2ème Chambre

ARRÊT N° 444

N° RG 22/03058 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SX5T

(Réf 1ère instance : 18/02668)

(1)

S.C.I. SCI CALBURY

C/

S.A.S. CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABH T)

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Jean-Michel SOURDIN

— M^e Cédric BEUTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

Assesseur : Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Ludivine BABIN, lors des débats, et M^me Aichat ASSOUMANI, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Septembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Décembre 2024, après prorogations, par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE :

S.C.I. SCI CALBURY

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Michel SOURDIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉE :

S.A.S. CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT)

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par M^e Cédric BEUTIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

2

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI Calbury est propriétaire de locaux commerciaux, d’appartements et d’un garage situés à Dinard et Saint-Brieuc.

Suivant acte d’huissier du 18 avril 2018, la SCI Calbury a assigné la société Crédit agricole Bretagne habitat transaction (la société CABHT) venue aux droits de la société Gestim exerçant sous la dénomination commerciale [Adresse 13] et la société Crédit agricole Bretagne habitat holding (la société CABH2) devant le tribunal de grande instance de Rennes.

Suivant jugement du 5 avril 2022, le tribunal de grande instance de Rennes devenu tribunal judiciaire de Rennes a :

Mis hors de cause la société CAB2H.

Débouté la SCI Calbury de ses demandes.

Condamné la SCI Calbury à payer à la société CABHT la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné la SCI Calbury aux dépens.

Suivant déclaration du 13 mai 2022, la SCI Calbury a interjeté appel et intimé la société CABHT.

En ses dernières conclusions du 10 juin 2024, la SCI Calbury demande à la cour de :

Vu les articles 1353, 1991, 1992 alinéa 2 et 1993 du code civil,

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a :

Débouté de ses demandes.

Condamné à payer à la société CABHT la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens.

Statuant à nouveau,

Condamner la société CABHT à lui payer la somme de 40 000 euros en indemnisation de la perte de chance d’avoir pu louer ses biens à [Localité 12] et la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de sa mauvaise gestion de ses biens à [Localité 10].

La débouter de ses demandes.

La condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux dépens de la procédure d’appel.

En ses dernières conclusions du 24 octobre 2022, la société CABHT demande à la cour de :

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

Vu les articles 1353 et 2224 du code civil,

Confirmer le jugement déféré.

Subsidiairement,

Juger que les dommages et intérêts sollicités doivent être révisés dans leur quantum.

En tout état de cause,

Condamner la SCI Calbury à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Cédric Beutier.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Au soutien de son appel, le SCI Calbury expose qu’elle a donné mandat à la société Gestim exerçant sous l’enseigne [Adresse 13] de gérer les biens immobiliers lui appartenant en 2010. Elle explique que le 1er décembre 2015, le gestionnaire de biens a reconnu la mauvaise exécution de son mandat de gestion s’agissant de locaux commerciaux situés à [Localité 10], ce qui l’a incitée à effectuer des recherches sur l’exécution des mandats concernés par la présente instance.

La société CABHT invoque, concernant la gestion des appartements situés à [Localité 12], la prescription. Elle considère que la SCI Calbury était nécessairement informée des faits dont elle se plaint, à savoir la vacance des locaux, dès lors qu’elle ne percevait plus de loyers. Elle soutient qu’elle ne peut réclamer une indemnisation pour un préjudice antérieur à la date du 18 avril 2013.

La SCI Calbury fait valoir que si les comptes-rendus de gestion pouvaient effectivement l’informer que certains des locaux étaient vacants depuis plus d’un an, il ne lui a pas été donné de justification lui permettant de mettre en cause la responsabilité du gestionnaire de biens. Elle soutient que le point de départ du délai de prescription est le jour où elle a formalisé une réclamation, soit le 19 décembre 2016, à la suite d’une réunion contradictoire tenue le 16 décembre 2016.

C’est à juste titre que le premier juge a considéré que la prescription de l’article 2224 du code civil était acquise pour la période antérieure au 18 avril 2013, soit cinq ans avant l’assignation, puisque la SCI Calbury ne pouvait qu’être informée à la lecture des comptes-rendus de gestion dont elle ne conteste pas avoir reçu communication, que certains locaux étaient vacants, de sorte qu’elle était informée au moins annuellement des faits lui permettant d’agir et qu’elle aurait pu alors rechercher la responsabilité du gestionnaire des biens.

La SCI Calbury reproche à la société CABHT, s’agissant des biens situés à Saint Brieuc, une faute dans la violation de son obligation principale d’offrir à la location lesdits biens en exécution du mandat qu’elle avait reçu. Elle indique que le gestionnaire de biens n’a jamais été en mesure de justifier de la parfaite exécution de ses obligations jusqu’au terme de son mandat.

La société CABHT conteste toute faute dans l’exécution de son mandat.

Le litige ne porte que sur deux appartements situés [Adresse 2], restés vacants à compter du 1er mai et du 1eroctobre 2011, un appartement situé [Adresse 7] resté vacant à compter du 1er juillet 2014, du 1erjanvier 2015 et du 1er juillet 2015, et un garage situé [Adresse 8] à [Localité 11].

La société CABHT prétend que la demande relative au garage est nouvelle et donc irrecevable en cause d’appel. La demande constitue en réalité l’accessoire, au sens de l’article 566 du code de procédure civile, des demandes présentées en première instance relatives à l’absence de mise en location des biens donnés en gestion.

La société CABHT ajoute que pour certains des biens, aucun mandat de gestion n’a été régularisé. Le premier juge a relevé à juste titre qu’il n’est pas contestable à la lecture des pièces produites que la société CABHT a bien exercé une activité de gestion locative pour le compte de la SCI Calbury tant en ce qui concerne ses biens à Saint Brieuc qu’à Dinard.

Le premier juge a relevé que certains des biens situés [Adresse 1] à [Localité 12], un local commercial et un appartement, et [Adresse 6] à [Localité 11], un local commercial et trois appartements, avaient été régulièrement loués sur la période 2013-2016. Il en a conclu que si certains des locaux étaient restés vacants, sans pour autant pouvoir les identifier avec certitude, ce seul constat n’était pas suffisant pour établir que la société CABHT n’avait pas effectué les diligences nécessaires pour rechercher de nouveaux locataires.

Il convient de rappeler que la responsabilité du mandataire peut être engagée, conformément à l’article 1991 du code civil, soit lorsqu’il n’a pas accompli sa mission, soit lorsqu’il a commis une faute dans l’exercice de sa mission, faute qui doit être prouvée par le mandant. Il est reproché une mauvaise exécution de son mandat à la société CABHT.

La SCI Calbury, qui impute à la société CABHT la responsabilité de la vacance de certains biens donnés en gestion, ne rapporte aucunement la preuve que le gestionnaire de bien n’aurait pas offert à la location les biens dont s’agit ou n’aurait pas fait de preuve de diligence au regard des spécificités du marché locatif. Elle ne produit aucun élément à cet égard.

Les demandes présentées de ce chef ne peuvent prospérer.

La société Calbury reproche par ailleurs à la société CABHT, s’agissant des immeubles situés à [Localité 10], une faute dans son obligation principale de reddition des comptes. Elle explique qu’elle a fait appel à un expert-comptable pour reconstituer les comptes, ce qui a permis de mettre en évidence des anomalies qui porteraient sur la somme de 6 194,82 euros. Elle réclame la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, y compris les honoraires payés indûment.

La société CABHT fait valoir que les demandes concernant les exercices antérieurs à l’année 2013 sont prescrites. Elle soutient que la preuve d’erreurs de gestion n’est pas rapportée et dénie toute force probante au document de l’expert-comptable produit aux débats.

La prescription est en effet acquise pour la période antérieure au 18 avril 2013, soit cinq ans avant l’assignation, puisque la SCI Calbury, dont l’activité est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier, aurait dû, à la lecture des comptes-rendus de gestion dont elle ne conteste pas avoir reçu communication, acquérir la connaissance des faits lui permettant d’agir et rechercher éventuellement la responsabilité du gestionnaire des biens.

Il convient de rappeler qu’hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties dès lors que ses conclusions n’ont pas été acceptées par les deux parties.

En l’espèce, il faut constater que le rapport de l’expert-comptable, en tous les cas l’attestation comptable, dont se prévaut la SCI Calbury, contesté par la société CABHT, n’est corroboré par aucune pièce comptable ou autre permettant d’évaluer les charges récupérables avec précision, de manière générale les flux financiers avec précision, et de démontrer la réalité d’un préjudice économique quelconque. A cet égard, la société CABHT indique qu’elle a restitué à son mandant les pièces comptables lorsqu’elle a été déchargée de la gestion des biens. Le document de l’expert-comptable est dénué de toute force probante.

Les demandes présentées de ce chef ne peuvent prospérer.

Le jugement déféré sera confirmé.

Il n’est pas inéquitable de condamner la SCI Calbury à payer à la société CABHT la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel.

La SCI Calbury sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel. Il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Cédric Beutier.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement rendu le 5 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Rennes.

Y ajoutant,

Condamne la SCI Calbury à payer à la société Crédit agricole Bretagne habitat holding la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel.

Condamne la SCI Calbury aux dépens de la procédure d’appel et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Cédric Beutier.

Rejette les autres demandes.

LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.