5ème Chambre

ARRÊT N°-319

N° RG 24/00533 – N° Portalis DBVL-V-B7I-UOVN

(Réf 1ère instance : 22/02231)

[Adresse 14] S.C.I.

C/

M. [N] [K] [S]

S.A.S. [Z]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

[Adresse 14] S.C.I. Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Adresse 13]

[Localité 15]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Etienne ROSENTHAL, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Monsieur [N] [K] [S]

né le 24 Septembre 1964 à [Localité 16]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 11]

Représenté par M^e Philippe GONET de la SELARL PHILIPPE GONET, Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Représenté par M^e Philippe BROTTIER de la SCP PHILIPPE BROTTIER – THIERRY ZORO, Plaidant, avocat au barreau de POITIERS

S.A.S.U [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 11]

Représentée par M^e Philippe GONET de la SELARL PHILIPPE GONET, Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Représentée par M^e Philippe BROTTIER de la SCP PHILIPPE BROTTIER – THIERRY ZORO, Plaidant, avocat au barreau de POITIERS

La SCI [Adresse 14] est propriétaire de plusieurs terrains sis Section ZO au [Adresse 13] ([Localité 15]) :

— une parcelle n°[Cadastre 1] (23 844 m²) en pleine propriété,

— quatre parcelles n°[Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 9] et [Cadastre 10] (7 085 m²) en indivision avec la SCI Le Pas Renaud.

Par acte notarié de Me [U] [P] en date du 24 août 2015, la SCI [Adresse 14] et la SCI Le Pas Renaud ont donné à bail emphytéotique à la société La Pornicaise 44 les parcelles précitées, outre quatre autres parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant en pleine propriété à la SCI Le Pas Renaud.

Suivant acte notarié de Me [U] [P] en date du 18 avril 2017, la société La Pornicaise 44 a cédé ce bail emphytéotique à la société [Z], représentée par M. [N]-[K] [S], au prix de 4 800 euros sans modification des charges et conditions du bail initial. La société [Adresse 14] et la société Le Pas Renaud sont intervenues à l’acte.

Les SCI [Adresse 14] et Le Pas Renaud ont fait dresser un procès-verbal de constat par Me [T] [W] le 6 décembre 2018, mettant en évidence un dépôt de gravats et de pneus sur les parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 7] à [Cadastre 10] et [Cadastre 1].

La Ville de [Localité 15] a fait dresser un procès-verbal d’infraction à l’encontre de M. [N]-[K] [S] le 12 mars 2019 pour exhaussement du sol par dépôt et stockage de déchets inertes sur environ 7 600 m² sans autorisation préalable et en infraction tant avec le PLU de [Localité 15] qu’avec les dispositions du code de l’urbanisme. La Ville de [Localité 15] a également pris un arrêté interruptif de travaux le 11 avril 2019.

La SCI [Adresse 14] a fait établir le 20 juin 2019 un devis pour l’enlèvement des gravats (7 200 tonnes), lequel a été actualisé le 19 octobre 2022 et porte sur une somme de 365 400 euros TTC.

La SCI [Adresse 14] et la SCI Le Pas Renaud ont fait dresser un deuxième procès-verbal de constat par Me [T] [W] le 3 décembre 2019 à l’effet de constater l’aggravation du fait de la création d’une voie d’accès depuis la voie publique (D97) et d’opérations de terrassement et de stockage de gros déchets et matériaux amiantés.

Par jugement en date du 6 avril 2021, le tribunal correctionnel de Saint-Nazaire a déclaré M. [N]-[K] [S] coupable de faits de travaux d’exhaussement du sol sans déclaration préalable, de travaux d’exhaussement de sol en déposant des déchets inertes en violation du PLU, de faits de poursuite de tels travaux malgré un arrêté municipal d’interruption de travaux, et d’avoir procédé sans autorisation à des enfouissements et au dépôt de déchets inertes sur des terres agricoles, au [Adresse 14], sur les parcelles ZO [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] entre le 29 janvier 2019 et le 15 novembre 2019. Il a été condamné à une amende de 7 000 euros outre l’obligation de remettre les lieux en état dans un délai de 6 mois avec une astreinte de 100 euros par jour sur une durée de 6 mois passé un délai de 6 mois.

Par acte d’huissier du 27 octobre 2022, la SCI [Adresse 14] a assigné la société [Z] et M [N]-[K] [S] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d’obtenir notamment le prononcé de la résiliation du bail emphytéotique et l’expulsion du preneur et la condamnation in solidum de la société [Z] et de M. [S], à défaut de remettre les lieux en état, à lui payer les frais de remise en état, outre une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts.

La SCI [Adresse 14] a saisi le juge de la mise en état d’une demande tendant à ordonner à la société [Z] et à M. [S] de remettre les lieux donnés à bail en état, sous astreinte et leur condamnation à payer les frais d’enlèvement des déchets et de dépollution du site.

La société [Z] et M. [S] ont soulevé devant le juge de la mise en état l’irrecevabilité de l’assignation, une fin de non-recevoir de la SCI [Adresse 14] pour défaut de qualité à agir et l’irrecevabilité de l’incident.

Par ordonnance en date du 20 novembre 2023, le juge de la mise en état de Saint-Nazaire a :

— dit la SCI [Adresse 14] irrecevable en ses demandes au fond et sur incident formées contre M. [N]-[K] [S] à titre personnel,

— constaté l’extinction de l’instance introduite par la SCI [Adresse 14] contre M. [N]-[K] [S] à titre personnel,

— dit la SCI [Adresse 14] irrecevable en ses demandes au fond et sur incident concernant les parcelles ZO [Cadastre 7] à [Cadastre 10] situées au [Adresse 13],

— dit la SCI [Adresse 14] recevable en son action au fond contre la société [Z] concernant les demandes afférentes à la parcelle ZO [Cadastre 1] située au [Adresse 13],

— débouté la SCI [Adresse 14] de ses demandes incidentes de remise en état et à défaut de provision à valoir sur la dépollution en ce qu’elles portent sur la parcelle ZO [Cadastre 1] située au [Adresse 13],

— condamné la SCI [Adresse 14] aux dépens de l’instance introduite contre M. [N]-[K] [S],

— condamné la SCI [Adresse 14] aux dépens de l’incident,

— condamné la SCI [Adresse 14] à verser à la société [Z] et à M. [N]-[K] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 8 avril 2024 à 9h45 pour régularisation des conclusions au fond de Me [R] [H] compte tenu de l’irrecevabilité de ses demandes contre M. [N]-[K] [S], celles-ci devant être notifiées par le RPVA avant le 1er avril 2024.

Le 25 janvier 2024, la SCI [Adresse 14] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 mai 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer la décision entreprise en ce que notamment, elle :

* l’a dit irrecevable en ses demandes au fond et sur incident formées contre M. [N]-[K] [S] à titre personnel,

* constaté l’extinction de l’instance introduite par elle contre M. [N]-[K] [S] à titre personnel,

* l’a dit irrecevable en ses demandes au fond et sur incident concernant les parcelles ZO [Cadastre 7] à [Cadastre 10] situées au [Adresse 13],

* l’a déboutée de ses demandes incidentes de remise en état et à défaut de provision à valoir sur la dépollution en ce qu’elles portent sur la parcelle ZO [Cadastre 1] située au [Adresse 13],

* l’a condamnée aux dépens de l’instance introduite contre M. [N]-[K] [S],

* l’a condamnée aux dépens de l’incident,

* l’a condamnée à verser à la société [Z] et à M. [N]-[K] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Sur la procédure

— débouter M. [N]-[K] [S] et la société [Z] de leur appel incident, exceptions d’irrecevabilité et plus généralement de toutes leurs demandes,

— juger que le défaut de pouvoir à agir contre M. [N]-[K] [S] à titre personnel n’a pas été valablement soulevé, ne pouvait être prononcé au titre d’une nullité sans débat contradictoire, et a, en tout état de cause été régularisé en cause d’appel,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir à l’encontre M. [N]-[K] [S],

— la juger recevable en son action et ses demandes au fond comme en incident présentées à l’encontre de M. [N]-[K] [S] à titre personnel,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication foncière,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de droit à agir contre la société [Z],

— juger qu’il y a lieu de poursuivre l’instance à l’encontre de M. [N]-[K] [S] à titre personnel comme à l’encontre de la société [Z],

— la juger recevable en son action et ses demandes au fond comme en incident au titre de la parcelle ZO [Cadastre 1],

— la juger recevable en son action et ses demandes au fond comme en incident s’agissant des parcelles ZO [Cadastre 7],[Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] en indivision avec la société Le Pas Renaud à l’égard desquelles elle a qualité à agir et justifie d’un accord exprès et d’un mandat tacite du co-indivisaire dans la préservation d’intérêts commun,

Sur le fond et le bien fondé des demandes

— constater l’absence de demande nouvelle,

— la juger bien fondée à agir au titre des parcelles ZO [Cadastre 1] et ZO [Cadastre 7],[Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10],

— juger bien fondée la demande de mesure conservatoire visant à ordonner

l’enlèvement des ordures et la dépollution des parcelles, et à défaut la demande de provision pour y procéder, présentée à l’encontre tant de la société [Z] que de M. [N]-[K] [S],

En conséquence :

À titre principal,

— ordonner à la société [Z] et à M. [N]-[K] [S] de remettre les lieux en procédant à l’évacuation immédiate des déchets et en faisant procéder par une société spécialisée à la dépollution des parcelles ZO [Cadastre 7],[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 1],

— assortir cette mesure conservatoire de remise en état d’une astreinte de

1 500 euros par jour de retard depuis la date de délivrance des assignations jusqu’à la date de remise en état complète des lieux,

À titre subsidiaire,

— condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre la société [Z] et M. [N]-[K] [S] à lui payer une provision de 365 400 euros TTC suivant le devis du 18 novembre 2022 au titre des parcelles ZO [Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 1],

À titre très subsidiaire,

— condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre la société [Z] et M. [N]-[K] [S] à lui payer une provision de 292 320 euros TTC suivant le devis du 18 janvier 2024 au titre de la seule parcelle ZO [Cadastre 1],

En tout état de cause,

— infirmer la décision en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la société [Z] et à M. [N]-[K] [S] les dépens d’instance et d’incident ainsi qu’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société [Z] et M. [N]-[K] [S] à rembourser la somme de 2 000 euros qui leur a été payée dans le cadre de l’exécution provisoire,

— débouter la société [Z] et M. [N]-[K] [S] de toutes leurs demandes,

— condamner in solidum la société [Z] et M. [N]-[K] [S] à lui payer une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de 1ère instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 3 juin 2024, M. [N]-[K] [S] et la société [Z] demandent à la cour de :

— juger irrecevable et mal fondée la SCI [Adresse 14] en son appel,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a :

* dit la SCI [Adresse 14] irrecevable en ses demandes au fond et sur incident formées contre M. [N]-[K] [S] à titre personnel,

* constaté l’extinction de l’instance introduite par la société [Adresse 14] contre M. [N]-[K] [S] à titre personnel,

* dit la SCI [Adresse 14] irrecevable en ses demandes au fond et sur incident concernant les parcelles ZO [Cadastre 7] à [Cadastre 10] situées au [Adresse 13],

* débouté la SCI [Adresse 14] de ses demandes incidentes de remise en état et à défaut de provision à valoir sur la dépollution en ce qu’elles portent sur la parcelle ZO [Cadastre 1] située au [Adresse 13],

* condamné la SCI [Adresse 14] aux dépens de l’instance introduite contre M. [N]-[K] [S],

* condamné la SCI [Adresse 14] aux dépens de l’incident,

* condamné la SCI [Adresse 14] à verser à la société [Z] et à M. [N]-[K] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 8 avril 2024 à 9h45 pour régularisation des conclusions au fond de Me [R] [H] compte tenu de l’irrecevabilité de ses demandes contre M. [N]-[K] [S], celles-ci devant être notifiées par le RPVA avant le 1er avril 2024,

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a dit la SCI [Adresse 14] recevable en son action au fond contre la société [Z] concernant les demandes afférentes à la parcelle ZO [Cadastre 1] située au [Adresse 13],

Et statuant à nouveau,

— la déclarer irrecevable en cette demande au visa de la solidarité imposé par le bail,

— déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la demande nouvelle de remise en état sous astreinte de la SCI [Adresse 14] en cause d’appel, l’en débouter,

— condamner la SCI [Adresse 14] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société [Z] d’une part et à M. [N]-[K] [S] d’autre part,

— condamner la SCI [Adresse 14] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture de bref délai est intervenue le 6 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur l’exception de nullité

La SCI [Adresse 14] critique l’ordonnance qui juge son action irrecevable contre M. [S] à titre personnel à défaut de justifier d’un mandat du gérant de la SCI [Adresse 14] d’agir contre ce dernier.

Elle estime que l’action dirigée contre M. [S] ne nécessitait pas une habilitation particulière du gérant, une telle action générale visant à remettre les parcelles en état et obtenir réparation des préjudices subis et étant distincte de celle en résiliation de bail.

En tout état de cause, elle soutient que l’autorisation explicite d’assigner M. [S], à supposer nécessaire, est susceptible de régularisation en cours de procédure et qu’en l’espèce, une telle régularisation est intervenue comme en témoigne une délibération de l’assemblée générale de la SCI [Adresse 14] du 22 mars 2024.

Elle relève en outre que le juge de la mise en état ne pouvait relever d’office une nullité sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, et ce d’autant plus qu’aucune nullité ne pouvait être soulevée d’office, puisqu’aucune règle d’ordre public n’a été enfreinte et que la capacité comme le pouvoir d’ester en justice ne sont pas en cause.

M. [Z] et M. [S] considèrent que le défaut de pouvoir donné au gérant de la SCI d’assigner M. [S] à titre personnel est une irrégularité de fond opposable en tout état de cause au visa des articles 117 et suivants du code de procédure civile et que l’assignation n’est pas valable à l’égard de ce dernier et ce, sans régularisation possible.

Ils indiquent que ce moyen de défense a été soulevé, basé sur une fin de non-recevoir et débatttu, de sorte que le contradictoire a été respecté.

L’article 117 du code de procédure civile dispose :

Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 118 du même code énonce :

Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

L’article 119 du code de procédure civile prévoit :

Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

L’article 120 du code de procédure dispose :

Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

Le juge peut relever d’office la nullité pour défaut de capacité d’ester en justice.

Enfin, selon l’article 121 du code de procédure civile, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

La société [Z] et M. [S] ont soutenu devant le premier juge que n’était pas justifié le pouvoir du gérant de la SCI [Adresse 14] d’agir à leur encontre.

Le défaut de pouvoir du gérant de la SCI [Adresse 14], exception de nullité de l’assignation, en application des dispositions précitées, a donc été débattu devant le premier juge.

Par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 10 octobre 2022, les associés de la SCI [Adresse 14] représentant la totalité du capital social ont autorisé à l’unanimité le gérant de la SCI [Adresse 14] à engager une procédure judiciaire contre la SAS [Z] pour voir résilier le bail emphytéotique, remettre les parcelles en état et demander des dommages et intérêts pour les préjudices subis.

À raison le juge de la mise en état a retenu que la SCI [Adresse 14] justifiait du pouvoir donné à son gérant de la représenter dans l’instance engagée le 27 octobre 2022 contre la SAS [Z].

Il résulte des articles 117 et 121 du code de procédure civile que l’irrégularité de fond que constitue le défaut de capacité d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice peut être couverte si la cause de cette nullité a disparu au moment où le juge statue. (2e Civ., 10 janvier 2019, pourvoi n° 17-28.805).

Cette jurisprudence est applicable dès lors que l’on ne trouve pas devant un cas de défaut radical de représentation, tel que le décès du représentant légal.

En l’espèce, un procès-verbal d’assemblée générale en date du 22 mars 2024 a adopté à l’unanimité la résolution suivante :

'Les associés de la SCI [Adresse 14] régularisent avec effet rétroactif la délibération du 10 octobre 2022 quant à leur décision d’engager une procédure judiciaire en résiliation de bail et d’expulsion pour non respect des clauses du bail, non paiement des loyers, pollution par dépôt d’ordures nécessitant remise en état immédiate des parcelles dans leur état initial, et indemnisation des préjudices, décision qui ne mentionnait pas explicitement M. [S] mais uniquement la société [Z] dont il est le gérant.

Compte tenu de la décision rendue le 20 novembre 2023, les associés de la SCI [Adresse 14] confirment que la procédure qui a été engagée contre M. [S] correspond à leur décision initiale et à leurs demandes et précisent en tant que de besoin qu’il y a lieu de poursuivre en appel et au fond les procédures engagées, tant à l’encontre de la société [Z] que de M. [S] à titre personnel et pour les faits qui outrepassent ses fonctions de gérant de la société [Z].

Les associés de la SCI [Adresse 14] précisent également que leur action et leurs demandes concernent tant la parcelle ZO [Cadastre 1] qui leur appartient en propre que celles numérotées ZO [Cadastre 7] à ZO [Cadastre 10] dont ils sont propriétaires en indivision avec la SCI Le Pas Renaud.

Ordre est donné au gérant de faire le nécessaire pour régulariser la procédure.'

Le défaut de pouvoir explicite donné au gérant d’agir à l’encontre de M. [S] à titre personnel, constaté à l’occasion de l’assemblée générale du 10 octobre 2022, ne saurait être considéré comme un défaut radical de représentation et la cour considère au regard des termes du procès-verbal d’assemblée générale du 22 mars 2024, que ce défaut est ici régularisé.

En conséquence, la cour infirme l’ordonnance en ce qu’elle constate l’extinction de l’instance introduite par la SCI [Adresse 14] contre M. [N]-[K] [S] à titre personnel et rejette l’exception de nullité tirée du défaut de pouvoir donné au gérant de la SCI [Adresse 14] d’agir à l’encontre de la société [Z] et de M. [N]-[K] [S].

— sur la qualité à agir de la SCI [Adresse 14]

La SCI [Adresse 14] articule ses demandes au fond sur le fondement du bail emphytéotique et des articles 815-2 et 815-3 du code civil, et ses demandes incidentes sur les articles 1231-1, 1240 ,1310, 815-2 et 815-3 du code.

Elle soutient avoir qualité à agir au titre de la parcelle ZO [Cadastre 1] qui est sa propriété, cette parcelle ayant été donnée à bail à la société [Z].

S’agissant des parcelles ZO [Cadastre 7] à ZO [Cadastre 10], qui sont ses propriétés indivises avec la SCI Le Pas Renaud, elle considère avoir qualité à agir car :

— chaque indivisaire a le droit d’agir seul lorsque le droit qu’il invoque a un caractère personnel,

— chacune des SCI détient les mêmes droits vis-à-vis du locataire,

— l’acte notarié ne contient aucune restriction obligeant les bailleurs à agir conjointement,

— son action a un intérêt personnel mais également un intérêt commun, l’autorisant, en application de l’article 815-2 alinéa 1er du code civil à 'prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis,' une telle préservation pouvant se traduire par une action en résiliation de bail dès lors que l’emphytéote dégrade et pollue les biens indivis, refuse de les remettre en état et s’abstient de payer le moindre loyer à chacun des propriétaires indivis,

— le gérant de la SCI Le Pas Renaud a, dans une attestation, exprimé sa solidarité et son accord express à l’action engagée, laquelle est un acte d’administration relevant de l’exploitation normale du bien, si bien que les dispositions de l’article 815-3 alinéa 1er du code civil trouvent à s’appliquer.

Elle rappelle que le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel sur un bien immobilier et a pour finalité de permettre au bailleur de bénéficier d’une amélioration de son fonds ; or, en l’espèce, l’emphytéote n’a jamais payé la moindre redevance annuelle à chacune des SCI et a entrepris en fraude de ses obligations et en toute illégalité d’entreposer des milliers de tonnes de déchets de toutes sortes- dont certains amiantés- allant jusqu’à aménager des voies d’accès pour transformer les parcelles louées en décharge sauvage à ciel ouvert. Elle indique qu’aucune disposition du bail ne l’autoriser à changer la destination, une décharge n’étant pas un parc de loisirs.

Elle considère que le saccage et la pollution des parcelles ZO [Cadastre 1], ZO [Cadastre 7] à ZO [Cadastre 10] engagent la responsabilité civile du cessionnaire locataire et de son gérant à titre personnel.

La société [Z] et M. [S] font valoir que :

— le bail emphytéotique du 24 août 2015 mentionne expressément une solidarité entre les deux SCI, et que celle-ci ne pouvait être dénaturée au regard de la géographie des parcelles imbriquées, qui dans leur ensemble constitue la cause et l’objet indivisible et solidaire du bail,

— l’action en résiliation du bail nécessite l’intervention de l’autre propriétaire, une telle action doublée d’une demande de dommages et intérêts ne pouvant s’entendre comme un acte conservatoire,

— les loyers réclamés sont contestés en ce que le cédant, M. [V], gérant de la société La Pornicaise 44 a payé en 2015 lors de la signature du contrat de bail, les loyers pour les terrains pour une durée de huit ans, soit jusqu’en 2024, la société [Z] s’étant engagée à reprendre le bail en échange de la somme de 4 800 euros, en sachant qu’elle n’aurait pas à régler le loyer jusqu’en 2024 ; aucune lettre avec accusé de réception n’est produite ni aucune sommation,

— le projet de l’emphytéote était de construire un parc d’attraction, pour lequel il a engagé des aménagements coûteux,

— les dépôts sauvages (grosses pierres, plaques d’everite) déversés sur les parcelles ne sont pas le fait de l’emphytéote et les dépôts de pneus étaient là depuis les années 70/80, le terrain servant auparavant de piste de Quad,

— le jugement correctionnel invoqué par la SCI [Adresse 14] fait suite à une poursuite exercée du fait du remblaiement prévu à l’acte, et pour lequel la société [Z] pensait non nécessaire une autorisation administrative, étant souligné que cette autorisation semble à ce jour impossible à obtenir, ce qui entre en contradiction avec les exigences du bail,

— le bailleur ne peut prétendre en tout état de cause à une remise en état qu’en fin de bail.

Ils demandent à la cour de confirmer l’ordonnance qui prononce l’irrecevabilité de l’action engagée par la SCI [Adresse 14] pour les parcelles indivises ZO [Cadastre 7] à ZO [Cadastre 10] mais soutiennent qu’est également irrecevable son action concernant la parcelle ZO [Cadastre 1].

L’action engagée par la SCI [Adresse 14], seule, tend au prononcé de la résiliation judiciaire du bail emphytéotique existant entre la SCI [Adresse 14] et la société [Z], devenue emphytéote, l’expulsion de cette dernière des parcelles ZO [Cadastre 1], ZO [Cadastre 7] à ZO [Cadastre 10], sa condamnation au paiement d’une somme de 930 euros au titre des loyers dus du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2022, la condamnation de la société [Z] et de son dirigeant M. [S] à remettre les lieux en l’état sous astreinte, et à défaut de les condamner à une indemnité pour les frais de remise en état.

Les parcelles ZO [Cadastre 1] et ZO [Cadastre 7] à ZO [Cadastre 10], au titre desquels la SCI [Adresse 14] allègue subir un préjudice, font l’objet d’un seul et même bail, l’acte notarié du 24 août 2015, au même titre d’ailleurs que les parcelles Z0 [Cadastre 5],[Cadastre 6], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant à la seule SCI Le Pas Renaud.

Ce bail désigne en qualité de 'BAILLEUR’ : la SCI [Adresse 14] et la SCI Le Pas Renaud, et rappelle la solidarité existant entre elles.

Ce bail emphytéotique est soumis aux dispositions des articles L 451-1 et suivants du code rural et contient une promesse de vente, aux termes de laquelle le BAILLEUR confère à l’EMPHYTEOTE la faculté d’acquérir, si bon lui semble, le bien immobilier faisant l’objet du bail, et dont la désignation précède.

Il s’ensuit que le bien immobilier loué est constitué par l’ensemble des parcelles, propriétés personnelles de l’une et de l’autre des deux SCI et les propriétés indivises.

Le bail prévoit une redevance annuelle à la charge de l’EMPHYTEOTE de 577 euros, répartie comme suit : 155 euros pour la SCI [Adresse 14] et 422 euros pour la SCI Le pas Renaud.

Le bail prévoit la possibilité pour le BAILLEUR de demander la résiliation du bail :

— à défaut de paiement à l’échéance de deux termes annuels de redevance constaté dans les conditions fixées à l’article L 451-5 du code rural et de la pêche maritime, et après une sommation restée sans effet,

— en cas d’agissements de l’EMPHYTEOTE de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,

— en cas d’inexécution des conditions du présent bail.

Les intimés produisent une attestation du gérant de la société La Pornicaise 44, qui affirme avoir réglé huit annuités de loyers par anticipation au représentant de la SCI Le Pas Renaud.

Le premier juge a relevé à raison que les demandes de la SCI [Adresse 14] en ce qu’elles portaient sur des parcelles indivises (ZO [Cadastre 7] à ZO [Cadastre 10]) étaient irrecevables, puisqu’engagées par un seul indivisaire. Sur ce point, les règles de l’indivision s’opposent effectivement, à ce que la SCI [Adresse 14] engage seule une action en résiliation de bail sur des biens indivis.

En effet, une telle action ne peut s’analyser en une mesure nécessaire à la conservation de la chose indivise (article 815-2 alinéa 1 du code civil), étant rappelé que les mesures nécessaires à la conservation de la chose indivise s’entendent des actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires, ce qui ne peut être le cas en l’espèce, une action fondée sur le bail affectant nécessairement les droits de l’autre indivisaire. Elle ne constitue pas davantage un acte d’administration relevant de l’exploitation normale du bien, de sorte que la SCI [Adresse 14] ne peut, pour prétendre disposer de sa qualité à agir seule, arguer des dispositions in fine de l’article 815-3 qui prévoient que si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

La cour observe que la seule attestation du gérant de la SCI Le Pas Renaud, qui déclare 'se réserver la possibilité d’intervenir à la procédure, dès lors que sa société est victime des mêmes agissements de la part de la société [Z] et de son gérant', ne vaut pas accord express de la SCI qu’il représente à l’action engagée, tel que soutenu par l’appelante. Cette SCI n’intervient pas en tout état de cause à la présente action.

La SCI [Adresse 14] ne peut par ailleurs justifier de sa qualité à agir seule en résiliation de bail, quand bien même son action serait limitée à sa propriété, la parcelle ZO [Cadastre 1].

En effet, ce bien n’a pas fait l’objet d’un contrat de bail emphytéotique distinct mais est visé à l’acte du 24 août 2015, de sorte que l’ensemble des parcelles constitue un tout indivisible que les deux SCI se sont engagées solidairement à donner à bail.

En raison de la solidarité entre les deux SCI, la cour estime irrecevable. l’action de la SCI [Adresse 14] aux fins de résiliation de bail.

La SCI [Adresse 14] est donc irrecevable en ses demandes au fond que ce soit au titre des parcelles Z0 [Cadastre 7] à ZO[Cadastre 10] qu’au titre de la parcelle ZO [Cadastre 1], mais aussi sur incident, s’agissant d’une demande de remise en état des parcelles objets du bail (et à titre subsidiaire de provision), qui ne peut être formée qu’en fin de bail tant à l’encontre de l’emphytéote que du représentant de celle-ci.

La cour confirme l’ordonnance en ce qu’elle déclare la SCI [Adresse 14] irrecevable en ses demandes au fond et sur incident concernant les parcelles ZO [Cadastre 7] à ZO [Cadastre 10] situées au [Adresse 13], mais infirme l’ordonnance qui retient la recevabilité de l’action à l’encontre de la société [Z] s’agissant des demandes afférentes à la parcelle ZO [Cadastre 1], et déboute la SCI [Adresse 14] de ses demandes incidentes.

— sur les frais irrépétibles

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des intimés. La SCI [Adresse 14] est condamnée à leur payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux en cause d’appel.

La SCI [Adresse 14] qui succombe supportera les entiers dépens d’appel.

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle :

— constate l’extinction de l’instance introduite par la SCI [Adresse 14] contre M. [N]-[K] [S] à titre personnel ;

— dit la SCI [Adresse 14] recevable en son action au fond contre la société [Z] concernant les demandes afférentes à la parcelle ZO [Cadastre 1] située au [Adresse 13] ;

— déboute la SCI [Adresse 14] de ses demandes incidentes de remise en état et à défaut de provision à valoir sur la dépollution en ce qu’elles portent sur la parcelle ZO [Cadastre 1] située au [Adresse 13] ;

Statuant à nouveau sur les chefs de l’ordonnance infirmés,

Rejette l’exception de nullité tirée du défaut de pouvoir donné au gérant de la SCI [Adresse 14] d’agir à l’encontre de la société [Z] et de M. [N]-[K] [S] ;

Déclare la SCI [Adresse 14] irrecevable en son action au fond et sur incident contre la société [Z] et M. [N]-[K] [S] en ce qu’elle porte sur la parcelle ZO [Cadastre 1] située au [Adresse 13] ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI [Adresse 14] à payer à la SCI [Adresse 14] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [Adresse 14] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente