4ème Chambre

ARRÊT N° 66

N° RG 24/04306

N° Portalis DBVL-V-B7I-VAIM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 MARS 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Décembre 2024, devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 06 Mars 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

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APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [3] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet de PONTBRIAND, SARL unipersonnelle dont le siège social est sis [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Morgane LE PAGE-FOURNIER de la SELARL LE PAGE-FOURNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉ :

Monsieur [Y] [L]

né le 01/02/1974 à [Localité 4]

[Adresse 2]

Défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 31 juillet 2024 à étude

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [Y] [L] est propriétaire des lots n°13 et 54 correspondant à un appartement et un garage au sein d’un immeuble en copropriété dénommé la Résidence [3] qui est situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 4].

Reprochant à M. [L] des défauts de paiement des appels de charges et du montant des fonds de travaux, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le cabinet de Pontbriand, lui a adressé plusieurs mises en demeure :

— par courrier recommandé en date du 20 avril 2023,

— par commandement de payer en date du 13 juin 2023,

— par courrier recommandé en date du 20 septembre 2023,

— par courrier recommandé en date du 21 novembre 2023.

Suivant un exploit du 29 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a assigné M. [Y] [L] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir sa condamnation au règlement des sommes demeurées impayées.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 30 mai 2024 selon la procédure accélérée au fond, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— condamné M. [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [3], représenté par son syndic en exercice le cabinet de Pontbriand, les sommes de :

—  3 703,05 euros arrêtée au 27 octobre 2023, au titre des impayés de charges et travaux exigibles, outre les intérêts au taux légal sur 3 297,25 euros à compter du commandement de payer du 13 juin 2023 et sur le solde à compter de l’assignation délivrée le 29 mars 2024,

—  420,80 euros au titre du 4ème appel provisionnel du budget prévisionnel 2023/2024, non encore échu mais devenu immédiatement exigible, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 novembre 2023,

—  400 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] [L] aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [3], représenté par son syndic le cabinet de Pontbriand, a relevé appel de cette décision le 17 juillet 2024.

L’avis de fixation à bref délai du 17 septembre 2024 a fixé la clôture et l’examen de l’affaire au 17 décembre 2024, conformément aux articles 904-1 et 905 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon ses dernières conclusions en date du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [3] demande à la cour :

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M. [Y] [L] à lui payer la somme de 3 703,05 euros arrêtée au 27 octobre 2023 au titre des impayés de charge et travaux exigibles, outre les intérêts au taux légal sur 3 297,25 euros à compter du commandement de payer du 13 juin 2023 et sur le solde à compter de l’assignation délivrée le 29 mars 2024,

— statuant a nouveau :

— condamner M. [Y] [L] à lui payer la somme de 5 296, 23 euros, correspondant aux impayés de charges et travaux exigibles, suivant décompte arrêté au 15 mars 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 avril 2023,

— confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions.

M. [Y] [L] n’a pas constitué avocat. Conformément aux articles 902 et 911 du code de procédure civile, la déclaration d’appel et les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la Résidence [3] lui ont été signifiées respectivement le 31 juillet et le 23 septembre 2024 conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

Selon l’article 14-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que : 'A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

Le tribunal a réduit le montant des charges demeurées impayées dont le versement est réclamé par le syndicat en ne sollicitant pas à tort la production de la pièce n°18 qui ne figurait certes pas dans le dossier de plaidoirie qui lui a été remis mais était cependant expressément mentionné dans le bordereau de communication de pièces régulièrement signifié au copropriétaire défaillant en annexe à ses conclusions.

L’appelant verse aux débats le règlement de copropriété ainsi que :

— le contrat de syndic conclu avec le cabinet Pontbriand ;

— l’attestation notariée justifiant la qualité de copropriétaire de M. [Y] [L] depuis le mois de septembre 2013 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 septembre 2022, 18 janvier 2023 et 11 janvier 2024 qui ont approuvé les comptes de la copropriété (période du 31 août 2021 au 31 août 2023), voté les budgets prévisionnels (notamment pour l’année 2024) et donné quitus au syndic de sa gestion ;

— les convocations adressées à M. [Y] [L] en vue de ces assemblées générales auxquelles il n’a pas participé ;

— un extrait de compte de M. [Y] [L] arrêté au 15 mars 2024 ;

— les mises en demeure et commandements de payer évoqués plus haut.

Il doit être ajouté que les résolutions 16 et 17 votées par la majorité des copropriétaires exigée par la loi lors de la dernière assemblée générale du 11 janvier 2024 font apparaître que l’absence de règlement par M. [Y] [L] des charges obère la possibilité de financer la totalité des travaux prévus et qu’une procédure de saisie immobilière sera prochainement mise en oeuvre à l’encontre du copropriétaire défaillant.

En conséquence, l’arriéré représente désormais la somme de 5 296,23 euros arrêtée au 15 mars 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 297,25 euros non pas à compter du commandement de payer du 13 juin 2023 mais à compter de la mise en demeure du 20 avril 2023 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil. La décision déférée sera donc infirmée sur ce point.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

La décision de première instance doit être confirmée. A la lecture du dispositif des dernières conclusions de l’appelante, la cour n’est pas saisie d’une demande de versement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme le jugement rendu le 30 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc (RG 24/00150) en ce qu’il a condamné M. [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [3], représenté par son syndic le cabinet de Pontbriand la somme de 3 703,05 euros arrêtée au 27 octobre 2023, au titre des impayés de charge et travaux exigibles, outre les intérêts au taux légal sur 3 297,25 euros à compter du commandement de payer du 13 juin 2023 et sur le solde à compter de l’assignation délivrée le 29 mars 2024,

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Condamne M. [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [3], représenté par son syndic en exercice le cabinet de Pontbriand, la somme de 5 296,23 euros arrêtée au 15 mars 2024, au titre des impayés de charge et travaux exigibles, outre les intérêts au taux légal sur 3 297,25 euros à compter de la mise en demeure du 20 avril 2023 et sur le solde à compter de l’assignation délivrée le 29 mars 2024 ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

— Condamne M. [Y] [L] au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,