4ème Chambre

ARRÊT N° 11

N° RG 23/04472

N° Portalis DBVL-V-B7H-T62A

(1)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats, et Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 16 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 6]

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Erwan LAZENNEC de l’AARPI CLL Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [U] [X]

né le 08 Août 1952 à [Localité 9]

[Adresse 3] [Localité 7]

Représenté par M^e Julie CASTEL de la SELARL ALPHA LEGIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Madame [N] [X]

née le 03 Janvier 1963 à [Localité 8]

[Adresse 3] [Localité 7]

Représentée par M^e Julie CASTEL de la SELARL ALPHA LEGIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

S.E.L.A.R.L. [V] & ASSOCIES

dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 1]

ès qualités de mandataire liquidateur de la SOCIETE FRANCAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES 'SFMI'

Défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée par l’appelante le 16 octobre 2023 à personne habilitée

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 12 avril 2017, M. [U] [X] et Mme [N] [X] ont signé un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec la société Agecomi (devenue Société Française de Maisons Individuelles, la SFMI) afin d’édifier une maison d’habitation sur leur terrain situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 10].

Le prix convenu était de 238 600 euros TTC, hors coût des travaux demeurant à la charge des maîtres d’ouvrage chiffrés à la somme de 11 036 euros TTC.

Une garantie de livraison à prix et délais convenus a été souscrite le 16 avril 2018 par la SFMI auprès de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (la CEGC) sur la base du prix convenu initial de 238 600 euros TTC.

Plusieurs avenants ayant été régularisés entre le constructeur et ses clients de sorte que le prix de l’opération immobilière a été ramené à la somme de 235 184 euros.

Les travaux ont débuté le 31 mai 2018 et devaient s’achever au plus tard le 1er septembre 2019.

En cours du chantier, les maîtres d’ouvrage se sont inquiétés de plusieurs difficultés, notamment du modèle de la cuve de récupération des eaux de pluie enterrée sous la dalle de la maison.

En l’absence de réponse satisfaisante à leur réclamation auprès de la SFMI, ils ont fait réaliser un avis technique par M. [K], technicien du bâtiment, qui a relevé l’existence de plusieurs désordres.

Au mois de juillet 2019, la SFMI a relancé M. et Mme [X] pour obtenir le paiement de la somme de 47 036,80 euros TTC correspondant à l’appel de fonds n°4 'hors d’eau’ du 25 juin 2019 que ceux-ci ont refusé de régler au motif que le stade hors d’eau n’était pas atteint en raison de la présence d’une importante flaque d’eau provenant de la toiture au niveau de l’entrée de la maison et de celle d’importantes auréoles d’humidité sur les murs.

Par courrier en date du 20 septembre 2019 et en considération des nombreuses relances en paiement, la SFMI a fait application de l’article 23 des conditions générales du CCMI et le chantier a été interrompu dans l’attente du règlement de l’appel de fonds n°4.

Par actes du 6 août 2020, M. et Mme [X] ont assigné la SFMI et la CECG afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise.

L’ordonnance rendue le 3 décembre 2020 a fait droit à cette demande et désigné M. [W].

Par courrier officiel du 25 octobre 2021, le conseil de M. et Mme [X] a informé la SFMI du règlement de l’appel de fonds litigieux.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 5 novembre 2021.

Par courrier recommandé en date du 2 juin 2022, M. et Mme [X] ont mis en demeure la SFMI de reprendre l’exécution des travaux et de remédier à l’ensemble des désordres et non-conformités visés dans le rapport d’expertise.

En l’absence de réponse, le conseil des maîtres d’ouvrage a, suivant une correspondance du 15 septembre 2022, notifié à la SFMI l’arrêt du chantier et les défaillances du constructeur à la CEGC.

Par actes d’huissier des 7 et 10 novembre 2022, M. et Mme [X] ont fait assigner à jour fixe la SFMI et la CEGC devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de reprise de la construction et d’indemnisation de leur préjudice.

Informés de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SFMI prononcée par jugement du tribunal de commerce de Romans du 25 novembre 2022, M. et Mme [X] ont, par exploit d’huissier du 21 décembre 2022, assigné en intervention forcée devant la même juridiction la Selarl [V], agissant en la personne de maître [T] [V], en sa qualité de mandataire liquidateur du constructeur.

Ces deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 3 décembre 2022.

Par jugement contradictoire rendu le 30 juin 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

— débouté la CEGC de sa demande d’irrecevabilité de la demande de garantie de M. et Mme [X] sur le fondement de la caducité du CCMI,

— condamné la CEGC, es qualités de garant de la SFMI, à garantir M. et Mme [X] des manquements du constructeur à son engagement de livrer une construction déterminée à prix et délais,

— condamné la CEGC à régler à M. et Mme [X] la somme de 33 082, 55 euros au titre des pénalités de retard,

— autorisé les maîtres d’ouvrage à exécuter ou faire exécuter par l’entreprise de leur choix les travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage,

— condamné la CEGC :

— le cas échéant, à prendre en charge le coût des éventuels dépassements du prix convenu pour achever l’ouvrage,

— à régler aux maîtres d’ouvrage la somme de 4 500 euros au titre de la non-conformité de la citerne,

— inscrit au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la SFMI une créance au nom de M. et Mme [X] de 5 000 euros au titre de la réparation du préjudice financier découlant de la non-conformité de la citerne,

— condamné la CEGC à régler aux maîtres d’ouvrage la somme de 40 256 euros TTC, outre indexation suivant l’indice BTO1 entre la date du dépôt du rapport et la décision à intervenir, au titre de la reprise des désordres,

— débouté M. et Mme [X] de leur demande de dommages-intérêts à l’encontre de la CEGC,

— inscrit au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la SFMI une créance de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi par les maîtres d’ouvrage,

— débouté M. et Mme [X] de leur demande au titre des frais d’expertise amiable à l’encontre de la CEGC,

— inscrit au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la SFMI une créance de 2 292,77 euros au titre des frais d’expertise amiable réglés par M. et Mme [X],

— dit qu’une somme de 11 759,20 euros représentant la franchise de 5% du prix sera déduite du montant des condamnations mises à la charge de la CEGC,

— reçoit la CEGC en son appel en garantie,

— inscrit au passif de la société SMFI la créance du montant correspondant aux sommes que ladite société aurait dû verser aux époux [X], au titre des travaux de réfection et des pénalités de retard, en application de la présente décision, avec intérêt au taux légal majoré de six points,

— débouté la société CEGC ainsi que M. et Mme [X] du surplus de leurs demandes,

— condamné la CEGC aux entiers dépens,

— condamné la CEGC à régler à M. et Mme [X] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La CEGC a relevé appel de cette décision le 20 juillet 2023.

Le conseiller de la mise en état, par ordonnance du 27 février 2024, s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande d’expertise formulée par la CEGC et sur son irrecevabilité en raison de son caractère nouveau soulevée par M. et Mme [X].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 4 octobre 2024, la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions demande à la cour, statuant sur l’appel principal formé à l’encontre du jugement entrepris :

— de la déclarer recevable et bien fondée en son appel et, en conséquence, y faisant droit :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a condamnée, es qualités de garant de la SFMI, à garantir M. et Mme [X] des manquements du constructeur à son engagement de livrer une construction déterminée à prix et délais,

— l’a déboutée de sa demande d’irrecevabilité de la demande de garantie de M. et Mme [X] sur le fondement de la caducité du contrat de construction de maison individuelle,

— l’a condamnée :

— au paiement aux époux [X] de la somme de 33 082,55 euros au titre des pénalités de retard,

— le cas échéant, à prendre en charge le coût des éventuels dépassements du prix convenu pour achever l’ouvrage,

— au paiement aux époux [X] de la somme de 4 500 euros TTC au titre de la non-conformité de la citerne,

— à régler aux époux [X] la somme de 40 256 euros TTC, outre indexation suivant l’indice BTO1 entre la date du dépôt du rapport et la décision à intervenir, au titre de la reprise des désordres,

— l’a déboutée du surplus de ses demandes,

— l’a condamnée à régler aux époux [X] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté les demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires de M. et Mme [X] et, statuant de nouveau :

Avant dire droit, tous droits et moyens des parties réservés,

— de déclarer recevable et bien fondée sa demande d’expertise judiciaire,

— de désigner en conséquence tel expert qu’il lui plaira avec pour mission :

— de se rendre sur place [Adresse 2] à [Localité 10], en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées,

— d’analyser les factures et devis communiqués par M. et Mme [X] à l’appui de leurs conclusions du 1eroctobre 2024,

— de relever et décrire les travaux qui ont été réalisés depuis le dépôt du rapport de l’expert judiciaire et déterminer s’ils sont imputables à la SFMI ou aux entreprises désignées par M. et Mme [X],

— de fournir tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer le stade d’achèvement de l’ouvrage à la date de la liquidation judiciaire de la SFMI,

— de décrire les travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage conformément à la notice descriptive, tel que garanti par ses soins et en évaluer le coût,

— de relever et décrire les travaux qui ont été réalisés postérieurement au jugement du 30 juin 2023 par les entreprises désignées par M. et Mme [X],

— de déterminer s’ils correspondent au projet de construction tel que décrit dans la notice descriptive et seul garanti par la CEGC,

— de déterminer les éventuelles améliorations de l’ouvrage par rapport à la notice descriptive du fait des travaux réalisés par les entreprises désignées par M. et Mme [X] et les chiffrer,

— de faire les comptes entre les parties, notamment au regard de la somme de 94 073,60 euros TTC correspondant au montant du prix convenu restant dû,

— de débouter, en conséquence les maîtres d’ouvrage de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples et contraires,

— de surseoir a statuer dans l’attente du dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire désigné ou de tout autre expert judiciaire qui serait le cas échéant amené à le remplacer

En tout état de cause :

— de débouter M. et Mme [X] de l’ensemble de leurs autres demandes, fins et prétentions à son encontre,

— à défaut, de déduire également a minima la somme de 94 073,60 euros TTC retenue par les maîtres d’ouvrage au détriment du constructeur, de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre,

— d’opérer en conséquence la compensation entre la somme globale de 106 003,60 euros TTC (11 930 euros TTC + 94 073,60 euros TTC) et toute somme qui serait allouée aux époux [X] au titre de leurs demandes,

— de limiter par suite sa condamnation au delà,

— de débouter en conséquence les maîtres d’ouvrage de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires dirigées à son encontre,

Y ajoutant :

— de condamner les maîtres d’ouvrage au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens,

Statuant sur l’appel incident formé par M. et Mme [X] a l’encontre du jugement entrepris :

— de déclarer M. et Mme [X] mal fondés en leur appel incident ;

— de débouter M. et Mme [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions.

A l’appui de son appel, elle fait notamment valoir que :

— l’expertise sollicitée tend aux mêmes fins que sa prétention initiale qui était son opposition au dépassement de l’indemnisation correspondant au montant du prix convenu ; – la mesure d’instruction a de surcroît vocation à faire écarter les prétentions adverses ;

— le premier juge a omis de statuer sur l’application de sa franchise de sorte qu’il convient à la cour d’y remédier ;

— l’expertise sur pièces et non in situ est nécessaire car les travaux se sont poursuivis postérieurement à la mission d’expertise de sorte que l’ouvrage est quasiment achevé ;

— contrairement à l’affirmation des maîtres d’ouvrage, le caractère autonome de la garantie de livraison n’est pas établi de sorte que les règles relatives au cautionnement ont vocation à s’appliquer ;

— sa franchise de 5% contractuellement prévue a été acceptée par M. et Mme [X] ;

— le refus des maîtres d’ouvrage de se voir opposer la franchise contractuelle démontre que le contrat n’a pas été valablement formé ;

— la caducité du CCMI est la sanction automatique du défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives ;

— le fait que la garantie de livraison ait été souscrite postérieurement à la date prévue au CCMI entraîne sa nullité ;

— elle peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal en application de l’article 2313 du Code civil de sorte qu’elle est bien fondée à se prévaloir de la caducité du CCMI ;

— l’assurance dommages-ouvrage a été souscrite postérieurement au délai prévue contractuellement de sorte qu’elle est bien fonde à opposer la caducité du CCMI ce qui entraîne l’extinction de ses obligations vis à vis des maîtres d’ouvrage ;

— si les maîtres d’ouvrage peuvent eux-même effectuer ou faire effectuer les travaux, c’est à la condition que le garant verse lui-même aux entreprises concernées les sommes dont il est redevable ;

— le tribunal a mis à sa charges le financement de dépenses futures indéterminées que constitue le coût des éventuels dépassements du prix convenu pour achever l’ouvrage alors qu’il n’a pas procédé à leur évaluation;

— le chantier s’est poursuivi après la réalisation de l’expertise judiciaire de sorte que l’ouvrage était achevé à plus de 60% comme le démontre la visite réalisée par l’un de ses auditeurs ;

— le principe ni même le quantum des travaux devant être terminés ne sont dès lors pas évaluables en l’état ;

— sa condamnation au paiement des travaux réparatoires consécutifs aux désordres constitue un enrichissement sans cause au profit des maîtres d’ouvrage ;

— que le coût des travaux de reprise ne peut constituer un supplément de prix auquel le garant de livraison est redevable ;

— le fait que le coût des travaux de couverture acquitté par les maîtres d’ouvrage soit nettement inférieur au montant du devis accepté par l’expert judiciaire démontre bien que le constructeur a poursuivi les travaux de sorte que l’ouvrage était achevé à plus de 60% ;

— le montant relatif aux travaux concernant la citerne ne saurait être directement versé aux maîtres d’ouvrage ;

— le point de départ des pénalités de retard doit être fixé à la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier, soit celle du 16 juillet 2018, et non au jour du démarrage des travaux ;

— l’ouvrage aurait dû être achevé le 16 octobre 2019 ;

— la période de réalisation de l’expertise judiciaire doit être déduite afin d’apprécier l’étendue du retard de livraison car cette mesure constitue un cas de force majeure ou une cause étrangère doit elle peut se prévaloir ;

— une partie de la période correspondant au retard de livraison est justifiée par l’absence initiale de paiement par les maîtres d’ouvrage de la situation n°4 émise par le constructeur ;

— la durée de réalisation des travaux réservés par les maîtres d’ouvrage proroge le délai de livraison initialement prévu au contrat ;

— les maîtres d’ouvrage sont responsables partiellement du retard du fait de l’exécution simultanée des travaux qu’ils se sont réservés avec ceux entrepris par le constructeur ;

— les intimés se sont immiscés dans le chantier en recourant aux services d’un expert amiable ce qui a contribué à retarder l’exécution des travaux ;

— les pénalités de retard ne peuvent concerner la période de confinement ;

— l’ouvrage aurait donc dû être achevé le 27 mai 2022 et non le 1er janvier 2022 comme l’a estimé le tribunal ;

— le garant ne saurait indemniser les maîtres d’ouvrage du coût de travaux non prévus dans la notice descriptive ;

— les pénalités de retard ont vocation à couvrir l’ensemble des préjudices subis par M. et Mme [X] de sorte que ceux-ci ne peuvent obtenir le versement de dommages et intérêts supplémentaires ;

— l’existence de préjudices distincts de ceux indemnisés par les pénalités de retard apparaît contestable et est critiquée par la doctrine ;

— les maîtres d’ouvrage n’établissent pas avoir souhaité mettre en location leur bien immobilier concerné par le présent litige ;

— la demande de prise en charge par le garant des frais d’expertise amiable exposés par les maîtres d’ouvrage n’est pas directement en lien avec les obligations qui lui incombent ;

— le garant ne saurait être tenu pour responsable du manque de considération du constructeur invoqué par ses clients ;

— l’atteinte au sentiment d’affection et à l’honneur des maîtres d’ouvrage n’est pas démontrée de sorte que ceux-ci ne justifient pas de l’existence d’un préjudice moral.

Suivant leurs dernières conclusions du 16 octobre 2024, M. [U] [X] et Mme [N] [X] demandent à la cour de :

A titre principal :

— débouter la CEGC de sa demande d’expertise judiciaire avant dire droit,

A titre subsidiaire :

— compléter la mission de l’expert de la manière qui suit :

— décrire et relever les désordres affectant les enduits extérieurs, les volets roulants et le carrelage su rez-de-chaussée de la maison,

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables,

— préciser pour chacun des désordres s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l’art, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien, ou toute autre cause,

— donner son avis sur les solutions réparatoires appropriées et chiffrer leur coût,

— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire,

— réserver les dépens,

En cas de débouté de la demande d’expertise sollicitée avant dire droit :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il :

— a limité le montant des pénalités de retard à la somme de 33 082,55 euros,

— les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la CEGC,

— les a déboutés de leur demande au titre des frais d’expertise amiable à l’encontre de la CEGC,

— a dit qu’une somme de 11 729,20 euros représentant la franchise de 5% du prix sera déduite du montant des condamnations mises à la charge de la CEGC,

— les a déboutés de leurs plus amples demandes.

— infirmer le jugement sur ces points, et en conséquence :

— réformer le jugement et statuant à nouveau :

— sur l’achèvement et les non-conformités de l’ouvrage :

— à titre principal :

— condamner l’appelante à leur verser la somme de 11 257,27 euros en raison des suppléments de prix engendrés par les malfaçons,

— à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse où la garantie de la CEGC ne serait pas admise,

— inscrire au passif de la liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la SFMI une créance de 11 257,27 euros en raison des suppléments de prix engendrés par les malfaçons,

— sur la non-conformité de la citerne :

— constater la non-conformité irrémédiable du dispositif de stockage et de récupération des eaux de pluie installé par la SFMI.

— octroyer une moins-value de 7 500 euros TTC à valoir sur le prix de vente de la maison.

— en conséquence :

— à titre principal :

— condamner la CEGC à leur verser la somme de 4 500 euros correspond à la quote-part du prix qu’ils ont indûment réglé pour la citerne à la SFMI (soit 60% de 7 500 euros TTC), laquelle s’analyse en un supplément de prix.

— à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse où la garantie de la CEGC ne serait pas admise,

— inscrire au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la SFMI une créance de 4 500 euros correspond à la quote-part du prix indûment réglée pour la citerne.

— en toutes hypothèse :

— inscrire au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la SFMI une créance de 5 000 euros en réparation du préjudice financier qu’induit la non-conformité irrémédiable de la citerne,

— sur les pénalités de retard :

— à titre principal :

— condamner l’appelante à leur payer la somme de 116 886 euros au titre des pénalités de retard pour la période de retard allant du 1er septembre 2019 au 1er octobre 2023,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la garantie de la CEGC ne serait pas admise :

— inscrire au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SFMI une créance de 116 886 euros au titre des pénalités de retard pour la période de retard allant du 1er septembre 2019 au 1er octobre 2023,

— sur les dommages et intérêts :

— à titre principal :

— condamner l’appelante à leur verser les sommes de :

—  29 520 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financiers liés à la perte de loyers,

—  2 292,77 euros au titre des frais engagés pour être assistés d’un expert amiable,

—  5 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la garantie de la CEGC ne serait pas admise :

— inscrire au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la SFMI les créances suivantes :

—  29 520 euros en réparation de leurs préjudices financiers liés à la perte de loyers, somme qui sera à parfaire jusqu’à la livraison effective de la maison,

—  2 292,77 euros au titre des frais engagés pour être assistés d’un expert amiable,

—  5 000 euros au titre de leur préjudice moral,

sur l’article 700 et les dépens de première instance :

— condamner le garant à leur verser la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en sus de l’indemnité octroyée en première instance,

— condamner le même aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référés et de première instance, ainsi que les frais d’expertise judiciaire taxés à 2 997,91 euros.

Au soutien de leurs prétentions, ils font notamment valoir que :

— la demande d’expertise judiciaire est irrecevable car nouvelle en cause d’appel ;

— la mesure n’a sur le fond plus d’utilité car la grande partie des travaux a déjà été réalisée ;

— dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, la mission de l’expert doit être étendue aux désordres consécutifs à l’abandon du chantier, notamment au niveau des enduits et du carrelage du rez-de-chaussée ;

— le garant est inopposable à se prévaloir des exceptions relatives au contrat de construction que le débiteur garanti aurait pu opposer au créancier de l’obligation de sorte que le CCMI ne peut être déclaré caduc ;

— seule une nullité, et non une caducité du CCMI, est susceptible d’être prononcée à la demande uniquement du maître d’ouvrage en cas du non-respect de l’une des conditions suspensives ;

— le fait de faire réaliser les travaux directement par le maître d’ouvrage ne lui fait pas perdre ses droits à obtenir leur financement par le garant ;

— le garant doit prendre en charge le coût du dépassement du prix initialement convenu au CCMI qui est de l’ordre de 11 257,27 € sans pouvoir opposer sa franchise de 5% ;

— le stade des 75% de la construction n’avait pas été atteint lors de l’abandon du chantier par le constructeur ;

— les appels de fonds de la SFMI émis par celle-ci ont tous été réglés par leurs soins ;

— une fosse septique a été implantée par le constructeur sous la dalle au niveau du garante au lieu et place d’une citerne de récupération des eaux de pluie sous le séjour de sorte que l’expert a relevé une non-conformité qu’il qualifie d’irrémédiable ;

— la somme de 4 500 euros déjà versée au constructeur pour le financement de la citerne doit donc être remboursée par le garant et à défaut à être inscrite au passif de la SFMI ;

— le point de départ du délai de livraison est la date de la DROC et non de celle de la réalisation de la dernière condition suspensive ;

— la mesure d’expertise judiciaire ne constitue pas un cas de suspension du délai de livraison comme le prétend le garant ;

— la poursuite du chantier par le constructeur après l’établissement de la note n°1 par l’expert judiciaire démontre que les travaux n’ont pas été interrompus ;

— le retard de paiement de l’appel de fonds n°4 correspondant au stade hors d’eau est légitime car les conditions n’étaient pas remplies en raison des infiltrations constatées par l’expert judiciaire et l’absence de mise en oeuvre des bandes d’étanchéité et de gouttières à plusieurs endroits de l’ouvrage ;

— le fait de faire appel à plusieurs reprises à un expert amiable pour constater l’existence de malfaçons ne saurait constituer une immixtion des maîtres d’ouvrage dans le chantier comme le soutient le garant ;

— les travaux qu’ils s’étaient réservés n’ont pas entraîner un retard dans le déroulement du chantier et n’ont donc aucune incidence sur le dépassement du délai de livraison de l’ouvrage ;

— les pénalités de retard sont dues jusqu’au 1er octobre 2024 et non jusqu’au 26 février 2023 comme retenu par le tribunal car la première date correspond à celle à laquelle ils ont pris possession de l’ouvrage ;

— l’allongement des délais dû au virus de la Covid 19 n’a aucune incidence car l’ouvrage devait être livré avant la date de suspension prévue par l’ordonnance s’y rapportant ;

— le refus du garant de mobiliser sa garantie apparaît fautif de sorte qu’il sont bien fondés à lui réclamer le versement de dommages et intérêts ;

— le garant n’est pas subrogé dans les droits du constructeur défaillant car il n’a pas effectué ou fait effectuer les travaux de sorte qu’il ne peut réclamer le paiement complet du prix de l’ouvrage et ainsi opposer une compensation.

La Selarl [V], es qualités, n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les dernières conclusions de l’appelante ainsi que celles des intimés lui ont été signifiées respectivement les 16 octobre 2023, 9 octobre 2024 et 16 octobre 2024.

MOTIVATION

Dans ses dernières conclusions, l’appelante réclame à titre principal l’organisation d’une nouvelle mesure d’expertise judiciaire avec dans l’attente le prononcé d’un sursis à statuer, prétentions qui peuvent laisser supposer qu’elle ne conteste pas d’une part la validité du CCMI et d’autre part la mobilisation de sa garantie. Or elle sollicite également 'en tout état de cause’ le rejet au fond de l’ensemble des demandes de M. et Mme [X] en raison notamment de la caducité, voire de l’inexistence, de ce contrat.

Pour respecter une certaine cohérence, les question relatives à la validité du CCMI et la mobilisation de la garantie seront tout d’abord abordées avant que, suivant la solution retenue par la cour, la demande d’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire ne soit traitée.

Sur la garantie de la CEGC

L’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, dispose que la garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet.

II.-Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage des faits susindiqués.

Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article.

Au cas où, en cours d’exécution des travaux, le constructeur fait l’objet des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur l’exécution du contrat conformément à l’article L. 621-28 dudit code. A défaut de réponse dans le délai d’un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l’exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l’administrateur ne poursuit pas l’exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse.

III.-Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l’administrateur de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.

Toutefois, et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Si le maître de l’ouvrage l’accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article.

En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d’exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu’il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues au e de l’article L. 231-2.

IV.-La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.

la CEGC conteste la mobilisation de sa garantie en soulevant son inexistence au regard de l’attitude adoptée par les maîtres d’ouvrage; mais également sa caducité en se prévalant des règles applicables au cautionnement.

Sur l’existence de la garantie

L’appelante estime tout d’abord que l’attitude de M. et Mme [X] consistant à s’opposer à l’application de la franchise contractuelle de 5% caractérise leur volonté de refuser l’ensemble des termes du contrat de sorte que celui-ci n’a plus d’existence juridique.

Cependant, ce moyen, qui ne repose sur aucun fondement juridique, doit être écarté car la lecture des dernières conclusions des intimés ainsi que le résumé de leurs prétentions formées en première instance attestent l’absence de leur part de toute remise en cause du CCMI ainsi que leur souhait d’obtenir la mobilisation de la garantie de l’appelante, seules certaines modalités d’exécution du contrat étant contestées.

Contrairement à ce qu’affirme le garant, le tribunal n’a pas omis de statuer sur ce point (p9 et suivantes).

Ce moyen doit donc être rejeté.

La CEGC réclame ensuite le prononcé de la caducité du CCMI en énonçant qu’elle constitue la sanction automatique du défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives dans le délai contractuellement prévu. Indiquant que deux d’entre-elles, relatives d’une part à l’assurance dommages-ouvrage souscrite auprès de la compagnie Aviva Assurances et d’autre part l’obtention de sa propre garantie, n’ont été réalisées que le 16 avril 2018, elle en déduit que le contrat du 12 avril 2017 doit être déclaré caduc.

Le tribunal, retenant que les règles relatives au CCMI opposables au garant sont d’ordre public, a estimé que le garant ne pouvait exciper des exceptions qui peuvent seulement être soulevées par les maîtres d’ouvrage et le constructeur.

L’appelante conteste la solution retenue par le premier juge en soutenant qu’en sa qualité de caution, elle était bien fondée à soulever toute exception inhérente à la dette et est en droit de les opposer aux maîtres d’ouvrage. Elle se prévaut notamment du bénéfice de l’article 2313 du Code civil, pour opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal.

En réponse, les intimés soutiennent que le cautionnement en matière de CCMI présente un caractère autonome au regard des dispositions de l’article 2321 du Code civil. Ils adoptent les motifs retenus par les premiers juges et sollicitent en conséquence la confirmation du jugement entrepris.

Le CCMI doit, à peine de nullité, être assorti d’une garantie de livraison. Cette dernière prend la forme d’un cautionnement solidaire par lequel la caution garantit les maîtres de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution 'des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus'.

L’article L. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le CCMI peut être conclu avec les conditions suspensives suivantes : (…)

d) : l’obtention de l’assurance de dommages ;

e) : l’obtention de la garantie de livraison.

Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d’ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat.

Le contrat du 12 avril 2017 a été conclu sous cinq conditions suspensives, s’agissant de celles portant sur :

— l’acquisition du terrain ;

— l’obtention du financement de l’opération ;

— l’obtention du permis de construire ;

— l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage

— l’obtention de la garantie de livraison.

L’article L. 231-2 dispose que le CCMI doit comporter les énonciations suivantes :(…)

k : les justifications des garanties de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Les maîtres d’ouvrage ne contestent pas que les documents relatifs à l’assurance dommages-ouvrage et au garant de livraison ont été obtenus le 16 avril 2018 alors que le CCMI a été signé le 12 avril 2017. Ces documents ne pouvaient donc être annexés au contrat.

Il s’ensuit que les dispositions de l’article L.231-2 précité n’ont pas été respectées. Ces dispositions constituent des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité et non une caducité. Cette nullité est relative et donc susceptible d’être couverte par voie de confirmation ultérieure (3e Civ., 6 juillet 2011, n°10-23.438).

Ainsi, seul les maîtres d’ouvrage pouvaient soulever cette nullité ce qu’ils se sont abstenus de faire. Au contraire, ils ont, nonobstant l’absence de respect des dispositions légales précitées, constamment manifesté leur volonté d’exécuter le contrat pour aboutir à la construction de leur maison individuelle. Les travaux y afférents ont bien débuté et se sont poursuivis par la suite jusqu’à la date à laquelle la SFMI leur a notifié l’interruption du chantier en raison de l’absence de paiement de l’appel de fonds n°4, les trois premiers ayant cependant été réglés. Ce refus a été motivé par l’apparition de désordres et non par leur souhait de mettre un terme au CCMI. Il apparaît même que le constructeur a repris les travaux après le déroulement de la mesure d’expertise judiciaire, selon les modalités qui seront évoquées plus loin, avant son placement sous le régime de la liquidation judiciaire.

Ces éléments justifient la confirmation de la décision attaquée ayant confirmé la validité de la garantie de livraison et rejeté le moyens soulevé par la CEGC.

Sur l’étendue de la garantie

Le garant reproche au tribunal d’avoir prononcé à son encontre une condamnation a paiement au profit de M. et Mme [X] de dépenses futures indéterminées sans avoir procédé à leur évaluation. Il en déduit qu’aucune somme ne doit en conséquence être mise à sa charge.

En condamnant la CEGC, le cas échéant, à prendre en charge le coût des éventuels dépassements du prix convenu pour achever l’ouvrage, le premier juge ne fait que rappeler les dispositions légales de l’article L. 231-6 précité, étant observé qu’il précise dans les motifs qu’il appartiendra aux maîtres d’ouvrage de ressaisir la juridiction dans l’hypothèse d’un dépassement du prix convenu.

En conséquence, ce moyen sera écarté.

Le garant de livraison soutient en outre qu’il est seul tenu de verser aux différentes entreprises, dans l’hypothèse d’une mobilisation de sa garantie, les sommes correspondant aux prestations effectuées par celles-ci pour achever l’ouvrage. Elle reproche à ses derniers d’avoir directement acquitté les factures émises par ces entrepreneurs.

Cependant, étant observé que l’appelante ne remet pas en cause la possibilité offerte à M. et Mme [X] de choisir directement les sociétés chargées d’achever l’ouvrage, il ne peut leur être reproché de leur avoir directement réglé le coût de leurs interventions. Au regard de l’article L. 231-6 précité, seule la somme correspondant à un dépassement ou à un supplément du prix convenu doit être directement versée par le garant aux professionnels ayant achevé la maison.

En conséquence, l’argumentation de la CEGC sera rejetée.

L’appelante s’oppose au paiement au profit des maîtres d’ouvrage de toute somme en estimant que ceux-ci sont encore redevables envers le constructeur du solde du marché à hauteur de 94 073,60 euros et que ce montant apparaît suffisant pour achever les travaux sans qu’il y ait lieu à dépassement de prix.

En réponse, les intimés soutiennent que le coût total des travaux nécessaires à l’achèvement de leur maison représente la somme de 105 331,87 euros, hors citerne, de sorte que, ce qu’ils qualifient de supplément et non de 0dépassement du prix convenu, est de 11 258,27 euros.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Les dispositions de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation étant établies dans l’intérêt exclusif du maître de l’ouvrage sans créer aucune obligation à sa charge, celui-ci conserve ses droits à obtenir le financement des travaux, sauf preuve par le garant de l’aggravation de ses propres charges du fait de l’initiative du propriétaire du bien.

Les parties ne contestent pas que la SFMI est de nouveau intervenue sur le chantier après la venue sur les lieux de l’expert judiciaire, mais avant la date du dépôt de son rapport, et à la suite du paiement par les maîtres d’ouvrage de l’appel de fonds n°4.

Au regard des éléments versés aux débats, son intervention peut être qualifiée de résiduelle.

En effet, il ne peut être déduit du constat d’huissier du 15 septembre 2022, dressé à la demande de M. et Mme [X], que le chantier était achevé à plus de 60% à la suite des nouveaux travaux réalisés par le constructeur comme le soutient l’appelante. Il doit être observé que l’officier ministériel ne s’est pas expressément prononcé en ce sens et ne dispose pas des compétences ni des documents nécessaires lui permettant de porter une appréciation sur ce point.

Dans ses dernières conclusions, l’appelante fournit différentes photographies réalisées avant la venue de l’expert judiciaire et après la nouvelle intervention de la SFMI mais les pièces photographiées ne sont pas identiques de sorte qu’aucune comparaison ne peut être réellement effectuée.

Un observation similaire prévaut pour ce qui concerne l’évaluation réalisée par un auditeur du garant. En effet, cette seule pièce, versée aux débats par les intimés et non par l’appelante, n’est pas corroborée par d’autres éléments de preuve.

Comme l’observent à raison les maîtres d’ouvrage, la maison nécessitait encore d’importants travaux afin de parvenir à son achèvement. Ceux-ci ont notamment porté sur la couverture (reprise de gouttières, ajout de chéneaux et autres descentes d’eau pluviales), mais également sur la pose de cloisons. Il doit être observé que la SFMI elle-même n’a d’ailleurs jamais émis l’appel de fonds n°5 correspondant à 75% des travaux avant son placement sous le régime de la liquidation judiciaire.

En l’état des pièces fournies, il n’est pas possible de distinguer le coût des travaux remédiant aux désordres de celui des travaux non réalisés par le constructeur et qui sont nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage.

M. et Mme [X] versent aux débats les factures émises par les sociétés Aeris (69 212,62 euros TTC) et la société Construction Service (17 616,89 euros). Leur analyse permet de déterminer que les prestations réalisées étaient comprises dans le CCMI, notamment dans la notice descriptive et avaient été listées par l’expert judiciaire.

Il en est de même pour ce qui concerne la pose de deux convecteurs électriques dans les salles de bain (1 343,38 euros, cf notice descriptive p6).

M. et Mme [X] n’ont pas encore entrepris les travaux pour réaliser la pose d’un carport ossature bois et couverture zinc (cf notice descriptive notamment p3). Ils versent aux débats un devis d’un montant de 17 158,98 euros TTC qui n’est pas utilement contredit par l’appelante

Cette dernière ne peut reprocher aux maîtres d’ouvrage une nette diminution du montant final des travaux de couverture par rapport à celui retenu par l’expert judiciaire. Elle ne subit aucun préjudice résultant de cette situation. Elle ne peut de même évoquer un enrichissement injustifié de leur part du fait de la réalisation des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage, les entrepreneurs ayant été parfois amenés à reprendre les malfaçons pour réaliser leur prestation.

Au regard de ces éléments, il apparaît que M. et Mme [X] ont réglé les 4 appels de fonds représentant la somme non contestée de 141 110,40 euros TTC.

Le montant total de la maison représentait initialement la somme de 235 184 euros TTC dans la mesure où le garant est uniquement tenu sur la base du prix initialement convenu, même en cas d’avenants pour travaux supplémentaires (Civ, 3ème., 22 novembre 2000, pourvoi n° 99-11.582).

M. et Mme [X] demeuraient donc redevables envers le constructeur de la somme de 94 073,60 euros TTC.

Le montant des travaux nécessaires à la reprise des désordres et l’achèvement de l’ouvrage représentent un montant total de 105 331,87 euros TTC. Ainsi, le dépassement du prix convenu pour la réalisation des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage représente la somme de 11 258,27 euros TTC.

En conséquence, la CEGC sera condamnée au paiement à M. et Mme [X] de la somme qu’ils réclament dans leurs dernières conclusions, à savoir 11 257,27 euros TTC.

Reste le problème de la citerne prévue en page 7 de la notice descriptive.

Comme le relève l’expert judiciaire, qui n’est pas contredit par les parties sur ce point, le CCMI prévoyait que la cuve en polyéthylène renforcé devait être enterrée sous la dalle au niveau du garage mais qu’une fosse septique, qui ne donne pas les mêmes résultats, a été posée sous le séjour. Il estime que cette dernière cuve en place n’est pas conforme à sa destination, situation qui a été reconnu par le constructeur qui a proposé un avenant prévoyant une moins-value mais celui-ci n’a pas été validé par les maîtres d’ouvrage (p34). Il précise que la cuve est demeurée en place et qu’il convient de la neutraliser vis-a-vis des poussées.

Les travaux y afférents peuvent être qualifiés de nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage de sorte que leur coût ainsi que celui de l’implantation de la citerne (4 500 euros au total) doit être intégré au montant du dépassement du prix convenu.

En définitive, le montant total du dépassement du prix convenu est de 15 758,27 euros.

Le dispositif du jugement entrepris sera donc réformé.

Ce montant sera inscrit au passif de la société SMFI.

Sur les pénalités de retard

L’article 2-6 du CCMI stipulé qu’en cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard.

Le tribunal a estimé que le retard de livraison, compris entre le 18 janvier 2022 et le 26 février 2023, était de 422 jours. Il a condamné la CEGC au versement aux maîtres d’ouvrage de la somme de 33.082,55 € au titre des pénalités y afférentes.

L’appelante soutient que le délai d’exécution des travaux, qui ont débuté le 16 octobre 2019, a été légitimement prorogé de 954 jours entre le 27 mars 2019 et le 5 novembre 2021 de sorte que la maison aurait dû être livrée le 27 mai 2022 et non le 18 janvier 2022 comme l’ont retenu les premiers juges. Elle estime en conséquence que la durée du retard de livraison a été mal appréciée par le tribunal et sollicite la diminution de la période retenue par la décision de première instance.

Pour leur part, les maîtres d’ouvrage demandent également l’infirmation du jugement attaqué sur ce dernier point. Il fixent la date de livraison de leur bien immobilier au 1er septembre 2019, soit 15 mois après la date de déclaration d’ouverture du chantier.

Selon l’article L 231-2 i) du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle doit comporter la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

L’article R. 231-14 du même code précise qu’en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard.

Le CCMI stipule que la durée d’exécution des travaux sera de 12

Sur la détermination du point de départ des travaux

Le point de départ du délai d’exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard prévues par l’article L. 231-2 i précité est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier et non celle du démarrage effectif des travaux (Civ. 3ème, 12 octobre 2017, n°16-21.238).

L’exemplaire du CCMI est produit par les maîtres d’ouvrage. Il apparaît partiellement illisible. Cependant, sa lecture attentive permet de constater qu’il est stipulé que les travaux débuteront trois mois après la date de réalisation de la dernière condition suspensive.

Comme le confirme le rapport de l’expert amiable M. [K] mandaté par M. et Mme [X] en date du 27 mars 2019 (p2), la dernière condition suspensive relative à l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage n’a été levée que le 16 avril 2018.

En conséquence, le point de départ du délai de 15 mois doit être fixé au 16 juillet 2018.

Sur la date du terme

Les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage. Au regard des observations qui précèdent, l’ouvrage aurait dû être livré le 16 octobre 2019.

Sur les causes de suspension ou d’allongement du délai de livraison

En application des dispositions de l’article L 231 -3 d du Code de la construction et de l’habitation, seuls des intempéries, des cas fortuits ou de force majeure sont autorisés pour permettre au constructeur d’être déchargé de son obligation d’exécuter sa prestation dans les délais prévus (3e Civ., 27 juin 2019, pourvoi n°17-25.949 ; 12 octobre 2005, pourvoi n°04-16.592).

L’appelante considère tout d’abord que la période comprise entre la date du prononcé de la mesure d’expertise judiciaire (3 décembre 2020) et celle du dépôt du rapport de M. [W] (5 novembre 2021) ne doit pas être intégrée dans le calcul du délai de retard de livraison.

Cependant, le retard provoqué par une mesure d’expertise, lorsqu’elle confirme l’existence de malfaçons, n’est pas imputable au maître de l’ouvrage (3ème Civ., 4 février 2016, n° 14-26.707).

Or, l’expert judiciaire a notamment relevé, sans être contredit par le garant :

— qu’une fosse septique, et non la citerne de stockage enterrée sous la dalle au niveau du garage, a été posée sous le séjour, précisant que cette fosse n’apporte pas les mêmes résultats et n’est pas conforme à sa destination ;

— que la surface des bouches de ventilation est insuffisante, proposant l’ajout de deux sorties supplémentaires ou une solution de ventilation mécanique en cas d’impossibilité do sorties complémentaires ;

— que les joints des maçonneries présentent des jours trop importants au droit des parois de l’étage tombant dans les combles devront être traites ;

— que les gouttières sont trop petites et n’ont pas été posées au-dessus de la porte d’entrée,

alors que celle installée contre le mur pignon voisin n’est pas accessible ;

— les gouttières, les sorties de ventilation ainsi que les chatières ne sont pas posées ;

— qu’une infiltration est présente au droit de la sortie située en couverture au niveau de la cuisine ;

— que les bandes de redressement des menuiseries extérieures doivent être refaites ce qui nécessite la dépose des ouvrants ;

— diverses malfaçons et défauts d’exécution affectent notamment un coffret d’entrée de gaz de sorte que, pour la sécurité des occupants, son remplacement doit être réalisé.

Ces éléments techniques, non contestés par l’une ou l’autre des parties, ont justement conduit le tribunal à retenir la responsabilité contractuelle du constructeur.

Dès lors, l’argumentation développée par l’appelante sera écartée.

Le garant estime ensuite qu’une partie du retard est imputable aux maîtres d’ouvrage en raison :

— de l’absence de règlement par ceux-ci d’une partie du montant de la prestation du constructeur ;

— de leur immixtion sur le chantier ;

— de l’incidence sur le déroulement du chantier de l’exécution des travaux qu’ils se sont réservés.

S’agissant du premier point, le tribunal a fait droit à cette argumentation en reportant la date de fin du délai d’exécution de 28 mois qui correspond à la période comprise entre la demande en paiement par le constructeur de l’appel de fonds n°4 adressée le 25 juin 2019 et la date de son règlement par M. et Mme [X] (21 octobre 2021).

M. et Mme [X] ne contestent pas ces deux dernières dates, étant observé que l’absence de versement de la somme de 47 036,80 euros a conduit le constructeur à leur notifier l’interruption du chantier à compter du 20 septembre 2019 en application de l’article 23 du CCMI. Ils considèrent cependant que la somme réclamée n’était pas due dans la mesure où l’ouvrage n’était pas hors d’eau à la date à laquelle l’appel de fonds a été émis en raison des infiltrations et des espaces entre la maçonnerie et les menuiseries constatés dans les différents rapports de l’expert amiable [K].

Si l’expert judiciaire a bien relevé l’existence d’une infiltration provenant de la toiture due notamment à l’absence de la souche de la cheminée en toiture et de l’insuffisance des chéneaux qui ont été posés, il a toutefois considéré, du fait de la réalisation par la SFMI de la charpente et de la couverture à la date du 25 juin 2019, que l’ouvrage pouvait être considéré comme hors d’eau au moment de l’émission de l’appel de fonds n°4 (rapport p34/35).

En droit, le constructeur n’est pas responsable du retard lorsque celui-ci est causé par l’attitude du maître d’ouvrage et qu’il est fondé à opposer l’exception d’inexécution en raison de l’absence de paiement des échéances contractuellement prévues (Civ., 3ème, 2 Octobre 2001, n° 00-14.798).

Au regard de ces éléments, une période de 28 mois doit donc être retranchée de la durée totale du retard de livraison, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

S’agissant de l’immixtion fautive du maître d’ouvrage soulevée pour la première fois par le garant en cause d’appel, s’il est établi que l’expert amiable [K] est intervenu à de nombreuses reprises sur le chantier, aucune perturbation quant à son déroulement n’en est résultée. Pour ce qui concerne les modifications demandées à la SFMI par M. et Mme [X], celles-ci ont été acceptées par le constructeur et ont fait l’objet de la rédaction de divers avenants.

En conséquence, ce moyen sera écarté.

S’agissant des perturbations des conditions d’exécution par la SFMI de sa prestation en raison de la réalisation par les maîtres d’ouvrage des travaux qu’ils s’étaient réservés, force est de constater qu’aucun élément de nature technique produit par l’appelante ne vient les démontrer, étant ajouté que l’expert judiciaire n’y fait pas allusion dans son rapport.

Enfin, le garant considère qu’aucune pénalité de retard ne saurait être allouée pour la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus en application des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, modifiée par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020, textes relatifs au virus de la Covid 19.

Or, comme l’observe justement le tribunal, la période de 28 mois qui doit être retranchée de la durée totale du retard de livraison (25 juin 2019/21 octobre 2021) couvre celle comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus. Les suspensions de différents délais prévues par les deux ordonnances précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer.

En considération de l’ensemble de ces éléments, seule une période de 28 mois doit être retranchée du délai de retard de livraison.

Il découle du rapport d’expertise judiciaire et du constat d’huissier dressé le 15 septembre 2022 à la demande des intimés que les travaux n’ont pas été achevés nonobstant le paiement du 4ème appel de fonds et ont été définitivement interrompus suite au placement de la SFMI sous le régime de la liquidation judiciaire sans poursuite d’activité. La défaillance du constructeur n’est pas remise en cause par le garant.

M. et Mme [X] démontrent que les travaux se sont effectivement poursuivis après la date du prononcé du jugement de première instance, suite à l’autorisation qui leur a été accordée par le premier juge, et se sont terminés le 1er octobre 2023 (factures Aeris concernant des travaux initialement prévus au CCMI).

36 mois et 350 jours se sont ainsi écoulés entre le 16 octobre 2019 et le 1er octobre 2023, période à laquelle il convient de retrancher 28 mois. Le retard de livraison est donc de 8 mois (soit 240 jours) et 350 jours.

Le montant des pénalités de retard est donc de 46 252,85 euros (235 184 x 1/3000 = 78,39 x 590 jours). Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

Sur l’application de la franchise

La garantie de livraison peut être assortie d’une franchise n’excédant pas 5% du prix convenu en application du a) de l’article L. 231-6 précité.

L’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation dispose, en son alinéa 2, qu’en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix.

Il en résulte qu’une franchise peut être stipulée s’agissant du dépassement du prix convenu, et non s’agissant du supplément de prix. (3e Civ., 1er octobre 2020, pourvoi n° 18-24.050 ; 21 décembre 2023, pourvoi n° 22-14.740).

Les intimés font grief au jugement de première instance d’avoir appliqué la franchise de 5% du prix convenu à des sommes qui relèveraient selon eux non pas de dépassements du prix convenu mais s’analyseraient en des suppléments de prix ().

En réponse, la CEGC sollicite la confirmation de la solution retenue par les premiers juges qui ont fait application de la franchise représentant la somme de 11 930 € TTC à l’ensemble des sommes auxquelles elle a été condamnée.

Il est jugé que le dépassement de prix objet de la garantie est constitué par la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global stipulé au contrat (3 Civ., 7 octobre 2008, n°07-17.623).

La franchise a vocation à s’appliquer au coût de réparation des malfaçons, en cas d’exécution défectueuse du marché (3ème Civ.,19 juin 1996, n° 94-14.996). Il en résulte que le coût de réparation des malfaçons constitue un dépassement et non un supplément de prix.

M. et Mme [X] n’établit pas que des travaux non chiffrés ou non prévus à la notice descriptive ont été nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Le coût d’installation de la citerne ne saurait donc constituer un supplément de prix comme elle le soutient.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a fait application de la franchise contractuelle de 5% sur les sommes mises à la charge du garant.

Sur la demande d’expertise

Sur la recevabilité

Pour la première fois en cause d’appel, la CEGC sollicite à titre principal l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire.

En réponse, les intimés soulèvent l’irrecevabilité de cette prétention au regard des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile.

L’article 564 du Code de procédure civile dispose que : 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’article 565 du Code de procédure civile énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du Code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La demande d’expertise a déjà été présentée devant le conseiller de la mise en état qui s’est déclaré incompétent par ordonnance du 27 février 2024.

Une demande n’est pas nouvelle dès lors qu’elle est seulement destinée à faire écarter les prétentions adverses et tend aux mêmes fins que les défenses soumises aux premiers juges, même si son fondement juridique est différent (Cass.com 3 mai 1994 n°92 10 746).

Dans ses dernières conclusions d’appelant, le garant sollicite la réformation du jugement entrepris qui l’a condamné à prendre en charge le coût des éventuels dépassements du prix convenu pour achever l’ouvrage. Il entend, par le biais d’une nouvelle expertise, démontrer que les travaux se sont poursuivis après l’expertise judiciaire précédemment ordonnée de sorte que la mesure sollicitée se rattache directement à sa contestation formée en première instance portant sur les demandes présentées par les maîtres d’ouvrage tendant à obtenir sa condamnation au paiement du prix convenu et du coût des éventuels dépassements de celui-ci.

En conséquence, la demande d’organisation d’une nouvelle mesure d’expertise apparaît recevable. La fin de non-recevoir soulevée par les intimés sera rejetée.

Sur le bien-fondé de la demande d’expertise

Les éléments retenus ci-dessus ne rendent pas nécessaire l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire de sorte que cette prétention, ainsi que la demande de sursis à statuer, seront rejetées.

Sur les demandes de dommages et intérêts

S’agissant des autres demandes pécuniaires présentées par M. et Mme [X] à l’encontre du garant de livraison, il doit être répondu que ce dernier n’est pas tenu de prendre en charge les dommages-intérêts dus par le constructeur en réparation de préjudices distincts du coût d’achèvement de la construction, tels que les frais de déménagement et de location d’un logement de substitution (Civ. 3ème, 13 avril 2023, n°21-21.106).

Ainsi, en principe, les préjudices immatériels n’ont pas vocation à être couverts par celui-ci.

L’appelante peut toutefois être condamnée à indemniser les maîtres de l’ouvrage de leurs préjudices de perte de loyers, moral et de jouissance, dès lors qu’elle commet une faute personnelle de nature à engager sa responsabilité contractuelle (Civ. 3ème, 6 février 2002, n°00-16.841).

A la lecture des dernières conclusions de M. et Mme [X], il apparaît qu’aucun manquement de la CEGC n’est démontré. Son refus de garantie opposé par celle-ci dans le cadre de la présente procédure ne peut être considéré comme fautif..

En conséquence, les demandes présentées au titre de préjudices distincts sera rejetée de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ces points. Seules seront donc examinées ci-après les prétentions formées à l’encontre du mandataire liquidateur, es qualités.

Sur la perte de loyers

Le tribunal a estimé qu’aucun élément produit par les maîtres d’ouvrage ne démontrait que ceux-ci projetaient de mettre l’appartement dont ils étaient déjà propriétaires en location avant la conclusion du CCMI avec la SFMI.

M. et Mme [X] contestent cette décision et chiffrent à la somme de 29 520 euros la perte de loyers subie calculée sur la valeur locative de leur appartement, faisant observer qu’ils ont dû acquitter durant 41 mois deux prêts immobiliers.

Les documents relatifs aux deux crédits versés aux débats concernent exclusivement l’opération de 'construction + terrain) et ne se rapportent donc pas à l’appartement dont M. et Mme [X] font état. Leur règlement ne saurait constituer un préjudice car les sommes étaient dues indépendamment de tout retard dans l’exécution des travaux.

En conséquence, la décision attaquée ayant rejeté cette prétention sera confirmée.

Sur les autres demandes

Au regard des observations qui précèdent, le jugement ayant fixé au passif du constructeur la somme de 2 292,77 euros au titre du préjudice matériel et de 5 000 euros au titre du préjudice moral sera confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de la CEGC en première instance, il y a lieu en cause d’appel de le condamner au versement à M. et Mme [X], ensemble, d’une indemnité complémentaire de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [U] [X] et Mme [N] [X] tendant à déclarer irrecevable la demande d’expertise judiciaire présentée par la société anonyme Compagnie Européenne de Garanties et Cautions ;

— Déclare en conséquence recevable la demande d’expertise judiciaire présentée par la société anonyme Compagnie Européenne de Garanties et Cautions ;

— Rejette la demande d’expertise judiciaire présentée par la société anonyme Compagnie Européenne de Garanties et Cautions ;

— Rejette la requête en omission de statuer présentée par la société anonyme Compagnie Européenne de Garanties et Cautions ;

— Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 30 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Malo en ce qu’il a condamné la société anonyme Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à régler à M. [U] [X] et Mme [N] [X] les sommes de :

—  33 082, 55 euros au titre des pénalités de retard,

—  40 256 euros TTC, outre indexation suivant l’indice BTO1 entre la date du dépôt du rapport et la décision à intervenir, au titre de la reprise des désordres,

et, statuant à nouveau dans cette limite :

M. [U] [X] et Mme [N] [X] au paiement des sommes de :

—  15 758,27 euros TTC au titre de l’indemnisation du coût de la reprise des désordres et de celui des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage, avec indexation sur l’indice BTO1 entre la date du dépôt du rapport et celle du prononcé du présent arrêt ;

—  46 252,85 euros au titre des pénalités de retard ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Condamne la société anonyme Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à verser à M. [U] [X] et Mme [N] [X], ensemble, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne la société anonyme Compagnie Européenne de Garanties et Cautions au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,