1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/03813

N° Portalis

DBVL-V-B7G-S3VK

(Réf 1ère instance : 1122-00001)

M. [Z] [M]

Mme [W] [D] épouse [M]

c/

M. [P] [S]

Mme [I] [S]

Mme [U] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 2 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 16 décembre 2024, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 4 mars 2025

****

APPELANTS

Monsieur [Z] [M]

né le 19 septembre 1974 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [W] [D] épouse [M]

née le 26 juin 1976 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Isabelle BOUCHET-BOSSARD de la SELARL BELWEST, avocate au barreau de BREST

INTIMÉS

Monsieur [P] [S]

né le 26 août 1961 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Madame [I] [S]

née le 18 août 1990 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [U] [S]

née le 22 juin 1992 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tous trois représentés par M^e Benjamin GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2018, M. [Z] [M] et Mme [W] [D] épouse [M] (M. et Mme [M]) ont signé un compromis de vente avec M. [P] [S], Mme [I] [S] et Mme [U] [S] (les consorts [S]) en vue de l’acquisition d’une maison d’habitation sise [Adresse 11] à [Localité 9] et ce, pour un prix de 160.500 € hors frais de notaire et frais de négociation.

2. Conformément à ce compromis, M. et Mme [M] ont remis la somme de 8.000 € en séquestre entre les mains de l’Agence Brestoise, agent immobilier et mandataire des consorts [S], par un chèque de la banque Crédit Mutuel de Bretagne n° 5184114.

3. Ce compromis de vente était soumis à la condition suspensive de l’obtention du financement par un prêt bancaire. Une clause pénale d’un montant de 16.050 € a également été stipulée.

4. M. et Mme [M] ont informé les consorts [S] de leur impossibilité d’obtenir un prêt le 26 septembre 2018 et demandé le remboursement de la somme de 8.000 € séquestrée auprès de l’agence immobilière.

5. Devant le refus des consorts [S] et en raison de l’échec d’une procédure de médiation, M. et Mme [M] ont formé une requête en injonction de payer devant le tribunal d’instance de Brest le 20 novembre 2018, qui a rendu une ordonnance d’injonction de payer le 31 janvier 2019 à laquelle les consorts [S] ont fait opposition.

6. Par jugement du 21 avril 2022, le tribunal a :

— dit que le compromis de vente en cause était résolu par la volonté commune des parties,

— condamné M. et Mme [M] à payer aux consorts [S] la somme de 8.000 € en application de la clause pénale stipulée au contrat,

— débouté M. et Mme [M] de leur demande en restitution de cette somme,

— débouté M. et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné M. et Mme [M] à verser aux consorts [S] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [M] aux entiers dépens, en ce compris d’exécution,

— dit que les indemnités dues au titre de la décision produiront intérêts au taux légal à compter de la signification de celle-ci, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil,

— rappelé qu’en application de l’article L.313-3 du code monétaire et financier, ce taux est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire,

— ordonné l’exécution provisoire de toutes les dispositions du jugement rendu.

7. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que M. et Mme [M] n’avaient pas sérieusement recherché les concours bancaires nécessaires à leur acquisition avant le terme de la condition suspensive et ont clairement fait valoir leur renonciation alors que le terme était expiré. La clause pénale doit trouver à s’appliquer mais dans la limite de 8.000 € dès lors que M. et Mme [M] ont donné leur position dans un délai raisonnable.

8. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 20 juin 2022, M. et Mme [M] ont interjeté appel de cette décision.

* * * * *

9. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 7 octobre 2024, M. et Mme [M] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— au principal,

— condamner in solidum les consorts [S] à leur restituer la somme de 8.000 € outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance d’injonction de payer du 31 janvier 2019,

— condamner in solidum les consorts [S] à leur payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter les consorts [S] de toutes leurs demandes fins et prétentions,

— subsidiairement,

— réduire à 0 € voire à 1 € symbolique le montant de la clause pénale,

— en tout état de cause,

— condamner in solidum les consorts [S] à la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les consorts [S] aux entiers dépens d’instance et d’appel y compris les frais d’injonction de payer.

* * * * *

10. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 22 octobre 2024, les consorts [S] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— y ajoutant,

— condamner in solidum M. et Mme [M] au paiement de la somme de 3.600 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. et Mme [M] aux entiers dépens y compris les dépens d’appel.

* * * * *

11. L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024.

12. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

1 – la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire

13. M. et Mme [M] soutiennent que le terme de la condition suspensive d’obtention d’un prêt était fixé au 7 août 2018, date à laquelle le contrat était réputé caduc à défaut pour eux d’avoir levé de ladite condition suspensive. Selon eux, il ressort clairement du compromis de vente que le plan de financement était subordonné à l’obtention d’un prêt relais de 184.300 €, lequel était censé permettre à la fois la vente de leur bien et une restructuration de leurs autres prêts d’un montant de 149.300 €. Ils disent avoir eu beaucoup de mal à obtenir des rendez-vous avec des organismes bancaires mais soulignent avoir effectué les démarches attendues dès lors qu’ils justifient d’au moins une réponse négative avec les caractéristiques pertinentes de la part de la banque BC Finances. Ils ajoutent que le délai de 48 jours pour solliciter le financement était trop court, et que les consorts [S] avaient eux-mêmes refusé de proroger le délai de la condition suspensive.

14. Les consorts [S] font valoir que l’opération devait être financée au moyen d’un prêt bancaire d’un montant de 149.300 € et de deniers personnels pour un montant de 35.000 €, soit ensemble 184.300 €, que si la somme de 184.300 € apparaît sur la ligne libellée 'à l’aide de tout ou partie d’un prêt relais pour un montant de’ figurant au paragraphe B 'PLAN DE FINANCEMENT’ de la condition suspensive, c’est uniquement parce que le rédacteur du compromis a cru bon d’additionner le montant de l’apport personnel et du prêt bancaire sollicité. En tout état de cause, les demandes de financement effectuées par les appelants portaient sur des montants supérieurs au montant maximum prévu à la condition suspensive, outre qu’elles ont été formées postérieurement à la date d’expiration de la condition suspensive, soit après le 7 août 2018.

Réponse de la cour

15. En vertu de l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait'.

16. L’article 1304-3 énonce en son 1er alinéa que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

17. L’acquéreur est réputé avoir empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt lorsque la demande effectuée est supérieure au montant du prêt stipulé dans la promesse de vente (Civ. 3ème, 19 mai 1999, n° 97-14.529).

18. Selon l’article 1217, 'la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter'.

19. L’article 1231 dispose que, 'à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable'.

20. En l’espèce, le compromis de vente du 12 juin 2018 stipule en page 10 une condition suspensive relative au financement d’une durée de 48 jours courant jusqu’au 7 août 2018 à 18 heures.

21. Le paragraphe H qui s’intitule « OBLIGATIONS DE L’ACQUÉREUR » indique ceci :

« L’ACQUÉREUR s’engage à faciliter l’instruction des dossiers de prêts et à effectuer dans les plus brefs délais toutes les démarches lui incombant directement afin de ne pas augmenter la durée d’immobilisation des biens à vendre, laquelle pourrait constituer pour le VENDEUR un préjudice financier très grave.

Il s’oblige notamment :

o à déposer une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies ci-avant paragraphe D et couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt.

o à fournir, à première demande, tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourront lui être demandés par les organismes financiers sollicités et, le cas échéant, par le mandataire dûment mandaté'.

22. Le compromis de vente stipule en outre à l’article I intitulé 'NON RÉALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE’ que, 'si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu (…) sans que ce défaut incombe à l’acquéreur et sauf renonciation par ce dernier dans la forme prévue (…), chaque partie retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre (…). En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1304-3 du code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive du bien à vendre (')'.

23. Il s’évince de ce qui précède que M. et Mme [M] étaient tenus, au risque de se voir imputer le paiement d’une indemnité, d’effectuer toutes les démarches en vue d’obtenir au moins un prêt bancaire couvrant le montant global de la somme à financer au § D, à savoir :

'Montant global des prêts à solliciter (hors prêt relais) : 149.300 €

Taux d’intérêt maximum (hors frais de dossiers, d’assurance et d’hypothèque) : 1.70 %

Durée du prêt : 25 années.

Charges mensuelles maximales : 660 €'.

24. En page 11 du compromis de vente, il ressort que les parties avaient également convenu d’un plan de financement qui était le suivant :

Prix de la vente : 160.500 €

Provision pour frais d’acte : 12.800 €

Frais de négociation : 11.500 €

TOTAL = 184.300 €.

25. Ensuite, l’acquéreur y déclarait que son acquisition serait financée de la façon suivante :

'- À l’aide de ses deniers personnels et assimilés à concurrence de 35.000 €

— À l’aide d’un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés d’un montant global de 149.300 €

— À l’aide de tout ou partie d’un prêt relais pour un montant de 184.300 €'.

26. Toutefois, dans la mesure où le montant de 184.300 € apparaissant sur la ligne concernant l’obtention d’un prêt relais correspond à la somme du prix de vente et des frais annexes, il y a lieu de considérer qu’il s’agit manifestement d’une erreur matérielle et non d’une indication selon laquelle M. et Mme [M] auraient entendu souscrire un prêt relais pour l’achat de la maison. Autrement, les besoins exprimés en termes de financement (35.000 + 149.300 + 184.300 = 368'600 €, soit un chiffre hors de proportion avec le bien en cause.

27. Cela est d’ailleurs confirmé par le fait que le § D rappelle le montant global des prêts comme étant celui de 149.300 € correspondant bien au montant du prêt bancaire requis également à l’article B précité.

28. La mention, au paragraphe C, intitulé 'déclaration de l’acquéreur', ainsi rédigée : 'prêt immobilier et conso seront soldés’ est à cet égard parfaitement indifférente.

29. Or, M. et Mme [M] versent les justificatifs de démarches bancaires suivants :

— une attestation de refus de la banque BC Finance du 27 juillet 2018 indiquant seulement avoir reçu le dossier de refinancement incluant le projet d’acquisition : cette demande de prêt ne précise aucune des caractéristiques mentionnées au § D de la promesse de vente,

— une attestation d’avis défavorable de la caisse régionale du Crédit Agricole Mutuel du Finistère du 28 août 2018 portant sur l’achat d’une maison pour un prêt à hauteur de 184.300 € (160.500 € net vendeur) : cette demande de prêt porte sur un montant supérieur à celui figurant au § D de la promesse, outre qu’elle a été faite tardivement,

— une attestation de refus du Crédit Mutuel de Bretagne du 23 août 2018 pour un prêt de 179.202 € sur une durée de 300 mois : cette demande de prêt porte sur un montant supérieur à celui figurant au § D de la promesse, outre qu’elle a été faite tardivement,

— le courrier électronique de Mme [L] [Y] (de l’organisme de crédit CFC-Crédit) du 10 septembre 2018 indiquant un refus suite à une demande de regroupement de crédits et financement du bien sans autres précisions sur les caractéristiques de l’emprunt sollicité.

30. Les démarches en vue de l’obtention d’un crédit ne remplissent pas les exigences du compromis de vente et doivent être regardées comme non conformes à la condition suspensive.

31. Il s’en évince que le tribunal a pu, à bon droit, considérer que M. et Mme [M] n’ont pas recherché les concours bancaires nécessaires au financement de l’achat de la maison conformément aux stipulations contractuelles, ces derniers étant donc fautifs dans la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

32. En conséquence, elle sera réputée acquise au profit des consorts [S], cette déclaration rendant l’inexécution définitive et les dispensant de mise en demeure.

33. Dans la mesure où les consorts [S] demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat et condamné les appelants à régler la clause pénale, et où M. et Mme [M] ne s’opposent pas à cette demande, souhaitant uniquement obtenir la restitution du dépôt de garantie en alléguant une caducité du compromis de vente sans faute de leur part, il se déduit de ces circonstances que les parties s’accordent à renoncer au bénéfice de la vente, de sorte que les parties sont déliées de la vente.

34. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de vente formé le 12 juin 2018 entre les consorts [S], d’une part, et M. et Mme [M], d’autre part.

2 – le sort de la clause pénale

35. M. et Mme [M] soutiennent que la rupture du contrat est intervenue d’un commun accord tacite, raison pour laquelle les vendeurs ont très rapidement remis leur maison en vente, laquelle a été vendue plus cher qu’au prix proposé dans le compromis de vente. L’immobilisation du bien n’a donc même pas duré deux mois depuis la signature du compromis. La clause pénale doit donc être réduite à l’euro symbolique.

36. Les consorts [S] répliquent qu’en déposant des demandes de prêt non conformes aux prévisions contractuelles ayant conduit à des refus de financement, M. et Mme [M] ont engagé leur responsabilité contractuelle, de sorte qu’ils auraient vocation à s’acquitter de l’intégralité de la clause pénale prévue au compromis de vente, soit une somme de 16.050 €, même s’ils n’entendent pas faire un appel incident sur la somme arbitrée par le tribunal à 8.000 €.

Réponse de la cour

37. L’article 1231-5 du code civil prévoit que le juge, qui est tenu d’appliquer la clause pénale prévue au contrat, peut toutefois la réduire s’il l’estime manifestement excessive ou dérisoire.

38. Il appartient aux juges du fond, souverains dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessive (Civ. 1ère, 24 juillet 1978, n° 77-11.170).

39. En l’espèce, le montant de la clause pénale insérée en page 12 du compromis a été fixé à 10 % du prix de vente, soit pour un montant de 16.050 €. Ce montant n’a en soi rien d’excessif dès lors qu’il correspond aux pratiques les plus usuelles en la matière. La circonstance que les consorts [S] ont pu revendre la maison assez rapidement et à un prix plus important, assertion non prouvée par M. et Mme [M] bien que non démentie par les intimés, est parfaitement inopérante.

40. Les consorts [S] ont subi un préjudice correspondant à l’immobilisation du bien entre le 12 juin 2018, date de la signature du compromis de vente, et le 25 août 2018, date à laquelle M. et Mme [M] ont renoncé à la vente, soit une immobilisation d’environ deux mois et demi.

41. Pour réduire la clause pénale à 8.000 €, le tribunal a pu, à bon droit, relever que M. et Mme [M] avaient annoncé leur intention de ne pas contracter dans un délai raisonnable, limitant ainsi le préjudice subi par les consorts [S] qui n’ont pas relevé appel de ce chef.

42. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. et Mme [M] à payer aux consorts [S] la somme de 8.000 € par application de la clause pénale stipulée au contrat, autorisé en conséquence ces derniers à conserver la somme de 8.000 € versée par M. et Mme [M] le 12 juin 2018 à titre d’acompte et débouté M. et Mme [M] de leur demande de restitution de cette somme.

Sur la résistance abusive

43. M. et Mme [M] estiment subir un préjudice indéniable dès lors qu’ils ont, avant de solliciter une ordonnance d’injonction de payer, tenté toutes les démarches amiables possibles, sans succès et qu’ils n’ont que peu de revenus, l’acompte de 8.000 € constituant un sacrifice financier important dans le cadre de l’acquisition de leur nouveau logement principal.

44. Les consorts [S] n’ont pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

45. Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'.

46. En l’espèce, il s’évince des précédents développements que les consorts [S] ont retenu à bon droit la somme versée par M. et Mme [M] en garantie, de sorte que la demande pour résistance abusive à sa restitution ne peut prospérer.

47. Au surplus, il y a lieu de souligner que le présent compromis de vente ne contient pas de clause de médiation préalable, outre que M. et Mme [M] ont eux-mêmes rapidement choisi la voie judiciaire en agissant contre les vendeurs le 20 novembre 2018, soit moins de trois mois après avoir renoncé à la vente, devant le tribunal d’instance de Brest en vue d’obtenir une ordonnance d’injonction de payer, c’est-à-dire dans un cadre non contradictoire qui n’est pas le mieux choisi pour chercher un accord.

48. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [M] de leur demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive des consorts [S].

Sur les dépens

49. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. M. et Mme [M], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

50. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier les consorts [S] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 20 avril 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Z] [M] et Mme [W] [D] épouse [M] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [Z] [M] et Mme [W] [D] épouse [M] à payer à M. [P] [S], Mme [I] [S] et Mme [U] [S] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE