5ème Chambre

ARRÊT N° 206

N° RG 21/04084 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RZTV

(Réf 1ère instance : 1120000135)

Mme [T] [O] veuve [I]

C/

M. [P] [U]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Limon-Duparcmeur (+ afm)

M^e Kervio (+ afm)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 MAI 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mars 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 22 Mai 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [T] [I] née [O],

née le 17 Juillet 1972 à [Localité 4], de nationalité française, demandeur d’emploi

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/009662 du 17/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Représentée par M^e Perrine LIMON-DUPARCMEUR, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉ :

Monsieur [P] [U]

né le 28 Mai 1963 à [Localité 5], de nationalité française,

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/13683 du 10/12/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Représenté par M^e Marceline OUAIRY JALLAIS substituant M^e Vanessa KERVIO de la SELARL SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, plaidant/postulant, avocats au barreau de VANNES

M. [P] [U] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte d’huissier du 28 janvier 2020, M. [P] [U] a fait assigner Mme [T] [I] née [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Vannes.

Exposant avoir mis à disposition de Mme [T] [I] ledit bien immobilier, lors de leur séparation, par bail verbal prenant effet au 7 mars 2017 et moyennant loyer mensuel de 930 euros, il demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de prononcer la résolution judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, par tous huissiers de justice, avec, si besoin, l’assistance de la force publique.

Par jugement du 25 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes a :

— dit que les demandes en résolution du bail, en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet,

— condamné Mme [T] [I] à payer à M. [P] [U], en deniers ou quittances, la somme de 12 536 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er janvier 2020, échéance de janvier incluse,

— déclaré irrecevables les demandes supplémentaires formulées à l’audience par conclusions non signifiées à la défenderesse,

— condamné Mme [T] [I] à payer à M. [P] [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné Mme [T] [I] aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Le 2 juillet 2021, Mme [T] [I] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 13 septembre 2022, le premier président a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire dont est assorti le jugement du 25 février 2021 mais en a cantonné les effets à la somme de 12 536 euros.

Par ordonnance du 12 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a débouté M. [U] de sa demande de radiation.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 21 février 2024, Mme [I] demande à la cour de :

À titre principal

— annuler comme étant irrégulière la citation devant le juge des contentieux de la protection de Vannes le 28 janvier 2020,

— annuler, comme rendu en violation du principe du contradictoire, le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection de Vannes le 25 février 2021,

À titre subsidiaire,

— infirmer le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection de Vannes le 25 février 2021 en ce qu’il :

* l’a condamnée à payer à M. [P] [U], en deniers ou quittances, la somme de 12 536 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er janvier 2020, échéance de janvier incluse,

* a déclaré irrecevables les demandes supplémentaires formulées à l’audience par conclusions non signifiées à la défenderesse,

* l’a condamnée à payer à M. [P] [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

* l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [P] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

— supprimer le loyer à compter du 1er octobre 2017,

— à titre subsidiaire, réduire sa dette locative à la somme de 3 134 euros au total,

En toute hypothèse

— condamner M. [P] [U] à lui payer la somme de 18 402 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance subi avec intérêts à compter de la présente décision qui fixe la créance,

— ordonner la compensation de cette somme avec la dette locative due par elle avec M. [P] [U],

— condamner M. [P] [U] à la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du juillet 1991,

— condamner M. [P] [U] aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 7 mars 2024, M. [P] [U] demande à la cour de :

À titre principal,

— constater que la cour n’est pas saisie des demandes d’annulation et d’infirmation du jugement du 25 février 2021, en l’absence d’effet dévolutif de l’appel,

— en conséquence, dire n’y avoir lieu à statuer,

À titre subsidiaire,

— débouter Mme [T] [I] de ses toutes demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 25 février 2020 par le juge des contentieux de la protection de Vannes en toutes ses dispositions,

À titre très subsidiaire,

— si par extraordinaire, la cour retenait l’existence d’un préjudice de jouissance, diminuer dans une très large mesure les dommages et intérêts réclamés par Mme [T] [I],

— ordonner, le cas échéant, la compensation entre les sommes dues à M. [P] [U] et à Mme [T] [I],

— débouter Mme [T] [I] du surplus de ses demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [I] née [O] indique avoir vécu avec M. [U] entre 2011 et 2017 et que lors de leur séparation, ce dernier lui a donné un bien immobilier en location par bail verbal en mai 2017 pour un loyer de 930 euros (dont 580 euros pour la partie location).

Elle signale qu’elle a aidé M. [U] financièrement ainsi qu’à réaliser les travaux d’aménagement du bien immobilier.

In limine litis, elle affirme que M. [U] a volontairement fait délivrer l’assignation du 28 janvier 2020 à son ancienne adresse alors qu’elle avait déménagé. Pour elle, la signification de l’assignation aurait dû intervenir à sa nouvelle adresse. Elle entend faire état de la nullité de l’assignation et estime qu’elle n’a pu valablement organiser sa défense.

Concernant l’effet dévolutif de l’appel, Mme [I] née [O] explique que sa déclaration d’appel est conforme aux dispositions de l’article 901 4° du code de procédure civile.

Elle expose que le logement litigieux comporte des désordres importants soit une non-conformité de l’évacuation des eaux usées, une absence de ventilation, une isolation thermique insuffisante, une omniprésence de moisissures dans toutes les pièces, une installation électrique défectueuse, une absence de dispositif de chauffage, des fissures, des infiltrations d’eau, une toiture et des ouvertures non étanches.

Elle qualifie d’indécent ce logement.

Elle précise que la plupart des travaux d’amélioration du logement ont été financés par elle à hauteur de 15 000 euros. Elle fait état de dégradations de M. [U] dans les lieux pendant son absence.

Pour Mme [I] née [O], l’absence de DPE l’autorise à solliciter une compensation ou une révision du loyer.

À titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement.

En réponse, M. [U] explique qu’il a mis à disposition de Mme [I] sa maison par bail verbal du 7 mars 2017 et qu’elle n’a pas réglé l’intégralité des loyers.

Il déclare que la déclaration d’appel ne précise pas ce qui est demandé à la cour, qu’elle n’a pas d’objet et qu’ainsi la cour n’est saisie d’aucun litige.

Concernant l’assignation devant le premier juge, il soutient que Mme [I] née [O] demeurait toujours à l’adresse [Adresse 3] à [Localité 2].

Il avance que le bail verbal portait sur des locaux mixtes professionnel et d’habitation pour un loyer de 930 euros.

Il invoque un préjudice né des manquements de Mme [I], qui l’ont mis dans une situation financière difficile.

M. [U] s’oppose à la demande de Mme [I] sur la décence du logement.

Il argue de l’absence d’état des lieux d’entrée, de travaux effectués dans la maison.

Il impute les désordres existant lors de l’état des lieux de sortie à Mme [I], précise que le poêle a été déposé à la suite d’un départ de feu lié à un défaut de ramonage et que Mme [I] ne l’a pas remplacé.

Il affirme que Mme [I] a également déposé le chauffage au fuel et qu’elle n’a pas chauffé la maison.

Il considère qu’il appartenait à Mme [I] de signaler les fuites d’eau et d’adresser une déclaration de sinistre à son assureur.

Il discute la demande de Mme [I] au titre du préjudice de jouissance et s’oppose à la demande de délais de paiement.

— Sur la déclaration d’appel.

La déclaration d’appel de Mme [I] née [O] mentionne :

'Objet de l’appel-portée de l’appel

En application de l’article 901 4ème du code de procédure civile, la déclaration doit comporter :

Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En l’espèce,

À titre principal, les chefs de jugement expressément critiqués par Mme [T] [I] sont les suivants :

— condamne Mme [I] à payer à M. [U], en deniers ou quittances, la somme de 12 536 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er janvier 2020, échéance de janvier incluse,

— condamne Mme [I] à payer à M. [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamne Mme [I] aux entiers dépens de l’instance

Selon la jurisprudence, aucune disposition du code de procédure civile n’exige que la déclaration d’appel mentionne, s’agissant des chefs de jugement expressément critiqués, qu’il en est demandé l’infirmation (Cour de cassation, 2ème, 25 mai 2023, n° 2115842).

M. [U] est débouté de sa demande au titre de l’effet dévolutif de l’appel.

— Sur l’assignation devant le premier juge.

Mme [I] a été assignée devant le premier juge par acte du 28 janvier 2020 au domicile situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Selon le procès-verbal d’huissier du 27 mars 2020, Mme [I] a exposé à l’huissier instrumentaire, mandaté par ses soins, qu’elle 'est locataire d’un bien sis [Adresse 3] [Localité 2]' et 'qu’elle doit remettre les clés mais qu’un litige est en cours avec le propriétaire'.

Lors de son audition devant les services de gendarmerie le 29 décembre 2020, elle a déclaré qu’elle a habité au [Adresse 3] à [Localité 2] de 2012 à mars 2020.

Ainsi Mme [I], qui n’a pas pris la peine de communiquer l’assignation litigieuse, a été assignée au lieu de son domicile.

Le moyen tiré de la nullité du jugement n’est pas fondé.

— Sur l’exécution du bail.

* Sur l’état d’indécence du logement.

En préliminaire, la cour note l’absence d’un état des lieux d’entrée.

Mme [I] a vécu dans le logement pendant 8 ans sans avoir alerté M. [U] d’une quelconque difficulté ou, en tous les cas, elle ne justifie pas d’une réclamation.

Au visa de l’article 1731 du code civil, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Ce bon état est confirmé par les attestations de mesdames [D], [A] ou [Z].

Du rapport de visite de [H] rédigé en la seule présence de Mme [I], il résulte que :

— les vitres de l’extension sont fixées par des tasseaux de bois vissés. L’une d’elle est tombée et s’est brisée,

— les signes d’humidité : sur le murs et sous combles,

— l’installation électrique : pas aux normes, défectueuse et dangereuse,

— le système de chauffage était assuré par un poêle à bois, mais un départ de feu a contraint à le déposer.

L’ancien système de chauffage au fuel a été déposé.

— aucune VMC,

Mme [I] dispose d’un sèche-serviette, d’un bain d’huile mobile et d’un convecteur (peu utilisé) dans la chambre,

— des bassines sont disposées dans l’extension du premier étage pour faire face aux fuites d’eau du toit,

— en 2018 une fuite d’eau a été subie, et un problème d’évacuation vers le tout à l’égout a provoqué des remontées dans la cave et la maison, le plombier a constaté une non-conformité de la vidange au sous-sol.

Le procès-verbal de constat du 17 mars 2020 note :

— présence d’un trou dans le parquet,

— les murs présentent de l’humidité et des moisissures ; les peintures et les enduits s’effritent,

— le parquet du premier étage est tâché, les murs sont sales,

— la première pièce de l’étage est délabrée,

— les cheminées sont cassées, des fils apparents.

Ces deux rapports ont été dressés sur les seules déclarations de Mme [I].

Cette dernière n’explique pas les raisons pour lesquelles le poêle a pris feu et pour lesquelles ce poêle a été déposé. Il en est de même pour le chauffage au fuel.

Ainsi la maison n’a pas été chauffée depuis au moins mars 2019.

L’extension a une vitre brisée et non remplacée, laissant l’air entrer sans que cela soit imputable au bailleur.

Les meubles de cuisine sont dégradés, alors que leur entretien relève de la locataire.

Ainsi l’état des locaux, au départ de Mme [I], est imputable à la locataire et ne peut constituer un manquement de M. [U].

Mme [I] est déboutée de ses demandes au titre de l’indécence du logement.

* Sur les troubles de jouissance.

Mme [I] reproche à M. [U] d’être entré dans le logement en son absence, de lui avoir volé des outils ainsi que des documents et de l’argent liquide, d’avoir utilisé son véhicule sans son autorisation et de l’avoir dégradé, d’avoir déposé le poêle, d’avoir fait croire qu’elle avait cessé son activité professionnelle.

À défaut d’élément objectif probant, Mme [I] est déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

* Sur l’arriéré locatif.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bail porte sur des locaux à usage mixte. Il n’est pas contesté qu’un bail verbal liait les parties.

Dans une sommation interpellative du 20 juin 2017, Mme [I] a indiqué à l’huissier : 'à la date du 7 mars 2017, M. [U] m’a mis à disposition le logement et le commerce pour une location à 930 euros par mois, loyer équivalent à sa boutique de [Localité 5]. Il avait trouvé une location à 400 euros par mois à 150 m de sa boutique. Le 24 février, versement en espèce pour accéder à sa boutique et en paiement d’avance du loyer.

2 000 euros 15 mars 930/2 = 465 euros

avril = 930 euros

mai = 930 euros soit chèque n° 166715006 325 euros.

Et à ce jour, virement bancaire de 930 euros. Un dossier Caisse d’allocations familiales du Finistère avait été fait et rempli pour que M. [U] puisse toucher les allocations directement'.

En tenant compte du montant du loyer et des sommes versées par la Caisse d’allocations familiales à M. [U], au mois de janvier 2020, Mme [I] est redevable d’une somme de 12 536 euros.

Le jugement est confirmé à ce titre.

* Sur les délais de paiement.

Cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions de sorte qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statuera pas sur cette demande.

— Sur les autres demandes.

La somme de 3 000 euros allouée par le premier juge à titre de dommages et intérêts à M. [U] indemnise très justement l’intimé.

Ce chef de jugement est confirmé.

Succombant en cause d’appel, Mme [I] est déboutée de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et est condamnée aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Déboute M. [P] [U] de sa demande au titre de l’effet dévolutif de l’appel ;

Déboute Mme [T] [I] née [O] de sa demande au titre de l’annulation du jugement ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [T] [I] née [O] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Mme [T] [I] née [O] aux dépens.

Le greffier, La présidente,