5ème Chambre

ARRÊT N°- 213

N° RG 23/04585 – N° Portalis DBVL-V-B7H-T7MW

(Réf 1ère instance : 1122000216)

S.C.I. CORALEXAURE

C/

M. [B] [C]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Septembre 2025

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 15 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.C.I. CORALEXAURE Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Caroline RIEFFEL de la SCP BG ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur [B] [C], ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l’acte à sa personne, n’ayant pas constitué avocat

né le 26 Février 1991 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Par acte sous seing privé en date des 4 et 6 juillet 2020 avec prise d’effet au 9 janvier 2020, la société Coralexaure a donné à bail à M. [B] [C] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], à [Localité 6].

M. [B] [C] a donné congé le 9 juin 2021 mais n’a jamais rendu les clefs.

Par ordonnance en date du 17 novembre 2021, signifiée le 21 décembre 2021, le juge du tribunal de proximité de Redon a autorisé la reprise des lieux par la société Coralexaure en raison de l’abandon du logement par la locataire.

Le 23 février 2022, était dressé un procès-verbal de reprise des lieux par le bailleur.

Par acte d’huissier de justice en date du 21 octobre 2022, la société Coralexaure a fait assigner M. [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Redon.

Par jugement en date du 9 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Redon a :

— débouté la société Coralexaure de sa demande au titre de la régularisation des charges,

— condamné M. [B] [C] à payer à la société Coralexaure la somme de 3 995,31 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 7 septembre 2021 et des réparations locatives, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— débouté la société Coralexaure du surplus de ses demandes au titre des loyers et charges,

— condamné M. [B] [C] aux entiers dépens de la procédure,

— débouté la société Coralexaure de ses demandes au titre des frais d’huissier de justice,

— condamné M. [B] [C] à payer à la société Coralexaure la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 26 juillet 2023, la société Coralexaure a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 octobre 2023, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Redon le 9 février 2023 en ce qu’il a :

* limité la condamnation de M. [B] [C] à son bénéfice en principal à la somme de 3 995,31 euros et en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes,

* limité la condamnation de M. [B] [C] à son bénéfice sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à la somme de 500 euros et l’a déboutée du surplus de sa demande à ce titre,

— confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [B] [C] à payer à la société Coralexaure la somme de :

* 2 608,68 au titre de l’arriéré de loyers et de charges pour la période du mois de mars 2021 au 7 septembre 2021,

* 1 741,63 euros au titre de la facture de désencombrement et de nettoyage de l’appartement,

— condamner M. [B] [C] à lui verser la somme complémentaire de 1 615,81 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation le 8 décembre 2022, correspondant, d’une part, à l’arriéré de loyers et de charges pour la période du 7 septembre 2021 au 17 novembre 2021, et d’autre part, aux indemnités d’occupation d’un montant de 374,33 euros dues pour la période du 17 novembre 2021 jusqu’à la reprise des lieux, le 23 février 2022, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 355 euros,

— condamner M. [B] [C] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [B] [C] n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant ont été signifiées à personne, le 8 novembre 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appel est limité aux dispositions relatives à l’arriéré locatif dû par M. [C] et aux frais irrépétibles.

La société Coralexaure entend, en application des articles 1103, 1240, 1353 du code civil et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, obtenir paiement par M. [C], des sommes suivantes :

— arriéré de loyers et charges de mars 2021 au 7 septembre 2021 : 2 608,68 euros, (somme retenue par le premier juge),

— facture de désencombrement et de nettoyage : 1 741,63 euros (somme retenue par le premier juge),

— arriéré de loyers et charges du 7 septembre 2021 au 17 novembre 2021 et indemnités d’occupation du 17 novembre 2021 à la date de reprise des lieux, déduction faite du dépôt de garantie de 355 euros (somme déduite par le premier juge) : 1 615,81 euros.

Elle fait observer que le premier juge ne pouvait limiter la condamnation aux loyers et charges arrêtés au 7 septembre 2021 alors qu’elle réclamait un arriéré jusqu’en mars 2022.

En application de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Le premier juge retient sans que cela ne soit critiqué que M. [C] reste devoir au 7 septembre 2021 un arriéré de loyers et charges (loyer de septembre 2021 inclus) de 2 608,68 euros et une somme au titre des dégradations locatives de 1 741,63 euros.

Il est admis également que le dépôt de garantie (355 euros) doit être déduit de la dette locative.

Le tribunal a débouté la SCI Coralexaure du surplus de ses demandes au titre des loyers et charges, en l’état d’un décompte produit par elle arrêté au 7 septembre 2021.

Les pièces versées aux débats établissent que M. [B] [C] a adressé une lettre de congé à son bailleur en indiquant qu’il quitterait le logement le 15 juillet 2021.

Un procès-verbal d’abandon a été dressé le 21 octobre 2021.

Par ordonnance du 17 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail et autorisé la reprise du logement, et le bailleur a fait dresser un procès-verbal de reprise des lieux abandonnés le 23 février 2022.

L’article 1103 du code civil dispose :

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le bail signé entre les parties met à la charge du locataire un loyer mensuel de 374 euros.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée énonce que :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

….

La résiliation du bail a été prononcée par ordonnance en date du 17 novembre 2021, de sorte que toute échéance antérieure à cette date correspond à un loyer, et les échéances postérieures correspondent à des indemnités d’occupation, étant rappelé que les clés n’ont jamais été restituées par le locataire.

La SCI Coralexaure est fondée à réclamer, en sus des sommes retenues par le premier juge, les loyers impayés d’octobre 2021 au 17 novembre 2021.

Le loyer contractuellement dû était au moment de la résiliation du bail de 374 euros. L’indemnité d’occupation est donc de 374 euros.

La cour considère que peuvent être réclamées à M. [C] les indemnités d’occupation du 17 novembre 2021 jusqu’au 23 février 2022.

Il est donc dû par M. [C] depuis le 8 septembre 2021, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation: (4 x 374 euros) pour les échéances d’octobre, novembre, décembre 2021 et janvier 2022 et (374 euros:30 x 23) pour le mois de février 2022 prorata temporis, soit 1 782,73 euros.

La dette locative de ce dernier est donc de 2 606,68 +1 741,63 + 1 782,73 = 6 131,04 euros dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 355 euros.

Le jugement est infirmé en ce qu’il prononce une condamnation à hauteur de 3 995,31 euros outre intérêts légaux à compter de l’assignation, et déboute la SCI Coralexaure du surplus de sa demande au titre des loyers et charges. La cour condamne M. [B] [C] à payer à la SCI Coralexaure une somme de 5 776,04 euros outre intérêts légaux à compter de l’assignation en application de l’article 1231-7 du code civil.

Il est inéquitable de laisser à l’appelante la totalité des frais irrépétibles qu’elle a exposés à l’occasion de cette instance. La cour condamne M. [C], partie succombante, à lui payer une somme de 1 000 euros de ce chef et le condamne aux dépens d’appel. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe :

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il prononce une condamnation à paiement à hauteur de 3 995,31 euros outre intérêts légaux à compter de l’assignation, et déboute la SCI Coralexaure du surplus de sa demande au titre des loyers et charges ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Condamne M. [B] [C] à payer à la SCI Coralexaure la somme de

5 776,04 euros outre intérêts légaux à compter de l’assignation au titre de la dette locative de ce dernier ;

Y ajoutant,

Condamne M. [B] [C] à payer à la SCI Coralexaure la somme de

1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [B] [C] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente