COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 DECEMBRE 2024

N° RG 23/00556 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NDDF

S.A.R.L. ANAIS

c/

S.C.I. CLEMENCEAU 23

S.E.L.A.R.L. EKIP

Maître [U] [S]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 décembre 2022 (R.G. 19/04675) par le Tribunal judiciare de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 01 février 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. ANAIS, exerçant sous l’enseigne ELYSEES PARFUMS, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 16] – [Localité 11]

Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE :

S.C.I. CLEMENCEAU 23, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] – [Localité 7]

Représentée par Maître Thierry RACINAIS de la SCP SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTES :

S.E.L.A.R.L. EKIP, représentée par Maître [N] [B], mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la SARL ANAIS, domicilié en cette qualité [Adresse 8] – [Localité 9]

Maître [U] [S] de la SELARL FHBX, administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la SARL ANAIS, domicilié en cette qualité [Adresse 12] – [Localité 10]

Représentés par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître Edouard JUNG avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Monsieur Remi FIGEROU , Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 13 novembre 2003, la SCI Clémenceau 23 a donné en location à la société Elysées-Parfums [Localité 13], aux droits de laquelle se trouve la société Anais, un local commercial sis au [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 13], pour une durée de 10 années et 49 jours, en vue de l’exploitation d’un fonds de commerce de parfumerie, ou maroquinerie, prêt à porter, bijouterie (et tous accessoires de modes s’y rattachant).

Le loyer avait été fixé à la somme de 73'176 euros par an avec un droit d’entrée de 182'938 euros.

Par acte du 11 juin 2004, les parties ont étendu la surface des locaux donné à bail en y ajoutant le premier étage du [Adresse 4], portant ainsi le loyer à la somme de 82'776 euros à partir du 01 août 2004.

A l’expiration du contrat de bail intervenue le 31 décembre 2013, ce dernier s’est poursuivi par tacite prolongation.

Le 11 juin 2018, la société Anais a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2018.

Sans réponse du bailleur, elle a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de le faire fixer.

Le 15 juillet 2020, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2018 et, avant dire droit sur la fixation du loyer, a ordonné une expertise avec mission habituelle.

Désigné par ordonnance du 27 août 2020, l’expert [P] a déposé son rapport le 8 février 2021 en estimant la valeur locative des locaux à la somme de 111'000 euros par an, à la date du renouvellement du bail considéré, soit le 1er juillet 2018.

Par jugement du 14 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Fixé le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2018 à la somme annuelle de 110 000 euros, hors taxes et hors charges, correspondant à la valeur locative à cette date,

— Rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 21 mai 2019 ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien, devenu l’article 1343-2 du code civil,

— Dit que chaque partie conserve à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens, lesquels seront partagés par moitié ainsi que les frais d’expertise.

Par déclaration au greffe du 01 février 2023, la SARL Anais a relevé appel du jugement aux chefs expressément critiqués, intimant la SCI Clemenceau 23.

Le 03 mars 2023, le conseiller de la mise en état a enjoint les parties à rencontrer un médiateur, sans succès.

Par jugement du 21 mai 2024, le tribunal de commerce de Pau a ordonné l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL Anais-Elysées Parfums, après résolution du plan de sauvegarde.

La SELARL Ekip’ est intervenue volontairement à l’instance en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Anais.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 juillet 2024, la SCI Clemenceau 23 a déclaré une créance entre les mains de la SELARL Ekip', es qualités.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 15 octobre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la SARL Anais, la SELARL FHBX, administrateur judiciaire de la SARL ANAIS, ainsi que la SELARL Ekip’ es qualité de mandataire judiciaire de ladite société demandent à la cour de :

Vu le rapport de l’expert judiciaire

Vu les stipulations du bail commercial

Vu l’article L.145-33 du code de commerce

Vu la charte de l’expertise en évaluation immobilière

Vu les dispositions des articles 327 et 328 du code de procédure civile,

— Donner acte à Maître [U] [S] de la SELARL FHBX, administrateur judiciaire de la SARL ANAIS, de son intervention volontaire à la procédure,

— Donner acte à la SELARL EKIP’ de son intervention volontaire à la procédure,

— Réformer le jugement entrepris,

— Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à 70 000€ hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018.

Vu l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Pau en date du 21 mai 2024,

Dire n’y avoir lieu à condamnation de la SARL ANAIS ' ELYSEES PARFUMS au paiement

d’une somme quelconque au titre d’une créance antérieure,

Vu les dispositions de l’article L.622-22 et R.622-20 du code de commerce,

Constater l’interruption de l’instance jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de créance,

Dire et juger que la SCI Clémenceau 23 devra justifier de la régularisation d’une déclaration de créance,

Condamner la SCI Clémenceau 23 à payer à la SARL ANAIS la somme de 5 000,00 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 23 octobre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI Clémenceau 23 demande à la cour de

Vu notamment les articles L 145-33 et suivants du code de commerce, L 622-22 et suivants du même code,

Vu l’ouverture du redressement judiciaire de la société Anais le 21 mai 2024,

— Reporter l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ;

— Constater l’absence en la cause de l’administrateur judiciaire désigné au redressement judiciaire de la société Anais et par conséquent l’interruption de l’instance entrainant le report des plaidoiries, sauf à ce que l’intervention volontaire de ce dernier intervienne d’ici l’audience ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel sauf à condamner la société Anais au paiement d’une indemnité de 4 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens de première instance et d’appel comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

1- En considération de l’accord des parties sur ce point et de la nécessité d’assurer le respect du contradictoire, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 15 octobre 2024, en application des articles 15 et 16 du code de procédure civile, et de fixer la clôture de l’instruction à la date de l’audience, avant les plaidoiries.

2- En application des dispositions des articles L.622-22 et L. 631-4 du code de commerce, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance.

Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Concernant l’interruption de l’instance:

3- Par jugement du 21 mai 2024, le tribunal de commerce de Pau a prononcé la résolution du plan de sauvegarde et le redressement judiciaire dont bénéficiait jusqu’alors la SARL Anais, a fixé la date de cessation des paiements au 13 Mai 2024 et a désigné :

— en qualité d’administrateur, la SELARL FHB prise en la personne de Maître [U] [S] [Adresse 5] – [Localité 9] avec les pouvoirs : d’assister le débiteur pour tous les actes relatifs à la gestion,

— en qualité de mandataire judiciaire, la SELARL EKIP’ prise en la personne de Maître [N] [B] , [Adresse 8] [Localité 9].

4- Au vu des dernières conclusions de la société appelante, Il convient de donner acte:

— à Maître [U] [S] de la SELARL FHBX, de son intervention volontaire à la procédure en qualité d’administrateur judiciaire de la SARL ANAIS, avec mission d’assistance,

— à la SELARL EKIP’ de son intervention volontaire à la procédure, en qualité de mandataire.

5- La déclaration de créance à laquelle a procédé le conseil de la SCI Clémenceau par lettre recommandée du 31 juillet 2024 entre les mains de la SELARL Ekip es qualité de mandataire judiciaire porte exclusivement sur les sommes dues au titre de l’arrêt rendu entre les parties par la cour d’appel de Bordeaux, le 28 mai 2024.

6- Toutefois, dès lors que la procédure opposant les parties a pour objet de fixer le montant du loyer dû en contrepartie de la jouissance des lieux, et ne tend pas au paiement d’une somme, il n’y avait pas lieu à déclaration de créance au titre de la présente instance; c’est donc à tort que l’appelante a maintenu dans ses dernières écritures sa demande tendant à voir constater l’interruption d’instance.

Sur le fond:

7- La société appelante souligne en préalable que l’expert judiciaire, membre d’une institution ayant élaboré et signé la charte de l’expertise en évaluation immobilière, n’a pas expliqué la méthode retenue pour la pondération des surfaces.

Elle estime en outre que l’expert judiciaire aurait dû tenir compte des clauses du bail (articles 6 et 11), par laquelle les parties avaient anticipé l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, et avaient convenu que les travaux réalisés au cours du bail par le preneur ne pourraient servir de motif de déplafonnement pour le premier renouvellement.

Elle estime que la valeur locative annuelle au mètre carré pondéré peut être raisonnablement fixée à 575 euros par an, au regard de la marge d’incertitude existant entre les conclusions du rapport d’expertise amiable et le rapport d’expertise judiciaire.

Elle soutient par ailleurs que le calcul des surfaces pondérées est incorrect et devrait être fixé à 111 m² compte tenu de l’extrême humidité des caves qui les rendent impropre à toute utilisation, et des rectifications qui doivent être apportées aux surfaces pondérées des autres locaux.

8- La société intimée réplique que la pondération retenue par l’expert judiciaire soit 184 m² respecte les dispositions de la charte contrairement à celles de l’expert amiable; elle relève par ailleurs les variations de la société locataire concernant la superficie pondérée à retenir.

Elle estime que les éléments de comparaison contenus au rapport d’expertise judiciaire justifient pleinement le prix retenu au mètre carré au 1er juillet 2018 compte tenu de la situation du local.

Sur ce:

9- Dès lors que le bail initial avait une durée supérieure à 9 ans, le loyer du bail renouvelé est, de plein droit, déplafonné et fixé à sa valeur locative, en application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.

10- La valeur du loyer du bail renouvelé est déterminée d’après:

1°- Les caractéristiques du local considéré;

2°- La destination des lieux;

3°- Les obligations respectives des parties;

4°- Les facteurs locaux de commercialité;

5° – Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

11- Selon les dispositions de l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération:

1°- De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;

2°- De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;

3°- De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée;

4°- de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;

5°- de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

12- Le premier juge a fait un exact rappel de la situation des locaux (dépendant d’un immeible d’angle -[Adresse 3] et [Adresse 6]), implantés dans le centre-ville historique de [Localité 13], sur un axe commercial faisant partie du 'triangle d’or', dans un environnement composé d’immeubles à usage mixte, avec de nombreux commerces et services. Répondant à un dire de la société appelante, l’expert judiciaire a précisé que la très grande majorité des professionnels locaux considèrent qu’il n’existe pas un côté du [Adresse 14] qui serait moins favorisé que l’autre. Il précise que les loyers pratiqués du côté pair et du côté impair de cours sont très similiaires.

Ce point n’est pas utilement critiqué par la société Anais.

13- La société appelante fait valoir, à bon droit, que la surface consacrée à l’entresol aux réserves diverses et locaux techniques (93,30 m²) ne pouvait donner lieu à une pondération à 0.4 (soit la valeur maximale prévue par la charte de l’expertise pour des annexes diverses en rez de chaussée, ou une mezzanine en premier étage) alors que les pièces situées à l’entresol sont décrites par l’expert judiciaire comme 'en très mauvais état', et que M. [L], dans son rapport d’expertise amiable (pièce 4 de l’appelante) fait état pour sa part de la trés grande vétusté pour l’entresol, sombre et en état brut, avec second oeuvre et équipement à refaire, avec peut-être un renforcement du plancher'). L’entresol est du reste inutilisé.

Il convient de retenir un coefficient de pondération de 0.2, ainsi que le proposait M. [L], soit 93.3 x 0.2 = 18.66 m², et non 37.32 m², soit une différence de 18.66 m².

14- Il ne ressort pas des productions que la cave soit totalement impropre à tout usage commercial par la locataire, même si elles est décrite comme humide par les deux rapports d’expertise (judiciaire et amiable). C’est donc à juste titre que l’expert judiciaire a retenu une pondération à 0.1.

15- Les autres valeurs de pondérations, conformes aux fourchettes de la charte de l’expertise, sont justifiées par leur état, leur configuration et la localisation très favorable du local et des surfaces de vente concernées, et salles de soin.

16- La surface totale pondérée ressort ainsi à 184 -18,66 = 165.34 m².

17- La société appelante fait valoir ensuite que les parties avaient entendu anticipé l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, en fixant d’emblée dans le bail du 13 novembre 2003 un loyer élevé (73176 euros HC par an, outre le versement d’un droit d’entrée de 182 938 euros de droit d’entrée) mais en convenant en contrepartie, par une clause particulière (article 6 du bail), que 'les parties conviennent que ne pourra pas être invoqué par le bailleur pour le renouvellement du présent bail les motifs de déplafonnement lié aux éventuels travaux de restructuration du cinéma Gaumont, ainsi qu’aux conséquences du plan de travaux connu à ce jour intéressant la ville de [Localité 13]'.

18- Toutefois, indépendamment des travaux d’aménagement du centre ville de [Localité 13] durant la période de référence (et de la restructuration du cinéma Gaumont), la valeur proposée par l’expert judiciaire (600 euros HT et HC par an) est raisonnable et justifiée, au regard de l’évolution d’autres facteurs locaux de commercialité, relevés dans le rapport d’expertise judciaire, tels les constructions nouvelles (ouverture de l’auditorium de [Localité 13] au [Adresse 15], à moins de 50 mètres du local commercial donné à bail, en janvier 2013, avec 800 m² de bureaux et 2500 m² de logements), outre la création du parking souterrain avec 435 places de stationnement au [Adresse 2]), et l’installation de nouvelles enseignes toutes proches entre 2012 et 2015 (Haagen-Datz, Barnes et Smuggler).

Cette valeur est en outre justifiée au vu des caractéristiques du marché immobilier local, par la comparaison avec les loyers pour des baux conclus ou renouvelés entre 2012 et 2016, également [Adresse 14] (entre 576 euros et 935 euros (HT et HC /m² pondéré).

19- Il convient dès lors de fixer la valeur du loyer du bail renouvelé à 163.34 x 600 = 99204 euros HT et HC par an.

Le jugement devra donc être infirmé sur ce point, le reste de ses dispositions étant confirmé.

Sur les demandes accessoires:

20- Dès lors que chaque partie échoue partiellement en ses prétentions aux termes de l’instance, il n’est pas inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu’elles sont engagées en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 15 octobre 2024, et fixe la clôture de l’instruction à la date de l’audience, avant les plaidoiries,

Donne acte de leur intervention volontaire à l’instance à :

— Maître [U] [S] de la SELARL FHBX, en qualité d’administrateur judiciaire de la SARL ANAIS, avec mission d’assistance,

— à la SELARL EKIP', en qualité de mandataire de la SARL ANAIS,

Déclare l’instance régulièrement reprise,

Infirme le jugement, sur le montant du loyer du bail renouvelé,

Statuant à nouveau,

Fixe le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 99204 euros HT et HC par an, à compter du 1er juillet 2018,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président