5ème Chambre

ARRÊT N°-237

N° RG 22/04853 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TABE

(Réf 1ère instance : 11-21-0136)

Mme [C] [X]

C/

Mme [W] [F] épouse [X]

M. [S] [X]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Septembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [C] [X]

née le 12 Juin 1974 à [Localité 12]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mériem DEPASSE-LABED, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4843 du 10/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMÉS :

Madame [W] [F] épouse [X]

née le 01 Juillet 1953 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Melanie BRISARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [S] [X]

né le 02 Septembre 1949 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Melanie BRISARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Le 23 décembre 2013, M. [S] [X] et Mme [W] [F] épouse [X] ont acquis en pleine propriété une maison sise [Adresse 7] à [Localité 11].

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2014, les époux [X] ont consenti à leur fille Mme [C] [X] et M. [L] [O], un bail à usage d’habitation portant sur ce bien moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

Par courrier du 4 juin 2019, M. [S] [X] a écrit à Mme [C] [X] ces termes : 'Madame, nous constatons que malgré notre rappel du 3 septembre 2018, les loyers ne sont pas réglés. A ce jour, les sommes dues sont de 4 800 euros (…). Par la présente nous vous donnons congés pour motif de vente, de défaut d’assurances et de non paiement des loyers'.

Mme [C] [X] s’est opposée à la vente du bien.

Les époux [X] ont saisi le conciliateur de justice.

Le 9 juillet 2020, le conciliateur de justice a constaté l’impossibilité de parvenir à un accord entre les parties.

Par acte d’huissier de justice du 11 mai 2021, les époux [X] ont fait délivrer à Mme [C] [X] un commandement de payer la somme de 14 000 euros au titre des loyers impayés entre juin 2018 et avril 2021. Ce commandement a visé la clause résolutoire insérée au bail et a été signifié à la préfecture le 12 mai 2021.

En l’absence de régularisation, les époux [X] ont, par acte d’huissier en date du 22 juillet 2021, assigné Mme [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dinan.

Par jugement en date du 7 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dinan a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 1er mars 2014 entre Mme [C] [X] d’une part et M. [S] [X] et Mme [W] [X] d’autres part, portant sur le bien immobilier sis [Adresse 5] du puis à [Localité 11], sont réunies à la date du 11 juillet 2021,

— ordonné la libération des lieux,

— dit qu’à défaut pour Mme [C] [X] d’y satisfaire deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamné Mme [C] [X] à payer à M. [S] [X] et Mme [W] [X] une indemnité d’occupation mensuelle de 400 euros à compter du 12 juillet 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné Mme [C] [X] à payer à M. [S] [X] et Mme [W] [X] la somme de 14 544, 65 euros au titre des loyers impayés à la date de résiliation du bail,

— reporté l’exigibilité de la somme ci-dessus pour une durée de 24 mois,

— dit que pendant ce délai, la dette locative produira intérêts au taux légal conformément à la loi,

— débouté Mme [C] [X] de ses plus amples demandes reconventionnelles,

— condamné Mme [C] [X] aux entiers dépens,

— condamné Mme [C] [X] à payer à M. [S] [X] et Mme [W] [X] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

— dit qu’une copie du présent jugement sera adressée aux services préfectoraux.

Le 27 juillet 2022, Mme [C] [X] a interjeté appel de cette décision.

Le 19 octobre 2022, Mme [C] [X] a été expulsée du logement sis [Adresse 7] à [Localité 11]. Le procès-verbal d’expulsion de Mme [C] [X] a été signifié aux services préfectoraux le 21 octobre 2022.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 octobre 2022, Mme [C] [X] demande à la cour d’appel de Rennes de :

— déclarer recevable et fondé son appel,

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

— prononcer l’annulation de la résiliation du bail à usage d’habitation et mixte conclu entre elle, M. [O], son ancien conjoint et les époux [X],

— dire n’y avoir lieu à libération des lieux,

— fixer sa dette locative à la somme de 7 344,65 euros,

— lui accorder un délai de 3 années pour le règlement de cette dette locative,

— ordonner la suppression de l’indemnité d’occupation,

À titre subsidiaire,

— confirmer la disposition du jugement ayant ordonné le report de l’exigibilité de la dette locative pour une durée de 24 mois,

— supprimer sa condamnation au paiement des frais irrépétibles de première instance des époux [X] eu égard à sa situation économique,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Le 28 octobre 2022, Mme [C] [X] s’est rétablie dans le logement sis [Adresse 6] puis à [Localité 11], malgré un changement de serrure.

Le même jour, les époux [X] ont déposé plainte pour ces faits.

Mme [C] [X] a fait assigner les époux [X] devant le premier président de la cour d’appel de Rennes aux fins de suspendre l’exécution provisoire du jugement dont appel. Toutefois, Mme [C] [X] a assigné à une mauvaise date, de sorte qu’en l’absence de régularisation, aucune audience n’a eu lieu sur ce point.

Mme [C] [X] s’est maintenue dans les lieux.

Par dernières conclusions notifiées le 25 janvier 2023, M. [S] [X] et Mme [W] [X] demandent de :

— les recevoir en leurs conclusions et leur appel incident, les déclarer bien fondés et y faisant droit,

Par conséquent,

À titre préliminaire,

— déclarer irrecevable la demande de voir constater la nullité de la résiliation formulée en cause d’appel par Mme [C] [X] faute d’avoir été formulée en première instance et faute de tendre aux mêmes fins au regard des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu le 7 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Dinan en ce qu’il a :

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 1er mars 2014 entre Mme [C] [X] d’une part et eux d’autres part, portant sur le bien immobilier sis [Adresse 4] champ du puis à [Localité 11], sont réunies à la date du 11 juillet 2021,

* ordonné la libération des lieux,

* dit qu’à défaut pour Mme [C] [X] d’y satisfaire deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

* condamné Mme [C] [X] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 400 euros à compter du 12 juillet 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux,

* condamné Mme [C] [X] à leur payer la somme de 14 544, 65 euros au titre des loyers impayés à la date de résiliation du bail,

* débouté Mme [C] [X] de ses plus amples demandes reconventionnelles,

* condamné Mme [C] [X] aux entiers dépens,

* condamné Mme [C] [X] à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

* dit qu’une copie du présent jugement sera adressée aux services préfectoraux.

— infirmer le jugement rendu le 7 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Dinan en ce qu’il a :

* reporté l’exigibilité de la somme ci-dessus pour une durée de 24 mois,

* dit que pendant ce délai, la dette locative produira intérêts au taux légal conformément à la loi,

Statuant à nouveau,

— prononcer l’exigibilité immédiate de la somme due au titre des arriérés loyers à la date du jugement du 7 avril 2022,

— dire que la dette locative produira des intérêts au taux légal à compter du jugement dont appel, majorée de 5 points dans le délai de 2 mois suivant ledit jugement, en application de l’article L.313-3 du code monétaire et financier,

En tout état de cause,

— débouter Mme [C] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [C] [X] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais engagés en cause d’appel,

— condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la résiliation du bail

Mme [C] [X], au soutien de ses demandes tendant à l’annulation de la résiliation du bail et à dire n’y avoir lieu à libération des lieux, avance que le bail a été conclu entre les époux [X] d’une part, et elle-même et M. [O], d’autre part, qu’après la rupture du couple [Y], aucun avenant au contrat de bail n’a été conclu, qu’il s’agit d’un bail mixte soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 2019 (sic).

Elle estime qu’à défaut de congé et de commandement délivré à M [O], ce dernier a toujours la qualité de locataire du logement et aurait dû être attrait à la procédure.

Elle considère que la procédure aux fins de résiliation du bail engagée par les bailleurs est irrégulière, puisque non opposable à M. [O].

En réponse, les époux [X], à titre préliminaire objectent que cette demande est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile pour n’avoir pas été présentée devant le premier juge.

Sur le fond, sans contester l’existence d’un bail consenti au couple [Y], ils indiquent avoir accepter un congé verbal donné par M. [O].

Ils soutiennent qu’il n’est pas nécessaire qu’ils en justifient puisque Mme [C] [X] est seule locataire du bien.

Ils précisent qu’au moment du départ de M. [O], un avenant verbal au bail

a d’ailleurs été régularisé pour abaisser le montant du loyer initialement fixé à 800 euros, ce dont l’appelante convient puisqu’elle écrit elle-même que 'suite à la séparation de Mme [X] avec M. [O], le loyer a été ramené à 400 euros TTC/mois selon accord verbal des parties.'

Ils estiment que si en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le locataire à son bailleur prend la forme d’une lettre recommandée ou d’un exploit d’huissier, rien n’affecte sa validité s’il est donné oralement au bailleur qui le reconnaît.

* sur la recevabilité

L’article 564 du code de procédure civile dispose :

À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du code de procédure civile énonce :

Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

La cour relève liminairement que si Mme [X] sollicite une nullité de la résiliation du bail, elle invoque en fait une irrégularité de la procédure aux fins de résiliation s’opposant dès lors au constat de la résiliation du bail.

La cour, saisie d’une demande d’infirmation du jugement, considère en conséquence que les demandes de Mme [C] [X] sur ce point s’analysent en réalité en une demande tendant à s’opposer à la résiliation du bail réclamée par les bailleurs.

En première instance, Mme [C] [X] a également conclu au rejet de la demande de résiliation du bail. Elle a invoqué à cet effet, l’existence d’une obligation alimentaire de ses parents à son endroit, moyen qu’elle ne reprend pas devant la cour.

Elle argumente désormais sa position sur une irrégularité de la procédure aux fins d’expulsion, en ce que notamment le commandement visant la clause résolutoire n’a pas été délivré à M. [O].

Les demandes de Mme [C] [X] sont recevables conformément à l’article 566 du code de procédure civile.

* sur le fond

Le bail signé le 1er mars 2014 mentionne effectivement Mme [C] [X] et M. [L] [O] en qualité de locataires. Il s’agit d’un bail d’habitation permettant en outre l’exercice de la profession d’auto entrepreneur.

Il est acquis que le couple [Y] s’est séparé et l’appelante ne conteste pas être depuis la seule à occuper le logement.

Si l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé donné par le locataire doit être donné par lettre recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier, ces dispositions ne sont pas prescrites à peine de nullité du congé, de sorte que les bailleurs peuvent consentir à un congé qui leur serait donné verbalement.

Mme [C] [X] ne peut contester l’existence d’un tel congé donné par M. [O] ainsi allégué par les bailleurs, alors que dans ses écritures du 6 janvier 2022 à l’intention du premier juge, versées aux débats par les intimés, elle écrit que 'suite à la séparation de Mme [X] et de M. [O], le montant du loyer a été ramené à 400 euros TTC/mois selon accord verbal entre les parties.'

Le moyen tiré d’une irrégularité de procédure en ce que les bailleurs ne justifient d’aucun commandement délivré à M. [O] n’est pas fondé, Mme [X] ne démontrant nullement que ce dernier était encore locataire du bien à la date du commandement qui lui a été délivré.

Se fondant sur l’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989, le tribunal a constaté à raison la résiliation du bail au 11 juillet 2021, Mme [C] [X] ne justifiant pas sa libération des sommes commandées le 11 mai 2021.

La cour confirme le jugement qui constate la résiliation du bail à cette date, et ordonne, à défaut de libération, l’expulsion de Mme [C] [X].

— sur la dette locative

Mme [C] [X] demande de fixer sa dette locative à la somme de 7 344,65 euros pour les loyers dus pour les années 2021 et 2022. Elle critique le jugement qui selon elle ne précise pas le premier impayé.

Les bailleurs demandent à la cour de confirmer le jugement qui prononce condamnation à hauteur de 14 544,65 euros au titre des échéances dues entre juillet 2018 et juillet 2021.

Le commandement de payer vise une somme de 14 000 euros et est accompagné d’un décompte précis de cette somme qui fait état d’impayés réguliers des loyers d’un montant mensuel de 400 euros de juin 2018 à avril 2021, soit durant 35 mois.

Mme [C] [X] ne verse aux débats aucune pièce justifiant sa libération pour ces échéances.

La cour ne peut qu’approuver le tribunal qui contrairement à ce qui est prétendu par l’appelante, précise parfaitement, la période d’impayés qu’il retient à savoir de juillet 2018 à la date de résiliation du bail soit le 11 juillet 2021. Le jugement est confirmé.

— sur la demande de délais de paiement

Mme [C] [X] revendique un délai de trois ans pour régler sa dette sur le fondement de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement la confirmation du jugement qui reporte l’exigibilité de la sa dette de loyers à 24 mois.

Elle expose n’avoir pas trouvé d’emploi, que son état de santé se dégrade et que le médecin conseil de la CPAM des Côtes-d’Armor indique que sa capacité de travail est réduite des 2/3 et qu’elle est éligible au bénéfice d’une pension d’invalidité.

Les époux [X], intimés, concluent pour leur part, au rejet de toute demande de délai de paiement et à l’infirmation du jugement qui reporte l’exigibilité de la condamnation à la somme de 14 544,65 euros pour une durée de 24 mois.

Mme [X] mentionne dans ses écritures qu’elle verse aux débats :

— une attestation pôle emploi pour 2021

— deux attestations de versement d’indemnités journalières

— un courrier du médecin conseil de la CPAM

— une demande d’attribution de logement social.

Or, elle ne communique à la cour aucune de ces pièces.

Outre que de telles pièces à supposer soumises à la cour ne paraissent pas établir la situation actuelle personnelle de l’intéressée, la preuve d’un commencement d’exécution de sa dette locative à ce jour exigible depuis le 3 mai 2024, (le jugement assorti de l’exécution provisoire ayant été signifié le 3 mai 2022), n’est aucunement rapportée par Mme [C] [X].

Aucun délai de paiement ne peut dans de telles conditions être accordé à l’appelante dont ni la bonne foi, ni la capacité à s’acquitter des sommes dues dans le délai réclamé ne sont établies.

La cour infirme le jugement et déboute Mme [C] [X] de sa demande de délai dont elle ne justifie par aucune pièce le bien fondé.

— sur l’indemnité d’occupation

Mme [C] [X] demande à la cour de supprimer l’indemnité d’occupation au motif qu’elle serait dans une situation précaire économiquement.

Les intimés s’opposent à de telles prétentions arguant de la mauvaise foi de l’appelante, qui a déposé une demande de logement social seulement le 26 septembre 2022 alors qu’elle était invitée par le premier juge à en justifier dans une note en délibéré.

Le montant de l’indemnité d’occupation est destiné à compenser l’occupation sans droit ni titre du logement par Mme [C] [X].

Cette dernière ne s’acquitte plus régulièrement de ses loyers depuis 2018. Il n’est pas contesté qu’elle n’a présenté une demande de logement social qu’en 2022.

La situation économique de l’intéressé à ce jour est inconnue.

Au regard de ces éléments, la cour confirme le jugement qui la condamne au paiement d’une indemnité d’occupation de 400 euros par mois, soit strictement le montant du loyer avant la résiliation du bail, à compter du 11 juillet 2021 jusqu’à la libération effective des lieux.

— sur les intérêts

Les intimés demandent à la cour de dire que la dette locative exigible depuis le jugement produira intérêts à compter de cette décision majorés de 5 points dans le délai de 2 mois suivant le jugement, en application de l’article L313-3 du code monétaire et financier.

Mme [C] [X] ne fait aucune observation sur ce point.

L’article 1231-7 alinéa 1 du code civil prévoit que :

En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

L’article L 313-3 du code monétaire et financier dispose :

En cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. Cet effet est attaché de plein droit au jugement d’adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé.

Toutefois, le juge de l’exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant.

…

La cour a confirmé la condamnation à paiement.

Le jugement a justement rappelé que la dette locative de Mme [X] produit intérêts légaux pendant le délai de paiement qu’il accordait, soit dans les termes de l’article 1231-7 précité et donc à compter du jugement.

Mme [C] [X] n’a présenté aucune demande tendant à être exonérée de l’application de cette majoration prévue par la loi.

Celle-ci, conformément aux dispositions de l’article L 313-3 du code monétaire et financier s’applique à compter du présent arrêt, qui décide d’une exigibilité immédiate de la créance locative, par infirmation du jugement.

La demande présentée par les époux [X] tendant à dire que la dette locative produira intérêts au taux légal majorés de 5 points dans les deux mois du jugement est rejetée.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

La cour confirme le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, condamne l’appelante qui succombe en son appel aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer aux intimés une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il reporte l’exigibilité de la somme de 14 544,65 euros pour une durée de 24 mois,

Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,

Déboute Mme [C] [X] de sa demande de délai de paiement et déclare exigible à la date du jugement les sommes arrêtées par le tribunal au titre des arriérés de loyers ;

Y ajoutant,

Rejette la demande formée par M. [S] [X] et Mme [W] [X] au titre des intérêts majorés de 5 points deux mois après le jugement;

Rappelle que la somme de 14 544,65 euros emporte intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne Mme [C] [X] à payer à M. [S] [X] et Mme [W] [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] [X] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente