5ème Chambre

ARRÊT N° 160

N° RG 22/02595 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SVWY

(Réf 1ère instance : 20/01663)

Mme [S] [M]

C/

S.A.R.L. LA LANDE DU BELIER

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Godier (afm)

M^e Furet

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 JUILLET 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, désignée par ordonnance de M. le premier président de la cour d’appel de Rennes en date du 18 mars 2025,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère, désignée par ordonnance de M. le premier président de la cour d’appel de Rennes en date du 18 mars 2025,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mai 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 02 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [S] [M]

née le 5 août 1969 à [Localité 4], de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/003635 du 29/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Représentée par M^e Marine GODIER, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SAS [V] ET ASSOCIES, venant aux droits de la S.A.R.L. LA LANDE DU BELIER, immatriculée au RCS de Lorient sous le n° 848 280 699, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

Parc résidentiel de Loisirs

'[5]'

[Localité 3]

Représentée par M^e Luc FURET, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT

Selon contrat de location avec option d’achat en date du 12 octobre 2005, Mme [R] [M] a acquis auprès de la société La lande du bélier, dont le gérant est M. [J] [V], une 'habitation légère de loisirs’ posée sur plots béton ou longrines de marque et modèle Chalet Canadien Lorbec.

Selon contrat de location d’emplacement en date du 3 janvier 2014, M. [L] [M], a loué auprès de la société La lande du bélier un remplacement n° 702 d’une superficie de 250 m² pour y installer l’habitation légère de Mme [R] [M].

Cette location était consentie pour une durée ferme et définitive d’un an moyennant la somme de 2 623,12 euros aujourd’hui revalorisée à 2 735,52 euros, durée renouvelable par tacite reconduction pour une durée identique, à défaut pour le bailleur ou le preneur, d’avoir notifié son intention d’y mettre fin par courrier recommandé.

M. [L] [M], alors propriétaire de cette habitation légère, est décédé le 21 décembre 2018.

Mme [S] [M], fille aînée de M. [L] [M], a continué à user du chalet de son père.

Reprochant au bailleur de l’avoir empêchée de jouir de la parcelle objet du contrat, et pour laquelle les paiements étaient honorés, Mme [S] [M], par exploit délivré le 3 juillet 2020, a attrait devant le tribunal judiciaire de Lorient la société La lande du bélier, aux fins de voir juger qu’elle a commis une faute grave consistant en son 'expulsion’ illégale et obtenir des dommages et intérêts.

Par jugement en date du 26 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a :

— déclaré irrecevables les demandes de Mme [S] [M] à défaut de justification de sa qualité d’héritière et de ses droits dans la succession de M. [L] [M],

— condamné Mme [S] [M] à payer à la société La lande du bélier la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens.

Le 22 avril 2022, Mme [S] [M] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 janvier 2023, elle demande à la cour de :

— juger recevable et bien fondé son appel,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* déclaré irrecevables ses demandes à défaut de justification de sa qualité d’héritière et de ses droits dans la succession de M. [L] [M],

* l’a condamnée à payer à la société La lande du bélier la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamné aux entiers dépens,

Y faisant droit :

— juger qu’elle justifie de son intérêt à agir en sa qualité d’héritière de M. [L] [M] et déclarer recevables ses demandes,

À titre principal,

— juger que la société La lande du bélier a manqué à ses obligations contractuelles en faisant obstacle à la libre jouissance de l’emplacement objet du contrat,

— condamner la société La lande du bélier à lui restituer en réparation du préjudice financier, les loyers et charges indûment perçus en l’absence de contrepartie, soit la somme totale de 4 993,48 euros (1 743,38 euros de juillet à décembre 2019 + 3 250,10 euros pour l’année 2020),

— condamner la société La lande du bélier à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

À titre subsidiaire,

— juger que la société La lande du bélier a commis des fautes lui ayant occasionné des dommages, au sens de l’article 1240 du code civil,

— condamner la société La lande du bélier à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

En tout état de cause :

— débouter la société La lande du bélier de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires ,

— débouter la société La lande du bélier de ses demandes visant à obtenir sa condamnation à lui verser des 'loyers échus’ et ' indemnités d’occupation',

— débouter la société La lande du bélier de sa demande visant à obtenir sa condamnation à 'évacuer le chalet’ sous astreinte,

— débouter la société La lande du bélier de ses demandes au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société La lande du bélier à verser à Mme [X] Godier, avocate, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner la société La lande du belier aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 26 mars 2025, la société [V] et associés venant aux droits de la société La lande du bélier, société radiée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 26 janvier 2022 en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [S] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins, conclusions plus amples ou contraires,

À titre reconventionnel,

— condamner Mme [S] [M] à lui verser les sommes suivantes :

*Au titre des loyers échus :

—  1 249,14 euros hors taxe, soit la somme de 1 374,05 euros toute taxe comprise au titre de la facture n° 210.178 correspondant à la période de location de janvier à juin 2021,

—  209,92 euros hors taxe soit la somme de 251,90 euros toute taxe comprise au titre du loyer du mois de juillet 2021,

* Après résiliation, et au titre des indemnités d’occupation du 1er août 2021 au 30 avril 2025 , la somme de 6 746,14 euros hors taxe, soit 7 420,75 euros toute charge comprise,

* Au titre de l’entretien extérieur de la parcelle du 1er janvier 2022 au 30 avril 2025, la somme de 512,50 euros hors taxe, soit 615 euros toute charge comprise,

— condamner Mme [S] [M] à évacuer le chalet situé sur l’emplacement objet de du contrat de location résilié le 1er août 2022 sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [S] [M] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] [M] aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour constate, bien que cela ne soit pas précisé dans le jugement, que la société [V] et associés intervient aux droits de la société La lande du bélier, ainsi que mentionné par l’huissier de justice dans l’acte d’assignation du 3 juillet 2020 devant le tribunal judiciaire de Lorient.

— sur la fin de non-recevoir

Mme [M] estime justifier d’un intérêt à agir au sens de l’article 31 du code de procédure civile. Elle soutient qu’elle démontre sa qualité d’héritière de M. [L] [M] et rappelle que le bailleur la considérait comme un interlocuteur naturel pour l’usage du chalet pour lequel le paiement des loyers et charges a été effectué.

L’intimée ne soulève plus cette fin de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile énonce :

Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 815-2, alinéa 1er, du code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

En l’espèce, la déclaration de succession de M. [L] [M] mentionne au sein de l’actif successoral un chalet mobile en bois résidence [5] à [Localité 6]. Il est constant que ce chalet est celui qui repose sur l’emplacement donné à bail par l’intimée au défunt.

Un acte de notoriété établi par notaire les 14 et 18 décembre 2020 indique que sont héritières de M. [L] [M] ses filles Mme [S] [M] et Mme [E] [M].

Mme [S] [M] justifie devant la cour de sa qualité d’héritière et de co-indivisaire du chalet avec Mme [E] [M].

Il est acquis que les loyers ont continué à être réglés après le décès par le notaire en charge de la succession, au moins jusqu’en décembre 2020.

Mme [M] a donc en application des dispositions précitées qualité à agir seule en l’espèce.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il déclare ses demandes irrecevables.

— sur la demande indemnitaire

Mme [S] [M] fait grief à la société La lande du bélier (aux droits de laquelle intervient la société [V] et associés), bailleresse, d’avoir manqué à ses obligations contractuelles prévues par l’article 1709 du code civil en ce que :

— en juin 2019, elle a désactivé volontairement le badge permettant d’entrer à l’intérieur du camping et donc d’accéder à la parcelle louée,

— en janvier 2020, elle a fermé unilatéralement les compteurs d’eau et d’électricité selon un procédé empêchant toute personne autre qu’elle de les remettre en route,

— le comportement ordurier du gardien, ivre et violent a mis Mme [M] en difficultés lors du déménagement du chalet organisé par ses soins début mai 2019,

— le gérant a quelques jours plus tard arraché sans raison les affiches fixées sur le chalet pour annoncer sa mise en vente, et a apposé sans droit sur celui-ci des pancartes indiquant que tout acquéreur éventuel devait passer par lui.

Mme [M] soutient que cette attitude du bailleur n’a pour but que de lui permettre d’acquérir le chalet à vil prix.

Elle estime donc que la société La lande du bélier a manqué à son obligation de faire jouir de la chose objet du contrat, en l’occurrence l’emplacement sur lequel se situe le chalet, et que ces faits ont entraîné un double préjudice, à savoir un préjudice économique, puisque le bailleur a perçu indûment les loyers, dont elle demande ainsi la restitution, soit 4 993,48 euros, et un préjudice moral, Mme [M] étant tombée dans une telle dépression qu’elle a dû être hospitalisée en octobre 2019 et elle réclame à ce titre une somme de 5 000 euros.

La société [V] et associés s’oppose à ces demandes, considérant que sa responsabilité contractuelle n’est nullement démontrée.

Elle note qu’il y a une contradiction à évoquer un déménagement du chalet le 5 mai 2019 et à prétendre avoir subi une expulsion illégale.

Elle indique que Mme [M] n’établit pas avoir effectué des démarches pour régulariser la situation à son égard, le bailleur ayant toujours contacté M. [L] [M].

Elle estime qu’il ne peut lui être fait grief d’avoir désactivé le badge d’accès et ce, pour des motifs de sécurité, alors que le chalet était inoccupé depuis le 5 mai 2019 suite au déménagement de celui-ci.

En ce qui concerne les coupures d’eau et d’électricité, elle fait valoir qu’il s’agit ni plus ni moins d’une obligation du locataire, prévue au contrat de location, de sorte qu’on ne peut lui reprocher d’avoir pallier la carence des héritiers sur ce point. Elle relève que si Mme [M] avait occupé le logement, le bailleur aurait rétabli ces alimentations, comme le précise d’ailleurs l’attestation de Mme [T], communiquée par l’appelante.

Elle signale que les loyers ont été payés par l’étude notariale jusqu’au 31 décembre 2020 et non par Mme [M].

En ce qui concerne les affiches posées pour tenter de vendre le bien, elle note que Mme [M] ne justifie pas de sa qualité pour y procéder, alors qu’il existe une autre héritière.

S’agissant du préjudice moral allégué, elle relève qu’après avoir réclamé une somme de 20 000 euros en première instance, Mme [M] demande en appel une condamnation à hauteur de 5 000 euros, ce qui ne peut être sérieux. Selon elle, la preuve d’un lien de causalité direct entre le préjudice allégué et une prétendue faute de la société La lande du bélier n’est pas rapportée.

Elle considère que les griefs qui lui sont faits, loin d’établir une faute de sa part, démontrent au contraire l’incapacité de l’appelante à respecter les clauses du contrat de location auquel est annexé le règlement intérieur du parc résidentiel.

S’il est exact qu’après le décès de M. [L] [M], locataire, aucune démarche n’a été entreprise, tant de la part de la succession que de la bailleresse d’ailleurs, pour régulariser un nouveau bail, la société [V] et associés ne conteste pas avoir perçu les loyers afférents à l’emplacement loué jusqu’au 31 décembre 2020, de sorte qu’il convient d’admettre une location tacite entre la bailleresse et les héritiers indivisaires de M. [M].

L’article 1709 du code civil énonce :

Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Le comportement ordurier du gardien, prétendu, n’est pas démontré et ne peut en tout état de cause traduire un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

Les allégations de Mme [M] portant sur le retrait d’affiches ou la pose par le bailleur de pancartes sur le chalet installé sur l’emplacement loué ne sont pas contestées par le bailleur. De tels faits ne constituent pas cependant un manquement aux obligations contractuelles de ce dernier et ne peuvent fonder la demande indemnitaire fondée sur une responsabilité contractuelle.

Le bailleur admet avoir désactivé en juin 2019 le badge d’accès au parc correspondant à la location litigieuse. Il ne justifie pas cette démarche au regard des conditions de sécurité ainsi qu’il le soutient. Ces faits n’ont cependant pas empêché l’utilisation et la jouissance de l’emplacement, selon un témoin qui explique s’être alors rendu à pied sur l’emplacement. La cour constate par ailleurs que le bail ne porte aucune mention s’agissant d’un badge d’accès. Le comportement fautif du bailleur sur ce point n’est pas caractérisé.

Le bail prévoit à l’article 11 des obligations du preneur, que 'dans un but de sécurité le preneur doit couper l’électricité au tableau principal, fermer la vanne d’eau'. Le bailleur ne conteste pas avoir procédé unilatéralement à ces fermetures de l’alimentation en eau et en électricité en janvier 2020. Mme [M] qui indique avoir déménagé les affaires présentes dans le chalet en mai 2019 ne prétend pas y avoir ensuite emménagé elle-même. Les attestations produites établissent que certains membres de sa famille passaient de temps en temps pour entretenir la parcelle. Mme [N] [T], fille de l’intéressée, explique ainsi 's’être rendue plusieurs fois au chalet sur l’année 2020 et 2021.' et que 'l’électricité seulement était remise temporairement par la secrétaire pour que son père et son frère puissent entretenir le jardin du chalet'.

Il est démontré par Mme [M], alors que le bail prévoit que le locataire doit fermer lui-même les alimentations en eau et électricité et doit donc pouvoir les ouvrir en cas de besoin, que ces manoeuvres n’étaient plus possibles en 2020 et 2021 sans passer par le bailleur, ce qui crée une contrainte non fixée au contrat.

Toutefois, cette contrainte n’apparaît pas avoir empêché l’usage du bien, puisque sur demande, le bailleur a rétabli l’électricité et rien ne démontre qu’il n’aurait pas fait de même s’agissant du rétablissement de l’alimentation en eau. si cela avait été demandé Un comportement fautif du bailleur constitué par le fait qu’il n’aurait pas assuré la jouissance du bien ne peut donc être retenu.

En conséquence, en l’absence de manquements contractuels, Mme [M] ne peut prétendre à indemnisation que ce soit au titre d’un préjudice économique (subi par la succession et qu’elle serait habilitée à faire valoir), constitué par des loyers indûment perçus par le bailleur, ce caractère indu n’étant pas démontré, ou au titre d’un préjudice moral. Sur ce dernier en point, en outre, Mme [M] ne démontre en toute état de cause aucun lien de causalité entre les faits allégués et sa dépression ayant conduit à une hospitalisation en octobre 2019, alors que la fille de l’appelante témoigne qu’après le décès de son grand-père M. [M] [L] (le 21 décembre 2018), 'sa mère a commencé à devenir faible mentalement et physiquement, n’arrivant plus à faire ses tâches quotidiennes.'

La cour déboute Mme [S] [M] de ses demandes indemnitaires.

— sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Mme [M] soutient qu’à défaut de constituer des fautes contractuelles, les agissements du bailleur sont des faits fautifs. Elle argue ainsi d’un harcèlement, d’insultes, de la désactivation du badge, de la fermeture unilatérale et autoritaire des compteurs d’eau et d’électricité sans motif légitime, et des démarches diverses et variées visant à contrevenir à ses droits de propriétaire.

Elle réclame réparation d’un préjudice moral soutenant en avoir été médicalement atteinte et sollicite la condamnation du bailleur à lui payer une somme de 5 000 euros.

La société [V] et associés, aux droits de la société La lande du bélier soutient qu’aucune faute du bailleur n’est démontrée.

L’article 1240 du code civil dispose :

Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les développements précédents établissent que le bailleur a commis des actes de nature à gêner la propriétaire dans son intention de vendre le chalet, bien de la succession, occupant la parcelle louée. Son explication tenant au fait que Mme [S] [M] n’était pas seule propriétaire est vainement avancée, le bailleur ne disposant d’aucun droit pour contrôler les conditions de la vente d’un bien ainsi indivis. Se faisant, la cour admet un comportement fautif de la société La lande du bélier.

Les insultes et le harcèlement allégués ne sont pas caractérisés.

Le fait de désactiver le badge d’accès dont disposait M. [L] [M], sans prévenir Mme [M] constitue a minima une attitude désinvolte.

Le fait de contraindre la locataire à solliciter auprès du bailleur l’ouverture des alimentations en eau et électricité, sans que ce dernier ne s’explique sur ce point, constitue également un comportement fautif, puisqu’il n’est pas contesté que tel n’était pas le cas précédemment.

L’existence de ces fautes ne peut cependant justifier la demande indemnitaire, alors que Mme [M] ne démontre pas que les difficultés de santé qu’elle a présentées sont directement liées à ces comportements du bailleur.

La demande indemnitaire formée sur ce fondement est rejetée.

— sur les demandes reconventionnelles

L’intimée réclame la condamnation de Mme [M] à lui payer d’une part les loyers dus pour la période de janvier 2021 à juillet 2021 et d’autre part les indemnités d’occupation et les frais d’entretien extérieur de la parcelle pour la période du 1er janvier 2022 au 30 avril 2025.

Elle indique que le contrat de location est résilié depuis le 1er août 2021 de plein droit, en application de l’article 1226 du code civil, dans la mesure où elle a écrit le 17 juillet 2021 pour donner un délai de 15 jours pour régulariser la situation notamment d’impayés.

Elle réclame également que Mme [M] soit condamnée à évacuer le chalet sous astreinte.

Mme [M] souligne cependant à raison que de telles demandes sont dirigées uniquement contre elle, alors qu’existe une indivision successorale.

L’action tendant à constater la résiliation du bail poursuivi par l’indivision successorale et à ordonner l’évacuation d’un bien indivis comme celle tendant obtenir paiement des loyers et/ou indemnités d’occupation ne peut être dirigée que contre l’ensemble des indivisaires. Dirigées contre Mme [S] [M] seule, ces demandes ne sont pas fondées.

La cour déboute la société [V] et associés de l’ensemble de ses demandes.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en l’espèce. Les entiers dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Le jugement condamnant Mme [M] à payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est infirmé, comme sa condamnation aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Déboute Mme [S] [M] de ses demandes ;

Y ajoutant,

Déboute la société [V] et associés, venant aux droits de la société La lande du bélier de ses demandes reconventionnelles dirigées contre Mme [S] [M] ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties.

Le greffier, La présidente,