RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06487 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJGV5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 Janvier 2020-Tribunal Judiciaire de PARIS- RG n° 11-19-5235

Arrêt du 18 janvier 2022 rendu par la cour d’appel de PARIS

Décision du 21 Septembre 2023 rendue par la cour de cassation

APPELANTE

E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT OPH

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant : M^e Karim-Alexandre BOUANANE du Cabinet LEGITA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

INTIMÉE

Madame [R] [F]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Signification de la déclaration de saisine selon l’article 1037-1 du code de procédure civile, en date du 27 mai 2024, délivrée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Décembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Anne-Laure MEANO dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 1997, à effet au 15 novembre 1997, l’office public d’aménagement et de construction de [Localité 8], devenu l’office public de l’habitat de [Localité 8] (ci-après [Localité 8] Habitat OPH) a donné à bail à Mme [R] [F] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel respectif de 5.286,12 et 450 francs hors charges.

Par acte d’huissier du 5 avril 2019, [Localité 8] Habitat OPH a fait assigner Mme [R] [F] devant le tribunal d’instance de Paris en résiliation du bail pour sous-location illicite du logement, expulsion et condamnation au paiement de la somme de 11.445 euros au titre des fruits civils indûment perçus, et de diverses sommes au titre de la dette locative, de l’indemnité d’occupation et d’une amende civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 24 janvier 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Prononce la résiliation du bail conclu entre I’OPAC, aux droits duquel vient [Localité 8] Habitat OPH, et Mme [R] [F] en date du 27 octobre 1997, et portant sur un logement ainsi que sur un emplacement de stationnement situés dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], à la date de ce jour,

Déboute [Localité 8] Habitat OPH de sa demande de dispense du délai de deux mois,

Déboute Mme [R] [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

Dit qu’à défaut de départ volontaire et en tant que de besoin, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [R] [F] et de tous occupants de son-chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1et suivants, R. 411-1 et suivants, et R. 412-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Mme [R] [F] au paiement à [Localité 8] Habitat OPH d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de ce jour et ce jusqu’à-complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès verbal d’expulsion,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute [Localité 8] Habitat OPH de sa demande de condamnation de Mme [R] [F] au paiement de la somme de 9.000 euros au titre de l’amende civile,

Déboute [Localité 8] Habitat OPH de sa demande de restitution des fruits civils indûment perçus,

Condamne Mme [R] [F] à payer à [Localité 8] Habitat OPH la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [R] [F] aux entiers dépens de l’instance,

Rejette toute demande des parties plus ample ou contraire,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 19 février 2020, [Localité 8] Habitat OPH a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt contradictoire entrepris du 18 janvier 2022, la cour d’appel de Paris a ainsi statué :

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté [Localité 8] Habitat OPH de sa demande de restitution des fruits civils indûment perçus,

Statuant à nouveau dans la limite de l’infirmation partielle et y ajoutant :

Condamne Mme [R] [F] à verser à l’office public de l’habitat de [Localité 8] ([Localité 8] Habitat OPH) la somme de 2.547,82 euros au titre des fruits civils indûment perçus,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Condamne Mme [R] [F] aux dépens d’appel en ce compris les frais du procès-verbal de constat d’huissier du 3 décembre 2018.

[Localité 8] Habitat OPH a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Par arrêt du 21 septembre 2023, pourvoi n°22-18.251, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a ainsi statué :

Casse et annule, mais seulement en ce qu’il condamne Mme [R] [F] à verser à l’établissement public industriel et commercial [Localité 8] habitat OPH la somme de 2.547,82 euros au titre de la restitution des fruits, I’arrêt rendu le 18 janvier 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ce point, I’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée;

Condamne Mme [R] [F] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande.

L’arrêt de la cour de cassation a été signifié à Mme [F], le 7 mars 2024, par procès verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu la déclaration de saisine de la cour d’appel de Paris du 26 mars 2024, statuant sur renvoi, effectuée par l’EPIC [Localité 8] Habitat OPH et la notification de l’avis de fixation de l’affaire par message du greffe au RPVA en date du 14 juin 2024 ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 mai 2024 par lesquelles [Localité 8] Habitat OPH demande à la cour de :

« Infirmer le jugement entrepris en date du 24 janvier 2020 en ce qui concerne le rejet de la demande de restitution des fruits civils indument perçus par Mme [R] [F]

et statuant de nouveau :

— Condamner Mme [R] [F] à payer à [Localité 8] Habitat OPH, la somme de 11.445 euros au titre des fruits civils indument perçus.

La Cour ajoutera au jugement entrepris en date du 24 janvier 2020 :

— Condamner Mme [R] [F] à payer à [Localité 8] Habitat OPH à la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel."

La déclaration de saisine et les conclusions de [Localité 8] Habitat ont été signifiées à Mme [R] [F], le 27 mai 2024, par procès verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, conformément aux dispositions de l’article 1037-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige.

L’acte de signification de la déclaration de saisine et des conclusions faisait mention des termes de l’article 1037-1 précité, selon lesquels "Les parties adverses remettent et notifient leurs conclusions dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’auteur de la déclaration.

La notification des conclusions entre parties est faite dans les conditions prévues par l’article 911 et les délais sont augmentés conformément à l’article 911-2.

Les parties qui ne respectent pas ces délais sont réputées s’en tenir aux moyens et prétentions qu’elles avaient soumis à la cour d’appel dont l’arrêt a été cassé."

Mme [R] [F] n’a pas conclu à nouveau devant la cour d’appel de Paris, autrement composée.

Aux termes de ses dernières conclusions soumises à la cour d’appel dont l’arrêt a été partiellement cassé, notifiées par la voie électronique le 22 novembre 2021, elle demande à la cour de :

A titre principal :

— La déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

— Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et statuant à nouveau,

— Débouter [Localité 8] Habitat OPH de sa demande de prononciation de la résiliation du bail de Madame [R] [F] et d’expulsion,

— Débouter [Localité 8] Habitat OPH de l’intégralité de ses autres demandes.

A titre subsidiaire si la cour devait confirmer le jugement rendu en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail :

— ACCORDER à Madame [R] [F] un délai de trois ans pour être relogée dans un autre appartement et ne pas majorer, en cas d’expulsion, l’indemnité d’occupation,

— DÉBOUTER [Localité 8] Habitat OPH de l’intégralité de ses autres demandes,

— CONFIRMER le jugement en date du 24 janvier 2020 rendu par Madame le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté [Localité 8] HABITAT OPH de ses demandes :

— de condamnation de Mme [R] [F] à une amende civile de 9.000 euros sur le fondement de l’article L 442-8 du Code de la Construction et de l’Habitation.

— de condamnation de Mme [R] [F] à lui régler la somme de 11.445 euros sur la somme indûment perçue par cette sous location sur le fondement de l’article 547 du Code civil.

— de condamnation de Mme [R] [F] à lui régler en cas de résiliation de son bail une indemnité d’occupation du double de son loyer en cours.

— INFIRMER le jugement en date du 24 janvier 2020 rendu par Madame le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a condamné Madame [R] [F] à verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens et statuant à nouveau de laisser à chacune des parties la charge de ses frais de procédure.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe, au jugement déféré et à l’arrêt du 18 janvier 2022 en ses dispositions non affectées par la cassation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la portée de la cassation prononcée par arrêt du 21 septembre 2023

L’arrêt de la cour de cassation est ainsi motivé :

« Vu les articles 548 et 549 du code civil

4. Aux termes du premier de ces textes, les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

5. Selon le second, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.

6. Après avoir évalué à une certaine somme les fruits issus de la sous-location non autorisée, I’arrêt condamne la locataire à rembourser au bailleur une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.

7. Enstatuant ainsi, alors que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que la locataire, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.".

Compte tenu des termes de cet arrêt, la saisine de la cour d’appel de Paris, statuant sur renvoi, porte uniquement sur la demande de restitution des fruits de la sous-location non autorisée, laquelle a été entièrement rejetée par le premier juge.

Les autres chefs de dispositif du jugement sont irrévocables ; les demandes de Mme [F] sur ces points, formées dans ses conclusions du 22 novembre 2021, d’ailleurs non réactualisées, ne peuvent qu’être rejetées.

Pour mémoire, il résulte des éléments du dossier de [Localité 8] Habitat que les lieux ont été repris le 12 juin 2023.

Sur la restitution des fruits civils de la sous-location

Paris Habitat demande à la cour d’appel de Paris, autrement composée, statuant sur renvoi, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de restitution des fruits civils indument perçus par Mme [R] [F] et réitère sa demande de condamner celle-ci à lui payer la somme de 11.445 euros, correspondant à (au moins) 327 nuitées facturées 35 euros chacune, sur le site internet Air BNB, jusque début 2019.

Mme [F] demande la confirmation du jugement ; elle ne conteste pas avoir sous-loué une chambre au sein de son appartement mais soutient que [Localité 8] Habitat doit établir être propriétaire du bien et qu’au demeurant il n’a pas subi de préjudice. Elle soutient également que la partie adverse ne justifie pas son décompte de 327 nuits au titre des sous-location illicites puisque le procès-verbal de constat ne fait état que de « 313 commentaires postés sur le site ».

L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire 'ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer'.

Cette interdiction s’applique de plein droit en vertu du caractère d’ordre public du titre premier de la loi.

Selon l’article 546 du code civil, 'la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s’appelle droit d’accession'.

L’article 547 dispose que 'les fruits civils (…) appartiennent au propriétaire par droit d’accession'.

L’article 548 précité dispose que 'Les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement'.

Selon l’article 549 du même code 'Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.'

Il en résulte que :

— sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ. 3ème, 12 septembre 2019, pourvoi n°18-20.727) ;

— le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne peut être un possesseur de bonne foi ;

— les loyers, comme les sous-loyers sont des fruits civils soumis à restitutions et les loyers acquittés par le locataire qui sous-loue irrégulièrement son logement ne peuvent être considérés comme des frais déductibles des fruits revenant au propriétaire au sens de l’article 548 du code civil (3e Civ., 22 juin 2022, pourvoi n° 21-18.612, publié; 3e Civ., 15 février 2023, pourvoi n° 21-25.542; 3e Civ., présente affaire, 3e 21 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.251).

En l’espèce, tout d’abord, Paris Habitat justifie devant la cour d’appel de sa qualité de propriétaire en produisant l’acte d’acquisition des terrains situés au [Adresse 1] et au [Adresse 4] à [Localité 9] sur lesquels est édifié l’immeuble dont dépend le logement litigieux, l’office public d’aménagement et de construction (OPAC) de [Localité 8] étant devenu l’office public de l’habitat (OPH) de [Localité 8] dit [Localité 8] Habitat OPH.

De plus, contrairement à ce que soutient Mme [F], la demande du bailleur n’est pas fondée sur l’existence d’un préjudice, dont il n’a donc pas à justifier, mais sur le droit d’accession de l’article 546 du code civil, l’article suivant précisant que les fruits civils appartiennent au propriétaire en vertu de ce droit , le caractère illicite de la sous-location n’y faisant pas obstacle.

Le moyen de l’intimée fondé sur l’absence de préjudice est donc inopérant.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites par [Localité 8] Habitat, notamment du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 3 décembre 2018 actualisé par le listing de commentaires sur l’appartement sous-loué qui a été relevé par [Localité 8] Habitat à la date du 27 janvier 2019 sur le site Air BNB, que l’appartement a été sous-loué à tout le moins à 327 reprises moyennant le prix de 35 euros la nuitée, soit un total de 11.445 euros (327 x 35) ; Mme [F] ne conteste pas utilement les informations figurant sur sa page du site Air BNB en janvier 2019 faisant état à cette date de 327 commentaires sur le bien sous-loué.

Mme [F] sera donc condamnée à payer cette somme à [Localité 8] Habitat, le jugement étant infirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel il est équitable d’allouer à [Localité 8] Habitat une indemnité de procédure de 700 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant sur renvoi après cassation, autrement composée, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté [Localité 8] Habitat OPH de sa demande de restitution des fruits civils indûment perçus,

Et statuant à nouveau,

Condamne Mme [R] [F] à payer à [Localité 8] Habitat OPH la somme de 11.445 euros au titre des sous-loyers perçus illégalement relativement à l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 9];

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [R] [F] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [R] [F] à payer à [Localité 8] Habitat OPH la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président