COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 AVRIL 2024

N° RG 23/01964 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VYEH

AFFAIRE :

[N], [Y], [X] [W]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mars 2023 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° RG : 11-22-000910

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23/04/24

à :

M^e Eva DUMONT SOLEIL

M^e Sabrina DOURLEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [N], [Y], [X] [W]

née le 19 Septembre 1972 à [Localité 4] ([Localité 4])

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Maître Eva DUMONT SOLEIL,Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 69

APPELANTE

****************

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Représentant : Maître Marc-antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R178 -

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Février 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

Suivant acte sous seing privé en date du 7 décembre 2016, la société CDC Habitat Social a consenti à Mme [N] [W] un bail à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte d’huissier de justice en date du 1er août 2022, Mme [W] a fait assigner la société CDC Habitat Social à comparaître devant la chambre de proximité de Pontoise aux fins de la voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner au paiement des sommes de :

* 9551,76 euros à titre d’indemnisation du trouble de jouissance,

* 2000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral,

— condamner à mettre en conformité les espaces communs sous astreinte de 100 euros par jour de retard à chaque manquement constaté,

— condamner au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La chambre de proximité de Pontoise s’est dessaisie le 1er septembre 2022 au profit du tribunal de proximité de Montmorency.

Par jugement contradictoire du 6 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— débouté Mme [W] de sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

— débouté Mme [W] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral;

— débouté Mme [W] de sa demande de mise en conformité sous astreinte;

— débouté la société CDC Habitat Social de sa demande sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— débouté Mme [W] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société CDC habitat social de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [W] aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration déposée au greffe le 23 mars 2023 Mme [W] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 9 janvier 2024, Mme [W], appelante demande à la cour :

— d’infirmer en toute ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montmorency le 6 mars 2023,

statuant à nouveau de :

— constater les manquements contractuels de la société CDC Habitat social en sa qualité de bailleur, à ses obligations d’entretien, de réparation, de jouissance paisible des locaux loués, de sécurité, de délivrance conforme,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société CDC Habitat Social,

en conséquence :

— condamner la société CDC Habitat à lui régler la somme de 8 056,38 euros à titre d’indemnisation du trouble de jouissance causé et correspondant à la restitution de l’intégralité des charges mensuelles qu’elle a réglées de 2019 à 2023 pour un entretien des locaux non réalisé, somme qui restera à parfaire en fonction des charges locatives à intervenir,

— condamner la société CDC Habitat Social à lui régler la somme de 5 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice moral qu’elle prétend avoir subi,

— ordonner la mise en conformité des espaces communs du logement par la société CDC Habitat Social, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à chaque manquement à l’obligation d’entretien constaté par la locataire après en avoir préalablement avisé son bailleur par lettre recommandée,

— condamner la société CDC Habitat Social à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiée le 23 janvier 2023, la société CDC Habitat Social, intimée, demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondée,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de Montmorency le 6 mars 2023 en toutes ses dispositions,

en toute hypothèse,

— juger que Mme [W] ne justifie pas habiter dans un logement indécent,

— juger que la société CDC Habitat Social satisfait à ses obligations contractuelles,

— juger que Mme [W] ne justifie d’aucun grief sérieux envers elle,

en conséquence :

— débouter Mme [W] de l’intégralité de ses demandes, les déclarant infondées,

en toute hypothèse :

— juger que les demandes de Mme [W] ont pour objet le remboursement des charges locatives,

— juger prescrite toute demande relative au remboursement de charges pour une période antérieure au 1er août 2019,

— juger que Mme [W] ne justifie d’aucun préjudice,

— débouter Mme [W] comme mal fondée de l’intégralité de ses demandes,

à titre reconventionnel :

— condamner Mme [W] au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 janvier 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’appel de Mme [W].

— sur la demande d’indemnisation formée par Mme [W].

Au soutien de son appel, Mme [W] reproche au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande d’indemnisation du trouble de jouissance qu’elle prétend avoir subi du fait des manquements de la société CDC Habitat Social à ses obligations contractuelles et notamment le défaut d’entretien des parties communes, celui de la cage d’escalier, du vide-ordure, le défaut d’éclairage sur le palier intérieur comme extérieur, l’absence de sortie des conteneurs des ordures ménagères, la défaillance de la serrure du portail, l’absence d’entretien des espaces verts. Elle prétend faire la preuve de ces manquements par les différentes pièces qu’elle verse aux débats, et sollicite en conséquence sur le fondement des dispositions de l’article 1719 du code civil, la condamnation de la société CDC Habitat Social à lui verser la somme de 8 056,38 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à la restitution des charges mensuelles qu’elle a réglées de 2019 à 2023.

La société CDC Habitat Social réplique qu’il incombe à Mme [W] de démontrer la réalité des griefs, que pour l’essentiel Mme [W] fait état de remarques déposées sur l’espace locataire de son site Internet. Elle s’étonne de l’extrême minutie avec laquelle l’appelante signale le moindre événement ayant lieu dans la résidence, que ni le nombre ni la nature des signalements ne sont susceptibles de qualifier un défaut d’entretien et que c’est donc de manière particulièrement audacieuse et abusive que Mme [W] tente d’obtenir le remboursement de l’intégralité des charges. La société CDC Habitat Social rappelle que le logement de l’appelante constitue l’un des trois logements de la maison dans lequel il est situé, de sorte que s’agissant d’une très petite résidence, il n’y a pas de gardien du fait de l’impossibilité de l’héberger sur place mais également par la contrainte économique que supposerait la prise en charge financière du coût d’un tel salarié. La société bailleresse fait observer que les services municipaux de la commune de [Localité 5] ne procèdent pas au ramassage quotidien des ordures ménagères, mais à un ramassage hebdomadaire, et que le contrôle réalisé par les services d’hygiène de la commune le 25 mars 2023, soit au cours de la procédure d’appel, qui n’ont donné lieu à aucun arrêté à son encontre, ne sont pas de nature à démontrer une quelconque défaillance de sa part. Elle ajoute que l’insécurité alléguée par la locataire qui tient au fait que la porte du portail a été cassée n’est pas justifiée dès lors qu’elle a mandaté aussitôt une entreprise spécialisée pour y remédier, qu’une ampoule grillée ne peut davantage établir l’insécurité des lieux, et que le fait que l’un des logements ait été abusivement utilisé par les occupants sans droit ni titre ne saurait lui être imputé à faute et ce d’autant que, dès qu’elle en a été informée, elle a diligenté une procédure d’expulsion et qu’un jugement rendu le 5 octobre 2020 a ordonné l’expulsion immédiate des occupants.

Sur ce,

L’article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

La cour observe à titre liminaire que Mme [W] ne conteste pas le principe des charges appelées et ce, d’autant que le bailleur justifie les avoir effectivement assumées.

De son côté, la société CDC Habitat Social ne peut valablement invoquer la prescription de la demande de Mme [W] au fondement des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et ce, dans la mesure où la locataire ne sollicite pas la restitution des charges par elle acquittées depuis 2020, mais des dommages-intérêts correspondant au montant total de ces charges.

En l’espèce, Mme [W] justifie néanmoins le mauvais entretien des parties communes par les différents documents qu’elle produit et notamment par le procès-verbal de constat réalisé à sa requête le 6 avril 2023 par Me [Z], commissaire de justice, ainsi que par le rapport adressé le 5 juin 2023 par la direction des services techniques de l’urbanisme et de l’aménagement de la commune de [Localité 5] adressée le 9 juin 2023 à la société CDC Habitat Social.

Aux termes du procès-verbal de constat qu’il a dressé le 6 avril 2023, le commissaire de justice mentionne avoir constaté :

— la présence de six conteneurs de poubelles, deux avec un couvercle vert, deux avec un couvercle jaune, deux avec un couvercle marron,

— la présence d’emballages en carton et divers détritus à l’intérieur des poubelles au couvercle jaune,

— la présence d’une multitude de bouteilles en verre, de pots en verre à l’intérieur de l’une des poubelles au couvercle vert,

— la présence sur le sol du local poubelle d’amas de feuilles mortes, de branchages, de moisissures et de détritus,

— sur le parking, à l’arrière des places de stationnement, devant la rambarde, un pneu, un bidon d’huile, un disque de nettoyage, un tas de couvertures, tissus et détritus, une multitude de moisissures et mousse au sol,

— sur l’escalier menant à l’allée et à la maison, présence d’une multitude de moisissures et mousse sur les marches et notamment à l’angle des murs et contremarches, le revêtement en béton des marches est noirci, les arêtes des quatre marches intérieures de l’intérieur sont abîmées,

— présence de coulures noircies sur le muret sous le parking,

— dans le jardinet situé en contrebas du parking, présence d’une plaque en béton presque entièrement recouverte de mousse, – dans la jardin situé à l’arrière de la maison, présence d’une multitude de mauvaises herbes poussant de part et d’autre de l’allée centrale, un sac de frappe est attaché à un arbre et une échelle est appuyée contre cet arbre, des murets sont en partie recouverts par de la végétation grimpante,

— dans l’entrée de la maison, présence de marques de salissures et de poussière sur les murs, la requérante déclarant que le ménage qui doit être effectué une fois par semaine ne l’a pas été depuis le 23 mars 2023,

— deux sonnettes sur les trois sont cassées.

Aux termes de la lettre qu’il a adressée le 5 juin 2023 à la société CDC Habitat Social, le maire de la commune de [Localité 5] informe la société bailleresse qu’après une visite sur place, le technicien en charge de l’hygiène, de la sécurité et de la salubrité a pu constater que :

— la zone de stockage des poubelles ne correspond pas à la réglementation départementale en vigueur,

— les installations techniques ne permettent pas un entretien normal des poubelles,

— les dégradations constatées sur les extérieurs ainsi que le constat effectué par commissaire de justice montant un problème général d’entretien, ce qui entraîne un risque d’infestation par les nuisibles,

— les installations de protections anti-squat présentent des risques pour les habitants,

— l’ouverture permanente du logement du rez-de-chaussée crée un risque d’infestation par les nuisibles ainsi qu’une augmentation de la consommation d’énergie pour compenser les déperditions de chaleur.

Le Maire ajoute qu’en vertu de ses pouvoirs de police spéciale en matière d’habitat, il engage la phase contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de sécurité, afin de mettre un terme à tout risque lié à l’état des locaux.

La société CDC Habitat Social justifie avoir répondu à chacune des points soulevés dans le rapport de visite des services d’hygiène de la ville en apportant notamment des précisions sur les installations de protection anti-squat et en invoquant notamment l’absence de risque pour les habitants avec la mise en place d’un dispositif physique complété par une alarme volumétrique reliée à une société de sécurité.

Suite aux réponses apportées par la société bailleresse, il n’est pas justifié que le Maire de la commune de [Localité 5] ait pris un arrêté de mise en sécurité, alors que de son côté la société CDC Habitat Social produit un procès-verbal de constat établi à sa requête le 31 août 2023 par un commissaire de justice de l’examen duquel il ressort qu’elle a accompli un certain nombre de diligences afin d’assurer la propreté des locaux.

Il s’ensuit qu’il n’est justifié d’aucun manquement de la société CDC Habitat Social à son obligation contractuelle de sécurité et que le seul trouble de jouissance établi par Mme [W] dont elle ne démontre pas cependant l’ampleur, justifie qu’il lui soit attribué la somme de 1 500 euros au paiement de laquelle la société CDC Habitat Social doit être condamnée.

— sur la demande tendant à la mise en conformité des espaces communs.

Mme [W] n’est pas fondée en ce sa demande tendant à la mise en conformité des espaces communs du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à chaque manquement par elle constaté après en avoir avisé son bailleur par tout moyen, comme étant d’une part insuffisamment précise et d’autre part visant un préjudice futur.

— sur l’indemnisation du préjudice moral allégué par Mme [W].

Mme [W] ne peut qu’être déboutée de sa demande au titre de l’indemnisation du préjudice moral qu’elle allègue sans le démontrer.

Sur les mesures accessoires.

La société CDC Habitat Social doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [W] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant la société CDC Habitat Social à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 6 mars 2023 par le tribunal de proximité de Montmorency en ce qu’il a débouté Mme [W] de sa demande de mise en conformité des espaces communs sous astreinte, ainsi que de sa demande d’indemnisation du préjudice moral,

Infirme le jugement rendu le 6 mars 2023 par le tribunal de proximité de Montmorency en ce qu’il a débouté Mme [W] de sa demande d’indemnisation de son trouble de jouissance, et en ses dispositions relatives aux dépens et aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamne la société CDC Habitat Social à verser à Mme [W] la somme de 1 500 euros à titre d’indemnisation de son trouble de jouissance,

Condamne la société CDC Habitat Social à verser à Mme [W] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société CDC Habitat Social aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,