MINUTE N° 25/156

Copie exécutoire à :

— M^e Raphaël REINS

— M^e Guillaume HARTER

Copie à :

— greffe du JCP du tribunal judiciaire de Mulhouse

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 24 Mars 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/04008 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IFZF

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, rectifié par jugement du 26 septembre 2023

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [H] [J]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/713 du 27/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [O] [U]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE SUR APPEL PROVOQU'' :

Madame [I] [X] ÉPOUSE [P]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant contrat en date du 1er avril 2015, M. [O] [U] a donné à bail à M. [H] [J] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant versement d’un loyer mensuel de 400 euros, outre 30 euros de provision sur charges. Mme [I] [J] épouse [P] s’est, par acte du même jour, engagée en qualité de caution solidaire du bail souscrit par son père.

M. [J] a quitté les lieux en avril 2021.

Par assignation en date du 18 juillet 2022, M. [U] a sollicité la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 4 166 euros au titre des loyers et charges restés impayés, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de 08 mars 2022, 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, le demandeur a repris ses prétentions développées par conclusions du 7 mars 2023 par lesquelles il a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5'450 euros.

Le bailleur a essentiellement insisté sur':

— l’absence d’obligation d’une tentative de conciliation préalable compte tenu des sommes en jeu et de l’annulation de son fondement textuel prévu à l’article 750-1 du code de procédure civile,

— le caractère purement formel des arguments soulevés par Mme [J] épouse [P] à l’appui de sa demande en nullité de son engagement de caution qu’elle ne contestait pourtant pas avoir signé,

— l’absence de contestation relative aux impayés de l’année 2019 dont le paiement partiel avait en outre interrompu toute prescription,

— la prescription et le mal-fondé du prétendu trop payé de loyer au titre de l’année 2018 alors que les défendeurs ne démontraient des paiements qu’à hauteur de 1'944 euros, auxquels s’étaient ajoutés 2'448 euros d’allocations logement soit un reste à devoir de 408 euros,

— le fait que les défendeurs n’avaient pas contesté n’avoir versé aucun loyer en 2019 alors que lui-même avait justifié des allocations logement perçues par la production de ses extraits bancaires de 2019 à 2021 et reconnu qu’un virement de 324 euros intervenu le 10 janvier 2019 n’avait effectivement pas été pris en compte et devait être déduit,

— le fait que la dette pour l’année 2020 n’était pas contestée et ne pouvait être compensée avec une contre-créance inexistante,

— le fait que le locataire avait restitué les clés fin avril 2021, restant ainsi redevable de trois mois de loyer sur 2021,

— le mal-fondé de la demande reconventionnelle dès lors que la déclaration d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (Caf) n’était pas fautive mais conforme aux faits, que la somme de 1'488 euros dont le remboursement lui était réclamée ne lui avait pas été versée et que les demandes en remboursement des sommes de 560 euros et 263 euros n’étaient pas fondées.

Les défendeurs ont pour leur part soulevé l’irrecevabilité de la demande faute d’avoir respecté l’obligation préalable de tentative de conciliation, à laquelle elle devait être soumise, la demande de dommages et intérêts étant artificiellement gonflée pour s’y soustraire.

Ils ont également soulevé la nullité de l’acte de cautionnement ainsi que la prescription triennale de l’action en matière de créance locative mettant obstacle à toute demande pour des sommes antérieures au 18 juillet 2019 et se sont prévalus de versements excédentaires pour l’année 2018 à hauteur de 1'536 euros, justifiant la suspension de tout versement à compter de février 2019. Ils ont soutenu qu’au vu des règlements opérés par le preneur et allocations versées par la Caf, le bailleur restait devoir à son locataire une somme de 1'063 euros à fin 2020 sur laquelle devaient s’imputer les sommes encore dues jusqu’à son départ au 1er avril 2021, soit un solde en faveur du preneur de 263 euros.

M. [J] a ainsi sollicité la restitution des sommes de 1'488 euros d’allocations logement versée par la Caf pour la période de décembre 2020 à avril 2021, 560 euros au titre du versement opéré le 17 mars 2022 et 263 euros au titre du trop-perçu précité, soit un montant total de 2'311 euros, outre 1'000 euros de dommages et intérêts chacun à son profit et celui de sa fille, 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 29 août 2023 tel que rectifié par jugement du 26 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— déclaré recevable l’action de M. [J]';

— prononcé la nullité du cautionnement de Mme [J] épouse [P]';

— condamné M. [J] à verser la somme de 1 862 euros à M. [U] au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 mars 2023';

— condamné M. [J] à verser la somme de 1 000 euros à M. [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné M. [J] aux entiers dépens';

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que':

— sur la recevabilité de l’action': il convenait de ne pas faire application de l’article 750-1 du code de procédure civile portant obligation de tentative préalable de règlement du différend par suite de l’annulation du texte par arrêt du Conseil d’Etat du 22 septembre 2022 s’appliquant à sa date sous réserve des actions contentieuses engagées'; en outre, le montant des demandes excédait le seuil de 5'000 euros';

— sur la validité du cautionnement': le cautionnement signé par Mme [J] épouse [P] ne comportant aucune des mentions exigées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, il était nul et l’intéressée n’était tenue au paiement d’aucune somme';

— sur l’arriéré locatif':

' l’assignation datant du 18 juillet 2022, l’action du bailleur relativement à des loyers et charges échus antérieurement au 18 juillet 2019 était prescrite'; toute défense au fond échappant à la prescription, M. [J] pouvait se prévaloir d’une contre-créance relative à l’année 2018 à charge de prouver l’excédent allégué';

' pour l’année 2018': la lecture des relevés de compte de M. [J] et de M. [U] mettait en évidence des versements par le preneur à hauteur de 3'888 euros et par la Caf de 2'448 euros soit un total de 6'336 euros pour un total annuel de loyers et charges dû de 5'160 euro, soit un trop-perçu par le bailleur de 1'176 euros au titre de l’année 2018';

' pour l’année 2019': M. [J] ne prouvait qu’un versement de 324 euros le 10 janvier 2024, sans pouvoir tenir compte du relevé Caf établi au nom de «'[L] [J]'», distinct de celui du preneur'; le bailleur reconnaissait la perception de 1'402 euros d’allocations logement'; il résultait ainsi, après imputation du trop-perçu 2018, un solde de 226 euros dû par le locataire';

' pour l’année 2020': le bailleur avait perçu 3'094 euros d’allocation logement et 1'200 euros de son locataire, soit un total de 4'294 euros laissant un reliquat à régler de 866 euros';

' pour l’année 2021': en l’absence de justificatif quant à une fin du bail au 1er avril 2021, il y avait lieu de retenir la date du 30 avril 2021 ; le locataire ayant réglé le mois de février, il restait tenu de 1'290 euros pour les mois de janvier, mars et avril 2021';

' il résultait de ces sommes un arriéré locatif total de 2'422 euros sur lequel devaient être déduits 562 euros versés le 17 mars 2022, laissant un reliquat à régler par M. [J] de 1'862 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2022';

' le preneur étant débiteur de sommes à l’égard de son bailleur, sa demande reconventionnelle ne pouvait être accueillie’ni la demande du bailleur considérée comme abusive.

M. [J] a interjeté appel de cette décision et du jugement rectificatif par déclaration enregistrée le 8 novembre 2023.

Par acte délivré le 31 mai 2024 par remise au domicile de Mme [J] épouse [P], M. [U] a formé appel incident quant au montant de sa créance et au rejet de ses autres demandes et a formé un appel provoqué quant à la nullité du cautionnement.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 août 2024, M. [J] et Mme [J] épouse [P] demandent à la cour’de':

sur l’appel principal formé par M. [J]':

— déclarer l’appel principal régulier et recevable et l’accueillir,

— déclarer les demandes de M. [J] recevables et bien fondées,

— faire droit à l’ensemble des demandes de M. [J],

— déclarer les demandes de M. [U] irrecevables, en tous cas mal fondées, les rejeter,

— débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes, y compris s’agissant d’un appel incident, et de son appel provoqué,

corrélativement,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [J] à verser la somme de 1862 euros à M. [U] au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 mars 2023, outre 1'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens, et en ce qu’il a débouté les parties de leurs autres demandes,

statuant à nouveau sur ces points,

— déclarer les demandes formées par M. [U] irrecevables et mal fondées,

— débouter intégralement M. [U] de l’ensemble de ses fins et prétentions,

— condamner M. [U] à verser à M. [J] la somme globale de 2 311 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner M. [U] à verser à M. [J] un montant de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. [U] à verser à M. [J] un montant de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

sur l’appel incident formé par Mme [J] épouse [P]':

— déclarer les demandes de Mme [J] épouse [P] recevables et bien fondées,

y faire droit':

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [J] à verser la somme de 1 862 euros à M. [U] au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 mars 2023, outre la somme de 1'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais et dépens’et en ce qu’il a débouté les parties de leurs autres demandes,

statuant à nouveau,

— débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [U] à verser à Mme [J] épouse [P] un montant de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. [U] à verser à Mme [X] épouse [P] un montant de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

sur l’appel incident de M. [U]':

— déclarer l’appel incident irrecevable, en tous cas mal fondé, le rejeter,

— débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes,

— faire droit aux demandes des concluants,

sur l’appel provoqué formé par M. [U]':

— déclarer l’appel provoqué irrecevable en tous cas mal fondé, le rejeter,

— débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes,

— faire droit aux demandes des concluants,

en tout état de cause':

— confirmer les jugements entrepris pour le surplus,

— condamner M. [U] à verser à Me [K] [E], en sa qualité de conseil de M. [J] dans la présente procédure d’appel un montant de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner M. [U] à verser à Mme [J] épouse [P] un montant de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner M. [U] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

A titre liminaire, les parties appelantes exposent que la position de Mme [J] épouse [P] est en adéquation avec celle de son père et que M. [U] fait preuve de mauvaise foi en ayant augmenté ses demandes d’arriéré et formulé une demande de dommages et intérêts pour se soustraire à l’obligation préalable de conciliation prévue à l’article 750-1 du code de procédure civile, la demande adverse étant en conséquence irrecevable.

Sur les arriérés de loyers et charges, M. [J] conteste le montant de 5'450 euros réclamé à hauteur d’appel.

Il souligne que le décompte établi par le bailleur ne comporte aucune demande au titre de la provision sur charges de 40 euros prévue au contrat dès lors que les parties avaient convenu, d’un commun accord, du versement en espèces d’un montant forfaitaire de 150 euros par an à titre de provision sur charges que M. [U] ne conteste pas avoir reçu.

Il reproche à M. [U] d’avoir tiré parti de ses difficultés en français et de ses problèmes de santé et d’avoir procédé à des déclarations mensongères auprès de la Caf pour lui nuire.

S’agissant des loyers de l’année 2019, il se prévaut de la prescription de toute demande en paiement antérieure au 18 juillet 2019 et conteste avoir reconnu une quelconque dette pour cette période, soutenant avoir cessé d’effectuer des paiements à compter de février 2019 compte tenu du trop-perçu important reçu par le bailleur pour l’année 2018, à hauteur de 1'536 euros (correspondant à la différence entre les 6'336 euros versés par le preneur et la Caf et les 4'800 euros de loyers dus, à savoir 400 euros sur 12 mois).

Il se prévaut d’une attestation de paiement de la Caf démontrant le versement, entre les mains de M. [U], d’allocations à hauteur de 1'633 euros, et non 1'078 euros, pour la période d’août à décembre 2019, sur laquelle était dû un loyer total de 1'600 euros (400 euros sur 5 mois), démontrant que M. [U] a bénéficié d’un trop-perçu de 33 euros.

S’agissant des loyers de l’année 2020, M. [J] rappelle avoir effectué un versement d’un montant global de 1'200 euros le 3 août 2020, à additionner aux 3'094 euros versés par la Caf, soit un reliquat à régler sur le loyer annuel dû, de 506 euros en faveur du bailleur, se compensant avec le trop-perçu de 1'569 euros des années 2018 et 2019, laissant un solde en sa faveur de 1'063 euros.

S’agissant des loyers de l’année 2021, M. [J] soutient avoir remis les clés à son bailleur le 1er avril 2021 et avoir effectué un virement de 400 euros au titre du mois de février 2021. Il entend voir déduire le solde de 800 euros dû pour janvier et mars 2021 de la somme précitée de 1'063 euros, s’estimant ainsi créancier d’un solde de 263 euros.

A titre reconventionnel, M. [J] soutient que M. [U] a déclaré de manière mensongère à la Caf qu’il était en situation d’impayé depuis décembre 2020, ce qui a entraîné un blocage de ses aides et l’a amené à effectuer le 17 mars 2022 un virement de 560 euros et ce alors même qu’il n’avait aucune dette envers M. [U]. Il sollicite ainsi remboursement de la somme de 1'488 euros d’aide personnalisée au logement qu’a dû percevoir M. [U] pour les mois de décembre 2020 à avril 2021, de la somme de 560 euros précitée et de celle de 263 euros correspondant au trop-perçu détaillé ci-avant, outre des dommages et intérêts au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile.

En réplique à la demande de condamnation solidaire formée contre eux, M. [J] et Mme [J] épouse [P] soulèvent la nullité de l’acte de cautionnement pour non-respect du formalisme imposé à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, M. [U] demande à voir':

sur l’appel principal de M. [J]':

— débouter ce dernier de l’intégralité de ses fins et conclusions ;

sur l’appel incident de M. [U] :

— le juger recevable et bien fondé ;

y faire droit et, en conséquence':

— infirmer partiellement la décision dont appel en ce qu’elle a condamné M. [J] à verser la somme de 1 862 euros à M. [U] au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2023 et a débouté les parties de leurs autres demandes';

et statuant à nouveau :

— condamner M. [J] à payer à M. [U] la somme de 5 450 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2022 ;

— condamner M. [J] à payer à M. [U] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

sur l’appel provoqué :

— juger recevable et bien fondé l’appel provoqué de M. [U] contre Mme [F] épouse [P]';

y faire droit et en conséquence :

— infirmer partiellement la décision en ce qu’elle a prononcé la nullité du cautionnement de Mme [J] épouse [P] ;

et statuant à nouveau :

— juger que le cautionnement de Mme [J] épouse [P] est valable ;

— condamner solidairement Mme [J] épouse [P] au paiement des sommes mises à la charge de M. [J] ;

en tout état de cause :

— débouter M. et Mme [J] de l’intégralité de leurs fins et conclusions ;

— condamner solidairement M. et Mme [J] aux entiers frais et dépens des deux instances ;

— condamner solidairement M. et Mme [J] à payer à M. [U] la somme de 1 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] reprend à son compte les développements du premier juge quant à la recevabilité de son action et soutient que M. [J] n’a pas fait appel de la décision en ce qu’elle a déclaré l’action recevable et qu’il n’a formé aucune demande sur ce point au dispositif de ses conclusions.

Sur le cautionnement, il soutient que Mme [J] épouse [P] n’a pas contesté avoir signé ledit acte et a même effectué un versement de 500 euros, témoignant ainsi de sa conscience de son engagement.

Sur l’arriéré locatif, le bailleur se prévaut des paiements partiels effectués par M. [J] et Mme [J] épouse [P], qui constituent reconnaissance interrompant la prescription et l’autorisent à réclamer paiement de tous les arriérés depuis le début de l’année 2019.

Il conteste un quelconque trop-perçu pour l’année 2018 alors que le locataire ne prouve avoir réglé que la somme de 1'944 euros, à laquelle s’ajoutent 2'448 euros d’allocations logement, laissant persister, sur le loyer annuel total de 4'800 euros, un solde à régler de 408 euros.

S’agissant de l’année 2019, il reconnaît un virement de 324 euros mais conteste la valeur probante de l’attestation Caf adverse qui porte le nom d’une dame «'[L] [J]'».

Sur l’année 2020, il soutient que M. [J] reste lui devoir 506 euros après paiement de 1'200 euros par ses soins et 3'094 euros par la Caf.

Sur l’année 2021, il reconnait le paiement du mois de février 2021 mais précise que les clés ne lui ont été restituées que fin avril 2021, ce qui laisse persiste une dette de 1'200 euros.

Il en résulte, selon lui, une créance totale de 5'450 euros.

Il s’oppose à la demande reconventionnelle tendant à voir restituer la somme de 1'488 euros d’aide au logement qu’il n’a jamais perçue, ou celle de 560 euros versée le 17 mars 2022, restitution sollicitée sans fondement s’agissant d’un règlement partiel de dette.

Il conteste enfin toute faute, ayant seulement répliqué aux allégations de la partie adverse, à l’origine de l’appel, et exercé son droit d’agir face à des impayés, sans pouvoir se voir reprocher aucune malveillance, mauvaise foi ou intention de nuire.

Il sollicite pour sa part une indemnité de 1'000 euros en réparation des divers préjudices liés notamment aux impayés du locataire.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 24 mars 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure';

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur la recevabilité de l’action engagée par M. [U]

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, M. [J] demande expressément, dans le dispositif de ses conclusions, à voir déclarer les demandes de M. [U] irrecevables, en tous cas mal fondées.

Contrairement aux allégations de l’intimé, la cour est ainsi saisie de la question de la recevabilité ou irrecevabilité de l’action de M. [U], peu important que l’appel n’ait pas porté directement sur la mention du jugement relative à la recevabilité (laquelle porte d’ailleurs seulement sur la recevabilité de «'l’action de M. [H] [J]'»), dès lors qu’il tend à obtenir annulation, infirmation ou réformation de la condamnation prononcée à l’encontre de M. [J] et qu’une telle condamnation implique nécessairement que le juge a préalablement admis la recevabilité de l’action engagée par M. [U].

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la date de l’enrôlement de l’assignation, le juge peut prononcer d’office l’irrecevabilité d’une demande qui n’a pas été précédée d’une tentative de règlement amiable du différend lorsque cette demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5'000 euros.

Cet article a été annulé par la décision du Conseil d’Etat en date du 22 septembre 2022, qui a décidé de déroger au principe de l’effet rétroactif des annulations contentieuses, en sorte que les effets produits par ce texte sont définitifs sous réserve des actions engagées à la date de la décision.

A la date du jugement rendu (antérieur à la nouvelle rédaction de l’article 750-1 du code de procédure civile applicable aux seules instances introduites depuis le 1er octobre 2023), l’instance, encore en cours, était donc atteinte par l’effet rétroactif de l’annulation.

C’est ainsi par une juste application des règles de droit que le premier juge a considéré que l’article 750-1 précité n’était pas applicable au présent litige et que la demande était recevable, peu important à cet égard le motif surabondant tenant au montant du litige (qui aurait en tout état de cause justifié dérogation à l’obligation préalable de conciliation).

Sur la validité du cautionnement

Comme rappelé par le premier juge, l’acte de cautionnement doit, conformément à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au contrat, comporter des mentions manuscrites précises, prescrites à peine de nullité.

Le fait que Mme [J] épouse [P] ne conteste pas avoir signé un tel acte est à cet égard indifférent et la nullité n’impose la preuve d’aucun grief.

En outre, M. [U] ne saurait prétendre que Mme [J] épouse [P] avait suffisamment conscience de son engagement alors que les seules mentions manuscrites figurant à l’acte sont «'cautionnaire solidaire'» ainsi que ses coordonnées et qu’il ne démontre, malgré ses allégations, aucun paiement effectué par cette dernière.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du cautionnement et a débouté M. [U] de toutes demandes formées à l’encontre de Mme [J] épouse [P].

Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés

Conformément aux dispositions des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2240 du code civil, l’action en paiement d’un loyer se prescrit à l’issue d’un délai de trois ans à compter de son exigibilité, sauf interruption de prescription résultant de la reconnaissance, même partielle, que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait, sous réserve que cette reconnaissance soit claire et non-équivoque.

A cet égard, l’existence de quelques paiements ponctuels par M. [J], d’ailleurs imputés par le bailleur sur sa créance à la date de leur versement, soit en août 2020 et en février 2021, ne peuvent s’analyser en une reconnaissance claire et non-équivoque de dette, interruptive de la prescription, qui a commencé à courir en février 2019, date du premier impayé locatif.

L’assignation datant du 18 juillet 2022, toute réclamation de loyer antérieure au 18 juillet 2019 est effectivement prescrite comme retenu par le premier juge. Il est toutefois aussi acquis que la défense au fond du preneur, tendant à voir reconnaître un trop-perçu pour la période antérieure, n’est par contre pas soumise à cette prescription.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces du dossier et conclusions des parties que, bien que le contrat fasse mention d’une provision sur charges de 30 euros par mois, celle-ci n’est pas réclamée au titre des impayés et que M. [U] ne retient, dans ses décomptes et conclusions, qu’une somme mensuelle exigible de 400 euros correspondant au loyer lui-même.

Il appartient donc à M. [J] de prouver s’être acquitté de la somme mensuelle de 400 euros, ou annuelle de 4'800 euros (et non 5'160 euros comme retenu à tort par le premier juge qui a intégré les charges pourtant non réclamées), ou de l’existence d’un trop-perçu se compensant avec l’exigibilité d’une ou plusieurs mensualités le cas échéant.

L’appelant ne produit aucune nouvelle pièce devant la cour.

Or, c’est par une juste analyse des documents produits que le premier juge a effectué le calcul des sommes versées directement par le preneur d’une part et perçues par le bailleur par le biais de la Caf d’autre part mais a exclu toute valeur probante des pièces éditées par la Caf au nom de «'Mme [L] [J]'», tiers au présent litige, dès lors que celles-ci ne portent aucune mention permettant de les rattacher au bail litigieux ou de prouver l’effectivité de versements directs au profit de M. [U].

Le relevé Caf produit en pièce n°13 n’établit pas davantage la preuve des versements opérés par la Caf en 2019 puisqu’il n’est produit que la page 2/3 afférente aux allocations versées entre juillet et novembre 2020, dont les sommes sont d’ailleurs concordantes à celles figurant dans le décompte établi par M. [U].

Il résulte ainsi de l’analyse des pièces produites que’M. [U] a perçu les sommes suivantes':

— en 2018': 6'336 euros (3'888 euros versés par M. [J] et 2'448 euros versés par la Caf)

— en 2019': 2'144 euros (324 euros versés par M. [J] en janvier 2019 et 1'820 euros versés par la Caf dont 1'078 euros sur la période du 5 août 2019, date d’exigibilité du premier loyer non prescrit au 5 décembre 2019)

— en 2020': 4'294 euros (1'200 euros versés par M. [J] et 3'094 euros versés par la Caf)

— en 2021': 400 euros (versés par M. [J]).

Il en résulte un trop-perçu sur l’année 2018 de 1'536 euros, lequel a permis de couvrir les loyers impayés de février à courant mai 2019.

M. [J] restait toutefois encore redevable':

— pour la période non prescrite de l’année 2019 (loyers d’août à décembre 2019), d’une somme de 922 euros,

— pour l’année 2020 d’un solde de 506 euros, d’ailleurs non contesté par les deux parties,

— pour l’année 2021 d’une somme de 1'200 euros, le preneur ne prouvant pas la remise effective des clés au 1er avril 2021 de sorte que la fin du bail a justement été fixée, par le premier juge, au 30 avril 2021.

Il en résulte une dette locative totale de 2'628 euros sur laquelle s’impute le versement de 560 euros effectué par M. [J] le 17 mars 2022, soit un solde dû de 2'068 euros, que l’ancien preneur sera condamné à verser à M. [U] avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure, soit le 12 mars 2022.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement formée par M. [J]

C’est de manière fondée que le premier juge, constatant que M. [J] était débiteur envers son bailleur, a rejeté sa demande reconventionnelle en remboursement.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [J] et Mme [J] épouse [P]

Le rejet de la demande indemnitaire présentée M. [J] et Mme [J] épouse [P] sera également confirmé, les parties ne caractérisant aucune faute commise par M. [U] à leur encontre, ni envers M. [J] contre lequel l’action en règlement d’impayés était fondée, ni envers sa fille en l’absence d’une quelconque preuve de malice, mauvaise foi ou erreur grave rendant son action abusive et en l’absence de tout préjudice justifié ni même allégué subi par cette dernière.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [U]

M. [U] forme une demande de condamnation solidaire des appelants à lui verser la somme de 1'000 euros de dommages et intérêts afin de réparer les divers préjudices liés notamment aux impayés du locataire.

Il ne précise toutefois ni la faute commise par les appelants ni le préjudice qu’il subirait et qui ne serait pas déjà indemnisé par la condamnation à paiement de M. [J] et les intérêts afférents.

Le rejet de cette demande, dans le cadre du débouté, par le premier juge, des autres demandes des parties, sera donc confirmé.

Sur les frais et dépens

Le jugement sera confirmé quant aux frais et dépens de première instance.

L’issue de l’appel commande de condamner M. [J] à payer à M. [U] une somme de 1'300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [U] à payer à Mme [J] épouse [P] une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 1'000 euros. Toutes autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire

INFIRME le jugement rendu le 29 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse tel que rectifié par jugement du 26 septembre 2023 uniquement en ce qu’il a condamné M. [H] [J] à verser la somme de 1'862 euros à M. [O] [U] au titre de l’arriéré locatif outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2023 ;

Statuant à nouveau du chef infirmé':

CONDAMNE M. [H] [J] à verser la somme de 2 068 euros à M. [O] [U] au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2022 ;

CONFIRME ledit jugement pour le surplus, avec la précision que M. [U] se prénomme [O] [U] et non [R] ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [H] [J] de toute demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile';

DEBOUTE M. [O] [U] de sa demande formée contre Mme [J] épouse [P] en application de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M. [H] [J] à payer à M. [O] [U] une somme de 1 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M. [O] [U] à payer à Mme [J] épouse [P] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M. [H] [J] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente