6ème Chambre A

ARRÊT N° 53

N° RG 22/02615 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SVZ2

M. [R] [T]

C/

Mme [B] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Mikaël BONTE

M^e Anne LE GOFF

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aurélie GUEROULT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique CADORET, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Sylvie ALAVOINE, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine DEAN, lors des débats, et Madame Morgane LIZEE, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Novembre 2023

devant Madame Sylvie ALAVOINE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Février 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 8 janvier 2024

****

APPELANT :

Monsieur [R] [T]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 16]

[Adresse 13]

[Localité 11]

Représenté par M^e Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Patricia SIMO, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

Madame [B] [O]

née le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 14]

[Adresse 12]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [O] et M. [R] [T] ont vécu en concubinage.

Par acte du 7 avril 2009 régularisé par maître [E] [A], notaire à [Localité 8], ils ont acquis, à hauteur de la moitié indivise chacun, un terrain situé sur la commune de [Localité 11] cadastré section ZP n°[Cadastre 2], ainsi que la moitié indivise d’un terrain à usage de chemin d’accès cadastré section ZP n°[Cadastre 3], le tout au prix de 55.000 euros.

Par suite, ils y ont fait édifier une maison d’habitation.

L’opération a été financée au moyen de deux emprunts contractés auprès de la [6], à savoir :

— un prêt épargne logement n°08604000 d’un montant de 25.369 euros sur 120 mois, souscrit par Mme [O] seule, M. [T] s’étant engagée en tant que caution solidaire, dont les échéances mensuelles s’élevaient à 277,85 euros ; ce prêt est soldé depuis le mois d’avril 2019 ;

— un prêt immobilier n°08604001 d’un montant de 97.231euros sur 300 mois, souscrit conjointement par les parties en tant que co-emprunteurs, dont les échéances mensuelles sont d’un montant variable, la dernière d’entre elles devant intervenir le 2 novembre 2028.

Les parties ont contracté un pacte civil de solidarité suivant acte du 24 octobre 2012 enregistré auprès du tribunal d’instance de Lorient. Ce pacte a été dissout le 1er mars 2018, suite à la séparation de M. [T] et Mme [O] intervenue au mois d’octobre 2017.

Par acte du 10 septembre 2019, Mme [O] a assigné M. [T] devant le juge aux affaires familiales de Lorient afin de voir ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de 1'indivision existante entre eux.

Par jugement en date du 11 février 2022, ce juge aux affaires familiales a, notamment :

— ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision [O]/[T],

— désigné pour y procéder maître [L] [M], notaire à [Localité 9], [Adresse 15]

— commis M^me Marguerite Desai – Le Bras, vice-présidente du tribunal judiciaire de Lorient, pour contrôler les opérations,

— dit que dans les 12 mois suivant le présent jugement, le notaire désigné établira un projet d’état liquidatif, à partir des éléments recueillis auprès des parties qu’il soumettra à leur accord,

— dit qu’en cas de désaccord, il dressera, au plus tard à l’issue de ce délai, un procès verbal de difficultés énumérant précisément et point par point les différentes contestations soulevées,

— dit que ce procès verbal de difficultés, auquel sera annexé le projet liquidatif, sera remis à chacune des parties,

— dit que sur la base de ce procès-verbal, le juge commis pourra être saisi,

— dit qu’en cas d’échec de la conciliation, l’instance pourra être reprise à l’initiative des parties,

— dit qu’en cas d’empêchement du notaire ou du juge commis, ils seront remplacés par simple ordonnance sur requête, rendue à la demande de la partie la plus diligente,

— constaté que Mme [O] ne maintient pas sa demande tendant à ce que la licitation du bien indivis soit ordonnée,

— constaté l’accord des parties portant sur la proposition de rachat par M. [T] de la part indivise de 50 % de Mme [O] dans le bien immobilier indivis,

— déclaré M. [T] débiteur envers l’indivision d’une indemnité d’occupation pour un montant mensuel de 700 euros à compter du 1er novembre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— déclaré M. [T] redevable envers l’indivision de la somme de 35.000 euros pour la période courant du 1er novembre 2017 au 31 décembre 2021,

— déclaré M. [T] créancier envers l’indivision d’une somme de 689 euros au titre du règlement des taxes d’habitation 2018 et 2019,

— déclaré M. [T] créancier envers l’indivision d’une somme de 13.925,27 euros au titre du financement des dépenses d’amélioration du bien indivis sur ses deniers personnels,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

— débouté les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 22 avril 2022, M. [T] a interjeté appel de ce jugement en ses dispositions l’ayant :

— déclaré débiteur envers l’indivision d’une indemnité d’occupation pour un montant mensuel de 700 euros à compter du 1er novembre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— déclaré redevable envers l’indivision de la somme de 35.000 euros pour la période courant du 1er novembre 2017 au 31 décembre 2021,

— débouté de ses autres demandes tendant à reconnaître que :

Mme [O] est débitrice de l’indivision à hauteur de 1.000 euros au titre de la diminution injustifiée de la valeur du solde du compte bancaire indivis sur la période de janvier à mai 2018,

il est créancier de l’indivision à hauteur de 59.874,63 euros, sauf à parfaire au titre de remboursement des échéances des emprunts, de 689 euros, sauf à parfaire, au titre du règlement de la taxe d’habitation et de 136604.17 euros au titre de sa rémunération pour la construction de la maison;

il est créancier de Mme [O] pour la somme de 1.341,35 euros au titre des dépens supportés pour l’amélioration de biens propres,

— débouté de ses demandes formulées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 novembre 2023, M. [T] demande à la cour la réformation du jugement déféré dans les limites des dispositions contestées et statuant à nouveau :

sur l’indemnité d’occupation, de :

— fixer l’indemnité d’occupation due par M. [T] à un montant mensuel de 612,50 euros à compter du 1er avril 2018 et jusqu’à libération effective des lieux, soit une somme globale de 41.037,50 euros pour la période courant du 1er avril 2018 au 30 octobre 2023 à parfaire au jour de la jouissance divise, dont moitié à revenir à Mme [O],

sur la créance au titre du remboursement des emprunts immobiliers :

* à titre principal, si la cour considère que la charge du PEL était exclusive à Mme [O], de :

— fixer sa créance à l’encontre de l’indivision au titre du remboursement des échéances des deux emprunts à hauteur de 67.846,45 euros arrêtée au mois d’octobre 2023 inclus,

— ordonner qu’elle soit revalorisée au profit subsistant, soit à date des présentes 87.928,04 euros, à parfaire au jour de la liquidation et à inclure dans les comptes de liquidation partage,

* à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour considère que la charge du PEL était commune aux parties, de :

— fixer sa créance à l’encontre de l’indivision au titre du remboursement des échéances des deux emprunts arrêtée au mois d’octobre 2023 inclus à hauteur de 48.896,45 euros,

— ordonner qu’elle soit revalorisée au profit subsistant, soit à date des présentes 63.369,10 euros, à parfaire au jour de la liquidation et inclue dans les comptes de liquidation partage,

sur la créance au titre de l’activité personnelle déployée pour la construction du bien indivis :

* à titre principal, de :

— fixer sa créance à l’encontre de l’indivision à hauteur de 136.004,17 euros, représentant sa rémunération au titre de l’activité personnelle qu’il a déployée pour la construction d’une maison sur le terrain indivis, et ordonner qu’elle soit incluse dans les comptes de liquidation partage,

* à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour n’entendait pas chiffrer cette créance, de :

— ordonner au notaire en charge des opérations de comptes, liquidation et partage de valoriser la créance de ce chef si besoin avec l’aide d’un sapiteur expert dont il pourra s’adjoindre les services,

sur la créance au titre de la diminution injustifiée du solde du compte indivis, de :

— fixer la dette de Mme [O] envers l’indivision à 1.000 euros au titre de la diminution injustifiée du solde du compte bancaire indivis de janvier à mai 2018, et ordonner qu’elle soit inclue dans les comptes de liquidation partage,

sur la créance entre partenaires pacsés, de :

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 1.299,85 euros au titre du financement sur ses deniers personnels de dépenses d’amélioration relatives à des biens lui étant personnels,

confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

condamner Mme [O] à lui régler une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2023, Mme [O] demande à la cour de :

confirmer les dispositions de ce jugement ayant :

— déclaré que la date à partir de laquelle l’indemnité d’occupation est due est le 1er novembre 2017,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [T] à une somme de 700 euros par mois,

— débouté M. [T] de sa créance au titre du remboursement des échéances des emprunts immobiliers entre janvier et octobre 2010,juin 2014 et avril 2018,

— débouté M. [T] de sa créance au titre de l’activité personnelle déployée pour la réalisation de la construction,

— débouté M. [T] de sa demande relative aux dépenses d’amélioration qu’il dit avoir exposé sur les biens personnels de Mme [O],

— débouté M. [T] de sa demande de remboursement d’un prêt contracté au nom de Mme [O] seule,

— débouté M. [T] de sa demande tendant à voir déclarer Mme [O] débitrice de l’indivision à hauteur d’une somme de 1.000 euros au titre de la diminution de la valeur du solde du compte bancaire,

— débouté M. [T] de sa demande en paiement des frais irrépétibles,

infirmer les dispositions de ce jugement ayant :

— débouté Mme [O] de sa demande tendant à la juger créancière à l’égard de l’indivision au titre de la taxe foncière de l’année 2017,

— débouté Mme [O] de sa demande de condamnation de M. [T] au paiement des frais irrépétibles et des dépens,

— déclaré M. [T] créancier envers l’indivision d’une somme de 689 euros au titre du règlement des taxes d’habitation de 2018 et 2019,

— déclaré M. [T] créancier envers l’indivision d’une somme de 13.925,27 euros au titre du financement des dépenses d’amélioration du bien indivis sur les deniers personnels,

et statuant à nouveau sur ces chefs, de :

— fixer sa créance sur l’indivision à une somme de 652 euros au titre du paiement par elle de la taxe foncière 2017,

— condamner M. [T] à lui verser une somme de 50. 400 euros, mois d’octobre 2023 inclus, et à parfaire en règlement de l’indemnité d’occupation due,

— condamner M. [T] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et des dépens de première instance,

— débouter en l’état M. [T] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

Y additant,

— condamner M. [T] à lui verser une somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [T] aux dépens d’appel dont distraction au profit de maître Anne Le Goff.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’indemnité due par M. [T] à l’indivision du fait de l’occupation privative du bien immobilier indivis

En application de l’article 815-9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Si l’indemnité d’occupation est destinée à compenser la perte des fruits et revenus dont l’indivision est privée pendant la durée de la jouissance privative, elle se justifie également par l’atteinte au droit de jouissance des co-indivisaires de l’occupant. Elle s’analyse comme la contrepartie du droit de jouir privativement d’un bien indivis.

En l’espèce, M. [T] ne conteste pas être redevable d’une indemnité d’occupation pour avoir occupé le bien immobilier indivis qui constituait le domicile commun ; il soutient toutefois qu’il n’a pu jouir privativement des lieux que lorsqu’il a fait procéder au changement de serrures de ce bien en mars 2018, empêchant ainsi Mme [O] de s’y rendre comme elle l’avait fait par moments depuis qu’elle avait quitté de domicile de sa propre volonté le 16 octobre 2017. Il demande donc à la cour de fixer le point de départ de cette indemnité au 1er avril 2018, et non au 1er novembre 2017 comme l’a décidé le premier juge.

Il conteste par ailleurs le taux d’abattement de 20% retenu par le premier juge pour fixer cette indemnité d’occupation à 700 euros par mois, estimant que les circonstances particulièrement précaires de son occupation justifient que soit retenu un taux d’abattement de 30%.

Mme [O] sollicite pour sa part la confirmation du jugement tant en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation que son point de départ.

Les parties s’accordent pour dire qu’elles se sont séparées le 5 octobre 2017, date à laquelle Mme [O] a quitté le bien indivis qui constituait jusqu’alors le logement du couple pour rejoindre le logement d’une amie, Mme [I] qui en atteste, alors que M. [T] s’est maintenu dans le bien indivis, où il demeure toujours.

Contrairement à ce que soutient M. [T], la simple possession d’un jeu de clés de ce logement par Mme [O] ne saurait constituer un obstacle à sa jouissance paisible et privative des lieux. Et si ce dernier prétend que Mme [O] s’est introduite 'par moments’ dans le bien indivis, il ne verse aucun élément probant à cet égard, à l’exception d’un unique message écrit par ses soins dans lequel il reproche à Mme [O] d’être rentrée dans le logement indivis pour récupérer des bandes destinés pour leur fils [F]. Il sera toutefois observé que M. [T] date ce message entre les 31 octobre et 7 novembre 2018 soit à une époque postérieure au 1er avril 2018, date à laquelle il entend voir fixer le point de départ de sa jouissance privative et exclusive du bien immobilier indivis, ce qui rend ce document inopérant sur le plan probatoire. Il sera seulement relevé que ce message conforte la version de Mme [O] selon laquelle elle n’a pénétré qu’à de rares occasions à ce domicile en vue d’y récupérer quelques effets personnels, aux jours et heures fixées par son ex compagnon. De tels passages ne sont pas susceptibles de remettre en cause le caractère exclusif de la propre jouissance de l’immeuble par M. [T], lequel échoue en tout état de cause à établir par cette seule circonstance une jouissance réelle et effective des lieux par Mme [O].

De même, si Mme [O] reconnaît n’avoir définitivement déménagé en février 2018, il n’est nullement démontré par M. [T] que les biens et effets personnels de Mme [O] aient été jusqu’à cette date un obstacle à son occupation privative des lieux.

Dès lors, et en l’absence de démonstration par M. [T] de circonstance permettant d’écarter le caractère par principe onéreux d’une occupation privative par ses soins du bien immobilier indivis, en l’occurrence ininterrompue depuis le 17 octobre 2017, date du départ effectif de Mme [O] des lieux, le premier juge doit être approuvé en ce qu’il a fixé au 1er novembre 2017 le point de départ de l’indemnité due par M. [T] à l’indivision [T]/[O] pour l’occupation privative du bien immobilier indivis situé à [Localité 11] (56), [Localité 10].

En ce qui concerne le montant de cette indemnité, il est d’usage qu’il se calcule par référence à la valeur locative du logement qui est égale le plus souvent à un pourcentage de la valeur vénale du bien immobilier sur laquelle un abattement est appliqué en raison du caractère précaire de l’occupation.

En l’occurrence, le premier juge a retenu un coefficient d’abattement usuel de 20%, qui est critiqué par M. [T] qui entend voir fixer cet abattement à 30% pour tenir compte de la particulière précarité de l’occupation du bien qui n’a pas été paisible, ainsi que de l’état du bien. S’agissant de ce dernier argument, il sera observé qu’il n’a de pertinence que pour la fixation du montant du loyer tel que retenu par le premier juge et qu’aucune des parties ne critique. Le caractère prétendument non paisible de l’occupation, outre le fait qu’il n’est pas démontré ainsi qu’il a été dit infra, est également étranger à la précarité de l’occupation, et partant au coefficient de réfaction appliqué à la valeur locative mensuelle du dit bien.

M. [T] sera donc débouté de cette seconde prétention. Le jugement sera donc confirmé de ces deux chefs critiqués.

Il appartiendra au notaire de calculer au jour le plus proche du partage, le montant total du par M. [T] à l’indivision [T]/[O] au titre de cette indemnité d’occupation.

— Sur les créances revendiquées par M. [T] à l’encontre de l’indivision

* au titre du remboursement des emprunts destinés au financement du bien immobilier indivis

La cour entend rappeler à titre liminaire que les parties ont acheté une parcelle de terre et un terrain à usage d’accès situés à [Localité 10] à [Localité 11] en indivision à parts égales, et que par l’effet de la règle de l’accession posée par l’article 552 du code civil, elles sont également propriétaires indivis à parts égales de la maison d’habitation édifiée sur ce terrain, et ce peu importe la façon dont ces acquisitions ont été financées.

Il procède du dossier mais également des propres écritures de M. [T] (page 3) que le prix global d’acquisition, frais inclus, a été de 57.871 euros et qu’il a été financé par deux emprunts souscrits auprès de la [6] :

— un prêt épargne logement n°08604000 d’un montant de 25.369 euros sur 120 mois, souscrit par Mme [O] seule, M. [T] s’étant engagé en tant que caution solidaire, dont les échéances mensuelles s’élevaient à 277,85 euros ; ce prêt est soldé depuis le mois d’avril 2019,

— un prêt immobilier n°08604001 d’un montant de 97.231euros sur 300 mois, souscrit conjointement par les parties en tant que co-emprunteurs, dont les échéances mensuelles sont d’un montant variable, la dernière d’entre elles devant intervenir le 2 novembre 2028.

De l’aveu même de M. [T] dans ses écritures, 'les sommes empruntées ont été utilisées à concurrence de 55.000 euros pour régler le prix d’acquisition du bien immobilier et à hauteur de 67.600 euros pour financer les travaux d’édification de la maison', soit un total de 122.600 euros égal au montant cumulé des deux emprunts.

L’acte notarié de vente des parcelles de terre reprend d’ailleurs ce montage financier tant dans son principe que dans son montant ; la clause stipulant que 'l’emprunteur ( ce vocable désignant en l’espèce M. [T] et Mme [O]) reconnaît devoir bien et légitimement au prêteur qui l’accepte la somme de 12.600 euros pour prêt ( étant désigné sous ce vocable la somme totale dont l’emprunteur sera redevable même si elle représente plusieurs prêts, ce qui est le cas en l’espèce) dont les caractéristiques sont ci-après indiquées.' ne fait aucun doute quant à l’engagement financier de M. [T] pour ce qui concerne les deux emprunts, y compris le prêt épargne logement n°08604000 souscrit exclusivement par Mme [O].

En outre et surtout, ce prêt épargne logement a incontestablement été souscrit en vue du financement du terrain et de l’édification de la maison, sans lequel une telle opération n’aurait pu être faite : en effet, le capital emprunté aux termes du prêt immobilier n°08604001 d’un montant de 97.231euros sur 300 mois, souscrit conjointement par les parties en tant que co-emprunteurs était insuffisant en son montant pour ce faire.

Cet emprunt ayant incontestablement concouru au financement de l’ensemble immobilier indivis, au même titre que le prêt immobilier n°08604001, c’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que la charge de ces deux emprunts pesait sur l’indivision à parts égales, peu importe que Mme [O] ait souscrit seule le prêt épargne logement.

La demande de M. [T] aux fins de voir dire que la charge du prêt épargne logement n°08604000 pesait exclusivement sur Mme [O] n’est pas fondée et il en sera donc débouté.

Seule sa demande subsidiaire sera donc examinée au fond. En sa qualité de demandeur à cette créance, il incombe à M. [T] de démontrer que les remboursements des mensualités des emprunts souscrits pour l’acquisition de l’ensemble immobilier indivis ont bien été faits sur ses deniers personnels.

Dans le cas d’espèce, le dossier révèle que le règlement des échéances des deux emprunts immobiliers s’est fait par prélèvement da la banque prêteur sur le compte bancaire ouvert par M. [T] et Mme [O], à leur deux noms, compte que ces derniers abondaient chacun à hauteur de la moitié des mensualités des deux emprunts.

Il sera rappelé que :

— le prêt épargne logement n°08604000 d’un montant de 25.369 euros est soldé depuis le mois d’avril 2019 ;

— s’agissant du prêt immobilier n°08604001 d’un montant de 97.231euros sur 300 mois, dont les échéances mensuelles sont d’un montant variable, l’échéance finale est fixée au 2 novembre 2028.

M. [T] soutient dans ses écritures assumer seul le remboursement des deux emprunts immobiliers pour la période postérieure au mois de juin 2018. Une telle affirmation n’est d’ailleurs pas critiquée par Mme [O], étant relevé que par un message du 14 mars 2018, produit aux débats par M. [T], cette dernière lui écrivait en ses termes : 'je cesserai de verser la moitié du crédit à compter du mois d’avril. J’ai fait le nécessaire en ce qui me concerne auprès de la banque'.

Les relevés du compte indivis versés devant la cour démontrent enfin que le compte bancaire indivis n’a été alimenté à compter du mois de juin 2028 que par les fonds personnels de M. [T] et que de juin 2018 à octobre 2023 inclus, le montant total des prélèvements sur ce compte au titre des échéances du prêt immobilier n°0860400 et du prêt épargne logement jusqu’à son échéance finale d’avril 2019 s’est élevé à 48.896,45 euros. C’est donc à juste titre que M. [T] soutient qu’il s’est acquitté de ses deniers personnels des échéances d’emprunt au delà de sa quote part, qui était de moitié (soit 24.448,22 euros) compte tenu de son droit de propriété sur cet ensemble immobilier indivis. Cet emprunt est toujours en cours de sorte qu’il continue à rembourser les échéances au delà de sa quote part.

Le principe de la créance revendiquée est donc fondé, étant rappelé que cette créance est une créance contre l’indivision qui doit figurer au passif de l’indivision, et non une créance contre Mme [O].

En ce qui concerne le montant de cette créance, il est de jurisprudence constante que les remboursements d’emprunts effectués au cours de l’indivision constituent des dépenses nécessaires à la conservation de l’immeuble et donnent lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, étant précisé que pour le remboursement des impenses nécessaires à la conservation du bien indivis il doit être tenu compte, selon l’équité, à l’indivisaire, de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite et le profit subsistant.

Le profit subsistant se détermine donc en comparant la valeur d’acquisition

à la valeur du bien acquis au moment de la vente, en tenant compte le cas échéant des proportions dans lesquelles l’investissement initial a eu lieu.

Dans le cas d’espèce, outre le fait que l’un des emprunts est toujours en cours de sorte que la créance de M. [T] à l’encontre de l’indivision s’accroît mensuellement, les parties divergent sur la valeur du bien indivis et le premier juge n’a pas statué à cet égard mais renvoyé les parties devant le notaire désigné, avec cette précision, qu’en cas de difficultés, le notaire pourra procéder à l’évaluation du bien immobilier en s’adjoignant si besoin est les services d’un expert choisi d’un commun accord par les parties, ou à défaut d’accord, désigné par le juge commis.

Force est de constater que les parties sont toujours en désaccord sur les valeurs du bien immobilier indivis (nu et avec la construction) mais qu’aucune d’elles ne discute la disposition du jugement ayant donné mission au notaire chargé des opérations de la liquidation et du partage des intérêts patrimoniaux des concubins de procéder à l’évaluation du bien immobilier indivis. La cour, qui n’a pas à suppléer la carence des parties par une expertise, de surcroit non sollicitée dans le dernier état de leurs conclusions, ne peut pas fixer arbitrairement le montant de la créance due par l’indivision à M. [T].

Il conviendra donc, dans le cadre des opérations de liquidation et partage dont l’ouverture a été décidée par une disposition du jugement dont appel non dévolue à la cour :

— que les parties s’entendent sur les valeurs immobilières sus visées afin de permettre au notaire de procéder au calcul de la créance due par l’indivision à M. [T], étant rappelé que ce calcul de cette créance est fait en considération de la règle fixée par l’article 815-13 du code civil ( la plus forte des deux sommes que représente la dépense qu’il a faite et le profit subsistant),

— et à défaut, que l’éventuel désaccord persistant soit transmis au juge commis en application des articles 1373 à 1375 du code de procédure civile.

* au titre de l’activité personnelle déployée pour la construction du bien indivis

Aux termes de l’article 815-12 du code civil, l’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis a droit à la rémunération de son activité, dans les conditions fixées à l’amiable, ou, à défaut, par décision de justice.

La Cour de cassation a jugé que « l’activité personnelle déployée par un indivisaire ayant contribué à améliorer un bien indivis ne peut être assimilée à une dépense d’amélioration, dont le remboursement donnerait lieu à application de l’article 815-13 du code civil (…) et qu’il en résulte que la plus-value de l’immeuble accroît à l’indivision, l’indivisaire pouvant seulement prétendre à la rémunération de son activité, conformément à l’article 815-12 du même code. » (1re Civ., 23 juin 2010, pourvoi n°09-13.688, Bull. 2010, I, n 146; 1re Civ 15 septembre 2021 n° 19-24.014).

A hauteur d’appel, M. [T] réitère sa demande de créance à l’encontre de l’indivision au titre de l’activité personnelle déployée pour la construction du bien indivis qu’il demande à la cour de chiffrer à la somme de 136.004,17 euros ; à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour n’entendait pas chiffrer cette créance, il demande qu’il soit ordonné au notaire en charge des opérations de la liquidation et du partage des intérêts patrimoniaux des concubins de valoriser la créance de ce chef si besoin avec l’aide d’un sapiteur expert dont il pourra s’adjoindre les services.

Devant la cour comme en première instance, il insiste sur le fait que sa demande de créance correspond au seul coût de sa seule main d’oeuvre qu’il chiffre à un montant de 136.004,17 euros sur la base d’un devis estimatif réalisé le 5 décembre 2017 par M. [W] [X], dirigeant de la société [7], lequel chiffre à la somme totale de 199.620,47 euros le budget total de la construction, tous postes de travaux et corps de métiers confondus (pièce n°15) ; que ce devis n’opérant aucune distinction entre le coût de la main d’oeuvre et celui des fournitures, il a sollicité à nouveau M. [X] lequel lui a fourni une note complémentaire datée du 12 septembre 2019 avec la moyenne du pourcentage de fournitures et de main d’oeuvre selon les domaines.

Il insiste sur le fait que les calculs et évaluations ainsi faites sont parfaitement justifiés et expliqués, résultant d’un document plus que sérieux comparable à une expertise, qui plus est détaillé et établi par un professionnel du bâtiment ; qu’il en résulte un chiffrage de 136.004,17 euros du seul coût de son activité personnelle déployée pour la construction de la maison détaillé comme suit :

— Maçonnerie : 51.428,96 euros à raison de 80% de main d’oeuvre sur un total de 64.286,21 euros,

— Charpente solivage : 14.040,66 euros à raison de 60% de main d’oeuvre sur un total de 23.401,10 euros

— Couverture : 9.647,21 euros os à raison de 70% de main d’oeuvre sur un total de 13.781,74 euros

— Menuiseries : 19.465,74 euros à raison de 50% de main d’oeuvre sur un total de 38.931,48 euros

— Plâtrerie isolation : 17.474,87 euros à raison de 75% de main d’oeuvre sur un total de 23.299,83 euros

— Electricité : 7.388,33 euros à raison de 2/3 de main d’oeuvre sur un total de 11.082,50 euros

— Plomberie sanitaire : 6.499,89 euros à raison de 2/3 de main d’oeuvre sur un total de 9.749,84 euros

— Revêtements de sol faïence : 3.669,12 à raison de 2/3 de main d’oeuvre sur un total de 5.503,68 euros

— Assainissement : 6.389,39 euros à raison de 2/3 de main d’oeuvre sur un total de 9.584,09 euros.

De son côté, Mme [O] conclut dans le dispositif de ses dernières conclusions à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M. [T] de sa demande de créance à ce titre. Il sera toutefois observé que dans le corps de ses conclusions, loin de conclure à un tel débouté, elle n’a contesté que le montant de la créance revendiquée à ce titre par M. [T] en faisant valoir en substance :

— que M. [T] est un particulier et non un artisan professionnel, ne saurait prétendre comme base de référence au coût de la main d’oeuvre d’un professionnel qui se trouve soumis à la TVA et supporte diverses charges,

— que les travaux de charpente, la couverture, les menuiseries, l’électricité et la plomberie ont été réalisés avec l’aide de professionnels.

Elle en a conclu que le montant de la créance ainsi revendiquée par M. [T] ne peut être chiffré en l’état de sorte qu’il appartient au notaire chargé des opérations de la liquidation et du partage des intérêts patrimoniaux des concubins de déterminer son montant, avec l’aide d’un sapiteur.

Il se déduit des conclusions des parties que le principe même de l’activité personnelle déployée par M. [T] pour la construction de la maison n’est pas contesté et que le litige opposant les parties porte exclusivement sur le montant de la rémunération que revendique ce dernier à ce titre.

De fait, les parties s’accordent pour dire que l’édification de la maison sur le terrain indivis s’est fait dans le cadre d’un projet d’auto construction. Sur le plan juridique, l’auto construction se définit par le fait qu’une personne désignée comme le maître d’ouvrage assure elle-même la construction de sa maison.

Il ressort en effet des différentes attestations produites, dont la validité ne saurait être remise en cause par l’existence d’un lien les unissant à l’appelant, qu’à l’exception des plans de la maison, réalisés par un cabinet d’architecte, aucun professionnel n’a été mandaté par les parties pour la construction de la maison. Ces dernières s’accordent d’ailleurs pour dire que cette édification a été faite dans son intégralité par M. [T], avec l’aide ponctuelle d’amis ou de connaissances ; il ressort des attestations produites que ces tiers ont mis à son service leurs compétences professionnelles dans certains domaines (terrassement, charpente, menuiserie, pose d’enduits). Une telle aide s’imposait d’autant plus que de l’aveu même de M. [T], ses compétences techniques dans le domaine de l’auto construction étaient à l’époque limitées. Il reconnaît également qu’exerçant alors une activité professionnelle (dans le cadre d’une entreprise créée par ses soins en juin 2008 et dont l’activité était notamment l’aménagement de sites, de travaux divers d’espaces naturels, peinture, pose de cloisons sèches, location de matériel), ses temps de présence sur le chantier de la maison étaient limités à ses seuls temps libres, soit les soirs de semaine, week-ends et vacances, sans plus de précision quant au temps précisément consacré à cette construction.

Il est toutefois constant qu’il a consacré quatre années de sa vie à cette tâche : le chantier débuté en 2010 s’est en effet achevé le 5 janvier 2014.

Si Mme [O] indique que ni M. [T], ni elle-même, ni d’ailleurs la juridiction ne sont à même de pouvoir, sans l’avis impartial d’un expert, de chiffrer précisément le coût de la main d’oeuvre correspondant au travail réalisé par M. [T] dans la réalisation des travaux de construction, elle n’a formé dans le dispositif de ses conclusions aucune demande d’expertise à cet égard. Sa prétention tendant à voir confier au notaire chargé des opérations de la liquidation et du partage des intérêts patrimoniaux des concubins, avec si besoin est le concours d’un sapiteur, la mission de chiffrer l’activité personnelle déployée par M. [T] se heurte à la jurisprudence constante selon laquelle il incombe au juge de trancher les contestations dont il est saisi et qu’il ne peut, sans méconnaître son office, déléguer ses pouvoirs au notaire liquidateur. Une telle demande ne peut donc prospérer.

Aussi, dans un tel contexte, il appartient à la cour de procéder au chiffrage de l’activité déployée par M. [T] pour l’édification de la maison, à partir des deux documents chiffrés produits par ce dernier, élaborés par M. [X], professionnel dans le domaine de la construction immobilière. Ces documents ont été discutés par Mme [O] dans le cadre de la présente procédure, sans toutefois que celle-ci n’ait cru bon de solliciter de son côté l’avis d’un autre professionnel pour procéder au chiffrage du coût de la main d’oeuvre, objet en litige.

Au même titre que Mme [O], la cour entend faire observer que M. [T] n’est pas un professionnel du bâtiment de sorte qu’il ne peut chiffrer le coût de sa main d’oeuvre pour l’ensemble des travaux effectués, seul ou avec l’aide de tiers, sur la base de taux horaire d’un professionnel de chacun des corps du bâtiment, TVA incluse. En effet, un tel taux inclut nécessairement des charges annexes (frais de fonctionnement de l’entreprise notamment, loyers, charges sociales …) qu’un particulier comme M. [T] ne supporte nullement dans le cadre d’une auto construction. Il ne peut donc sérieusement prétendre à bénéficier du taux ainsi appliqué par M. [X] dans les devis estimatifs sur lesquels il fonde sa prétention chiffrée.

Par ailleurs, et sous cette réserve, pour évaluer le montant de la rémunération de M. [T] au titre de l’activité déployée par lui lors de la construction de la maison, il sera également tenu compte des éléments suivants :

— du temps consacré à cette édification, soit quatre années au cours desquelles M. [T] a consacré ses temps libres des fins de semaine et de ses vacances, au nombre de cinq semaines par an, faute de précision contraire, voire certains soirs de la semaine après son activité professionnelle, étant relevé qu’il ne fournit à cet égard aucune donnée chiffrée à la cour,

— de l’aide ponctuelle apportée par des tiers, qui fait que la présence de M. [T] sur le chantier ne correspondait pas toujours à un temps de mise en oeuvre de matériaux par ses seuls soins, mais à un temps où il pouvait être amené à aider les tiers pour la réalisation de certains postes de construction (terrassement, charpente, menuiserie, pose d’enduits),

— de la qualité relative des travaux effectués, M. [T] se plaignant lui-même de ce que la maison est sujette à d’importantes infiltrations causant de l’humidité.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la rémunération de M. [T] au titre de l’activité personnelle déployée pour la construction de la maison indivise sera fixée à la somme de 40.000 euros, somme à laquelle doit être fixée sa créance à l’encontre de l’indivision de ce chef. Le jugement sera donc infirmé à cet égard, et toute demande contraire rejetée.

* au titre du financement de dépenses d’amélioration du bien sur ses deniers personnels

Le premier juge a fait droit à la demande de créance formée par M. [T] à l’encontre de l’indivision à hauteur de 13.925,27 euros, ladite somme correspondant au coût des divers matériaux et outillages afférents à la construction de la maison indivise.

Devant la cour, Mme [O], appelante incidente de ce chef, conteste le principe même de cette créance, soutenant en substance que M. [T] ne justifie pas avoir participé seul à ces dépenses sur ses deniers personnels; qu’il ne prouve nullement que les matériaux figurant sur les factures produites ont été utilisés pour la construction de la maison indivise, et ce d’autant qu’il a changé d’activité professionnelle en juillet 2018 pour créer une entreprise de travaux de jardinage et d’aménagement paysagés ; que certaines factures portent une date antérieure à celle du début de construction.

De son côté, M. [T] demande à la cour de confirmer cette disposition, considérant que le premier juge a fait une exacte analyse des pièces produites aux débats. Il sera observé que dans ses dernières conclusions de première instance, il chiffrait à la somme de 18.046,95 euros le montant total des dépenses de matériaux pour l’édification de la maison indivise, et avait revendiqué une créance à hauteur de ce nominal.

Il importe de rappeler que le financement du projet immobilier indivis dans son intégralité, acquisition des terrains et édification de la maison, a été fait exclusivement par le biais de deux emprunts d’un montant total de 122.600 euros et que ces capitaux ont été utilisés comme suit :

—  57.871 euros pour régler les acquisitions des parcelles de terre,

— le solde, soit 64.729 euros, pour financer les travaux d’édification, sachant que la construction a été faite par M. [T], ainsi qu’il a été dit supra et qu’il n’est produit aucune facture de professionnels du bâtiment.

Il s’en déduit que cette somme de 64.729 euros, chiffrée à 67.600 euros par M. [T] (qui omet de prendre en compte les frais de vente des terrains) a été affectée à l’achat de l’ensemble des matériaux nécessaires à l’édification de cette maison indivise.

Aussi, et dès lors que M. [T] soutient avoir financé de ses deniers personnels divers achats de matériaux indispensables pour les travaux d’édification de cette maison, il doit démontrer en premier lieu que la somme empruntée affectée aux dits achats et financé par l’indivision, s’est avérée insuffisante et a justifié qu’il procède à de nouvelles dépenses, dépenses dont il doit démontrer dans un deuxième temps qu’elles ont été faites de ses deniers personnels.

Or, force est de constater qu’il ne verse aux débats aucun document récapitulatif de l’intégralité des achats rendus nécessaires pour l’édification de cette maison indivise, plaçant ainsi la cour dans l’ignorance du coût total de l’édification de ce bien et partant de l’impossibilité de les financer par le biais des emprunts remboursés à parts égales par les parties. Il échoue donc à rapporter la preuve d’un besoin de financement complémentaire à ce titre, condition indispensable pour fonder le principe même de sa demande de créance et ne peut donc qu’être débouté de sa demande.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

* au titre des taxes d’habitation 2018 et 2019

Le premier juge a considéré comme fondée la demande de créance sollicitée par M. [T] pour avoir réglé de ses deniers personnels, les taxes d’habitation 2018 et 2019 relatives au bien immobilier indivis. Il a fixé cette créance au montant de la dépense ainsi faite, soit au total ( 349 euros +340 euros =) 689 euros.

A hauteur d’appel, Mme [O] qui s’oppose au principe même de cette créance, reprend à l’identique les arguments développés devant le premier juge, à savoir : ces règlements incombaient exclusivement à M. [T] en sa qualité d’occupant exclusif des lieux ainsi taxés.

Toutefois, le premier juge a fait une juste application de la jurisprudence désormais constante au cas d’espèce en considérant que les sommes réglées par M. [T] au titre de ces taxes d’habitation constituent des dépenses de conservation de l’immeuble indivis et doivent donc à ce titre être supportés par les co-indivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision en application de l’article 815-13 du code civil.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef et Mme [O] déboutée de sa prétention contraire.

— Sur la créance revendiquée par Mme [O] à l’encontre de l’indivision au titre de la taxe foncière 2017

Devant la cour, Mme [O] verse aux débats la fiche de rôle de la taxe foncière 2017 afférente au bien immobilier indivis, ainsi que son relevé de compte bancaire personnel du mois d’octobre 2017 autant d’éléments qui prouvent de façon suffisante le règlement de cette taxe d’un montant de 652 euros par le biais de ses deniers personnels. Cette dépense constitue une dépenses de conservation due par l’indivision de sorte qu’il sera fait droit à la demande de créance formée par Mme [O] à l’encontre de cette dernière à hauteur de 652 euros.

Cette dépense s’inscrivant dans le cadre de l’indivision [T]/[O], c’est en vain que M. [T] fait valoir qu’elle participerait à l’aide matérielle à laquelle sont tenus les partenaires pacsés qui exclut la moindre réclamation de Mme [O] à ce titre.

Le jugement l’ayant débouté de cette prétention sera donc infirmé.

— Sur la demande de créance formée par M. [T] à l’encontre de Mme [O] au titre de la diminution injustifiée du solde du compte indivis à hauteur de 1.000 euros

La cour entend s’approprier la motivation pertinente du premier juge en ce qu’elle repose sur une analyse dénuée de toute dénaturation des pièces produites de part et d’autre, de laquelle il a considéré que les virements faits par Mme [O] du compte indivis sur son compte personnel d’un montant total de 1.000 euros de janvier à mai 2018 n’avaient pour but que de récupérer des fonds personnels (loyers d’un bien personnel) dont le montant excédait sa quote-part dans le remboursement des mensualités des emprunts destinés au financement du bien indivis, à savoir la moitié (soit 350 euros par mois). De tels virements étaient donc légitimes de sorte que M. [T] ne pouvait qu’être débouté de sa demande de créance formée en application du dernier alinéa de l’article 815-13 du code civil.

Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.

Aussi, en l’absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé de ce chef.

— Sur la créance entre partenaires pacsés

Il ressort des termes mêmes du jugement déféré qu’aux termes de ses dernières conclusions, M. [T] avait demandé au premier juge de fixer sa créance à l’égard de Mme [O] à la somme de 1.341,25 euros au titre du financement sur ses deniers personnels de dépenses d’amélioration relatives à des biens personnels de celle-ci.

Force est de constater que le premier juge a omis de statuer sur cette demande dans le corps de sa décision de sorte que par l’effet dévolutif de l’appel, la cour réparera cette omission en statuant sur ce point.

En l’occurrence, au soutien de sa prétention, M. [T] fait valoir que dans le cadre du pacte civil de solidarité, il a financé sur ses deniers personnels de nombreuses dépenses relatives à des biens appartenant personnellement à Mme [O], à savoir son appartement situé à [Localité 11] et deux boutiques dans lesquelles elle exerçait son activité de commerçante situés dans cette même commune et à Sauzon ; qu’il s’est particulièrement investi dans l’embellissement de l’appartement personnel de Mme [O] afin qu’il soit opérationnel pour la nouvelle locataire et a ainsi effectué de nombreux travaux en assumant lui-même le coût des matériaux utilisés ; qu’il a ainsi réglé de ses deniers personnels la somme de 1.299,85 euros qu’elle ne lui a jamais remboursée ; que cette somme étrangère aux besoins de la famille, est totalement personnelle à Mme [O].

Il sollicite que sa créance envers Mme [O] soit fixée à la somme de 1.299,85 euros.

Mme [O] s’y oppose fermement. Selon elle, M. [T] n’a procédé à aucun travail dans son appartement, bien personnel et n’a jamais fait la moindre dépense pour de tels travaux.

Il sera observé à titre liminaire que la modification du chiffrage de sa créance à ce titre par M. [T] tout au long de la procédure ne manque pas d’interroger : initialement chiffrée à 1.664,91 euros, sa demande a été sollicitée à hauteur de 1.341,25 euros dans le dernier état de ses conclusions de première instance, pour finalement être réduite à la somme de 1.299,85 euros devant la cour.

Au soutien de cette demande, M. [T] verse aux débats un décompte qu’il a lui-même établi et dans lequel il fait état de quatre factures provenant de deux enseignes nationales (Leroy Merlin et Bretagne Matériaux), factures établies entre le 11 février 2014 et le 2 mai 2014 et versées aux débats.

Si ces factures établissent l’existence de dépenses faites par M. [T] de divers outillages et matériaux auprès de ces deux magasins et débitées sur son compte bancaire personnel, elles ne permettent toutefois nullement à elles seules de rattacher les dites achats à des travaux que ce dernier prétend avoir réalisés dans l’appartement personnel de Mme [O] et les deux boutiques de celle-ci, et que celle-ci conteste fermement.

Dans ces conditions, M. [T] échoue à rapporter la preuve dont il a la charge pour pouvoir prétendre à la créance revendiquée et sera donc débouté de cette demande.

— Sur les dépens et frais

Eu égard à l’issue et à la solution du litige, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens par elle exposé en première instance et, ajoutant à cette décision, la cour répartira de même les dépens d’appel.

Au regard de l’équité, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, y ajoutant, la cour dira n’y avoir lieu à condamnation au titre de ce même article, des frais non compris dans les dépens engagés en instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l’appel principal et de l’appel incident, par arrêt contradictoire, rendu publiquement en dernier ressort et mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement prononcé le 11 février 2022 par le juge aux affaires familiales de LORIENT en ses dispositions ayant :

— déclaré M. [T] débiteur envers l’indivision d’une indemnité d’occupation pour un montant mensuel de 700 euros à compter du 1er novembre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— déclaré M. [R] [T] créancier envers l’indivision [T]/[O] de la somme de 689 euros pour avoir réglé les taxes d’habitation 2018 et 2019 afférentes au bien immobilier indivis,

— débouté les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

Infirme le jugement déféré en ses dispositions ayant :

— débouté M. [R] [T] de sa demande de créance contre l’indivision au titre du remboursement des emprunts destinés au financement du bien immobilier indivis,

— débouté M. [R] [T] de sa demande de créance contre l’indivision au titre de l’activité personnelle déployée pour la construction de la maison sur le terrain à bâtir indivis situé à [Localité 11],

— déclaré M. [T] créancier envers l’indivision d’une somme de 13.925,27 euros au titre du financement des dépenses d’amélioration du bien indivis sur ses deniers personnels,

— débouté Mme [B] [O] de sa demande de créance à l’encontre de l’indivision au titre de la taxe foncière 2017 ;

Statuant à nouveau sur ces chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que M. [R] [T] est créancier de l’indivision du fait de son remboursement intégral à compter du mois de juin 2018 des deux emprunts souscrits auprès de la [6] ayant permis l’acquisition du terrain et l’édification de l’immeuble qui y a été construit, en application de l’article 815-13 du code civil ;

Dit que le calcul de cette créance est faite en considération de la règle fixée par l’article 815-13 du code civil, à savoir la plus forte des deux sommes que représente la dépense qu’il a faite et le profit subsistant ;

Dit qu’il appartiendra au notaire de procéder à ce calcul, une fois qu’il aura déterminé la valeur du bien immobilier indivis ;

Rappelle qu’en cas de désaccord persistant des parties sur ces valeurs immobilières ou sur le calcul de cette créance, il appartiendra au notaire de saisir le juge commis des difficultés persistantes en application des articles 1373 à 1375 du code de procédure civile ;

Fixe à la somme de 40.000 euros la créance de M. [R] [T] à l’encontre de l’indivision au titre au titre de son activité personnelle déployée pour la construction de la maison située sur le terrain indivis du Palais ;

Déboute M. [R] [T] de sa demande de créance envers l’indivision au titre du financement de dépenses d’amélioration du bien indivis sur ses deniers personnels ;

Dit que Mme [B] [O] détient une créance à l’encontre de l’indivision d’un montant de 652 euros pour avoir réglé de ses deniers personnels la taxe foncière afférent au bien indivis de l’année 2017 ;

Déboute M. [R] [T] de sa demande de créance à l’égard de Mme [O] à hauteur de 1.299,85 euros au titre du financement sur ses deniers personnels de dépenses d’amélioration relatives à des biens personnels de celle-ci ;

Déboute les parties de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT