5ème Chambre

ARRÊT N°-101

N° RG 18/06980 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PICA

SAS GROUPE GIBOIRE IMMOBILIER

C/

M. X Y

M. A Y

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame D E, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2022

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 23 Mars 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE : SAS GROUPE GIBOIRE IMMOBILIER

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre-guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉS :

Monsieur X Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur A Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

La SA Groupe Giboire Immobilier vient aux droits de 1'EURL A1et Immobilier Transaction (AIT) au titre d’un bail commercial signé le 28 février 2007, avec effet au 1er septembre 2007 pour une durée de 9 ans, portant sur des locaux appartenant à messieurs X et A Y, situés dans un immeuble, […], à savoir :

- partie du lot 112 : 1 bureau avec 2 vitrines sur la rue, hall commun avec l’EURL AIGL,

- partie du lot 114 : le bénéfice de la 2ème vitrine avec droit de passage pour y accéder, couloir et WC commun avec l’EURL AIGL,

- lot 113 : commun avec l’EURL AIGL,

- partie du lot 104 : 1 cave partagée avec l’EURL AIGL,

- droit à la cour commune de l’immeuble.

La SA Groupe Giboire Immobilier vient également aux droits de l’EURL Alet Immobilier Gestion Location (AIGL) au titre d’un bail commercial signé 1e 5 mars 2007, avec effet au 1er septembre 2007 pour une durée de 9 ans, portant sur des locaux appartenant à messieurs X et A Y, situés dans le même immeuble, à savoir :
- partie du lot 112 : 1 bureau d’accueil dans le hall d’entrée,

- partie du lot 114 : 2 bureaux avec vitrine sur la rue, 1 bureau sur l’arrière, couloir et WC commun avec l’EURL AIT,

- lot 113 : commun avec l’EURL AIT,

- partie du lot 301 : 1 bureau sur l’arrière,

- partie du lot 104 : 1 cave partagée avec l’EURL AIT,

- lot 401 : 1 jardin paysager avec accès par la véranda située derrière 1e bureau d’accueil,

- droit à la cour commune de l’immeuble.

Par acte du 20 février 2013, la société Groupe Giboire Immobilier a donné congé aux bailleurs pour le 31 août 2013 concernant les locaux objets du bail du 5 mars 2007.

Le 16 octobre 2013, messieurs X et A F ont fait délivrer à la société Groupe Giboire Immobilier un commandement de payer la somme totale de 2 959,23 euros et visant la clause résolutoire.

Messieurs Y ont fait signifier, le 11 décembre 2014, à la société Groupe Giboire Immobilier un commandement de payer la somme totale de 10 247,95 euros et visant la clause résolutoire.

Par acte du 17 septembre 2014, messieurs X et A Y ont assigné la société Groupe Giboire Immobilier devant le tribunal de grande instance de Saint Malo aux fins de résiliation du bail commercial.

Parallèlement, par acte du 11 décembre 2014, messieurs Y ont mis en oeuvre une procédure de référé.

Par ordonnance du 26 février 2015, M. Z a été désigné en qualité d’expert.

Le rapport expertal a été déposé le 21 octobre 2016.

Par acte du 18 décembre 2015, messieurs Y ont fait signifier à la société Groupe Giboire Immobilier un congé pour motifs graves et légitimes au 31 août 2016 en visant le bail du 5 mars 2007.

Par jugement du 12 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Saint Malo a :

- constaté, à la date du 16 novembre 2013, la résiliation du bail commercial consenti le 28 février 2007 (avec effet au 1er septembre 2007) par messieurs. X et A Y à l’EURL Al et Immobilier Transaction (AIT) aux droits de laquelle vient la SAS Groupe Giboire Immobilier, portant sur les locaux situés […], au sein d’un immeuble :

* partie du lot 112 de l’état descriptif de division : 1 bureau avec 2 vitrines sur la rue, le hall commun,

* partie du lot 114 : le bénéfice de la 2ème vitrine avec droit de passage pour y accéder, couloir et WC communs,

* lot 113 : commun, * partie du lot 104 : 1 cave située sous le lot 114, auparavant partagée avec l’EURL AIGL,

* droit à la cour de l’immeuble dont l’accès se faisait par l’entrée commune aux locaux loués et ceux qui étaient loués à l’EURL AIGL,

- dit qu’à compter de cette date, la société Giboire est occupante sans droit ni titre de ces locaux,

- dit que la société Giboire devra libérer les lieux de sa personne, de ses biens (y compris les panneaux en façade et sur la vitrine) et de tout occupant de son chef, dans les 15 jours de la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- dit qu’e1le devra remettre les lieux en l’état, dans les mêmes délais et à défaut, sous la même astreinte que ci-dessus,

- ordonné l’expulsion de la société Giboire et de tout occupant de son chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

- condamné la société Giboire à payer à messieurs Y :

* une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 817,33 euros outre les charges, à compter du 17 novembre 2013 jusqu’à la libération effective des lieux,

* la somme de l3 170,04 euros au titre d’un rappel d’impayés du 2 novembre 2016, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

* la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- débouté la société Giboire de l’intégralité de ses demandes,

- ordonné l’exécution provisoire,

- condamné la société Giboire à payer à messieurs Y la somme de

3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la même aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code précité.

Le 26 octobre 2018, la SAS Groupe Giboire Immobilier a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 décembre 2021, elle demande à la cour de :

- à titre principal, infirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise et statuant à nouveau :

* dire n’y avoir lieu à constater ou prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties en date du 28 février 2007,

* condamner les consorts Y à lui payer les sommes de 1 642, 10 euros au titre de diminution de loyer et 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice locatif lié aux travaux réalisés en façade de l’immeuble,

* condamner les consorts Y à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non respect de leur obligation de délivrance relative aux travaux liés à l’accessibilité handicapée, * juger contraires à la convention locative les charges facturées par les bailleurs et avant dire droit commettre un expert, avec pour mission de donner son avis sur le montant desdites charges en proposant une clé de répartition et un arrêté des comptes entre les parties pour la période allant du 7 septembre 2009 à la date du dépôt de son rapport,

* condamner les consorts Y à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- à titre subsidiaire, infirmer le chef du jugement ayant constaté la résiliation du bail, et suspendre pour un délai d’un mois à compter du prononcer de son arrêt, les effets de la clause résolutoire, afin qu’elle se libère des montants dus pendant ce délai et dire que si tel est le cas la clause résolutoire ne trouvera pas à s’appliquer,

- à titre subsidiaire, sur le chef du jugement l’ayant condamnée à une indemnité d’occupation, dire que cette condamnation est prononcée en deniers ou quittances, les sommes déjà réglées par la preneuse devant venir en déduction de ladite indemnité,

- condamner les intimés aux dépens

- débouter les intimés de toutes leurs demandes.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 décembre 2021, M. X Y et M. A Y demandent à la cour de :

- confirmer le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Saint Malo le 12 septembre 2018 en toutes ses dispositions,

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux 10, rue Ville Pépin à Saint Malo et la résiliation du bail à la date du 16 novembre 2013 ou à défaut à la date du 12 janvier 2015 avec toutes suites et conséquences de droit, soit en vertu du commandement en date du 16 octobre 2013 soit en vertu du commandement du 11 décembre 2014,

- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail du fait des manquements de la société Giboire à ses obligations,

- constater que la société Giboire a d’ores et déjà libéré les lieux,

- dire irrecevable et mal fondée la société Giboire en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter la société Giboire de toutes ses demandes,

- condamner la société Giboire à payer à MM A et X Y la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Giboire aux entiers dépens d’instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 décembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de son appel, la société Groupe Giboire Immobilier explique que les relations avec les bailleurs ont été convenables jusqu’au jour du congé.
Elle précise que les parties sont en conflit sur la répartition et le montant des charges récupérables par les bailleurs sur le locataire.

Elle estime que le premier juge ne pouvait constater la résiliation du bail en date du 28 février 2007 en se fondant sur un commandement en date du 16 octobre 2013 faisant état d’un bail du 5 mars 2007, lequel avait préalablement fait l’objet d’un congé du preneur à effet au 31 août 2013.

Elle qualifie de nouvelle la demande des bailleurs tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 janvier 2015 en référence au commandement du 11 décembre 2014.

Elle considère que le premier juge a mal apprécié les circonstances de fait survenues à la suite de la délivrance du commandement du 16 octobre 2013. Elle indique qu’au 25 octobre 2013, toutes les causes du commandement du 16 octobre 2013 étaient réglées à l’exception des indemnités de retard et du coût de l’acte. À titre très subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai d’un mois à compter de l’arrêt.

La société Groupe Giboire Immobilier affirme que les bailleurs ne peuvent pas lui refacturer une quote-part de tous les frais de copropriété. Elle invoque les dispositions de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 et argue de ce qu’un certain nombre de charges lui ont été indûment facturées.

Elle conteste tout abus de jouissance des espaces communs prévus par le bail.

Elle rappelle que son activité a été perturbée par d’importants travaux de toiture à compter du 14 octobre 2014, dont elle n’a pas été avisée.

La société Groupe Giboire Immobilier signale qu’à compter de 2013, elle a sommé les bailleurs de prendre les dispositions nécessaires au titre le la loi n° 2005-102 du 11 février 2015 relative à la mise en oeuvre des normes d’accessibilité. Elle conteste l’avis négatif de l’architecte des Bâtiments de France obtenu par les bailleurs.

En réponse, messieurs Y soutiennent que, depuis de nombreuses années, le loyer était payé par le preneur de façon très irrégulière. Ils indiquent que les causes du commandement du 16 octobre 2013 n’ont pas été intégralement payées, justifiant la résiliation. Ils évaluent à 2 188,53 euros la somme encore due au 1er août 2014.

Ils entendent invoquer d’autres manquements du preneur tels que l’occupation privative des espaces communs comme le hall d’entrée, les empêchant de remettre en location cette partie des locaux. Ils prétendent que, malgré plusieurs mises en demeure, la société Groupe Giboire Immobilier a laissé des panneaux publicitaires sur le mur de la façade de l’immeuble, partie commune et classée par l’administration des monuments historiques. Ils avancent que la société Groupe Giboire Immobilier a gardé la jouissance d’une des vitrines des locaux qui ont été restitués. Les bailleurs font remarquer des manquements du preneur à son obligation d’entretien.

Ils contestent l’application de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 et prétendent que la clause résolutoire a vocation à s’appliquer.

Ils font valoir que l’existence de deux baux résulte de la volonté de la société Groupe Giboire Immobilier qui a procédé à leur rédaction.

Concernant les charges, ils signalent que le preneur a réglé les charges de copropriété pendant 7 années sans émettre de réserve. Ils expliquent que la répartition des charges est réalisée en fonction des surfaces louées.

Ils ajoutent qu’ils n’ont jamais interdit à la société Groupe Giboire Immobilier l’installation d’une enseigne mais considèrent, comme la copropriété, que l’immeuble se trouve dénaturé par l’enseigne située sur la totalité d’une façade classée.

Ils font état d’une vitrine brisée à plusieurs reprises et sur laquelle le preneur a collé un panneau d’affichage empêchant toute luminosité dans le bureau adjacent, dont il n’a plus la jouissance.

Ils contestent tout trouble de jouissance pendant les travaux de toiture.

Sur les règles d’accessibilité, messieurs Y rétorquent qu’ils ne peuvent être condamnés à réaliser des travaux s’agissant de travaux sur des parties communes et pour lesquels la copropriété a obtenu une dérogation.

- Sur la demande nouvelle.

Messieurs Y demandent à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux 10, rue Ville Pépin à Saint Malo et la résiliation du bail à la date du 16 novembre 2013 ou à défaut à la date du 12 janvier 2015 avec toutes suites et conséquences de droit, soit en vertu du commandement en date du 16 octobre 2013 soit en vertu du commandement du 11 décembre 2014.

La société Groupe Giboire Immobilier considère que la référence au commandement du 11 décembre 2014 est nouvelle et donc irrecevable.

La cour constate que la société Groupe Giboire Immobilier n’a pas repris sa demande dans le dispositif de ses conclusions.

Au visa de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statuera pas sur la fin de non-recevoir soulevée.

- Sur la résiliation.

Messieurs Y réclame qu’il soit constaté la résiliation du bail à la date du 16 novembre 2013, ou du 12 janvier 2015, en exécution des commandements du 16 octobre 2013 ou du 11 décembre 2014.

Les deux commandements précités visent le même contrat de bail, à savoir celui du 5 mars 2007. Or ce bail du 5 mars 2007 a fait l’objet d’un congé de la part du preneur par acte du 20 février 2013 avec effet au 31 août 2013.

Néanmoins une lecture attentive des deux commandements de paiement permet de constater que le loyer mentionné correspond au local objet du bail du 28 février 2007 et que la désignation du local se rapporte également au bail du 28 février 2007.

Si la date est erronée, elle n’a trompé aucune des parties, la société Groupe Giboire Immobilier précisant même dans ses conclusions 'l’infirmation s’impose même s’il n’est pas dans l’intention de la concluante (la société Groupe Immobilier Giboire) de nier qu’elle savait que l’interpellation de payer s’appliquait à la convention locative en cours (soit le bail du 28 février 28 février 2007)'.

Ainsi il convient de considérer que les deux commandements de payer précités concernent le bail du 28 février 2007 et que la date du 5 mars 2007 résulte d’une erreur matérielle.

Le bail du 28 février 2007 prévoit en sa page 15 : en cas de retard de plus d’un mois, les loyers échus produiront de plein droit des intérêts de retard au taux de 8 % l’an, à compter du jour où ils seront dus, sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure, lesquels intérêts seront payables au bailleur dans les mêmes termes que le loyer, sans pour autant que cette clause puisse autoriser le preneur à différer le paiement exact de ces loyers.

En sa page 15, il indique : à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer- le délai d’un mois pouvant être mis à profit par le preneur pour demande au juge l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause-ou d’exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Le commandement de payer du 16 octobre 2013 concerne le paiement des sommes suivantes :

- indemnité de retard des années 2008 à 2012 : 656,34 euros

- loyer de septembre 2013 : 817,33 euros

- loyer octobre 2013 : 817,33 euros

- taxe ordures ménagères 2013 : 502 euros

- charges locatives 4ème trimestre : 100,91 euros

- indemnité de retard sur loyer de septembre 2013 : 65,38 euros.

La société Groupe Giboire Immobilier a adressé, par courrier du 16 octobre 2013, un chèque d’un montant de 1 735,57 euros au titre des 2 loyers et des charges de copropriété.

Le 25 octobre 2013, le preneur a payé la taxe d’ordures ménagères.

Un mois après le commandement restent dues les indemnités de retard.

Si le coût du commandement ne peut être utilisé pour faire jouer la clause résolutoire, les intérêts de retard le sont et n’ont pas été réglés par la société Groupe Giboire Immobilier, qui est un professionnel de l’immobilier.

La société Groupe Giboire Immobilier ne conteste pas formellement le montant de 656,34 euros devant la présente juridiction.

Cette somme est due depuis plusieurs années ; la société Giboire Immobilier ne peut invoquer sa bonne foi devant l’exigibilité de cette somme. Elle est déboutée de sa demande de délais.

Concernant les charges, le bail du 28 février 2007 stipule :

- en son paragraphe 2 dénommé 'entretien, réparations ' en page 4 : Le preneur devra entretenir pendant tout le cours du bail les lieux loués en parfait état de réparations locatives, d’entretien et autres, et fera à cet effet, et à ses frais, tous travaux et réparations de toute nature qui pourront devenir nécessaires, de façon à rendre ledit immeuble en bon état de réparation à l’exception des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et du ravalement de l’immeuble qui reste à la charge du bailleur.

Ainsi les grosses réparations de l’article 606 sont à la charge des bailleurs, et les autres à la charge du preneur.

- en son paragraphe 13 intitulé 'charges diverses-taxes locatives’ : Le preneur réglera directement toutes les dépenses d’abonnement et de services : eau, gaz, combustibles, téléphone, sécurité, etc….

Le preneur devra rembourser au bailleur, sur justification, en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives ainsi que les diverses prestations et fournitures individuelles que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires, énumérées à l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 modifiée.

Ces dispositions mettent à la charge du preneur l’ensemble des frais de fonctionnement et d’entretien des parties communes.

La cour constate, comme le premier juge, que le preneur n’a jamais contesté les charges réclamées, ni dans leur montant ni dans leur principe, jusqu’en septembre 2013, date du congé pour les locaux objets du bail du 5 mars 2007.

Il résulte des pièces versées au dossier que la société Groupe Giboire Immobilier a réglé les réfections des éclairages des parties communes, les conséquences d’un dégât des eaux, le remplacement d’un collecteur, la réparation du bow window, des réparations sur l’immeuble, des travaux de maçonnerie, la vérification de la toiture et le remplacement d’ardoises.

Depuis la cession de la société AIT à M. B en 1995, les charges étaient réparties entre les sociétés AIT et AIGL ; cette dernière refacturant à la société AIT sa quote-part à hauteur de 34/114ème. Cette répartition est faite en fonction des surfaces de lots et de leurs tantièmes.

La société Giboire Immobilier a eu accès à ce contrat de cession.

De plus, M. X Y a adressé à la société Groupe Giboire Immobilier un courrier le 12 novembre 2007(ce que ne conteste pas l’appelante) dans lequel il écrit : comme vous me l’avez demandé je vous confirme la répartition des charges qui était mise en place entre Alet Immobilier Gestion et Alet Immobilier Transaction conformément au bail d’Alet Immobilier Transaction page 6. Les factures étaient payées par AIGL qui refacturait à AIT sa quote-part de 34/114ème. Sur ces bases, il semble que rien ne s’oppose au règlement des charges indiquées sur votre avis d’échéance de novembre 2007

La société Groupe Giboire Immobilier, professionnel de l’immobilier, n’a pas contesté cette répartition et a accepté son application.

Aujourd’hui, dans le cadre du présent litige, la société Groupe Giboire Immobilier conteste de manière très générale ces charges locatives et sollicite une expertise.

Il convient de rappeler à l’appelante que la cour n’a pas à suppléer la carence probatoire des parties. Il appartient à la société Groupe Giboire Immobilier de préciser de manière détaillée quelles sont les charges contestées dans leur nature, quantum et également dans leur date.

La société Groupe Giboire Immobilier est déboutée de ses demandes au titre des charges en ce comprise la demande en expertise.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 16 novembre 2013 et de dire qu’à compter de cette date la société Groupe Giboire Immobilier est occupante sans droit ni titre et il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 817,33 euros (soit le montant du loyer).

C’est par une juste appréciation des faits que le premier juge a condamné le preneur au paiement de la somme de 13 170,04 euros au titre des indemnités d’occupation, taxes, charges, indemnités de retard et commandements de payer, somme arrêtée le 2 novembre 2016).
Cette condamnation est prononcée en deniers et quittances.

La société Groupe Giboire Immobilier a quitté les lieux le 29 octobre 2018, il n’y a pas lieu d’ordonner la libération des lieux sous astreinte ni l’expulsion du preneur, ni la remise des lieux en état. Le jugement est infirmé à ces titres.

- Sur l’occupation des lieux.

Le bail du 28 février 2007 prévoit un espace commun avec un éventuel preneur soit le hall, un couloir, un WC, la cave et la cour soit les lot n° 112, 113 et 114.

Un procès-verbal de constat en date du 9 octobre 2013 montre qu’après la restitution des locaux objets du bail du 5 mars 2007, la société Groupe Giboire Immobilier a investi la totalité du hall d’entrée ; le sas d’entrée aux bureaux restitués est occupé par des boîtes d’archives.

Le 22 mai 2014, le procès-verbal de constat fait état d’un hall d’accueil encombré par des cartons vides.

Ces utilisations privatives par la société Groupe Giboire Immobilier ne sont pas conformes au bail.

Le procès-verbal de constat du 14 janvier 2015 signale une occupation seulement partielle du hall.

Jusqu’à la restitution des locaux le 29 octobre 2018, la cour ne dispose d’aucun élément sur l’utilisation de ces espaces communs.

Dans son rapport du 21 octobre 2016, l’expert a indiqué que 'la zone qui n’est plus louée est acceptable et …..que la possibilité d’une remise en location’ n’est pas compromise.

Des pièces du dossier, il résulte que la société Groupe Giboire Immobilier a apposé une affiche sombre sur la 2ème vitrine à droite de l’immeuble en 2010 puis une affiche bleu foncée constatée en 2016. Cette vitrine fait partie des lieux loués et le preneur est en droit d’y apposer une affiche même si elle assombrit le bureau voisin.

Dans ses écritures relatives à l’occupation des locaux, messieurs Y mêlent tout à la fois une jouissance privative des lieux et des problèmes d’entretien.

Ils ne versent au dossier aucun élément démontrant que l’occupation des lieux par la société Groupe Giboire Immobilier les a empêchés de louer les locaux objets du bail du 5 mars 2007 et ce d’autant plus que les bailleurs ont incorporé la zone arrière du bâtiment à un logement.

À défaut d’élément probant, messieurs Y sont déboutés de leur demande en dommages et intérêts au titre de l’occupation des locaux.

Le jugement est infirmé à ce titre.

- Sur les panneaux apposés sur la façade.

Contrairement aux affirmations de la société Groupe Giboire Immobilier, les bailleurs n’ont pas interdit au preneur d’apposer une enseigne commerciale.

Le syndicat de copropriété a demandé au preneur d’enlever l’enseigne se trouvant sur la façade de l’immeuble, celle-ci étant classée par les monuments historiques.

Aucune faute ne peut être reprochée aux bailleurs de ce chef.
- Sur les travaux.

Des travaux ont été décidés par le syndicat des copropriétaires au niveau de la toiture, à compter du 14 octobre 2014. Ces travaux ont nécessité l’installation d’un échafaudage.

Un procès-verbal de constat du 14 janvier 2015 précise que :

- l’échafaudage n’occupe qu’une partie de la façade de l’immeuble,

- il n’occulte pas les vitrines du rez-de-chaussée qui sont accessibles ainsi que l’entrée.

Le bail du 28 février 2007 prévoit à son paragraphe 7 intitulé 'travaux’ en page 7 : le preneur souffrira sans indemnité toutes les constructions, surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans les locaux loués ou dans l’immeuble et il ne pourra demander aucune diminution de loyer quelle qu’en soit l’importance. Il devra également souffrir tous travaux intéressant les parties communes rendus nécessaires pour leur amélioration ainsi que toutes réparations ainsi enfin que tous travaux relatifs à l’aménagement d’autres parties privatives de l’immeuble ; le tout sous réserve des dispositions de l’article 1724 du code civil. En application de ce texte, si les travaux durent plus de 40 jours, le loyer sera diminué en fonction de la durée des travaux et du degré de privation de jouissance.

La société Groupe Giboire Immobilier écrit ' la présence d’un échafaudage et d’un monte-charge devant le commerce de la preneuse a engendré à l’évidence un trouble de jouissance'. Cette affirmation n’est corroborée par aucune pièce justificative objective sur un éventuel préjudice.

La société Groupe Giboire Immobilier est déboutée de cette demande.

Le jugement est confirmé.

- Sur les travaux d’accessibilité.

La loi du 11 février 2005 a prévu des mesures pour faciliter l’accessibilité des personnes handicapées aux établissements recevant du public.

Ces établissements avaient jusqu’au 1er janvier 2015 pour se conformer à la loi.

Il n’est pas contesté que le bâtiment litigieux est classé, qu’il est situé dans un périmètre protégé et que les accès constituent des parties communes de la copropriété.

Messieurs Y ont reçu un avis négatif de l’architecte des bâtiments de France. La société Groupe Giboire Immobilier ne s’en satisfait pas.

À défaut de dérogation obtenue de la part du préfet, aucune infraction n’a été relevée, aucune fermeture de l’établissement n’a été ordonnée.

Le preneur ne justifie d’aucun préjudice.

Il est débouté de sa demande à ce titre. Le jugement est confirmé à ce titre.

- Sur les autres demandes.

Succombant principalement en son appel, la société Groupe Giboire Immobilier est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à messieurs Y la somme de 2 000 euros ainsi qu’aux dépens, étant précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement entrepris sauf à préciser que la condamnation de la société Groupe Giboire Immobilier au paiement de la somme de 13 170,04 euros est prononcée en deniers et quittances, sauf en ses dispositions relatives à l’expulsion du preneur, la libération des lieux et la remise en état des lieux, ainsi que celles relatives aux dommages et intérêts alloués à messieurs Y ;

Statuant à nouveau,

Juge n’y avoir lieu à ordonner la libération des lieux sous astreinte, l’expulsion du preneur et la remise en état sous astreinte ;

Déboute messieurs Y de leur demande en dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Déboute la société Groupe Giboire Immobilier de sa demande en délais de paiement ;

Déboute la société Groupe Giboire Immobilier de sa demande en paiement d’une somme de 1 642,10 euros et d’une somme de 2 000 euros au titre des travaux réalisés en façade de l’immeuble ;

Condamne la société Groupe Giboire Immobilier à payer à messieurs Y la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la société Groupe Giboire Immobilier aux dépens.