Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 DECEMBRE 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12915 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEAXG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juin 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] – RG n° 15/12614

APPELANTS

Monsieur [E] [O] [C]

né le 20 novembre 1954 à [Localité 11] (59)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Anne LEFORT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0547

Madame [F] [G] épouse [O] [C]

née le 14 mars 1959 à [Localité 7] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne LEFORT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0547

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, le Cabinet SIA, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro B 801 874 793

C/O CABINET SIA

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Christelle VERSCHAEVE de la SELEURL CHETRIT VERSCHAEVE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0734

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [V] sont propriétaires d=un appartement au 5ème étage (lot n 26), de huit chambres de services au 6ème étage (lots n 39 à 45) et d’une cave au sous-sol (lot n 6) au sein de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 1993, il a été décidé de la vente de la chambre de service n 16, correspondant au lot n 46 au 6ème étage, et de la portion du couloir desservant les chambres n 12 à 19 (lots n 39 à 45) à M. et Mme [V] pour le prix de 60 000 francs.

Le 28 février 1994, l’assemblée générale a décidé, selon résolution n 8, la création de deux nouveaux lots, auxquels ont été attribués 1/l 000ème pour la chambre n 16 (lot n 46) et 1/l 000ème pour la portion de couloir (lot n 47).

Par acte authentique du 3 mai 1995, portant également vente des nouveaux lots créés au profit de M. et Mme [V], le règlement de copropriété du 22 décembre 1958 a été modifié afin notamment de :

— créer les nouveaux lots n 46 et 47 correspondants à la chambre de service n 16 et à la portion de couloir rachetée par les époux [V],

— procéder à la réunion des lots n 39 à 47 ultérieurement supprimés et remplacés par un seul et unique lot, n 48, réunissant l=ensemble des chambres de service et la partie du couloir les desservant, pour constituer un appartement de deux pièces et une salle d=eau, au 6ème étage, représentant 14/ 1003èmes des parties communes.

Par la suite, les époux [V] ont acquis le lot n 11 (dernière chambre de service au 6ème étage, constituant le lot n 38).

Par courrier du 1l février 2014, le syndic de l’immeuble a indiqué à M. et Mme [V], à la suite du passage de Mme [S] [T], géomètre-expert le 6 janvier 2014, que :

— la privatisation du couloir du 6ème étage, actée par le modificatif du 3 mai 1995 avait eu lieu à une dizaine de centimètres de la porte du lot 38 (chambre n 11) alors que, selon le plan annexe à ce modificatif, elle aurait dû être située à une trentaine de centimètres en retrait de la porte du lot n 38,

— depuis la trappe d’accès aux combles situés dans le couloir des chambres de service, ces combles étaient accessibles dans la partie de l’immeuble sur rue, car fermés par un cloisonnement au niveau d’une ferme, dans le prolongement de la façade sur cour, précisant qu’il y avait lieu de vérifier si ce volume commun sous le toit avait été intégré ou non dans le logement des époux [V].

Lors de l’assemblée générale du 10 avril 2014, il a été demandé à M. et Mme [V] de faire passer un géomètre-expert et au syndic de mettre en demeure les époux [V] afin de faire cesser des émanations de gaz de leur chaudière dans la courette de l’immeuble.

Par courrier du 26 juin 2014, les époux [V] ont contesté toute annexion de parties communes, tant s’agissant des combles situés au-dessus de l’appartement du 6ème étage que de la portion de couloir.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2015, le syndic a été autorisé à agir en justice à l’encontre de M. et Mme [V] afin d’obtenir Ala restitution des combles accaparés sans autorisation@ dans leur lot n 48 ainsi que la Arestitution du bout de couloir du 6ème étage@ qu’ils se seraient Aégalement appropriés@ dans le même lot.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 17 août 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à Paris 9ème a fait assigner M. et Mme [V] devant le tribunal de grande instance de Paris afin de solliciter de ces derniers, à titre principal, la restitution de l’intégralité des combles situés au-dessus du lot n 48 et de 20 cm de bout de couloir annexés irrégulièrement, de manière à ce que la porte séparative soit implantée à 30 cm de la porte de la chambre de service n 11, et à titre subsidiaire, une mesure d’expertise judiciaire.

Selon ordonnance du 1er décembre 2016, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une mesure d’expertise, confiée à M. [H] [D], architecte DPLG.

L’expert a déposé son rapport le 10 septembre 2019.

Par jugement du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et subsidiairement de l’article 2272 du code civil soulevées par les époux [V],

— ordonné la restitution par les époux [V] des combles qu’ils ont annexés et leur remise en état initial, selon les préconisations de l’expert judiciaire, M. [H] [D], dans son rapport d’expertise du 10 septembre 2019 (pages 24 et 25, point 6.2, et page 27, point 6.5), à leurs frais, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et par une entreprise spécialement habilitée et dûment assurée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes, tant principale que subsidiaire, en restitution par les époux [V] d’un bout de couloir et en condamnation de ces derniers à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’annexion sans autorisation d’un bout de couloir,

— ordonné la suppression par les époux [V] de l’escalier qu’ils ont construit entre le 5ème étage et le 6ème étage de leur appartement et la remise en état par ces derniers du plancher bas du 6ème étage, au droit de la trémie supprimée, à leurs frais, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et par une entreprise spécialement habilitée et dûment assurée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

— ordonné aux époux [V] de faire supprimer le tuyau d’évacuation des émanations de gaz de leur chaudière donnant sur la courette intérieure de l’immeuble à leurs frais, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et par une entreprise spécialement habilitée et dûment assurée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

— dit que l’ensemble des astreintes précitées courront pendant quatre mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné les époux [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] la somme de 4 666,24 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] du surplus de ses demandes indemnitaires et de remises en état,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné les époux [V] aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

— condamné les époux [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes.

M. et Mme [V] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 8 juillet 2021.

Par ordonnance du 10 mars 2022, le premier président de la cour de céans a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 4 décembre 2023 par lesquelles M. et Mme [V], appelants, invitent la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2272 et suivants du code civil, à :

— les juger recevables et bien fondés en leur appel,

y faisant droit et statuant à nouveau,

— infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, tant principales que subsidiaires, en restitution d’un bout de couloir et en condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’annexion sans autorisation d’un bout de couloir,

— et confirmer le jugement sur ce point uniquement,

statuant à nouveau pour le surplus,

principalement,

— prononcer la nullité de fond, en application de l’article 117 du code de procédure civile pour défaut d’habilitation du syndic à agir en justice, de l’assignation du 17 août 2015 et les conclusions postérieures signifiées devant le tribunal par le syndicat des copropriétaires tendant à voir : justifier du percement de l’escalier reliant le 5ème et le 6ème étage en accord avec l’architecte de la copropriété, et à défaut supprimer l’escalier litigieux et remettre en état le plancher bas du 6ème étage@,

— juger cette nullité de fond insusceptible d’être couverte du fait de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018),

— juger irrecevables les demandes formées en raison de la prescription acquise de dix ans, de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9], en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018),

— juger qu’ils ont, en tout état de cause acquis par la prescription de dix ans visée à l’article 2272 du code civil, la propriété des combles et du bout de couloir,

subsidiairement,

— juger les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9], mal fondées et de l’en débouter,

à titre infiniment subsidiaire, si la cour d’appel confirmait le jugement entrepris sur le préjudice du syndicat des copropriétaires, il y aurait lieu de rectifier le calcul erroné et fixer à la somme de 483,84 euros le préjudice du syndicat des copropriétaires,

en toute hypothèse,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9], de son appel incident et de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9], au paiement à leur profit d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise ;

Vu les conclusions notifiées le 29 décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], intimé, invite la cour, à :

— le juger recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et subsidiairement de l’article 2272 du code civil soulevées par les époux [V],

ordonné la restitution par les époux [V] des combles qu’ils ont annexés et leur remise en état initial, selon les préconisations de l’expert judiciaire, M. [H] [D], dans son rapport d’expertise du 10 septembre 2019 (pages 24 et 25, point 6.2, et page 27, point 6.5), à leurs frais, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et par une entreprise spécialement habilitée et dûment assurée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

ordonné la suppression par les époux [V] de l’escalier qu’ils ont construit entre le 5ème étage et le 6ème étage de leur appartement et la remise en état par ces derniers du plancher bas du 6ème étage, au droit de la trémie supprimée, à leurs frais, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et par une entreprise spécialement habilitée et dûment assurée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

ordonné aux époux [V] de faire supprimer le tuyau d’évacuation des émanations de gaz de leur chaudière donnant sur la courette intérieure de l’immeuble à leurs frais, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et par une entreprise spécialement habilitée et dûment assurée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

condamné les époux [V] aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

y ajoutant,

— fixer à 200 euros par jour de retard, le montant de l’astreinte due par les époux [V] pour les remises en état auxquelles ils seront condamnés, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes, tant principale que subsidiaire, en restitution par les époux [V] d’un bout de couloir et en condamnation de ces derniers à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’annexion sans autorisation d’un bout de couloir,

condamné les époux [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] la somme de 4 666,24 euros à titre de dommages et intérêts,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— ordonner la restitution par les époux [V] du bout de couloir partie commune qu’ils ont annexés sans autorisation, en respectant le plan annexe à l’acte dressé devant notaire le 3 mai 1995, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, et par une entreprise spécialement habilitée et dûment assurée, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir,

à titre subsidiaire,

— condamner les époux [V] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’annexion sans autorisation du bout de couloir, partie commune,

— condamner les époux [V] à lui payer la somme de 13 674 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— condamner les époux [V] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel notamment ceux liés à l’expertise judiciaire ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la nullité de l’assignation et des conclusions du syndicat pour défaut d’habilitation à agir en justice au titre de l’escalier

M. et Mme [V] soutiennent que le syndic n’a été habilité pour agir en justice à leur encontre que pour les combles, le bout de couloir et la mise en conformité de la chaudière et que cette irrégularité de fond est insusceptible d’être régularisée en raison de la prescription de l’action.

Le syndicat des copropriétaires allègue qu’il pouvait régulariser, même en cause d’appel, son pouvoir d’agir en justice et qu’en l’espèce l’assemblée générale du 3 décembre 2021 a ratifié l’action en justice engagée en dépose de l’escalier installé sans l’aval de l’architecte.

Sur ce,

L’article 55 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Il résulte de l’article 117 du même code que constituent une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale.

Selon l’article 121 du même code, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Néanmoins, l’irrégularité de fond qui, en raison d’un défaut de pouvoir, affecte la validité de l’action du syndicat des copropriétaires n’est plus susceptible d’être couverte après l’expiration du délai de prescription de cette action.

L’action du syndicat des copropriétaires visant à la suppression de la trémie ouverte entre les cinquième et sixième étage par M. et Mme [V], dès lors qu’il n’en résulte aucune appropriation de partie commune, est une action personnelle.

L’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi du 23 novembre 2018, dispose que, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

L’article 2222 alinéa 2 du code civil précise qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il ressort des éléments de procédure que, à la suite de l’assignation délivrée le 17 août 2015, le juge de la mise en état a, le 1er décembre 2016, ordonné une expertise judiciaire, laquelle a permis de découvrir que les lots de M. et Mme [V] étaient reliés par un escalier hélicoïdale. Les parties étaient toutes deux présentes lors de la première réunion d’expertise tenue le 30 mars 2017.

Cette date constituait donc le point de départ du délai de prescription décennal prévu par la version alors applicable de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. Il résulte des dispositions des articles 42, dans sa version postérieure à la loi du 23 novembre 2018, et 2222 du code civil, qu’un nouveau délai de prescription de cinq ans à commencer à courir le 25 novembre 2018.

Ainsi, les pouvoirs d’agir en justice du syndic ont été valablement régularisés par l’assemblée réunie le 3 décembre 2021, dans le délai de cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

M. et Mme [V] soutiennent que l’action du syndicat des copropriétaires est une action personnelle et non pas réelle, se prescrivant par dix ans, et font plus particulièrement valoir que :

concernant les combles et le bout du couloir : cette action tend à la mise en conformité de travaux réalisés dans les parties communes avec l’autorisation de l’assemblée et est donc une action personnelle ; que le point de départ de la prescription est le 28 février 1994, date de la dernière assemblée générale par laquelle les copropriétaires ont donné leur accord pour la réunion des lots ; qu’elle est donc prescrite ;

concernant l’escalier privatif, les travaux ont été achevés il y a vingt-cinq ans et l’action est donc prescrite ;

concernant le tuyau d’évacuation de la chaudière : le tuyau était apparent de l’extérieur et les travaux datent de 2006, ils constituent donc le point de départ du délai.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que son action, qui tend à la restitution de parties communes indument appropriées, est une action réelle se prescrivant par trente ans et souligne qu’il n’est pas demandé une mise en conformité de travaux réalisés dans les parties communes. Il soutient que le point de départ est le 6 janvier 2014, jour où il a eu connaissance des annexions lors du passage de la géomètre-expert. Il soutient que l’annexion a été réalisée de manière occulte et ne peut être le point de départ de la prescription.

Concernant l’escalier, il allègue que la date de sa création est inconnue et que cette création a nécessairement touché aux parties communes de l’immeuble entraînant son appropriation, de sorte que son action à ce titre est une action réelle se prescrivant par trente ans ; il ajoute que le point de départ de la prescription est inconnu puisque la date de création de l’escalier n’est pas connue.

Concernant le tuyau d’évacuation de la chaudière, il argue également d’une appropriation des parties commune pour soutenir que la prescription de son action est trentenaire et soutient que le point de départ de celle-ci doit être fixée au 10 avril 2014, date à laquelle l’assemblée générale à demandé à M. et Mme [V] qu’ils fassent en sorte que les émanations de gaz de leur chaudière se dégagent par leur conduit de cheminée et non dans la courette de l’immeuble.

Sur ce,

La cour relève que la prescription acquisitive soulevée par M. et Mme [V] relève du fond et non pas de la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires. Les moyens soulevés à ce titre seront exposés et analysés supra.

Selon l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Sur les combles et le bout de couloir

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [V], l’action du syndicat des copropriétaires relative aux combles et au bout du couloir vise à la restitution de ceux-ci, qu’il estiment être des parties communes, et non pas à la mise en conformité de travaux touchant les parties communes.

C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu qu’il s’agissait d’une action réelle se prescrivant par trente ans.

L’assemblée générale réunie le 28 février 1994 a autorisé la réunion de l’ensemble des lots de M. et Mme [O]. Néanmoins, non seulement rien ne permet d’affirmer que cette date correspond à celle de la réalisation des travaux ayant ouvert les combles, mais encore ces travaux ont été réalisés au sein de l’appartement et M. et Mme [V] ne démontrent pas que le syndicat des copropriétaires en a eu connaissance.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que le point de départ du délai de prescription de cette action devait être fixé au 6 janvier 2014, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a été informé par un géomètre expert des faits lui permettant d’agir.

Concernant le bout de couloir, la fermeture de celui-ci est nécessairement visible de tous puisqu’elle a eu pour effet de délimiter les parties communes et l’appartement de M. et Mme [V]. Néanmoins, ces derniers ne démontrent pas à quelle date ils ont réalisé la fermeture du couloir, la date du 3 mai 1995, date du modificatif au règlement de copropriété et de l’acte de vente des lots n° 46 et 47, étant nécessairement antérieure à ces travaux.

Faute de démontration de la date des travaux, il sera retenu comme point de départ du délai de prescription la date du 6 janvier 2014.

La fin de non-recevoir de M. et Mme [V] doit par conséquent être rejetée en ce qui concerne les combles et le bout de couloir. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur l’escalier et l’évacuation de la chaudière

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les travaux allégués, consistant en l’ouverture d’une trémie et en l’installation d’une aération, constituent des travaux portant atteinte aux parties communes de l’immeuble mais n’emportent par appropriation des parties communes. Par conséquent, l’action visant à la remise en état des parties communes est non pas une action réelle immobilière mais une action personnelle se prescrivant dans les conditions des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2222 du code civil précités.

Concernant l’escalier, comme il a été vu plus haut, le 30 mars 2017, date de la première réunion d’expertise, constitue le point de départ du délai de prescription décennal de l’action.

La fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [V] doit par conséquent être rejetée le concernant. Le jugement est confirmé sur ce point.

Concernant le conduit d’extraction de la chaudière, il ressort de la photographie produite par les appelants que celui-ci était apparent dans la cour intérieure, de sorte que son installation constitue nécessairement le point de départ du délai de prescription puisqu’à cette date le syndicat aurait dû connaître les faits fondant son action. La facture produite par les demandeurs a été établie le 10 août 2006 et cette date constitue donc le point de départ du délai de prescription ; l’action était donc prescrite le 10 août 2016.

L’action du syndicat des copropriétaires concernant le conduit d’extraction de la chaudière est donc irrecevable comme prescrite. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur le fond

Sur la prescription acquisitive des combles et du bout de couloir

M. et Mme [V] soutiennent qu’ils ont acquis par la prescription acquisitive abrégée de 10 ans la propriété des combles et du bout du couloir depuis le 4 mai 2005, dès lors qu’ils justifient d’un juste titre constitué par le modificatif au règlement de copropriété du 3 mai 1995. Ils allèguent à ce titre que les combles perdus et non aménageables n’étaient pas des parties communes.

Le syndicat soutient que M. et Mme [V] ne remplissent pas les conditions de la prescription acquisitive abrégée en ce qu’ils ne bénéficient pas d’un juste titre les rendant propriétaires des combles, que la possession n’était pas publique puisqu’elle a été révélée au bout de 20 ans et qu’en tout état de cause le titre doit avoir été cédé par une personne non propriétaire.

Sur ce,

Selon l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Force est de constater que M. et Mme [V] soutiennent en réalité non pas détenir un juste titre reçu d’une personne qui n’avait pas la qualité de propriétaire, mais détenir un juste titre provenant du syndicat des copropriétaires en sa qualité de précédent propriétaire des parties litigieuses, et en être dès lors les légitimes propriétaires.

Ce moyen est donc inopérant et leur demande visant à voir reconnaître qu’ils ont acquis la propriété des combles et du bout de couloir par l’effet de la prescription acquisitive abrégée doit être rejetée.

Sur la demande de restitution des combles

M. et Mme [V] font valoir que :

— les combles litigieux sont des combles perdus situés en totalité sur le lot privatif n° 48 leur appartenant et ne sont pas accessibles par les combles du bâtiment adjacent central du fait de la séparation par un mur de refend d’origine ;

— le caractère privatif de ces combles résulte de ce qu’ils ne sont pas qualifiés de parties communes dans le règlement de copropriété, lequel ne comporte aucune mention relative aux combles ;

— le châssis A situé dans le lot 47 (anciennement couloir) donnait seulement un accès au toit ; le châssis B a été créé pour remplacer le châssis A devenu privatif par la vente à leur profit des lots couloir et chambre n°16 ; il se trouve au niveau des combles sur cour et ne donne donc pas accès aux combles du bâtiment sur rue (dans lequel se trouve leur appartement) ;

— la Cour de cassation consacre en cette matière le critère de l’utilité et/ou de l’usage exclusif des combles par le copropriétaire, en vertu d’une jurisprudence constante, et ne qualifie les combles de communs que si l’accès aux combles présente un intérêt pour la copropriété lorsque l’accès au toit n’est possible qu’à partir des combles ;

— les plafonds ont été déposés, mais pas les planchers puisqu’ils n’existaient pas, de sorte que l’expert a justement relevé que les travaux réalisés n’ont pas concerné les parties communes, à savoir charpente et couverture (p. 10, note de synthèse) mais seulement « la modification de plafonds, ouvrages privatifs et que les combles n’ont pas été modifiés structurellement ».

Le syndicat des copropriétaires allègue que :

— le caractère commun des combles résulte de la configuration originelle de l’immeuble puisqu’avant que M. et Mme [V] annexent les combles, ceux-ci n’étaient pas réservés à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires puisqu’ils n’étaient pas fractionnés par des cloisons et surplombaient l’ensemble des chambres de service ainsi que le couloir, partie commune, les déservant ;

— les combles restent une partie commune lorsque leur usage exclusif ou leur accès par un seul copropriétaire résulte d’une voie de fait de ce dernier ;

— aucun des actes de vente des divers biens acquis par M. et Mme [V] ne fait référence aux combles qu’ils ont annexés ;

— en annexant les combles au-dessus de leur lot, ceux-ci ont, sans autorisation, annexé un châssis d’accès au toit, partie commune, puisqu’il est fort possible que ce châssis se situait dans les combles et était uniquement accessible par ceux-ci, et non directement par le couloir partie commune comme le rapporte l’expert ;

— lors de la construction de l’immeuble, le seul accès au toit se faisait par le châssis A aujourd’hui dans le lot de M. et Mme [V] ; la châssis B a été créé ultérieurement en raison de l’annexion du châssis A, vraissemblablement par M. et Mme [V] ;

— pour accéder à la charpente du bâtiment sur cour, il convient désormais de passer par l’appartement de ces derniers, ce qui démontre que l’autorisation préalable des copropriétaires pour l’annexer était indispensable ;

— le caractère commun des combles ressort également du nombre de tantièmes affectés au lot n° 48 du sixième étage : ce lot s’est vu affecter seulement 14/1 000èmes pour une surface de 59 m2 car il était censé avoir un plafond d’une hauteur inférieur à 1,90 m ;

— la privatisation des combles au-dessus de leur lot a affecté les parties communes de l’immeuble et devait donc faire l’objet d’une autorisation de la copropriété en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ; la sanction de la violatio de ces dispositions est la remise en état des lieux dans leur état antérieur.

Sur ce,

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 3 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Ainsi, dans un immeuble en copropriété, sont présumées communes, à défaut de titres contraires, toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires.

Comme l’a rappelé le tribunal, les combles n’abritant aucun élément d’équipement collectif, n’ayant pas pour fonction de permettre l’accès à la toiture, n’étant d’aucun usage ni utilité pour les autres copropriétaires et dont l’accès s’effectue à partir d’un lot privatif, peuvent être qualifiés de parties privatives. A l’inverse, sont qualifiés de parties communes les combles qui ont un accès direct par les parties communes ou ont pour fonction de permettre l’accès à la toiture pour en assurer l’entretien et la réparation ou dont l’usage et l’accès résultent d’une voie de fait d’un copropriétaire ayant percé le plafond de ses appartement sans autorisation de l’assemblée générale.

Il ressort du rapport d’expertise que, dans l’appartement de M. et Mme [V], les plafonds sont partiellement conservés dans les locaux à 1,90 mètre du sol en moyenne ou ont été supprimés, laissant apparaître le sous-face de la toiture. Ils sont mis en 'uvre, généralement, au-dessus des solives supérieures. Des doubles thermiques ont été mis en 'uvre en sous-face de la toiture, laissant visibles les éléments de charpente : fermes, entraits, sablière, solives.

En l’espèce, il est constant que le règlement de copropriété est taisant sur la nature des combles de l’immeuble.

Il n’est pas contesté que les combles litigieux ne sont accessibles que par le lot de M. et Mme [V] puisqu’ils se trouvent en totalité au-dessus de celui-ci et qu’un mur de refend les séparent des combles du bâtiment sur cour.

Or, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, l’accès exclusif des combles depuis l’appartement des appelants ne résulte pas d’une voie de fait mais de la vente par ce dernier à M. et Mme [V] du bout du couloir déservant les différentes chambres de services leur appartenant.

Si aucune pièce versée aux débats ne démontre que les combles litigieux étaient inclus dans le périmètre de la vente réalisée par acte authentique du 3 mai 1995, il n’en reste pas moins que cet accès exclusif procède de la volonté du syndicat des copropriétaires.

Il appartient à ce dernier, qui demande la remise en état des lieux dans leur état d’origine, de démontrer que les combles sont à l’usage de tous les copropriétaires, notamment en ce qu’ils permettent l’accès au toit.

Il n’est pas contesté que la toiture de l’immeuble comporte un second châssis, intitulé B. La date de sa création est inconnue. Si le syndicat prétend qu’il est récent et suggère même, sans le démontrer, qu’il aurait été créé par M. et Mme [V], l’expert indique que l’emplacement de la trappe donnant accès au châssis B est ancien, bien que celui-ci ne soit pas d’origine.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas que l’accès au toit par le châssis B est postérieur à la vente du bout du couloir à M. et Mme [V] et ne démontre donc pas que le châssis A était le seul accès au toit au moment de cette vente et que son accès était nécessairement à l’usage de tous les copropriétaires.

Par ailleurs, l’expert précise, dans ses conclusions, que les carrés en pointillés sur le plan du sixième étage annexé au règlement de copropriété représentent des châssis de toit dit «châssis parisien», qu’ils soient dans les chambres ou dans le couloir, afin d’éventuellement les éclairer en l’absence de plafond, et que le châssis d’accès au toit B ne figure pas sur le plan car il est dépourvu de fonction d’éclairement. Il estime que le châssis A permettait l’éclairement du couloir.

Il indique dans sa note aux parties n° 5 : « il n’est pas possible d’avoir la connaissance comment se faisait l’accès aux combles dans cette partie, sachant qu’il n’y avait pas forcément de trappe au plafond mais qu’il pouvait y avoir une ouverture dans la partie supérieure de la jouée de la trémie au droit du châssis d’accès à la toiture. »

L’expert suggère donc que les combles se situant au-dessus de l’appartement des appelants ne donnaient pas l’accès au châssis, mais que celui-ci était directement accessible par une trémie.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne produit aucune pièce établissant l’existence, antérieurement à la vente du couloir à M. et Mme [V], d’une trappe donnant accès aux combles pour accéder au châssis, plutôt que d’une trémie dans le plafond du couloir donnant accès à celui-ci, ne démontre donc pas que les combles avaient pour fonction de permettre l’accès au toit de l’immeuble.

Par conséquent, il ne démontre pas l’utilité de ce comble pour tous les copropriétaires.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les combles situés au-dessus de l’appartement de M. et Mme [V] doivent être considérés comme une partie privative. Aucune annexion ne peut donc être reprochée à ces derniers.

Par ailleurs, il ne peut leur être reproché une annexion du châssis A alors que, selon le règlement de copropriété, sont parties communes les charpentes et les couvertures du bâtiment à l’exception des parties vitrées mobiles ou fixes éclairant une partie privée et que le couloir éclairé par le châssis A est devenue partie privative par la vente consentie par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, c’est à tort que le syndicat des copropriétaires soutient que l’utilisation des combles a porté atteinte aux parties communes alors que l’expert indique qu’il n’existe pas de plancher dans les combles et que les solives horizontales, en partie haute du sixième étage et les pièces de charpentes, parties communes, n’ont pas été modifiées. Il est ainsi démontré que les travaux réalisés étaient uniquement d’ordre privatif et ne nécessitaient pas l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il a ordonné la restitution des combles et leur remise en état initial sous astreinte.

Sur la demande de restitution du bout de couloir

Les moyens soutenus par l’appelant incident ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires dans ses écritures, M. et Mme [V] n’ont pas « obtenu l’autorisation d’annexer la portion de couloir reliant les anciennes chambres de service », mais ils ont acquis cette portion de couloir suivant acte de vente du 3 mai 1995.

Le fait que l’assemblée générale du 23 juin 1992 autorisant la vente d’une chambre de service et du bout de couloir ait précisé que « pour les travaux touchant aux parties communes, ils devront être conduits sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble » n’a pas pour effet de conditionner l’installation de la porte palière à un tel contrôle, dès lors qu’il ne ressort pas du règlement de copropriété que cette porte, installée en lisière de leur lot privatif, est une partie commune.Il n’appartient par ailleurs pas à l’architecte de l’immeuble d’interpréter les plans sommaires annexé et de décider de l’emplacement précis de cette porte.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de restitution d’un bout de couloir et de condamnation à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de suppression de l’escalier

M. et Mme [V] font valoir qu’aucun élément n’est versé par le syndicat des copropriétaires quant à l’escalier, que l’architecte de l’immeuble est passé lors des travuax et qu’il appartenait au syndicat de réclamer son rapport à l’architecte, ce qu’il n’a jamais fait. Ils estiment que la demande, relative à des travaux anciens de 29 ans, est totalement abusive et démontre une volonté certaine de nuire alors qu’aucun trouble aux intérêts collectifs de la copropriété n’est démontré.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux touchant aux parties communes n’ont pas été conduits sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, qui n’a pas donné son accord pour le percement d’un escalier entre le cinquième et le sixième étage des lots appartenant aux appelants. Il fait valoir que les affirmations de ces derniers ne sont etayées par aucune pièce.

Sur ce,

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires réunis le 23 juin 1992, a adopté la treizième résolution indiquant notamment : « pour les travaux touchants aux parties communes, ils devront être conduits sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble. Les copropriétaires sonnent leur accord pour le percement d’une scalier entre le 5ème et le 6ème étage sous réserve de l’accord de l’archicte de la copropriété. »

Il appartient au syndicat des copropriétaires, qui demande la suppression de cet escalier, de démontrer ques les conditions posées pour l’autorisation donnée il y a trente-trois ans n’ont pas été respectée.

Force est de constater qu’il ne démontre pas que l’architecte de l’immeuble, dont il ne donne au demeurant pas le nom, n’a pas donné son accord pour le percement de la trémie et l’installation de l’escalier.

Sa demande de suppression de l’escalier doit dès lors être rejetée. Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a ordonné sa suppression sous astreinte.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter cette demande. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise, ainsi qu’à payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action concernant l’extraction de chaudière,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes, tant principale que subsidiaire, en restitution par les époux [V] d’un bout de couloir et en condamnation de ces derniers à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’annexion sans autorisation d’un bout de couloir,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires portant sur le conduit d’extraction de chaudière de M. et Mme [V] ;

Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 10] aux fins de remise en état des combles et du plancher de leur appartement, de restitution d’une fraction de couloir et d’indemnisation d’un préjudice résultant d’un arriéré de charges ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 10] aux dépens de première isntance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. et Mme [V], ensemble, la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE