1e chambre B

ARRÊT N°

N° RG 24/06092

N° Portalis

DBVL-V-B7I-VLBJ

(Réf 1e instance : 21/00017)

Mme [W] [Z]

C/

Mme [F] [O] épouse [Y]

M. [N] [C] [D]

TRESOR PUBLIC

FONDS COMMUN

DE TITRISATION ABSUS POUR SOCIETE DE GESTION IQ EQ MANAGEMENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e DERVILLERS

Me [Localité 16]

M^e OUAIRY JALLAIS

M^e CORNILLET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 9 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 12 mai 2025 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 9 décembre 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE

Madame [W] [K] [T] [A] [Z]

née le [Date naissance 4] 1948 à [Localité 17]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Madame [P] [J] [S] [O] épouse [Y]

née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 27]

[Adresse 18]

[Adresse 24]

[Localité 5]

Monsieur [N] [R] [C] [D]

né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 19]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Tous deux représentés par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Patrick-alain LAYNAUD de la SELARL SELARL AVOCATS PARTENAIRES, plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

TRESOR PUBLIC représenté par le comptable public du POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DE L’HERAULT (PRS), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 23]

[Localité 6]

Représenté par M^e Marceline OUAIRY JALLAIS de la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER -FLAMENT, avocate au barreau de RENNES

Etablissement Public TRESOR PUBLIC pris en la personne de Monsieur ou Madame le Trésorier

Service des Impôts des Particuliers

[Adresse 9]

[Localité 7]

SAS FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS et représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 982 392 722, ayant son siège social à [Localité 22], [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

venant aux droits du FONDS COMMUN DE TITRISATION HUGO CREANCES IV ayant pour société de gestion, la société IQ EQ MANAGEMENT (anciennement dénommée EQUITIS GESTION), et ayant la société M. C.S. ET ASSOCIES comme entité en charge du recouvrement, en vertu d’un bordereau de cession de créances conforme aux dispositions du Code monétaire et financier, en date du 21 décembre 2023,

lui-même venant aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC, en vertu d’un bordereau de cession conforme aux dispositions du Code monétaire et financier en date du 12 septembre 2019

[Adresse 15]

[Localité 14]

Représentée par M^e Nolwen CORNILLET de la SELARL HAROLD AVOCATS I, postulante, avocate au barreau de SAINT-MALO et par M^e Nicolas TAVIAUX MORO de la SELARL TAVIAUX MORO – DE LA SELLE, plaidant, avocat au barreau de PARIS

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par jugement du 20 mars 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a adjugé les biens et droits immobiliers situés [Adresse 10], appartenant à Mme [F] [O] épouse [Y] à M. [R] [C] [D] au prix de 310.000 €.

2. Par courrier recommandé du 17 avril 2024, Mme [Z], ès qualité de locataire du bien objet de la vente, a sollicité sa substitution à l’adjudicataire en application de l’article 7 du décret pris pour l’application de l’article 10 II de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, relatif à la protection des occupants des locaux d’habitation.

3. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2024 devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Malo.

4. Par jugement du 7 août 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

— déclaré Mme [Z] irrecevable en sa demande de substitution dans les droits de l’adjudicataire relatifs aux lots n° 10 et 21 de l’immeuble [Adresse 10] Saint-Malo, suite à l’adjudication intervenue à la barre du tribunal le 20 mars 2024,

— condamné Mme [Z] aux entiers dépens ainsi qu’à verser à M. [C] [D] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a retenu que :

— le créancier poursuivant a bien adressé à Mme [Z], par courrier recommandé avec accusé réception, une convocation à l’audience d’adjudication, dans le délai prescrit à l’article 7 du décret pris pour l’application de l’article 10 II de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, relatif à la protection des occupants des locaux d’habitation,

— le fait qu’elle n’ait pas signé l’avis de réception ne prive pas d’effet la notification de la convocation qui lui a été adressée le 12 janvier 2024 et qui n’a pas pu être distribuée malgré deux présentations, ce d’autant qu’elle a été informée par l’avis de passage laissé à son domicile de l’existence de ce courrier ainsi que du lieu et du délai de retrait avant son retour à l’expéditeur,

— l’article 7 du décret précité ne sanctionne que le défaut de convocation et n’a pas expressément prévu l’application des dispositions des articles 669 et 670 du code de procédure civile, qui régissent uniquement les actes de notification par le greffe,

— en toute hypothèse, Mme [Z] a été informée de la procédure de saisie immobilière et de la date d’adjudication par l’apposition sur la porte de l’immeuble du 3 février 2024, d’un procès-verbal d’huissier de justice mentionnant la date d’adjudication, outre qu’elle était présente le 7 mars 2024, lors de la visite organisée par l’huissier en vue de l’adjudication.

6. Par déclaration du 7 novembre 2024, enregistrée le 8 novembre 2024, Mme [Z] a interjeté appel de cette décision.

7. La clôture a été prononcée le 23 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

8. Mme [W] [Z] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses conclusions remises au greffe et notifiées le 10 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

9. Elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

* l’a déclarée irrecevable en sa demande de substitution dans les droits de l’adjudicataire, relatifs aux lots numéro 10 et 21 de l’immeuble sis [Adresse 10] Saint-Malo, à la suite de l’adjudication intervenue à la barre du tribunal le 20 mars 2024,

* l’a condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à M. [C] [D] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— juger irrégulière la convocation faite à l’adresse de Mme [W] [Z],

— constater qu’elle entend se substituer à M. [C] [D], adjudicataire de l’appartement situé [Adresse 10], cadastré section AB n°[Cadastre 8] pour une contenance de 3a 54ca,

— juger recevable et bien fondée sa demande de substitution,

— juger qu’elle est adjudicataire de l’appartement situé [Adresse 10] à [Localité 26], cadastré section AB n° [Cadastre 8] pour une contenance de 3a 54ca aux prix et conditions de l’adjudication prononcéle 20 mars 2024,

— condamner le fonds commun de titrisation Hugo Créances IV à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux dépens.

10. Le fonds commun de titrisation Absus ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management venant aux droits du fonds commun de titrisation Hugo Créances IV, expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses conclusions remises au greffe et notifiées le 14 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

11. Il demande à la cour de :

— juger que Mme [Z] a été régulièrement convoquée à l’audience d’adjudication,

— juger que les articles 114, 669 et suivants du code de procédure civile ne sont pas applicables en l’espèce,

— juger que Mme [Z] ne justifie d’aucun grief,

— débouter Mme [Z] de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions,

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à le rectifier de l’erreur matérielle dont il est entaché comme suit :

'entre :

Le fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management (anciennement dénommée Equitis Gestion), société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 431 252 121, dont le siège social est à [Localité 21], [Adresse 15], et représenté par son entité en charge du recouvrement, la société M. C.S TM, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 982 392 722, ayant son siège social à [Localité 22], [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Venant aux droits du Fonds commun de titrisation Hugo créances IV ayant pour société de gestion, la société IQ EQ Management (anciennement dénommée Equitis Gestion), et ayant la société M. C.S. et Associés comme entité en charge du recouvrement, en vertu d’un bordereau de cession de créances conforme aux dispositions du code monétaire et financier, en date du 21 décembre 2023, lui-même venant aux droits de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, en vertu d’un bordereau de cession conforme aux dispositions du code monétaire et financier en date du 12 septembre 2019,"

Au lieu de :

'Sas fonds commun de titrisation Hugo créances IV Créances IV ayant pour société de gestion la Sas Equitis Gestion immatriculée au RCS de Paris sous le n° B 431252121(représentée par son recouvreur Sas MCS et Associés immatriculée au RCS de Paris sous le n° 334537206) dont le siège social est situé [Adresse 2],venant aux droits de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, dont le siège social est sis [Adresse 12],'

En tout état de cause,

— condamner Mme [Z] à verser au fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management (anciennement dénommée Equitis Gestion) et représenté par son recouvreur, la société TM, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

12. M. [C] [N] expose ses prétentions et (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses conclusions remises au greffe et notifiées le 6 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé,

13. Il demande à la cour de :

— accueillir toutes ses prétentions et demandes,

— confirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution le 7 août 2025,

— débouter Mme [Z] de ses prétentions et de sa demande de substitution,

— condamner Mme [Z] au versement d’une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner Mme [Z] aux dépens de première instance et d’appel,

14. Mme [O] épouse [Y] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses conclusions remises au greffe et notifiées le 6 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé et aux termes desquelles, elle demande à la cour de :

— accueillir toutes ses prétentions et demandes,

— confirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution le 7 aout 2025,

— débouter Mme [Z] de ses prétentions et de sa demande de substitution,

— condamner Mme [Z] au versement d’une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner Mme [Z] aux dépens de première instance et d’appel.

15. Le Trésor public, représenté par le comptable public du pôle de recouvrement spécialisée de l’Hérault, expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses conclusions remises au greffe et notifiées le 11 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé et aux termes desquelles, il demande à la cour de :

— juger qu’il s’en rapporte à l’appréciation de la cour sur le bien fondé de l’appel interjeté par Mme [Z] à l’encontre du jugement rendu le 7 août 2024 par le juge de l’exécution de [Localité 25],

— statuer ce que de droit sur les dépens.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la demande de rectification d’erreur matérielle

16. Le fonds commun de titrisation Absus expose que le jugement rendu le 7 août 2024 est entaché d’une erreur matérielle en ce qui concerne la présentation des parties.

17. Les autres parties n’ont développé aucune argumentation sur ce point.

Réponse de la cour

18. Aux termes des dispositions de l’article 462 alinéa 1 du code de procédure civile, 'Les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.'

19. En l’espèce, le fonds commun de titrisation Absus indique que les créances à l’égard de Mme [O] épouse [Y] lui ont été cédées par le fonds commun de titrisation Hugo Créance IV en vertu d’une cession de créance intervenue le 21 décembre 2023.

20. Cet acte n’est pas communiqué dans le cadre de la procédure.

21. Cela étant, il résulte des pièces relatives à la procédure d’adjudication versées au dossier que le créancier poursuivant est bien le fonds commun de titrisation Absus venant aux droits du fonds commun de titrisation Hugo Créance IV lui-même venant aux droits de la caisse régionale de crédit mutuel du Languedoc.

22. De même, dans le corps du jugement, le fonds commun de titrisation Absus est mentionné comme étant le créancier poursuivant.

23. C’est donc bien par une erreur matérielle (que personne ne conteste) que le chapeau du jugement mentionne le fonds commun de titrisation Hugo Créance IV en lieu et place du fonds commun de titrisation Absus.

24. Il convient de corriger l’erreur matérielle ainsi commise selon les modalités qui seront détaillées dans le dispositif.

2°/ Sur la demande de substitution de la locataire dans les droits de l’adjudicataire

a. Sur le défaut de convocation allégué

25. Mme [Z] considère que la convocation pour l’audience d’adjudication est un acte de procédure qui dès lors obéit au régime de la notification des actes en procédure contentieuse ainsi qu’au régime des nullités des actes de procédure.

26. Elle rappelle qu’en vertu des articles 669 et 670 du code de procédure civile, la notification est réputée faite à personne lorsque l’avis de réception est signé par son destinataire et que contrairement à l’analyse du premier juge, ces dispositions ne s’appliquent pas uniquement aux actes de notification à la diligence du greffe mais également à un congé, à une déclaration de créance ou à un acte de recouvrement.

27. Elle explique qu’elle n’a pas été valablement convoquée à l’audience d’adjudication, n’étant pas présente à son domicile lors de la première présentation, laquelle ne saurait suffire à valoir notification dès lors qu’elle n’a pas signé l’avis de réception, que la poste n’a effectué qu’une seule présentation sans laisser d’avis de passage et que le pli n’a pas été conservé à sa disposition pendant le délai de 15 jours.

28. Elle ajoute qu’étant absente de son domicile au début du mois de février, elle n’a pas eu connaissance de l’audience d’adjudication par l’affichage d’un procès-verbal de placard sur la porte de l’immeuble, outre que celui-ci a été retiré au bout de 24 heures en raison de travaux de peinture, ce que confirme le voisinage.

29. Elle réfute que son compagnon ait porté des enchères lors de l’audience d’adjudication.

30. Le fonds commun de titrisation Absus estime que Mme [Z] a été régulièrement convoquée à l’audience d’adjudication par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 12 janvier 2024, laquelle faisait bien référence aux dispositions de l’article 10 du décret précité.

31. Il expose que d’après l’historique de suivi du courrier établi par les services postaux, le pli a été présenté une première fois le 15 janvier 2016 à Mme [Z], sans succès, et que cette dernière a sollicité une nouvelle présentation dès le lendemain, le pli n’ayant toutefois pas pu davantage être distribué à cette date. Il en conclut que le courrier a fait l’objet de deux vaines présentations à la locataire, avant son retour à l’expéditeur le 6 février 2024, de sorte que le délai de 15 jours suivant la dernière présentation a bien été respecté et que la notification est régulière.

32. Il rappelle que seule Mme [Z] est en possession de l’avis de passage qui lui a été laissé et souligne que cette partie du pli a bien été détachée de la lettre qui lui a été retournée.

33. Il indique que si Mme [Z] ne s’est pas présentée à l’audience d’adjudication, c’est uniquement parce qu’elle n’a pas retiré le courrier recommandé qui lui a été adressé dans le délai requis.

34. Considérant que les dispositions des articles 669 et 670 du code de procédure civile ne sont pas applicables, il soutient qu’il n’avait aucune obligation, en cas d’accusé de réception non signé, d’adresser un nouveau courrier recommandé ou de faire signifier la convocation.

35. A cet égard, il fait valoir en premier lieu que l’article 7 du décret précité ne fait référence qu’à l’envoi d’une convocation 'par lettre recommandé avec demande d’avis de réception’ à l’exclusion de toute autre notification.

36. Il affirme en deuxième lieu que cette obligation de procéder par voie de signification, en cas de retour de la notification, s’impose uniquement pour les notifications faites par le greffe.

37. Il soutient en troisième lieu que la lettre recommandée avec AR que le créancier poursuivant ou son mandataire doit adresser au locataire n’est pas de nature contentieuse, de sorte que les dispositions des articles 665 à 670-3 du code de procédure civile doivent être écartées. Il invite à cet égard la cour à procéder par analogie avec les mises en demeure adressées par le créancier, les deux courriers étant de même nature, en ce qu’elles n’ont pour objet que de délivrer une simple information.

38. En toute hypothèse, il estime que la locataire a été parfaitement informée de l’audience d’adjudication par l’apposition d’un placard sur la porte de l’immeuble et lors de la visite au public organisée par l’huissier de justice, en sa présence, le 7 mars 2024.

39. M. [C] et Mme [Y] indiquent qu’ils font leur l’argumentation développée par le créancier poursuivant et soulignent la mauvaise foi de Mme [Z].

Réponse de la cour

40. En vertu de l’article 10-II de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, lorsque la vente a lieu par adjudication volontaire ou forcée, il y a lieu de convoquer le locataire ou l’occupant de bonne foi à l’adjudication, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, un mois au moins avant la date de celle-ci.

41. L’article 7 du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 pris pour l’application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 :

'I – Lorsque la vente de l’appartement et de ses locaux accessoires a lieu par adjudication volontaire ou forcée, une convocation doit être adressée au locataire ou à l’occupant de bonne foi, à la diligence soit du vendeur ou du poursuivant, soit de leur mandataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception un mois au moins avant la date de l’adjudication.

Elle indique s’il y a une mise à prix ou non et, dans l’affirmative, elle en précise le montant.

Elle indique les jour, lieu et heure de l’audience d’adjudication ainsi que le tribunal ou le notaire devant lequel elle se fera, elle indique en outre que les enchères sont portées devant le tribunal par ministère d’avocat et reproduit les termes du paragraphe II de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisée (').

II – Tout jugement ou procès-verbal d’adjudication doit être notifié au locataire ou à l’occupant de bonne foi, à la diligence du greffier du tribunal ou du notaire devant lequel l’adjudication a été prononcée, entre le dixième et le quinzième jour suivant cette dernière.

Elle précise le montant de la dernière enchère, le nom et l’adresse de l’adjudicataire ou éventuellement de l’adjudicataire commandé, reproduit le texte du paragraphe II de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisée et indique, s’il y a lieu, que la convocation à l’adjudication n’a pas été faite.

(')

IV – A défaut de convocation et dans le délai d’un mois à compter de la réception de la notification prévue au paragraphe II, le locataire ou l’occupant de bonne foi peut déclarer se substituer à l’adjudicataire, aux prix et conditions de l’adjudication. Cette déclaration faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est adressée au greffier du tribunal ou au notaire qui a prononcé l’adjudication ».

42. La Cour de cassation fait échapper les notifications non contentieuses aux règles prévues pour la notification des actes de procédures en vertu desquelles la notification est privée d’efficacité si l’accusé de réception n’a pas été signé (Cass. 1e civ. 20 janvier 2021, n° 19-20.680).

43. En l’espèce, il ne peut être tiré que peu d’enseignement de l’historique de suivi du courrier recommandé établi par les services postaux, lequel est particulièrement confus voire contradictoire (notamment sur la réalité et le cas échéant, la date d’une seconde présentation du pli), si ce n’est que :

— le fonds commun de titrisation Absus a bien envoyé le 12 janvier 2024 à l’adresse de Mme [Z] une lettre l’informant de la date de l’audience d’adjudication,

— cette lettre a fait l’objet d’une vaine présentation le 15 janvier 2024, Mme [Z] étant absente de son domicile,

— il n’est fait aucune mention d’un avis de passage ; sur ce point précis, le pli litigieux produit par le fonds commun de titrisation Absus ne comporte effectivement plus le papillon détachable valant avis de passage, aucun élément ne permet de confirmer que celui-ci a bien été laissé à Mme [Z], ce qu’elle conteste,

— le courrier a été retourné à l’expéditeur le 6 février 2024 qui l’a réceptionné le 8 février 2024.

44. Il est donc constant que le courrier recommandé adressé par le créancier poursuivant à Mme [Z], lui a été retourné avec la mention 'pli avisé non réclamée’ et que Mme [Z] n’a pas signé l’avis de réception.

45. Les parties s’opposent sur le point de savoir si cette lettre recommandée dont l’accusé de réception n’a pas été signé par Mme [Z] peut néanmoins produire tous ses effets, de sorte que la formalité imposée au créancier poursuivant par les dispositions précitées peut être réputée accomplie, ce qui prive alors la locataire de son droit de substitution ou si au contraire, l’absence de signature de l’avis de réception équivaut à un défaut de convocation, sanctionné par la possibilité pour le locataire de se substituer à l’adjudicataire et d’acquérir le bien.

46. En premier lieu, il résulte des articles 669 et 670 du code de procédure civile que la notification est réputée faite à personne lorsque l’avis de réception est signé par son destinataire.

47. Contrairement à ce que soutient le fonds commun de titrisation Absus, les articles 669 et 670 du code de procédure civile ne régissent pas uniquement les actes de notification réalisés par le greffe. Il existe en effet dans le code de procédure civile, des articles spécifiquement applicables aux actes de notification réalisé par le greffe, tel que l’article 670-1. Les article 669 et 670 ne font quant à eux aucune mention du 'greffe'. Ils ont donc vocation à régir la notification en la forme ordinaire de l’ensemble des actes de procédure.

48. La Cour de cassation fait d’ailleurs application de l’article 670 du code de procédure civile, même lorsque la formalité de notification n’est pas du ressort du greffe, comme en matière de notification d’un congé (Cass. civ. 3e, 13 juillet 2011, n° 10-20.478), de recouvrement d’une créance fiscale (Cass com. 26 juin 2007, n° 06-13.112) ou de déclaration de créance (Cass. Com. 28 avril 1998, n° 96-16.440).

49. En second lieu, il est exact que le locataire n’est pas partie à l’audience d’adjudication et que la formalité mise à la charge du créancier poursuivant par l’article 7 du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 a essentiellement pour objet l’information de ce dernier afin de lui permettre de participer aux enchères.

50. De fait, en cas d’adjudication et contrairement aux ventes amiables, le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption. Ce texte vise donc à assurer la protection du locataire en lui donnant la possibilité d’acquérir le bien qu’il loue.

51. Sauf à priver cette protection légale de toute effectivité, le créancier doit donc s’assurer de ce que la date et les modalités de l’audience d’adjudication ont bien été portées à la connaissance du locataire en place.

52. Ceci explique que le texte vise expressément la 'convocation’ du locataire et non sa simple information.

53. Il convient de souligner que par définition, en cas d’adjudication, le locataire du bien saisi est en principe avisé, comme tout un chacun, de la date de l’adjudication et de ses modalités par l’apposition sur la porte de l’immeuble d’un avis simplifié répondant aux prescription de l’article R.322-32 du code de procédure civile d’exécution.

54. Le législateur a manifestement considéré que cette publicité était insuffisante pour le locataire, qui devait être avisé avec certitude de la date de l’audience sous la forme d’une convocation.

55. Il convient donc de considérer que pour être valablement effectuée, la notification de cette convocation doit être certaine.

56. Conformément à l’article 670 du code de procédure civile précité, il fallait donc que l’accusé de réception soit signé par Mme [Z], ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. En présence d’une telle situation de défaut, il appartenait au fonds commun de titrisation Absus de procéder par voie de sinification de la convocation par commissaire de justice de sorte à en garantir l’existence et l’effectivité.

57. Par ailleurs, il ne peut être considéré, comme le suggère le fonds commun de titrisation Absus, que la lettre recommandée avec accusé de réception que le créancier poursuivant doit adresser au locataire, ne serait pas de nature contentieuse.

58. En effet, comme précédemment indiqué, il ne s’agit pas d’une simple information mais bien d’une convocation en justice en vue d’une audience laquelle constitue l’aboutissement d’une procédure contentieuse, en l’occurrence la procédure de saisie immobilière avec vente forcée du bien saisi.

59. La cour retient par conséquent que la lettre recommandée avec accusé de réception visée par l’article 7 du décret 77-742 du 30 juin 1977 est bien de nature contentieuse et, en tant qu’acte de procédure, obéit au régime des articles 665 et suivants du code de procédure civile.

60. C’est encore vainement que le fonds commun de titrisation soutient que l’obligation de procéder par voie de signification, en cas de retour de la notification, s’imposerait uniquement pour les notifications faites par le greffe (670-1 du code de procédure civile).

61. L’article 670-1 du code de procédure civile ayant vocation à régir spécifiquement les actes de notification réalisés par le greffe n’est effectivement pas applicable en l’espèce.

62. En revanche, l’article 651 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que 'la notification peut toujours être faite par voie de signification, alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.'

63. Certes, l’article 7 du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 prévoit que la convocation est adressée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, sans autre formalité. Toutefois, comme déjà dit, en visant 'la convocation’ du locataire, le législateur a entendu imposer au créancier poursuivant une notification certaine et personnelle de cette lettre, ce afin d’assurer l’effectivité de son droit à une information privilégiée. Il s’ensuit qu’à défaut de signature de l’accusé de réception, et pour ne pas encourir la sanction de l’article alinéa 2 du décret précité, le créancier poursuivant n’a d’autre choix que de procéder par voie de signification.

64. En l’occurrence, dès le 8 février 2024, le fonds commun de titrisation Absus a su que Mme [Z] n’avait pas reçu sa convocation, l’historique de suivi de la Poste étant en outre particulièrement peu rassurant sur les diligences réellement accomplies pour effectuer la distribution du pli.

65. Le fonds commun de titrisation, qui avait jusqu’au 20 février 2024 pour convoquer valablement Mme [Z], aurait très bien pu renouveler son envoi ou faire signifier la convocation par voie d’huissier afin d’être certain d’avoir accompli la diligence exigée par l’article 7 du décret 77-742 du 30 juin 1977, ce qu’il n’a pas fait.

66. En troisième lieu, le défaut de convocation de Mme [Z] ne saurait être pallié par le fait qu’en toute hypothèse, celle-ci aurait eu connaissance de la date d’adjudication par l’apposition sur la porte de l’immeuble de l’avis simplifié résultant du procès-verbal de placard, dressé le 3 février 2024 par Me [E] [L] ou encore par la visite publique réalisée en sa présence, le 7 mars 2024, par ce même commissaire de justice.

67.Juger autrement serait contraire à la lettre et à l’esprit de l’article 7 du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 .

68. Cette argumentation est en l’espèce d’autant plus inopérante que Mme [Z] démontre par la communication de ses relevés bancaires et de plusieurs attestations du voisinage que le procès-verbal de placard du commissaire de justice a été apposé sur la porte de l’immeuble alors qu’elle était à [Localité 20] durant le début du mois de février 2024 et qu’il a été retiré très rapidement, dans les jours qui ont suivi, pour permettre la réalisation de travaux dans l’immeuble.

69. Il est établi que Mme [Z] n’a pas eu connaissance de cet avis simplifié.

70. Quant au procès-verbal de visite, il ne dit rien sur les informations qui ont pu être données à Mme [Z], étant précisé que l’article 7 du décret détaille les informations que doit contenir la convocation.

71. Ainsi, l’information du locataire en place ne se limite pas à la date et l’heure de l’audience d’adjudication mais doit également indiquer le montant de la mise à prix, si les enchères ont lieu devant le tribunal ou le notaire, l’indication que devant le tribunal, les enchères sont portées par ministère d’avocat ainsi que la reproduction des termes du paragraphe II de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

72. Cette visite ne saurait donc valoir information de la locataire au sens du décret précité.

73. Au total et sans qu’il soit besoin d’examiner le moyen tiré de la nullité de la convocation que développe par ailleurs Mme [Z], la cour retient que la notification de la convocation qui lui a été faite ne respecte pas les exigences légales de sorte qu’elle doit être considérée comme irrégulière.

74. La notification irrégulière de la convocation n’a pu produire aucun effet. Elle équivaut donc à un défaut de convocation.

75. Par conséquent, Mme [Z] est recevable en application de l’article 7 alinéa 2 du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 pris pour l’application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 à se substituer à l’adjudicataire M. [C] [D] dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

76. Le jugement sera infirmé en ce sens.

3°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

77. Il y a lieu d’infirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

78. Le fonds commun de titrisation Absus qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera par conséquent débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

79. Il en est de même de Mme [F] [O] épouse [Y] et de M. [C] [N] qui seront déboutés de leur demande respective.

80. Il n’est pas inéquitable de condamner le fonds commun de titrisation Absus à payer à Mme [Z] la somme de 3.000 € sur ce même fondement, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la rectification du jugement RG 21/00017 du tribunal judiciaire de Saint-Malo en ce que le chapeau comporte une erreur matérielle s’agissant de la désignation du créancier poursuivant,

Dit que la désignation : 'Sas fonds commun de titrisation Hugo Créances IV ayant pour société de gestion la Sas Equitis Gestion immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le n° B 431252121(représentée par son recouvreur Sas MCS et Associés immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le n° 334537206) dont le siège social est situé [Adresse 2],venant aux droits de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, dont le siège social est sis [Adresse 12]'

est remplacée par la désignation suivante :

'fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management (anciennement dénommée Equitis Gestion), société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 431 252 121, dont le siège social est à [Localité 21], [Adresse 15], et représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 982 392 722, ayant son siège social à [Localité 22], [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Venant aux droits du Fonds commun de titrisation Hugo créances IV ayant pour société de gestion, la société IQ EQ Management (anciennement dénommée Equitis Gestion), et ayant la société M. C.S. et Associés comme entité en charge du recouvrement, en vertu d’un bordereau de cession de créances conforme aux dispositions du code monétaire et financier, en date du 21 décembre 2023, lui-même venant aux droits de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, en vertu d’un bordereau de cession conforme aux dispositions du code monétaire et financier en date du 12 septembre 2019",

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge de l’exécution de [Localité 25] le 7 août 2024,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la notification de la convocation faite à l’adresse de Mme [W] [Z] est irrégulière et équivaut à un défaut de convocation,

Par conséquent,

Déclare Mme [W] [Z] recevable en sa demande tendant à se substituer à M. [N] [R] [C] [D], adjudicataire de l’appartement situé [Adresse 10], cadastré section AB n° [Cadastre 8] pour une contenance de 3a 54ca,

Dit que Mme [W] [Z] est adjudicataire de l’appartement situé [Adresse 10], cadastré section AB n° [Cadastre 8] pour une contenance de 3 a 54 ca, aux prix et conditions de l’adjudication prononcée le 20 mars 2024,

Déboute Mme [F] [O] épouse [Y] et M. [N] [R] [C] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le Fonds commun de titrisation Absus ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management (anciennement dénommée Equitis Gestion) et représenté par son recouvreur, la société TM, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le Fonds commun de titrisation Absus ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management (anciennement dénommée Equitis Gestion) et représenté par son recouvreur, la société TM, à verser à Mme [W] [Z] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Ordonne la publication du présent arrêt aux services de la publicité foncière par la partie la plus diligente.

LA GRÈFFIERE LA PRÉSIDENTE