendeurs d’informer l’acheteur de l’existence des servitudes occultes et non à l’acheteur de se renseigner à cet égard.

Par ailleurs, il résulte de l’attestation établie le 19 juin 2019 par le constructeur Trécobat que dans le cadre du projet de construction sur la commune de Carantec, M. et M^me X ont, contrairement à ce qui est soutenu par M^me A, visité la parcelle envisagée, et ce en compagnie du conseiller commercial de Trécobat, M. B, à la date du jeudi 5 juillet 2018 aux environs de midi. Aucune canalisation n’a été détectée à l''il nu par eux.

Le constat d’huissier de justice en date du 2 février 2018, établi à une date où les opérations de terrassement ont commencé, relève qu’en 'partie sud- est du terrain se trouvent les semelles du futur garage’ et que 'cet espace est traversé par une canalisation d’évacuation d’eaux usées en provenance du fond voisin (propriété A) vers l’ouest.' Il précise que 'cette canalisation est enfouie sous environ 40 cm du sol naturel et ne présente aucun avertisseur la surplombant’ […] le terrassier a cassé la canalisation et dans l’urgence l’a réparée au moyen de pvc gris'.

Il se déduit de ces éléments qu’aucune négligence ne peut être reprochée à M. et M^me X lors de leur visite de la parcelle offerte à l’achat, qui ne présentait aucun signe apparent de nature à permettre de matérialiser, par eux-mêmes, l’existence d’une canalisation d’eaux usées enfouie dans leur fonds.

4) Sur les conséquences juridiques s’attachant aux travaux de dérivation

M^me A soutient encore qu’il n’existait plus de servitude à la date de l’assignation du 13 décembre 2018 en réparation de préjudices matériels et moraux dès lors que les travaux de dérivation de la canalisation ont été réalisés en mai 2018.

Il lui sera donné acte de ce qu’elle a effectivement fait procéder aux travaux de dérivation de la canalisation litigieuse de sorte que celle-ci ne traverse désormais plus le fonds de M. et M^me X.

Il sera néanmoins ajouté que ces travaux de dérivation n’ont pas eu pour effet d’effacer le retard engendré dans les travaux de construction de la maison d’habitation des intimés, trouvant son origine dans la présence cachée de la canalisation litigieuse, lesquels travaux n’ont pu reprendre qu’après l’envoi de la lettre officielle de réalisation de la dérivation datée du 21 juin 2018, soit une reprise du chantier à la date du 25 juin 2018, retard sur lequel les intimés ont fondé leur action en réparation des préjudices subis.

Ce moyen tiré de l’absence de préjudice sera écarté.

5) Sur les préjudices

5.1) Sur le préjudice de loyers

M. et M^me X justifient du montant du loyer mensuel, à savoir 980 €, qu’ils ont dû acquitter pour une période de 5 mois supplémentaires compte tenu du retard de 5 mois accusé dans la conduite du chantier entre le 25 janvier 2018, date d’arrêt des travaux, et le 25 juin 2018, date de reprise de ceux-ci.

L’indemnisation de ce préjudice sera confirmée dans son principe et sera infirmée dans son montant pour être fixée à la somme de 980 € x 5 = 4.900 € représentant l’ensemble des loyers supplémentaires acquittés, aucun autre poste de préjudice matériel n’ayant été invoqué.

5.2) Sur le préjudice moral

La découverte inopinée dans leur parcelle, au moment de l’ouverture du chantier de construction de leur maison individuelle, d’une canalisation raccordée au réseau du tout-à-l’égout desservant la parcelle voisine, a conduit M. et M^me X à devoir engager plusieurs démarches judiciaires pour qu’il soit remédié à la situation qui était, dans un premier temps, contestée par M^me A, qui, dans un second temps, a fait procéder aux travaux de dérivation nécessaires.

Contraints de devoir différer l’intervention des corps de métier prévus sur la construction neuve et de mobiliser en lieu et place des procédures judiciaires pour faire reconnaître leurs droits, M. et M^me X ont subi un préjudice moral incontestable qui sera justement indemnisé à hauteur de la somme de 2000 €.

6) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement sera confirmé sur ces deux points.

Partie perdante en appel, M^me A sera condamnée aux dépens et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, pour les besoins de leurs démarches judiciaires, M. et M^me X justifient avoir recouru aux service d’un huissier de justice et à ceux d’un avocat, à la fois pour résoudre le litige né de la présence d’une canalisation occulte d’une part, et pour faire aboutir leur action en réparation des préjudices subis d’autre part.

Il est équitable de condamner M^me A à leur payer la somme de 5000 € au titre des frais exposés par eux dans la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Morlaix en date du 17 décembre 2019 sauf sur le montant de la condamnation au titre du préjudice matériel et sur le principe et le montant préjudice moral,

Statuant à nouveau,

Condamne M^me F A à payer à M. et M^me E et Y-G X la somme de 4.900 € au titre du préjudice matériel,

Condamne M^me F A à payer à M. et M^me E et Y-G X la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral,

Déboute M^me A de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Condamne M^me F A aux dépens d’appel,

Condamne M^me F A à payer à M. et M^me E et Y-G X la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE