4ème Chambre

ARRÊT N° 196

N° RG 23/07206

N°Portalis DBVL-V-B7H-ULUO

(Réf 1ère instance : 23/00978)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024

devant Madame Nathalie MALARDEL et Monsieur Philippe BELLOIR, magistrats tenant seuls l’audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [K] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sébastien CHEVALIER de L’AARPI CAMBRONE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sébastien CHEVALIER de L’AARPI CAMBRONE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES ATLANTIQUE

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

M. [Y] et Mme [K] [I] ont acquis en l’état futur d’achèvement un appartement situé dans une résidence dénommée [Adresse 5] à [Localité 3], dont ils ont confié la construction à la société Nexity IR Programmes Atlantique.

La date de la réception n’est pas justifiée.

Les parties privatives ont été livrées avec réserves selon procès-verbal du 27 septembre 2022.

Les époux [I] ont déclaré un sinistre auprès de leur assureur et une expertise amiable a été diligentée.

Par acte d’huissier du 19 septembre 2023, M. et Mme [I] ont fait assigner la société Nexity IR Programmes Atlantique devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes d’une demande de reprise des désordres en nature et à défaut ont sollicité que soit ordonné une expertise.

Par ordonnance du 7 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a rejeté les demandes des parties, condamné la partie demanderesse aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [I] ont interjeté appel de cette décision le 21 décembre 2023.

L’instruction a été clôturée le 4 juillet 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 10 janvier 2024, au visa des articles 145, 835 du code de procédure civile, 1642-1 et 1648 du code civil, M. et Mme [I] demandent à la cour de :

— recevoir les époux [I] en leur appel ;

Y faisant droit,

— réformer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes du 7 décembre 2023 en ce qu’elle a débouté les époux [I] de leurs demandes ;

Statuant de nouveau,

— condamner la société Nexity à exécuter les travaux de reprise des désordres identifiés dans le rapport d’expertise du 31 août 2023 et listés dans le présent acte ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, le juge des référés se réservant la liquidation de l’astreinte ;

— condamner la société Nexity à payer aux époux [I] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Subsidiairement,

— désigner tel expert qui lui siéra aux fins de procéder à l’expertise avec la mission usuelle :

— convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux et en faire la description ;

— relever et décrire les désordres, malfaçons, non-conformités et inachèvements affectant l’immeuble litigieux ;

— en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons, non-conformités et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— indiquer les solutions appropriées pour y remédier ;

— préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, non-conformités et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport ;

Le cas échéant, l’expert désigné pourra se faire assister par tel sapiteur de son choix pour des éléments techniques ;

— condamner la société Nexity à payer aux époux [I], la somme de 5 000 euros à titre de provision ad litem ;

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 16 janvier 2024, la société Nexity IR Programmes Atlantique demande à la cour de :

Sur une tentative préalable de résolution alternative du litige,

À titre principal,

— ordonner une médiation judiciaire et à défaut enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire ;

— désigner tel médiateur judiciaire qu’il vous plaira ;

Subsidiairement,

— ordonner la tenue d’une conciliation et désigner le conciliateur qu’il vous plaira pour exécuter cette mission ;

Sur le fond,

Sur la demande de condamnation sous astreinte,

— confirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Nantes ;

— débouter les époux [I] de leur demande de condamnation à reprise sous astreinte ;

— débouter les époux [I] de leur demande en condamnation au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Sur la demande d’expertise judiciaire,

— confirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Nantes ;

— débouter les époux [I] de leur demande ;

À titre subsidiaire,

— juger des protestations et réserves d’usage de la société Nexity IR Programme Atlantique quant à la demande de désignation d’un expert judiciaire telle que sollicitée par les requérants ;

— préciser la mission qui sera éventuellement dévolue à l’expert judiciaire comme suit :

— déterminer les moyens de remédier aux éventuels désordres / non-conformités, les chiffrer ; au cas où le coût des reprises serait considéré comme excessif et disproportionné par rapport à l’avantage retiré de la reprise par le demandeur, il conviendra avec l’aide de tout sapiteur de déterminer la perte de valeur de l’immeuble résultant d’un éventuel défaut de reprise ;

— dire si les vices, désordres et non-conformités allégués dans l’assignation existent ;

— si oui, distinguer les réserves non levées / des désordres et vices apparents à la livraison / des désordres et vices cachés / des non-conformités alléguées ;

— écarter, faute de motif légitime, les allégations suivantes de la mission de l’expert judiciaire :

— le vitrage fêlé dénoncé en cuisine face évier ;

— débouter les époux [I] de leur demande en condamnation au paiement d’une provision ad litem ;

En tout état de cause,

— débouter les époux [I] de leur demande en condamnation au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et de leur demande en condamnation de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens pour la procédure d’appel ;

— condamner les époux [I] au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel au bénéfice de la concluante outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS

Sur la demande d’exécution en nature

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Déboutés de leurs demandes par le juge des référés, les époux [U], sur la base de l’expertise amiable qu’ils ont fait réaliser, réitèrent leurs demandes d’exécution en nature sous astreinte au visa de l’article 1642-1 du code civil des huit désordres suivants :

— Vitrage rayé sur la porte-fenêtre de la cuisine côté loggia et fêlé sur ouvrant de la menuiserie cuisine face à l’évier,

— Absence de fermeture sur les volets coulissants,

— Absence de store ou volet roulant sur la fenêtre de la cuisine et dans toutes les chambres,

— Irrégularités et défaut d’aspects des tablettes d’allèges en partie inférieure de l’ensemble des menuiseries,

— Fissures au plafond de la cuisine et de la salle de bain,

— Emplacement non conforme du lave-linge,

— Oxydation des volets extérieurs,

— Défaut de mise en 'uvre du receveur de douche.

Ils ajoutent que la responsabilité du promoteur vendeur est également susceptible d’être engagée sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil.

La société Nexity réplique que les désordres relatifs à la fissure au plafond, à l’emplacement du lave-linge non conforme, au volet extérieur oxydé et au joint sanitaire décollé étaient cachés à la réception et à la livraison et ne relèvent pas de l’article 1642-1 du code civil en sorte qu’il existe une contestation sérieuse. Elle ajoute que le défaut d’aspect des tablettes ayant été repris, ce désordre n’est pas avéré. Elle conteste enfin l’existence de non-conformités quant à l’absence de fermeture sur les volets coulissants, de store ou volet roulant sur la fenêtre de la cuisine et dans toutes les chambres.

Aux termes de l’article 1642-1 du Code civil (reproduit à l’art. L. 261-5 du code de la construction et de l’habitation), « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer ».

Selon l’article 1648 du Code civil (reproduit à l’art. L. 261-7 du code de la construction et de l’habitation : «L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».

Il résulte de ces textes que l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception de travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession.

Le vice apparent peut faire l’objet d’une réparation en nature.

En revanche les vices apparents ne peuvent relever de la responsabilité pour faute prouvée applicable aux dommages intermédiaires ( 3è Civ., 4 décembre 2012, n° 11-27.486) et la responsabilité du promoteur ne peut être recherchée pour les dommages intermédiaires que s’il est prouvé une faute de celui-ci en lien avec le dommage.

Sur le vitrage rayé sur porte-fenêtre de la cuisine côté loggia et fêlé sur ouvrant menuiserie cuisine face évier

Il résulte de l’expertise amiable que le vitrage de la cuisine face à l’évier a été remplacé. La demande de reprise de ce vitrage est sans objet.

Le procès-verbal de livraison mentionne la rayure sur la porte-fenêtre de la cuisine côté loggia. Ce constat est corroboré par l’expertise amiable. En tout état de cause, la société Nexity s’est engagée à remplacer le vitrage. En l’absence de contestation sérieuse, cette dernière sera condamnée au remplacement du vitrage sous astreinte eu égard au délai passé sans reprise depuis la livraison du 27 septembre 2022 dans le délai et selon les modalités prévus au dispositif.

Sur l’absence de fermeture sur les volets coulissants et absence de store ou volet roulant sur la fenêtre de la cuisine et dans toutes les chambres

L’expert amiable note l’absence d’indication concernant les panneaux extérieurs coulissants. Il indique que la notice précise la présence de volets selon ce que prévoit le projet architectural.

Il existe ainsi une contestation sérieuse sur les obligations du promoteur. S’agissant d’une question de droit, la réalisation d’une expertise s’avère inutile.

Sur l’irrégularités et défaut d’aspects des tablettes d’allèges en partie inférieure de l’ensemble des menuiseries

Le procès-verbal de livraison fait état de la levée de cette réserve n°4, ce qu’a constaté l’expert amiable. Il n’existe pas d’élément en faveur de la nécessité de travaux de reprise non précisé ni constituant un motif légitime à la réalisation d’une expertise.

Sur les fissures au plafond de la cuisine et de la salle de bain, l’oxydation des volets extérieurs, le défaut de mise en 'uvre du receveur de douche.

Il n’est pas justifié que ces désordres étaient apparents à la réception ou à la livraison. M. et Mme [I] n’invoquent aucun désordre de nature décennale.

La responsabilité du promoteur pour les dommages intermédiaires ne peut être recherchée que s’il est prouvé une faute de celui-ci en lien avec le dommage. La discussion sur l’existence d’une faute relève du juge du fond et aucune faute personnelle au promoteur n’est évoquée constitutive d’un motif légitime à la réalisation d’une expertise.

Sur l’emplacement non conforme du lave-linge

L’expertise amiable vise une non-conformité au plan de vente. En l’absence d’élément justifiant que le plan de vente était contractualisé, la demande de reprise en nature des désordres occasionnés par l’installation d’une machine à laver est sérieusement contestable. Il s’agit là encore d’une demande qui relève du juge du fond sans élément technique justifiant une expertise.

Au regard de ce qui précède, l’ordonnance entreprise sera confirmée sauf en ce qui concerne le remplacement du vitrage de la cuisine côté loggia.

Ce désordre étant reconnu, une médiation s’avère inopérante.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Nexity sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Dit n’y avoir lieu à médiation,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a débouté M. et Mme [U] de leur demande au titre du vitrage de la cuisine côté loggia,

Statuant à nouveau sur ce chef

Condamne la société Nexity IR Programmes Atlantique à remplacer la porte-fenêtre de la cuisine côté loggia sous astreinte de 300 euros par mois pendant quatre mois à l’expiration d’un délai de 5 mois à compter de la signification de la présente décision,

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Nexity IR Programmes Atlantique aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, P/ Le Président régulièrement empêché,

N. Malardel