5ème Chambre

ARRÊT N°-186

N° RG 22/03389 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SZO7

(Réf 1ère instance : 1121000111)

Mme [N] [V]

C/

Mme [I] [B] [T]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [N] [V]

née le 26 Juin 1964 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Eva DUBOIS de la SELARL ALIX AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004676 du 10/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMÉE :

Madame [I] [B] [T]

née le 12 Décembre 1933 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandrine GAUTIER de la SELARL D’AVOCAT SANDRINE GAUTIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Suivant acte sous seing privé en date du 21 février 2018, à effet au 1er mars 2018, Mme [I] [B] [T] veuve [P] a donné en location à Mme [N] [V] une maison à usage d’habitation, située au lieudit '[Adresse 7]' à [Localité 9], moyennant un loyer d’un montant initial de 550 euros par mois.

Un dépôt de garantie de 550 euros a été versé par Mme [N] [V].

À compter du mois de mars 2020, le loyer a été diminué à la somme de 500 euros par mois.

La locataire ne s’acquittant pas régulièrement de ses loyers, un commandement de payer la somme de 6 926 euros, en principal, lui a été délivré le 26 janvier 2021 par maître [D], huissier de justice.

En l’absence de régularisation de l’arriéré locatif, par acte d’huissier en date du 1er avril 2021, Mme [I] [B] [T] a fait assigner Mme [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guingamp.

Par jugement en date du 14 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guingamp a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Mme [N] [V] et Mme [I] [G] veuve [P], et, à compter du 27 mars 2021,

— dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Mme [N] [V], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— autorisé, en tant que de besoin, Mme [I] [G] veuve [P], à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais de Mme [N] [V] et ce, dans le respect de dispositions des articles L.433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné, en derniers et quittances, Mme [N] [V] à payer à Mme [I] [G] veuve [P], les sommes suivantes :

* 6 748 euros au titre des loyers restants dus, échus au 27 mars 2021 (échéance du mois de mars 2021 incluse), dépôt de garantie non déduit,

* 500 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du dernier loyer en cours, à partir de la résiliation du bail, à compter de l’échéance du mois d’avril 2021, pour tenir compte du décompte ci-dessus, et ce jusqu’à la libération effectivement des lieux par la remise des clefs,

— condamné Mme [I] [B] [T] veuve [P] à payer à Mme [N] [V] une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— constaté l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— condamné Mme [N] [V] aux dépens.

Le 31 mai 2022, Mme [N] [V] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 mai 2025, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guingamp, en ce qu’il a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre elle et Mme [I] [G] veuve [P], et ce, à compter du 27 mars 2021,

* dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, deux mois après la signification du

commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

* autorisé, en tant que de besoin, Mme [I] [G] veuve [P] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix à ses frais et ce, dans le respect des dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

* l’a condamnée, en deniers et quittances, à payer à Mme [I] [G] veuve [P] les sommes suivantes :

—  6 748 euros au titre des loyers restant dus, échus au 27 mars 2021

(échéance du mois de mars 2021 incluse), dépôt de garantie non déduit,

—  500 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, à partir de la résiliation du bail, soit à compter de l’échéance du mois d’avril 2021 pour tenir compte du décompte ci-dessus, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

* a condamné Mme [I] [B] [T] veuve [P] à lui payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Et, statuant à nouveau :

— déclarer son appel recevable,

À titre principal,

— débouter Mme [I] [B] [T] de toutes ses demandes,

fins et conclusions,

— dire et juger que pour sa part, elle justifie de l’état d’insalubrité et d’indécence du logement,

— condamner Mme [I] [G] veuve [P] à lui payer les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir :

* 1 674,50 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel,

* 7 400 euros au titre de la réparation de son trouble de jouissance,

À titre subsidiaire,

— lui accorder des délais de paiement d’une durée de 36 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— juger que les paiements s’imputeront d’abord au capital,

En toute hypothèse,

— condamner Mme [I] [G] veuve [P] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme qui sera recouvrée conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— condamner Mme [I] [G] veuve [P] aux

entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2022, Mme [I] [B] [T] demande à la cour de :

— débouter purement et simplement Mme [N] [V] de sa demande principale non fondée en droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à verser à sa locataire une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner Mme [N] [V] à lui verser la somme de 2 500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [N] [V] aux entiers dépens en ce compris les dépens de première instance seront laissés à la charge de Mme [N] [V],

À titre subsidiaire,

— débouter purement et simplement Mme [N] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Sur l’indemnisation

* du préjudice de jouissance

— débouter Mme [N] [V] de sa demande en réparation d’un préjudice de jouissance à hauteur de 7 400 euros,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité à la somme de 1 500 euros le montant de la réparation accordée à la locataire au titre de son préjudice de jouissance,

* du préjudice matériel

— débouter Mme [N] [V] de sa demande en réparation d’un préjudice de matériel à hauteur de 1 674,50 euros,

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a jugé que Mme [N] [V] ne justifiait d’un préjudice complémentaire,

— Sur la demande de délai

* débouter Mme [N] [V] de sa demande de délai,

* confirmer le jugement en qu’il a jugé que la situation économique de Mme [N] [V] ne lui permet d’envisager de régler sa dette et a rejeté sa demande de délai,

— Sur les demandes au titre de l’article 37 de la loi de 1991, l’article 700 2°du code de procédure civile et au titre des dépens

* débouter Mme [N] [V] de sa demande formée au visa de l’article 37 de la loi de 1991, de l’article 700 2° et des dépens,

* confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [N] [V] aux dépens,

* y ajoutant, condamner Mme [N] [V] aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Invoquant l’indécence du logement au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Mme [V] considère que la bailleresse a manqué à ses obligations fixées par l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Elle fait état de :

— désordres dans la salle de bains, signalés à la bailleresse le 26 novembre 2018,

— l’impossibilité d’ouvrir un volet roulant signalé le 3 décembre 2018,

— une humidité importante causée par une fuite dans la salle de bain, laissant de nombreuses traces de moisissures et des taches d’humidité sur les murs, constatée le 10 janvier 2019.

Elle soutient que la bailleresse n’a jamais daigné répondre à ses doléances et qu’au fil du temps, les désordres se sont aggravés, avec l’apparition d’importantes moisissures sur l’ensemble des murs du logement, sur les meubles, et les vêtements entreposés dans son armoire.

Elle produit un rapport de l’expert d’assurance qui constate que la cause du dégât des eaux déclaré tient à des percolations d’eau au travers de la paroi enterrée au nord, saturant le remblai d’humidité, l’absence de toute forme d’étanchéité entre le remblai et le dallage, et un raccordement des gouttières sur un drain vraisemblablement agricole fonctionnant en arrosoir des sols d’assise et soubassement au sud.

Elle affirme que l’insalubrité et l’humidité du logement ont affecté sa santé, que la bailleresse est responsable des préjudices subis et lui doit indemnisation tant au titre d’un préjudice de jouissance qu’elle évalue à

7 400 euros (soit une indemnisation de 40% de son loyer, et donc 200 euros, pendant 37 mois) qu’au titre d’un préjudice matériel qu’elle indique correspondre à une somme de 1 674,50 euros.

Elle estime également être en droit d’opposer à Mme [B] [T] une exception d’inexécution s’opposant à la mise en oeuvre de la clause résolutoire et son expulsion.

En réponse, Mme [G] veuve [P] entend faire observer que les courriels de novembre 2018, décembre 2018 et janvier 2019 ne portent aucun grief quant à une prétendue insalubrité du logement et considère que celle-ci n’est pas démontrée par la locataire. Elle note que l’expert d’assurance se contente en juillet 2018 de reprendre les propos de cette dernière et que son rapport ne comporte aucune explication ou argumentation technique.

Elle reproche le caractère non contradictoire du rapport du mois d’octobre.

Elle rappelle que le bien loué est une construction ancienne, que des travaux ont été réalisés :

— en février 2009 : pose d’une canalisation pour le raccordement des descentes de gouttière avec évacuation sur la route, nivellement de la terre entre le mur et le drain existant, réalisation d’un talus,

— en septembre 2015 : travaux de terrassement et de drainage à l’arrière de la maison, réalisation d’un décaissement de terre le long de la longère, enduit, drainage sur la longueur du bâtiment avec évacuation à la route et pose de drains,

— en décembre 2015 : travaux de terrassement et pose de drains,

— en mai 2017 : rénovation intérieure, peinture des murs.

Elle souligne que l’état des lieux d’entrée, contradictoire, ne mentionne aucune humidité, que les défauts constatés (radiateurs et plaque de cuisson) ont donné lieu à réparations en mars 2018 (changement des radiateurs, chauffe-eau et VMC) et qu’une parabole a été installée également.

Elle considère que seule l’inertie de la locataire est à l’origine d’une intervention des experts d’assurance en 2020 suite au dégât des eaux survenu en 2018 et précise que les travaux pour y remédier ont été réalisés en juin 2020.

Elle demande à la cour de débouter Mme [V] de toutes ses demandes, à défaut pour elle de rapporter la preuve d’une insalubrité du logement loué ou d’une indécence. Selon elle, à aucun moment ni sa santé si sa sécurité n’ont été impactées.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au litige :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les caractéristiques du logement décent sont définies au décret °2002-120 du 30 janvier 2002.

En matière de bail, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur. L’exception d’inexécution du preneur n’est permise que s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux (3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 16-27.246).

Mme [V] est entrée dans les lieux le 23 février 2018. Le premier juge relève à raison que l’état des lieux d’entrée note des peintures écaillées ou jaunies par endroits.

Il ressort des pièces versées aux débats que dès juin 2018, Mme [V] a constaté un dégât des eaux dans les locaux loués.

Le rapport de l’expert d’assurance, conclut au terme d’une visite contradictoire des lieux le 26 juin 2020, et après prise de connaissance des documents produits par les parties et notamment les justificatifs des travaux réalisés par la bailleresse :

'un faisceau de plusieurs causes (fuite sur deux canalisations [Localité 6] baignoire et lavabo) a été observé par les prestataires de Groupama Loire Bretagne, assureur de la bailleresse. Selon Mme [V], ces fuites auraient été réparées avant notre venue, ce que nous n’avons pas été en mesure de contrôler.

Néanmoins, nous estimons que le sinistre a pour cause complémentaire les percolations d’eau au travers de la paroi enterrée au nord, saturant le remblai d’humidité.. Notamment deux malfaçons sont à l’oeuvre : l’absence de toute forme d’étanchéité entre le remblai et le dallage, le raccordement des gouttières sur un drain vraisemblablement agricole qui fonctionne en 'arrosoir’ des sols d’assise et soubassements au sud.'

Les observations de l’expert quant à la réparation des fuites initiales et de leurs causes apparaissent corroborées par le message de Mme [V] de novembre 2018 qui évoque un simple devis pour 'changer la robinetterie de la baignoire et les tuyaux sous celle-ci'.

L’expert précise page 3 de son rapport qu’il a été observé dans le cadre contradictoire que l’entretien du bien était médiocre et la vétusté de l’ouvrage (notamment l’incapacité à offrir un logement décent et sec).

Si une cause accidentelle du dégât des eaux a été identifiée, l’expert établit toutefois l’existence de défauts d’étanchéité, imputables à la bailleresse, à l’origine d’une humidité, qui ne peut être niée, puisque révélée déjà par les marques affectant les murs à l’entrée en février 2018 alors qu’ils avaient été repeints quelques mois plus tôt et confirmée par des photographies, localisées et datées du 22 mai 2022 (pièce n° 17 de l’appelante).

La présence d’une humidité dans les lieux, non discutable, indifférente au retard pris par Mme [V] à déclarer le sinistre à son assureur, est pour partie due à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, les normes de décence, n’étant pas respectées, comme justement retenu par le tribunal. Ce manquement permet à Mme [V] de prétendre à un préjudice de jouissance.

Pour autant, la locataire ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux. Mme [V] est donc mal fondée à opposer une exception d’inexécution à son obligation légale de payer le loyer.

Le premier juge a donc, à juste titre, constaté qu’en l’absence de paiement dans le délai légal, des sommes (dont le montant n’est pas discuté) réclamées par l’acte de commandement de payer délivré le 26 janvier 2021, visant la clause résolutoire du bail et les dispositions légales applicables, la clause avait joué et que le bail était résilié à la date du 27 mars 2021, a ordonné l’expulsion de Mme [V], de corps et de biens, et condamné celle-ci au paiement de la somme 6 748 euros, représentant l’arriéré locatif, non discuté, échu au 27 mars 2021 outre le paiement d’une indemnité d’occupation de 500 euros par mois à compter d’avril 2021.

La cour confirme le jugement en ces dispositions.

S’agissant des préjudices subis par Mme [V], la cour considère qu’il a été fait une juste évaluation du préjudice de jouissance subi, Mme [V] ne produisant notamment aucun élément nouveau, permettant de critiquer utilement le montant retenu.

En ce qui concerne les préjudices matériels, elle ne justifie pas ses prétentions à hauteur d’une somme de 1 674,50 euros. En effet, une telle somme est retenue par l’expert d’assureur comme représentant l’indemnité immédiate due à l’assurée. Si le détail de cette somme est peu lisible sur la copie du rapport transmis à la cour, aucun autre préjudice matériel excédant ce montant déjà réglé, n’est mis en évidence par l’expert qui précise n’avoir 'pas constaté les vêtements réputés endommagés par l’humidité et décrits dans l’état des pertes de l’assurée', et que 'la cause du dysfonctionnement du piano, est inconnue, que les dommages d’humidité (rouille des pieds des appareils, humidification du matelas) sont des dommages observés qu’il est complexe de rattacher à l’une ou l’autre causes (n° 1 accidentelle et n° 2 non accidentelle)'.

La cour confirme le jugement s’agissant des demandes indemnitaires formées par Mme [V].

Mme [V] qui expose disposer d’une seule allocation adulte handicapée, ne plus avoir de logement, n’avoir aucune épargne, ne démontre nullement être en mesure de régler, même au moyen de réglements mensuels, sa dette locative. Elle n’est pas fondée à les réclamer en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La cour confirme le rejet de cette demande.

Il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande formée en application de l’article 37 de la loi de 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile. Succombant en son appel, elle supportera les dépens d’appel. Les dispositions du jugement à ce titre sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [N] [V] de sa demande au titre des frais irrépétibles;

Condamne Mme [N] [V] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente