1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/07785

N° Portalis

DBVL-V-B7F-SJMJ

(Réf 1ère instance : )

M. [E] [S]

Mme [I] [T] épouse [S]

C/

Mme [L] [M]

Mme [Z] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Morgane LIZEE lors des débats et M^me Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 9 septembre 2024, devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrate rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 19 novembre 2024

****

APPELANTS

Monsieur [E] [S]

Né le 2 février 1984 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [I] [T] épouse [S]

Née le 16 février 1980 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Tous deux représentés par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES

Madame [L] [M]

Née le 3 mars 1976 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Madame [Z] [M]

Née le 4 mai 1970 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 16] – LUXEMBOURG

Toutes deux représentées par M^e Jean-paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Cécile FOURNIE, plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte notarié en date du 28 février 2017 dressé par Me [X] notaire à [Localité 17], Mme [L] [M] et Mme [Z] [M] ont consenti à Mme [I] [T] épouse [S] et à M. [E] [S] une promesse unilatérale de vente, portant sur une maison d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 12], cadastrée AO n°[Cadastre 3] et [Cadastre 10], moyennant le prix de 380.000 €.

2. La promesse était consentie pour une durée expirant le 28 mai 2017.

3. Les parties sont convenues de fixer l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 38.000 € et que seule la somme de 19.000 € serait versée et séquestrée pendant le temps de la promesse entre les mains de l’étude notariale VH15.

4. Outre la purge du droit de préemption, cette promesse était assortie de plusieurs conditions suspensives, notamment celle tenant à l’obtention d’une ou plusieurs offres de prêt, la condition suspensive devant être réalisée au plus tard le 24 avril 2017.

5. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 30 mai 2017, les consorts [M] ont pris acte de la non-levée de l’option par les bénéficiaires du fait du refus de leur prêt et ont sollicité le paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation.

6. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 1er juin 2017, M. et Mme [S] ont informé les consorts [M] de leur volonté de ne plus acquérir le bien du fait du refus de leur prêt et ils ont sollicité la restitution du séquestre en se prévalant de la défaillance de la condition suspensive.

7. Contestant devoir l’indemnité d’immobilisation, la condition suspensive n’ayant pas défailli de leur fait, M. et Mme [S] ont fait savoir par lettre officielle de leur conseil qu’ils entendaient se voir restituer la somme de 19.000 € d’ores et déjà versée à ce titre entre les mains du notaire.

8. Les parties ne sont pas parvenues à s’accorder.

9. C’est dans ces conditions que M. et Mme [S] ont attrait Mmes [M] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins principalement de restitution sous astreinte de la somme de 19.000 € séquestrée entre les mains du notaire.

10. Par jugement du 18 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— débouté M. et Mme [S] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné solidairement M. et [S] au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle d’un montant de 38.000 € laquelle sera réglée comme suit :

* d’une part, la libération par le notaire séquestre, la SCP VH 15 NOTAIRES, de la somme de 19.000 € à Mmes [M],

2

* d’autre part, le versement de la somme de 19.000 € par M. et Mme [S] à Mmes [M] au titre de la partie non sequestrée de l’indemnité d’immoblisation,

— au besoin, condamné solidairement M. et Mme [S] à verser à Mmes [M] au paiement de la somme de 19.000 € non sequestrée, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2017,

— condamné solidairement M. et Mme [S] à verser à Mmes [M] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. et Mme [S] aux dépens, qui pourront être recouvrés directement par maître Jean Christophe Siebert, Selarl Pallier, Bardoul & Associés, avocat au barreau de Nantes, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

11. Par déclaration du 14 décembre 2021, M. et Mme [S] ont interjeté appel de tous les chefs du jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

12. M. et Mme [S] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 23 août 2022 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

13. Ils demandent à la cour de :

— infirmer purement et simplement le jugement rendu le 18 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il les a :

* déboutés de l’intégralité de leurs demandes,

* condamnés solidairement au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle d’un montant de 38.000 € avec fixation des modalités,

* condamnés solidairement à payer à Mmes [M] la somme de 19.000 € non séquestrée avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2017,

* condamnés solidairement à payer à Mmes [M] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamnés solidairement aux dépens recouvrés directement par maître Jean Christophe Siebert, Selarl Pallier, Bardoul & Associés, avocat au barreau de Nantes, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

* et en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire du jugement,

Et, statuant à nouveau :

— débouter Mmes [M] de leurs demandes, fins et conclusions,

— juger qu’ils sont fondés à solliciter la restitution de la somme de 19.000 € consignée entre les mains du notaire séquestre, la Scp VH 15 Notaires, notaire à Paris (75116),

— ordonner que cette somme leur soit restituée par le notaire sur présentation de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement Mme [L] [M] et Mme [Z] [M] à donner instruction au notaire séquestre de leur restituer la somme de 19.000 € sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum Mme [L] [M] et Mme [Z] [M] à leur payer une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [L] [M] et Mme [Z] [M] à leur payer une somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [L] [M] et Mme [Z] [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

*****

14. Mmes [L] et [Z] [M] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 19 juin 2024 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

15. Ils demandent à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel,

— débouter M. et Mme [S] de leurs demandes à leur encontre,

Subsidiairement,

— condamner M. et Mme [S] au paiement de la somme de 19.000 € à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale et manquement à leur obligation d’information,

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [S] au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par maître Jean Paul Renaudin, avocat au barreau de Rennes.

16. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 2 juillet 2024.

17. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

1°/ Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

18. Mme et M. [S] rappellent que le fait d’avoir stipulé une condition suspensive a pour effet d’écarter l’obligation au paiement de l’indemnité d’immobilisation dès lors que la condition est défaillante et qu’il ne peut leur être reproché aucune faute ayant consisté à empêcher l’accomplissement de celle-ci. A cet égard, contestant toute responsabilité dans la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, ils font valoir qu’ils ont déposé une unique demande de prêt dans les délais contractuellement prévus (avant le 15 mars 2017) en transmettant l’avant contrat à la banque pour permettre l’instruction du dossier, que cette demande était conforme aux stipulations de la promesse de vente contrairement à ce qu’a retenu le tribunal et que ce n’est que le 19 mai 2017 que leur banque habituelle (pourtant informée du délai contractuellement prévu expirant le 24 avril 2017 pour justifier d’une offre ou d’un refus de financement) leur a notifié un refus de prêt, ce dont ils ont informé le jour même les vendeurs et le notaire rédacteur de l’acte. Ils estiment que le délai d’instruction de la demande et la notification tardive du refus de prêt ne leur est pas imputable et qu’elle est au surplus sans incidence sur le point de savoir si la condition suspensive est ou non réputée établie (seule la date du dépôt d’une demande conforme doit être prise en compte). Ils ajoutent qu’ils ne sont pas restés inactifs et qu’en toute hypothèse, au terme d’une jurisprudence constante, la cour de cassation rappelle que les stipulations d’une promesse de vente ne peuvent, en matière de conditions suspensives, imposer à l’acquéreur certaines obligations, notamment d’informations du vendeur du refus de prêt dans un délai précis. Ils assurent que leur bonne foi ne saurait être remise en cause au vu de leur engagement dans le projet.

19. Les consorts [M] soutiennent pour l’essentiel que les demandeurs ne démontrent pas avoir effectué une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse et qu’ils ne justifient pas davantage d’un refus de prêt répondant aux conditions de la promesse, faisant par ailleurs observer que le courrier de refus ne correspond pas à la demande de prêt. Ils en déduisent que de manière incohérente, les époux [S] ont déposé deux demandes de prêts différents le 15 mars 2017 auprès de leur banque habituelle, l’une de 340.000 € et l’autre de 489.000 € alors qu’il résulte des échanges avec leur banque qu’en réalité, ils souhaitaient emprunter seulement 369.000 € en espérant financer leur acquisition par la revente d’une partie du terrain au prix de 120.000 €. Ils ajoutent que le temps d’instruction particulièrement long du dossier et le refus de la banque ne sont finalement pas surprenants dès lors que la demande de financement des époux [S] n’était pas une simple demande de prêt d’un montant inférieur à celui stipulé dans la promesse mais un montage financier bien plus complexe, comportant des aléas dans le remboursement des prêts tenant à la réalisation des ventes projetées pour rembourser une partie de l’emprunt.

20. Dans la mesure où le financement souhaité n’était pas un simple prêt, Mmes [M] estiment que les époux [S] ne peuvent s’exonérer de leur obligation de notifier le refus de prêt en arguant d’un retard de la banque. Elles ajoutent que le refus de prêt ne leur a manifestement pas été notifié dans le délai de réalisation de la condition suspensive fixé au 27 avril 2017, tout en soulignant qu’elles n’ont cependant jamais considéré que le défaut de notification dans les délais de la condition suspensive de l’octroi du prêt devait être analysé comme une réalisation de celle-ci. Elles indiquent avoir seulement constaté le 30 mai 2017 que les époux [S] n’avaient pas notifié la levée de la condition suspensive dans le délai (27 avril 2017), que la promesse était expirée (28 mai 2017) et qu’elles reprenaient alors leur liberté, ne faisant que tirer les conséquences de la caducité de la promesse du fait de la non levée de l’option. Elles concluent que les époux [S] qui n’ont pas levé l’option sans pouvoir se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, sont redevables de l’indemnité d’immobilisation.

Réponse de la cour

a. Sur la défaillance de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et l’imputabilité aux bénéficiaires de la caducité de la promesse

21. Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

22. Aux termes de l’article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

23. Il résulte de cette disposition que si le promettant s’engage à vendre à des conditions d’ores et déjà fixées avec le bénéficiaire, ce dernier dispose d’un droit d’option lui conférant la faculté de contracter. La levée de l’option par le bénéficiaire a pour effet de rendre la vente parfaite. A défaut de levée d’option dans les termes du contrat, la promesse de vente devient caduque.

24. L’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire au promettant est la contrepartie de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. Il s’agit du prix de l’option. Elle n’a pas pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation et ne se confond pas avec une clause pénale. Le principe est que l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, mais que celle-ci doit cependant être restituée au bénéficiaire si celui-ci justifie d’un juste motif de non levée de l’option ou si la non-levée de l’option résulte de la caducité de la promesse liée à la non réalisation d’une condition suspensive non imputable au bénéficiaire.

25. L’alinéa 1er de l’article 1304-3 du code civil dispose que 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.'

26. Il est constant qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (Cass. civ. 1ère, 13 novembre 1997, n° 95-18.276) et que si tel n’est pas le cas, la condition suspensive doit être réputée accomplie (Cass. civ. 1ère, 16 juillet 1992, n° 90-20.332).

27. Cependant, la Cour de cassation juge que l’emprunteur qui a sollicité un prêt non conforme aux stipulations de la promesse de vente ne commet pas de faute dès lors que la banque lui aurait, de toute façon, refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières (Cass. Civ. 3ème, 12 septembre 2007, n° 06-15.640).

28. De même, la Cour de cassation a jugé que sont illicites les clauses imposant à l’acquéreur de déposer ses demandes de prêt dans des délais précis (Cass. 1ère civ. 28 janvier 1992, n° 89-11-152) ou consistant à lui imposer de lui notifier le refus du prêt demandé dans le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive (Cass. Civ. 1ère, 9 mai 1996, n° 94-12.133). Ces obligations contreviennent aux dispositions protectrices d’ordre public de l’article L. 313-41 du code de la consommation en ce qu’elles sont de nature à étendre les obligations imposées à l’acquéreur bénéficiaire de la condition suspensive légale d’obtention d’un prêt.

29. En l’espèce, la promesse signée le 28 février 2017 entre les consorts [M] et les époux [S] était consentie pour une durée expirant le 28 mai 2017.

30. La promesse détaille le coût de l’opération et son financement prévisionnel comme suit :

COÛT DE L’OPERATION ET FINANCEMENT PREVISIONNEL

A titre indicatif, le coût et le financement de l’opération sont les suivants :

Prix 380000,00 EUR

Frais de la Vente (en ce compris la provision sur frais 28300,00 EUR

de la présente promesse de 185 euros) à parfaire ou à diminuer

Frais de mise en place des garanties Mémoire

Coût approximatif des travaux 62700,00 EUR

Frais de négociation 18000,00 EUR

Ensemble 489000,00 EUR

FINANCEMENT 489000,00 EUR

Fonds empruntés 89000,00 EUR

Fonds personnels 0,00 EUR

Ensemble QUATRE CENT QUATRE-VINGT-NEUF MILLE EUROS

(489.000,00 EUR)

31. Les parties ont par ailleurs prévu différentes conditions suspensives, notamment celle tenant à l’obtention d’un prêt devant présenter les caractéristiques suivantes (p. 16) :

'Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues :

— Organisme prêteur :TOUT ORGANISME PRETEUR

— Montant maximum de la somme empruntée :QUATRE CENT QUATRE-VINGT-NEUF MILLE EUROS (489.000,00 EUR)

— Durée de remboursement :20 ans

— Taux nominal d’intérêt maximum :2,50 % l’an (hors assurances)

— Garantie que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur les BIENS ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur).

Le BENEFICIAIRE s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, à déposer le dossier complet nécessaire à l’instruction de sa demande et à en justifier au PROMETTANT dans un délai de quinze jours à compter des présentes, par tout moyen de preuve écrite.

Le BENEFICIAIRE s’engage à fournir au PROMETTANT sous la même forme un accord de principe de banque dans un délai maximal de trente jours à compter des présentes.

A défaut, les présentes seront caduques de pleins droit sept jours après la noti’cation par le PROMETTANT décomptés de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Le BENEFICIAIRE devra informer, sans retard le PROMETTANT de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 24 avril 2017 et de l’agrément définitif de l’emprunteur par le bénéficiaire par une compagnie d’assurances aux conditions exigées par la banque.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE.

Le BENEFICIAIRE déclare à ce sujet qu’à sa connaissance :

Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place de l’assurance décès-invalidité.

Il déclare avoir pris connaissance de l’alinéa 1er de l’article 1304-3 du code civil qui dispose que 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.'

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

— justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.'

32. Pour justifier qu’ils ont déposé dans les délais une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse, M. et Mme [S] se prévalent en premier lieu d’un courriel du 13 mars 2017 adressé à leur conseillère bancaire du Crédit agricole des Savoie, auquel était jointe la promesse de vente précisant les caractéristiques du crédit.

33. Cependant, aux termes de ce courriel, il n’est pas demandé à la banque d’instruire une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse mais de procéder au virement en l’étude du notaire du montant du dépôt de garantie. Le simple envoi de la promesse peut d’autant moins être interprété comme une demande de prêt dans la mesure où le montant du prêt envisagé dans la promesse (489.000 €) ne correspond pas aux termes du courriel adressé le 20 février 2017 (soit huit jours avant la régularisation de la promesse) par M. [E] [S] à la banque, où il expliquait vouloir financer son projet immobilier en procédant le même jour que l’acquisition à la revente au prix de 120.000 € d’une parcelle prélevée sur la propriété acquise (pour laquelle, il disait d’ores et déjà détenir une offre ferme) de sorte qu’il souhaitait limiter l’emprunt à la somme de 369.000 €.

34. En second lieu, les époux [S] ont produit le courriel du 19 mai 2017 et la lettre datée du même jour en pièce jointe actant le refus d’octroi du prêt par la banque. Il est mentionné que la demande de prêt refusée avait été faite pour un montant de 340.000 €.

35. Ce refus a été immédiatement transmis aux venderesses ainsi qu’il résulte du courrier que ces dernières ont adressé le 30 mai 2017 aux époux [S], aux termes duquel elles constataient la caducité de la promesse faute de réalisation de la condition suspensive dans le délai, en précisant : 'Vous nous faites transmettre le 19 mai dernier, un refus émanant du CREDIT AGRICOLE DES SAVOIE pour un prêt de 340.000 €, soit plus de trois semaines après la date prévue dans l’avant-contrat.'

36. Le tribunal a relevé à juste titre que ce refus ne renseigne pas sur le taux et la durée du prêt sollicité.

37. En troisième lieu, les époux [S] ont également versé aux débats deux attestations du Crédit agricole des Savoie.

38. Il ressort de la première attestation, datée du 15 mars 2017, que les époux [S] ont déposé auprès de cet établissement une demande de financement pour un projet immobilier dont les caractéristiques sont qu’il s’agit d’une maison située [Adresse 6] à [Localité 13] à titre de résidence principale, le montant total de l’opération étant de 489.000 €. Cette attestation ne dit rien des caractéristiques du prêt sollicité.

39. La deuxième attestation, datée du 15 janvier 2020, précise que le refus de prêt adressé le 19 mai 2017 correspondait bien à une demande portant sur un prêt de 340.000 € pour une durée de 240 mois avec un taux (hors assurance) inférieur à 2,5 %.

40. Le tribunal a relevé à juste titre que cette attestation si elle précise le montant, la durée et le taux du prêt sollicité ne renseigne pas sur la date de la demande par les époux [S] de sorte qu’il n’est pas démontré que la demande de prêt refusée a bien été formée dans le délai stipulé dans la promesse.

41. Enfin, en cause d’appel, les époux [S] produisent une troisième attestation en date du 23 mars 2022 aux termes de laquelle le Crédit agricole des Savoie certifie que M. et Mme [S] ont déposé auprès de leur établissement 'en date du 15 mars 2017, une demande de financement pour leur projet immobilier qui a été refusée en date du 19 mai 2017.'

42. Il est précisé que 'les caractéristiques du projet déposé le 15 mars 2017 dont le financement a été refusé le 19 mai 2017 sont les suivantes :

— Lieu d’investissement : Lots n° 799 et [Adresse 11] [Adresse 5]

— Objet : Acquisition d’une maison principale

— A titre de résidence : principale

Montant du prêt (en €)

Durée (mois)

Taux (hors assurance)

340.000

240

Montant total du projet : 489.000 €.

43. Il s’évince de ces éléments que les époux [S] ont déposé au moins une demande de prêt dans les délais et aux conditions stipulées dans la promesse et que cette demande a été refusée.

44. Ils ont en effet déposé leur demande le 15 mars 2017, soit dans les 15 jours de la signature de la promesse. Au demeurant, ainsi que précédemment rappelé, le non-respect de ce délai n’aurait pu aboutir à considérer que la condition suspensive était réalisée.

45. Ils ont certes déposé une demande de prêt pour un montant de 340.000 € (la récurrence de ce montant dans les attestations et la lettre de refus exclut l’erreur matérielle) soit un montant manifestement inférieur au coût global de l’opération (489.000 €).Cependant, la promesse de vente vise la somme de 489.000 € comme un montant maximum et il est admis qu’un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu dans une promesse de vente est conforme aux stipulations contractuelles (Cass civ. 1ère, 14 janvier 2021, n° 20-11.224). Tel est également le cas lorsque le prêt est refusé.

46. La durée du prêt et le taux sont conformes aux stipulations de la promesse.

47. Il n’est pas avéré que les époux [S] aient déposé deux demandes de prêt le même jour comme le suggèrent les intimés. La cour considère, par comparaison avec l’attestation du 23 mars 2022, que l’attestation du 15 mars 2017 est manifestement incomplète en ce qu’elle ne mentionne pas les éléments du crédit sollicité mais seulement les caractéristiques de l’opération immobilière de sorte que la mention de la somme de 489.000 € doit être comprise comme se référant au coût global de l’acquisition et non au montant du prêt demandé. Il s’en déduit que toutes les attestations et le refus de prêt concernent une seule et même demande.

48. En revanche, dans la promesse, les époux [S] ont indiqué que l’opération serait financée en totalité par le recours à un emprunt sans apport personnel alors qu’en réalité dès le début (cf courriel du 20 février 2017 précédemment évoqué), ils envisageaient de financer leur acquisition à hauteur de 120.000 € en procédant de façon concomitante à leur acquisition à la division /revente d’une parcelle à des tiers.

49. C’est dans ce contexte qu’ils ont signé le 10 avril 2017 une promesse unilatérale de vente à M. [H] moyennant le prix de 120.000 € et sous conditions suspensives de l’achat de la propriété dont la parcelle serait issue, de l’obtention par M. [H] d’un permis de construire et d’un financement de 513.000 €. Les époux [S] restent taisants sur ce contrat.

50. Il est donc exact, ainsi qu’il résulte des échanges entre les époux [S] et la banque, que leur demande de financement ne consistait pas en une simple demande de prêt d’un montant inférieur à la promesse mais que celle-ci s’inscrivait dans un montage financier plus complexe.

51. Il n’est cependant pas établi que le refus de la banque et sa notification tardive trouvent leur origine dans l’existence de ce montage. En effet, dans un courriel adressé au notaire en date du 31 mai 2017, le crédit agricole des Savoie indique seulement 'Nous n’avons été en mesure d’établir cette attestation qu’en date du 19 mai dernier car le dossier de M. et Mme [S] nécessitait une étude plus détaillée. Toutefois nous étudions cette demande depuis plusieurs mois maintenant et avons échangé très régulièrement avec nos clients.'

52. Contrairement à ce que soutiennent les consorts [M], le montage envisagé par les époux [S] n’avait pas pour objectif de rembourser le prêt contracté auprès de la banque mais de réduire le montant emprunté auprès de cette dernière. Dès lors que la banque a considéré que les bénéficiaires n’étaient pas en mesure de rembourser un emprunt de 340.000 €, il était illusoire de penser qu’un prêt à hauteur de 498.000 € pouvait leur être accordé s’ils en avaient fait la demande.

53. En toute hypothèse, les époux [S] qui ne sont manifestement pas restés inactifs dans le cadre de l’instruction de leur demande de prêt et pour le financement plus global de l’opération (ainsi qu’en témoignent les échanges relatés par la banque, les devis produits pour la ligne de prêt consacrée aux travaux ou encore le compromis signé avec M. [H]), ne peuvent être tenus pour responsables des délais d’instruction de la banque.

54. Ainsi, il ne peut être considéré qu’en proposant à la banque ce montage, qui même s’il diffère du financement prévisionnel mentionné dans la promesse, reste conforme aux caractéristiques de la condition suspensive stipulées par les parties, les époux [S] ont empêché la réalisation de la condition suspensive dans le délai fixé.

55. En conséquence, ils sont fondés à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive entraînant la caducité de la promesse de vente, laquelle sera prononcée sans qu’une faute puisse leur être imputée.

b. Sur les demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation

56. La clause 'INDEMNITE D’IMMOBILISATION’ (page 13) traite du sort du versement de l’indemnité d’immobilisation et des conditions de sa restitution :

'3. Sort de ce versement

(…)

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci,

(…)

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte,

(…)

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.'

57. Il n’est pas contesté que les époux [S] ont respecté les modalités prévues dans la promesse pour la restitution des sommes d’ores et déjà versées au titre de l’indemnité d’occupation.

58. Au vu des développements qui précédent, M. et Mme [S] sont fondés à obtenir la restitution de la somme de 19.000 € consignée entre les mains du notaire séquestre, la Scp VH Notaires, notaires à Paris (75116).

59. Il est suffisant d’ordonner la restitution à M. et Mme [S] de la somme séquestrée sur présentation du présent arrêt. En effet, la clause 'SEQUESTRE’ en page 15 de la promesse rappelle que 'Conformément aux dispositions de l’article 1960 du code civil, le séquestre ne pourra opérer le versement prévu qu’avec l’accord des parties ou en vertu d’une décision judiciaire devenue exécutoire'. Il n’y a donc pas lieu de condamner sous astreinte les consorts [M] à ordonner au notaire la libération des fonds.

60. Les consorts [M] seront également déboutées de leur demande tendant à la condamnation de M. et Mme [S] à leur payer la somme complémentaire de 19.000 € au titre de l’indemnité d’occupation.

61. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a :

* condamné solidairement Mme [T] épouse [S] et M. [S] au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle de 38.000 € par :

— la libération par le notaire séquestre, la SCP VH 15 NOTAIRES, de la somme de 19.000 € à Mme [L] [M] et Mme [Z] [M]

— le versement de la somme de 19.000 € par les époux [S] au titre de la partie de l’indemnité d’immobilisation non séquestrée,

* et au besoin a condamné solidairement les époux [S] à payer à Mme [L] [M] et Mme [Z] [M] de la somme de 19.000 € non séquestrée avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2017,

* débouté Mme [T] épouse [S] et M.[S] de leurs demandes fins et conclusions à l’encontre de Mme [L] [M] et Mme [Z] [M].

2°/ Sur la responsabilité contractuelle de M. et Mme [S]

62. A titre subsidiaire, Mmes [M] estiment que les époux [S] ont fait preuve de déloyauté contractuelle en déclarant qu’il n’existait aucun empêchement à l’octroi des prêts sollicités et en ce que la promesse ne faisait état que d’une simple demande de prêt alors qu’ils ont présenté à la banque un véritable montage – envisagé dès l’origine- consistant à diviser la parcelle et à financer une partie de l’acquisition en revendant un terrain en même temps que l’acquisition. Enfin, elles leur reprochent d’avoir conclu une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives sur une parcelle dont ils n’étaient pas encore propriétaires, sans les en avoir informées, alors qu’ils étaient tenus d’informer les consorts [M] de tout élément provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. Elles ajoutent que la promesse de vente consentie à M. [H], avait une influence directe sur le financement de la vente [G] [S] puisque le remboursement du prêt sollicité dépendait de la réalisation des conditions suspensives de la promesse consentie à M. [H] (prêt et permis de construire).

63. Elles en concluent que les époux [S] leur ont faussement laissé croire que la vente pouvait se réaliser, ces derniers ayant attendu 30 mois avant de leur donner un semblant d’explication et la procédure d’appel pour dévoiler leurs véritables intentions originelles. Elles estiment avoir subi un préjudice moral très important dont elles sollicitent la réparation à hauteur de 19.000 € de dommages et intérêts.

64. Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, M. et Mme [S] font valoir qu’ils ont exécuté le contrat de bonne foi, en informant les parties intéressées du refus de prêt dès qu’ils en ont eu connaissance. Ils assurent que rien ne laissait présager un refus de leur banque habituelle depuis plus de dix ans. Ils ajoutent qu’ils n’avaient aucune raison d’informer Mmes [M] de la conclusion d’un compromis de vente portant sur le terrain objet de la promesse du 28 février 2017, ce compromis n’ayant aucune incidence sur la promesse. Ils contestent l’existence d’un montage et affirment qu’il a toujours été question d’un financement intégral du projet à hauteur de 489.000 € comme le confirme la banque elle-même et que si la revente de deux parcelles issues du terrain était évoquée, ce projet ne pouvait évidemment qu’être ultérieur à la vente [G] [S]. Ils soulignent enfin que Mmes [M] ne justifient ni d’un manquement contractuel, ni d’un préjudice. Ils soulignent à cet égard que leur propriété à été revendue au prix de 420.000 € en mai 2020 soit avec une plus-value de 40.000 €.

Réponse de la cour

65. Aux termes de l’article 1104 du code civil, 'Les contrats doivent être exécutés de bonne foi.'

66. L’article 1231-1 du code civil dispose que 'Le débiteur d’une obligation peut être condamné a des dommages et intérêts a raison de l’inexécution de l’obligation ou du retard dans l’exécution.'

67. Il en résulte que les consorts [M] doivent établir un manquement des bénéficiaires à leurs obligations contractuelles, un préjudice et un lien de causalité.

68. En l’espèce, la promesse unilatérale de vente mettait à la charge des bénéficiaires une obligation générale d’information : 'Le BENEFICIAIRE devra informer, sans retard le PROMETTANT de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.'

69. Ils ont en outre déclaré qu’à leur connaissance, 'Ils n 'existe pas d’empêchement a l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.'

70. Les époux [S] ne peuvent de bonne foi soutenir que la demande de prêt effectuée auprès de leur banque portait sur l’intégralité du projet et qu’ils n’ont pas envisagé de financer l’acquisition en réalisant un montage de division/ revente en parallèle de leur acquisition. Cela résulte tant des échanges avec leur conseillère bancaire, que des attestations de la banque faisant état d’une demande de prêt à hauteur de 340.000€ (et non 489.000 €) ainsi que de la régularisation avec M. [H] d’une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive de la réalisation de la vente [M]/[S].

71. Toutefois, la promesse ne fait état que d’un « financement prévisionnel » de sorte qu’il ne peut être considéré que les époux [S] avaient l’obligation contractuelle de financer leur acquisition par un emprunt immobilier portant sur la totalité de l’opération.

72. Il résulte des développements qui précèdent que les époux [S] ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques énoncées dans la clause suspensive de la promesse, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’ils en ont empêché la réalisation.

73. En outre, comme précédemment indiqué, le refus d’octroi du prêt par la banque n’est pas motivé et il n’est pas établi que celui-ci soit exclusivement lié à l’opération immobilière envisagée pour compléter le financement. Contrairement à ce que soutiennent les consorts [M], l’opération immobilière de division/revente n’avait pas pour objectif de rembourser le prêt mais au contraire de trouver un financement alternatif afin de réduire la somme empruntée.

74. Ce choix de financement comportait certes des aléas (liés à la réalisation ou à la défaillance des conditions suspensives de la promesse de vente [S]/[H]) mais la cour ne dispose pas d’éléments suffisants pour affirmer que cette opération était en définitive plus risquée qu’une simple demande de prêt portant sur la somme de 489.000 € qui aurait certainement été refusée par la banque.

75. Ainsi, le lien entre le financement envisagé par les époux [S] et la défaillance de la condition suspensive entraînant la caducité de la promesse n’est pas avéré. Il en découle qu’aucune déloyauté ni aucun manquement des bénéficiaires à leur devoir d’information ne peut être retenu.

76. En toute hypothèse, il ne s’évince d’aucun élément du dossier que les époux [S] auraient pu se douter d’une quelconque difficulté tenant à l’octroi du prêt sollicité. Au contraire, au vu des échanges avec leur conseillère bancaire, ces derniers étaient fondés à déclarer dans la promesse qu’il n’existait a priori pas d’empêchement à l’octroi des prêts qui seraient sollicités. D’ailleurs, la durée d’instruction du dossier suggère que la réponse de la banque n’était pas évidente.

77. Au bénéfice de ces observations, les fautes alléguées tenant au défaut d’information des promettants et à la déclaration mensongère des bénéficiaires ne peuvent être retenues.

78. Enfin toute opération immobilière, surtout lorsqu’elle est soumise à la réalisation de conditions suspensives, comporte une part d’aléa. La simple déception liée à la non réalisation de cette vente ne saurait constituer un préjudice moral indemnisable, ce d’autant qu’il est établi qu’in fine, l’échec de cette vente a permis quelque mois plus tard, de conclure une vente plus avantageuse pour les consorts [M].

79. Au total, les conditions de la responsabilité contractuelle des époux [S] n’étant pas réunies, les consorts [M] ne pourront qu’être déboutées de leur demande indemnitaire.

3°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

80. Il y a lieu d’infirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

81. Mmes [L] et [Z] [M] seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Elles seront par conséquent déboutées de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

82. Il n’est pas inéquitable de dire que les époux [S] conserveront la charge de leurs frais irrépétibles. Ils seront donc également déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nantes,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,

Dit que Mme [I] [T] épouse [S] et M. [E] [S] sont fondés à solliciter la restitution de la somme de 19.000 € consignée entre les mains du notaire séquestre, la Scp VH 15 Notaires, notaire à Paris (75116),

Ordonne la restitution par le notaire sus-désigné de cette somme et des intérêts produits, à Mme [I] [T] épouse [S] et M. [E] [S], sur présentation du présent arrêt,

Déboute Mme [L] [M] et Mme [Z] [M] de leur demande subsidiaire de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Mme [L] [M] et Mme [Z] [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Déboute Mme [L] [M] et Mme [Z] [M] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [I] [T] épouse [S] et M. [E] [S] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [L] [M] et Mme [Z] [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE