Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14728 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ5VO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 6 juin 2024 – Juridiction de proximité du RAINCY – RG n° 23/03241

APPELANTE

Madame [Z] [H]

née le 23 juin 1961 à [Localité 10] (POLOGNE)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

assistée de M^e Sandrine ADIDA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0107

INTIMÉ

Monsieur [L] [G] [X]

né le 17 juin 1967 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté et assisté de M^e Joseph CHEUNET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0440

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie COULIBEUF, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Muriel DURAND, Présidente de chambre

M^me Laurence ARBELLOT, Conseillère

M^me Sophie COULIBEUF, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Muriel DURAND, Présidente et par M^me Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [Z] [H] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 4] [Localité 9] (93) alors que M.[L] [X] est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble situé sur la parcelle voisine du [Adresse 2].

M'. [X] a effectué des travaux sur le mur pignon de l’immeuble situé au [Adresse 1] [Localité 9] à compter de 2021 entraînant l’envoi par le conseil de Mme [H] à M. [X] d’un courrier lui demandant la suppression de la fenêtre sur le mur pignon et la remise en état du mur.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, Mme [H] a fait assigner M. [X] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins :

— d’ordonner la suppression de la fenêtre réalisée en violation des articles 676 et suivants du code civil et la remise en état initial du mur, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— de condamner M. [X] à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi,

— de condamner M. [X] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire du tribunal de proximité du Raincy en date du 6 juin 2024, Mme [H] a été déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de la décision, le premier juge a estimé qu’il n’était pas démontré que les travaux réalisés par M. [X] étaient non conformes puisque le vitrage de l’ouverture créée dans l’appartement était translucide et non transparent, ne supportait aucune poignée et que la hauteur de son implantation n’était pas établie ; qu’il n’était donc pas démontré l’existence d’une vue sur le fonds voisin ni l’existence d’un jour non conforme aux dispositions du code civil.

Il soulignait l’absence de relevés et de photographies jointes au dossier et retenait que le constat de commissaire de justice du 14 février 2024 évoquait une baie fixe à carreaux de type cathédrale et une fenêtre récente au-dessus de la baie avec vitre opaque.

Il estimait également qu’il n’était pas démontré que le remplacement de la paroi en carreaux de verre par une baie opaque créait un risque d’indiscrétion sur le fonds voisin.

Il rejetait la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] en l’absence de preuve d’un trouble de jouissance.

Par déclaration par voie électronique en date du 5 août 2024, Mme [H] a formé appel de la décision.

Par conclusions récapitulatives enregistrées par voie électronique déposées par RPVA le 23 avril 2025, elle demande à la cour :

— d’être déclarée recevable et bien fondée en son appel du jugement du 6 juin 2024,

— y faisant droit,

— d’infirmer la décision entreprise en ce que le juge l’a déboutée de sa demande de suppression de la fenêtre et de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, en ce que le juge a rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et lui a laissé les dépens,

— statuant à nouveau,

— de juger que M. [X] a violé les dispositions des articles 676 et suivants du code civil,

— de juger que les travaux réalisés par M. [X] ont engendré pour elle un trouble anormal de voisinage tant visuel qu’acoustique,

— d’ordonner la suppression de la fenêtre réalisée par M. [X] en violation des dispositions des articles 676 et suivants du code civil ainsi que la remise en l’état dans l’état initial de son mur (pavés de verre) sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la présente décision,

— de condamner M. [X] à lui verser une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

— de condamner M. [X] à lui verser une somme de 5 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose avoir respecté le principe du contradictoire puisqu’elle a participé à une médiation et puisque M. [X] a été convoqué à l’expertise technique amiable qu’elle a obtenue par son expert assureur, alors que le premier juge n’a pas respecté le contradictoire en soulevant d’office des moyens de droit sans débat préalable.

En s’appuyant sur les articles 677 et suivants du code de procédure civile, les observations de l’expert amiable- cabinet IXI- et le constat du commissaire de justice du 14 février 2024, elle considère que M. [X] a créé sans autorisation une fenêtre oscillo-battante à vitrage translucide avec une arase basse à environ 1,5 mètre du plancher, confirmé par les photographies de l’expert amiable qui est revenu sur les lieux en octobre 2024 et par le procès-verbal d’infraction établi par un agent communal de la mairie de [Localité 8] le 26 février 2025.

Elle allègue que M. [X] a créé une fenêtre oscillo-battante sur le mur pignon séparatif en remplacement d’une ouverture à carreaux de verre et que cette ouverture viole les dispositions des articles 676 à 678 du code civil régissant les jours et les vues, qu’il a certes déposé une déclaration préalable de travaux le 2 octobre 2024 puis une déclaration d’achèvement des travaux le 9 janvier 2025 mais que ces documents n’attestent pas de la conformité des travaux réalisés et que d’ailleurs le procès-verbal de constat de la mairie du 26 février 2025 met en évidence la méconnaissance par son voisin des dispositions du code de l’urbanisme.

Elle conclut donc à la nécessaire suppression de la fenêtre au regard de la servitude de vue droite constituée et à l’allocation de dommages et intérêts en raison des troubles sonores qu’elle subit à la suite de l’édification d’un ouvrage à moins de 1,90 m d’un point du parement extérieur du mur où l’ouverture est faite, conduisant à l’infirmation totale du premier jugement.

Par conclusions enregistrées par voie électronique le 21 janvier 2025, M. [X] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter Mme [H] de l’intégralité de ses demandes en cause d’appel et statuant à nouveau sur les demandes reconventionnelles de condamner Mme [H] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris ceux de l’exécution forcée.

Au soutien de ses prétentions, il expose que le juge n’a nullement violé le principe du contradictoire puisqu’il n’est pas tenu par les conclusions d’une expertise amiable en application de l’article 246 du code de procédure civile.

Il ajoute que Mme [H] ne tire aucune conséquence de cette prétendue violation du principe du contradictoire.

Par ailleurs il reprend la motivation du premier juge et ajoute que les travaux qu’il a réalisés résultent d’une déclaration préalable de travaux enregistrée à la mairie de [Localité 9] le 2 octobre 2024 aux termes desquels une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux a été déposée le 9 janvier 2025. Il ajoute que les travaux sont conformes et que par ailleurs Mme [H] échoue à établir que le remplacement de la paroi en carreaux de verre par une vitre opaque crée un risque d’absence de discrétion, les témoins décrivant de manière générique et lapidaire avoir entendu des bruits sans qu’ils ne puissent être reliés à son seul appartement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 juin 2025, l’affaire appelée à l’audience du 23 septembre 2025 pour être mise à la disposition du greffe au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le moyen soulevé par Mme [H] relatif au non-respect du principe du contradictoire

L’article 16 du code de procédure civile dispose que « Le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».

L’article 246 du code de procédure rappelle à cet effet que « Le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien ».

En l’espèce, Mme [H] reproche au premier juge d’avoir soulevé des moyens de droit sans débat préalable entre les parties mais ne précise pas de quels moyens il s’agit.

A la lecture du jugement il apparaît que le premier juge a appliqué l’article 678 du code civil au cas d’espèce, c’est-à-dire les dispositions légales sur lesquelles se fondait Mme [H] lors de l’introduction de l’instance, qu’il n’a invoqué aucun autre moyen.

S’agissant de l’expertise amiable sur laquelle reposait l’argumentation de Mme [H] en première instance, le juge a précisé qu’il ne s’agissait pas d’un rapport d’expertise mais d’une lettre du 25 avril 2022 adressée à M. [X] par le cabinet IXI faisant référence à une réunion d’expertise du 20 avril 2022 dont les conclusions n’ont pas été communiquées. Il a estimé que cette lettre était insuffisante puisque ni étaient joints aucune photographie et aucun relevé de mesures précises.

Il a par ailleurs rappelé à juste titre qu’il n’était nullement tenu par une expertise privée, que le rapport d’expertise pouvait être utilisé comme un élément de preuve par la partie qui le produit mais qu’il était libre d’en apprécier la force probante.

En effet, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions d’une expertise amiable comme judiciaire ; il lui appartient d’en déterminer la valeur et d’apprécier souverainement l’objectivité du rapport de l’expert.

Le premier juge s’est donc fondé sur les pièces qui lui ont été présentées qui avaient préalablement été communiquées à la partie adverse non comparante par le biais du bordereau de pièces joint à l’assignation et a motivé sa décision sur les éléments de preuve soumis. Il a pris connaissance de toutes les pièces et a expliqué pourquoi et en quoi la lettre de l’expert de l’assureur de Mme [H] était selon lui insuffisante pour conforter les allégations de l’assurée.

Il s’est donc basé sur les autres pièces fournies par Mme [H] pour motiver sa décision puisqu’en première instance M. [X] n’était ni présent ni représenté.

Aucune violation du principe du contradictoire ne saurait donc être reprochée au premier juge et le moyen soulevé par Mme [H] de ce chef sera donc écarté.

Sur le fond

1) Sur la nature des travaux réalisés

Aux termes de l’article 676 du code civil « Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant ».

L’article 678 du code civil et dispose quant à lui que « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a 19 décimètres de distance entre le mur ou on les pratique et ledit héritage, à moins que les fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ».

En l’espèce, la cour relève tout d’abord que de nouvelles pièces ont été versées à l’issue du jugement de première instance rendu le 6 juin 2024': notamment une déclaration d’autorisation de travaux du 2 octobre 2024, une déclaration d’achèvement des travaux du 9 janvier 2025, un procès-verbal d’infraction du 26 février 2025 et un rapport d’expertise amiable du 2 octobre 2024 à la lumière desquelles l’affaire sera réexaminée.

— Sur la conformité des travaux

Il est acquis que les travaux ont été réalisés courant 2021, M. [X] ne le contestant pas, mais que la déclaration préalable de travaux portant le numéro DP 09304924C0145 est postérieure puisque datant du 2 octobre 2024, que la nature des travaux qui y est mentionnée est « des travaux ou changement de destination sur une construction existante ».

La description du projet ajoutée par M. [X] est la « modification de façade par le remplacement des pavés de verre par un châssis fixe et translucide ».

Cette déclaration n’est donc pas préalable aux travaux mais permet en application de l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme la régularisation de ceux-ci si la mairie l’accepte et s’ils sont conformes au plan local d’urbanisme.

Une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux a été quant à elle déposée le 9 janvier 2025.

Selon le rapport de visite de conformité effectuée le 26 février 2025 par M. [N] [V], agent communal de la mairie de [Localité 9], il a été constaté que « le châssis possédait deux gonds à gauche et que la poignée avait été retirée, le fouillot est donc apparent, par conséquent le châssis installé par M. [X] [L] peut s’ouvrir en raison de la présence des gonds et de la possibilité de remettre la poignée à tout moment, de plus il a été constaté sur le pignon nord la création d’une fenêtre ouvrante en limite séparative latérale sans autorisation préalable ».

Il a le même jour rédigé un procès-verbal d’infraction à la législation du code de l’urbanisme selon lequel les travaux ont été réalisés en méconnaissance de la déclaration préalable puisque le châssis qui était censé être fixe et translucide peut en réalité s’ouvrir, et en violation du plan local d’urbanisme approuvé le 26 septembre 2017 modifié le 28 septembre 2021 puis le 17 décembre 2024 puisqu’a été créée une fenêtre ouvrante en limite séparative latérale sur le pignon nord sans autorisation préalable et en infraction avec les dispositions du plan local d’urbanisme.

Ce procès-verbal a été transmis au Procureur de la République du tribunal judiciaire de Bobigny et au préfet de la Seine-Saint-Denis et conforte l’allégation de non-conformité des travaux soulevée par Mme [H].

Ces constats effectués par l’agent communal confortent les conclusions du rapport d’expertise du 2 octobre 2024, l’expert reprenant ses observations lors de son premier déplacement du 20 avril 2024 qui ne sont pas jointes au dossier, et qui ne l’étaient pas en première instance, y ajoutant de nouvelles observations à la suite d’un nouveau déplacement sur les lieux.

Il résulte de ses deux venues sur les lieux que :

— le 20 avril 2024 a été constatée sur le pignon du bâtiment, sur un mur non mitoyen, contre le terrain de Mme [H] l’existence d’une menuiserie en PVC non défilmée dont les encadrements sont épaufrés et dont le vitrage n’est pas transparent ; en dessous se place une zone de pavés de verre sensiblement de mêmes dimensions ; rentré dans les lieux, sur le fond voisin avec l’accord de l’occupant, l’expert a constaté que la fenêtre dont la poignée était déposée desservait un WC, que la fenêtre était constituée d’un châssis oscillo-battant qui pouvait être man’uvré à l’aide d’un simple carré, que la vitre comportait un film translucide et que le niveau bas de la fenêtre était à environ 1,50 m du plancher,

— le 2 octobre 2024, l’expert amiable ne relevait aucun changement et ne pouvait pénétrer sur le fond voisin ; il contactait les services de la mairie qui lui confirmait que l’ouverture était constituée d’un châssis rendu fixe par dépôt de la poignée de commande et par application d’une plaquette en obturation du mécanisme ; il consultait également les clichés photographiques effectués par Mme [H] et retenait que sur celui du 1er octobre 2024 apparaissait la fenêtre litigieuse en position ouverte.

À ce stade de la démonstration il convient de différencier les jours et les vues afin de savoir comment peuvent être qualifiés les travaux opérés par M. [X].

Un jour est une ouverture pratiquée dans un mur destinée uniquement à procurer de la lumière et à éclairer des locaux sans cependant donner passage à l’air ; ces jours doivent être dormants c’est-à-dire munis d’un verre fixé dans un châssis ne pouvant jamais s’ouvrir et doivent être percés à une certaine hauteur du sol ou du plancher de l’immeuble.

Une vue quant à elle est une ouverture par laquelle il est possible de voir dont le but est à la fois d’éclairer la pièce mais aussi de laisser passer l’air ; une vue est en général une ouverture non fermée ou un espace muni de fenêtres ou de cadres vitrés qui s’ouvrent et se ferment à volonté.

Au vu des éléments repris plus haut, il apparaît que les travaux réalisés par M. [X] ont créé non pas un jour mais une vue puisque :

— le châssis n’est pas fixe mais ouvrable,

— l’ouverture n’a pas été réalisée à plus de 1,90 m du plancher en étage mais à 1,50 m.

Le seul fait que le vitrage soit translucide et non transparent est insuffisant pour qualifier cette ouverture de « jour » plutôt que de « vue » d’autant plus que le caractère opaque ne résulte pas du verre lui-même mais de l’apposition d’un film lequel peut être aisément retiré.

Enfin, le premier juge avait considéré au vu des éléments qui lui avaient été transmis que la preuve de l’ouvrabilité de la fenêtre n’était pas rapportée ; or le rapport d’expertise rédigé le 2 octobre 2024 atteste non seulement que la fenêtre est ouvrable facilement, même si la poignée est démontée, mais que d’ailleurs elle était ouverte lorsque Mme [H] a pris en photographie le mur de son voisin le 1er octobre 2024.

Le jugement de première instance sera donc infirmé.

— Sur la demande de suppression

Pour que la demande de l’appelante de suppression de la fenêtre et de remise en état initial du mur soit accueillie, il appartient au préalable à la cour de rechercher si une autre solution que la suppression de la fenêtre pourrait avoir les mêmes effets que ceux recherchés par Mme [H].

Or, les éléments techniques apportés tant par la commune de [Localité 9] que par l’expert mandaté démontrent que l’ouverture pourrait être transformée en jour à la double condition que le châssis devienne fixe et que le jour soit réhaussé à plus de 1,90 m du plancher en étage, possibilité qui n’est pas établie techniquement.

Dès lors, Mme [H] est bien fondée à solliciter la suppression de la fenêtre construite en dehors des prescriptions des articles 676 à 678 du code civil ainsi que la remise en état dans l’état initial du mur assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard suivant les deux mois suivant la signification de la présente décision, et ce pour assurer l’exécution de la décision.

2) Sur les troubles anormaux du voisinage

L’article 544 du code civil dispose que le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvue qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou le règlement.

Ce droit est limité par l’obligation que le propriétaire a de ne causer à autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

En vertu du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage il convient de rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements applicables, n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage.

Le premier juge a considéré qu’aucun élément ne permettait d’établir l’existence de nuisances, leur fréquence et leur intensité.

Or, outre le fait que cette ouverture n’est conforme ni aux règles de l’urbanisme ni aux dispositions du code civil, des témoins attestent de l’existence de nuisances dues à cette fenêtre.

Il doit être relevé que trois des quatre témoins ayant attesté en première instance ont rédigé de nouvelles attestations datées des 13, 15 et 16 octobre 2024 nettement plus circonstanciées faisant état de nuisances telles que :

— le bruit des conversations téléphoniques, des cris et des chasses d’eau tirées,

— l’ouverture de la fenêtre quasi en continu à l’été 2024 et en octobre 2024.

Mme [H] évoque également l’impossibilité désormais de prendre un bain de soleil dans son jardin due à l’absence de discrétion et de la possibilité de la voir depuis la fenêtre litigieuse.

L’ensemble de ces éléments constitue des troubles anormaux du voisinage qu’il y a lieu cependant de relativiser au regard de leur faible intensité pour les nuisances sonores et de leur fréquence relative pour les nuisances visuelles.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Dès lors, Mme [H] se verra allouer une somme de 500 euros à titre de demande de dommages intérêts pour trouble de voisinage.

Sur les demandes accessoires

M. [X] succombant supportera les dépens de première instance. Le jugement de première instance sera en revanche confirmé en ce qu’il a rejeté toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera également condamné aux dépens d’appel et au paiement à Mme [H] d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 6 juin 2024 par le tribunal de proximité du Raincy en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne à M. [L] [X] de procéder à la suppression de la fenêtre qu’il a réalisée et à tous travaux de remise en état dans l’état initial de son mur sous astreinte de 50 euros par jour de retard courant à l’issue d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ;

Condamne M. [L] [X] à verser à Mme [Z] [H] une somme de 500 euros à titre de dommages intérêts ;

Condamne M. [L] [X] à verser à Mme [Z] [H] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [X] aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

La greffière La présidente