1e chambre civile B

N° RG 22/03586

N° Portalis DBVL-V-B7G-S2OR

(Réf 1ère instance : 18/01814)

M. [M] [B]

SCI EFFEL

c/

Mme [X] [F] épouse [L]

Copie exécutoire délivrée

le : 29/04/2026

à :

Me [Localité 1]

M^e Gonet

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 AVRIL 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 13 janvier 2026

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTS

Monsieur [M] [B]

né le 11 mai 1975 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

SCI EFFEL, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-NAZAIRE sous le numéro 432.988.541

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Céline GRAS de la SELARL AVOXA NANTES, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE

Madame [X] [F] épouse [L]

née le 27 août 1957 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe GONET de la SELARL PHILIPPE GONET, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Mme [X] [F] épouse [L] a acquis le 23 juillet 2015 de la SCI Effel dont le gérant est M. [M] [B] un appartement situé [Adresse 4] à Guérande (44) au prix de 295.000 €.

2. Le 15 septembre 2016, M. [J], expert construction, agissant sur mandat de Mme [L], s’est rendu sur les lieux et a constaté l’existence de certains désordres : infiltrations d’eau en plafond, problèmes d’étanchéité en toiture, installation VMC et installation électrique défectueuses, absence de garde-corps sur les escaliers, absence de conformité de la chaudière installée avec la chaudière ayant fait l’objet d’un diagnostic en vue de la vente du bien.

3. Mme [L] a obtenu du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire une ordonnance du 21 mars 2017 désignant M. [K] en qualité d’expert et lui accordant une provision de 17.000 € à valoir sur la réparation de ses préjudices.

4. Par ordonnance du 26 décembre 2017, le juge des référés a étendu la mission de l’expert judiciaire à des problèmes d’humidité dans l’appartement.

5. Le 17 juillet 2018, M. [K] a déposé son rapport d’expertise.

6. Par acte d’huissier du 17 octobre 2018, Mme [L] a fait assigner M. [B] et la SCI Effel devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins d’obtenir la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés, outre diverses sommes. Au cours de l’instance, elle a modifié sa demande de résolution en demande de réduction du prix.

7. Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal a :

— condamné in solidum M. [B] et la SCI Effel à verser à Mme [L] :

* la somme de 2.850 € TTC en réparation du désordre affectant la chaudière,

* la somme de 50.206,80 € TTC en réparation des désordres causés par les défauts d’étanchéité de la toiture-terrasse,

* la somme de 4.244,54 € TTC au titre de la maîtrise d’oeuvre des travaux de réparation des désordres affectant la chaudière et l’étanchéité de la toiture-terrasse,

* la somme de 8.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

— débouté Mme [L] de ses plus amples demandes indemnitaires,

— rappelé que Mme [L] a bénéficié d’une provision de 17.000 € à valoir sur la réparation de ses préjudices lors de l’instance de référé,

— condamné in solidum M. [B] et la SCI Effel à indemniser Mme [L] au titre des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance de référé,

— condamné in solidum M. [B] et la SCI Effel à verser à Mme [L] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

8. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la VMC ne recelait pas un vice caché car elle n’était pas soumise aux normes de ventilation invoquées du fait de l’ancienneté du logement. Il a également débouté Mme [L] de ses demandes concernant l’arrachement de radiateurs, considérant que la preuve du vice caché n’était pas rapportée.

Il a en revanche retenu que les défauts concernant la chaudière et l’étanchéité de la toiture-terrasse étaient démontrés et que si Mme [L] en avait eu connaissance au moment de la vente, elle n’aurait pas acquis le bien à ce prix. Il établit donc la responsabilité de la SCI Effel au titre de la garantie des vices cachés et celle de M. [B] au titre de sa responsabilité délictuelle.

9. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 10 juin 2022, M. [B] et la SCI Effel ont interjeté appel de cette décision.

* * * * *

10. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 12 décembre 2025, M. [B] et la SCI Effel demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés in solidum à indemniser Mme [L] au titre de:

* la non-conformité de la VMC,

* la non-conformité de la chaudière,

* la garantie des vices cachés de la SCI Effel et la responsabilité délictuelle de M. [B] pour le désordre affectant la toiture terrasse,

* la reprise des infiltrations à la somme de 54.451,34 €,

* le préjudice de jouissance à la somme de 8.000 €,

— limiter le quantum des travaux de reprise à la somme de 16.235,801 (sic) € TTC arrondie à la somme de 17.000 € d’ores et déjà versée à titre de provision par la SCI Effel en exécution de l’ordonnance de référé du 21 mars 2017,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la réclamation relative aux nouveaux désordres et la demande de remboursement des taxes foncières et des taxes sur les logements vacants,

— rejeter toute demande de Mme [L] au titre du préjudice de jouissance,

— débouter Mme [L] de toute autre demande,

— en tout état de cause,

— rejeter les nouvelles demandes de Mme [L],

— rejeter la demande en paiement de la somme de 81.201,16 €,

— rejeter la demande en paiement de la somme de 190.000 €,

— rejeter toutes autres demandes, fins et conclusions qui seraient dirigées contre eux,

— déduire du montant des condamnations qui seraient prononcées la provision de 17.000 € d’ores et déjà versée par eux,

— condamner Mme [L] à leur payer chacun la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Céline Gras, Avoxa, [Localité 7].

* * * * *

11. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 13 novembre 2025, Mme [L] demande à la cour de :

— dire et juger l’appel de la SCI Effel et M. [B] recevable mais infondé,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné in solidum M. [B] et la SCI Effel à lui verser :

' la somme de 2.850 € TTC en réparation du désordre affectant la chaudière,

' la somme de 4.244,54€ TTC au titre de la maîtrise d’oeuvre des travaux de réparation des désordres affectant la chaudière et l’étanchéité de la toiture-terrasse,

* condamné in solidum M. [B] et la SCI Effel à l’indemniser au titre des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance de référé,

— rejeter les demandes de M. [B] et de la SCI Effel et notamment la demande reconventionnelle au versement d’une indemnité d’occupation,

— réformer le jugement pour le surplus,

— condamner in solidum M. [B] et la SCI Effel à lui verser les sommes de :

* 81.201,16 € au titre des travaux qui seront actualisés à la date de la décision à intervenir en fonction de la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction, l’indice de référence étant celui de juillet 2018 et de la TVA suivant le taux en vigueur à la date des travaux,

* 43.400 € au titre de la perte de jouissance,

* 8.903 € au titre de la destruction de la terrasse,

* 3.334 € au titre des taxes foncières,

* 2.342 € au titre des taxes sur les logements vacants,

* 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile alloué en première instance, référé, opérations d’expertise,

* 1.416 € au titre des honoraires de M. [K] du 29 avril 2024,

* 1.000 € au titre de la minoration de loyer,

* 2.970 € au titre de la perte de loyers à compter d’octobre 2024 jusqu’à décembre 2024,

— condamner solidairement et conjointement et en tout cas in solidum la SCI Effel et M. [B] à lui payer les sommes de :

* 190.000 € au visa de l’article 1644 du code civil,

* 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner solidairement et conjointement et en tout cas in solidum la SCI Effel et M. [B] aux entiers dépens 'de la présente instance et d’appel’ ainsi que ceux de référé y compris au constat du 24 août 2017.

* * * * *

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2025.

13. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en garantie des vices cachés

14. La SCI Effel et M. [B] affirment que Mme [L] ne démontre pas que les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés sont réunies. Ils affirment notamment que les conditions d’antériorité, celle du caractère rédhibitoire ou encore celle de l’ignorance du vice ne sont pas démontrées pour l’ensemble des désordres invoqués.

* * * * *

15. De son côté, Mme [L] indique que les deux rapports d’expertise démontrent parfaitement que les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés sont réunies. Elle ajoute que les éléments qui étaient à sa disposition au moment de la vente ne lui permettaient pas de mesurer l’existence et encore moins l’ampleur du problème concernant l’étanchéité de la toiture et que, par conséquent, elle n’avait pas connaissance du vice. Elle ajoute que la qualité de professionnelle de la SCI Effel ne fait pas de doute.

Réponse de la cour

16. L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

17. Aux termes de l’article 1642 du même code, 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même'.

18. L’article 1643 prévoit encore qu’il 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

19. Une clause d’exonération de la garantie des vices cachés est toutefois inopérante lorsqu’il est établi que le vendeur avait connaissance des vices. Un vendeur qui a réalisé lui-même les travaux de réhabilitation doit être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l’immeuble (Civ. 3ème, 15 juin 2022, n° 21-21.143).

20. Selon l’article 1644, 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts'.

21. Par vice, on entend ici un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l’utilisation de la chose vendue, c’est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l’usage auquel elle est normalement destinée.

22. La diminution de l’usage du bien résultant du vice caché qui l’affecte doit atteindre un degré certain de gravité, de sorte que la garantie n’a pas vocation à jouer pour un défaut n’ayant que des conséquences minimes, limitées à une simple diminution d’agrément. À cet égard, la nature de la chose entre en ligne de compte. Par exemple, l’utilisation attendue d’un bien d’occasion très usagé peut ne pas être identique à celle du même bien à l’état neuf.

23. La garantie des vices cachés ne couvre que les vices qui existaient déjà lors de la vente, soit de manière avérée, soit au moins en germe, mais pas ceux qui naîtraient après la vente sans trouver leur source dans un défaut antérieur à celle-ci. Ainsi, la garantie ne joue pas pour les défauts survenus postérieurement et qui sont dus notamment à l’usure normale de la chose.

24. La loi oblige le vendeur à garantir le vice caché, c’est-à-dire le défaut dont l’acheteur n’a pas connaissance ni lorsqu’il conclut la vente ni lorsqu’il prend possession de la chose vendue, mais non ceux qu’il a révélés à l’acheteur ou dont celui-ci a pu se convaincre lui-même. Mais l’acheteur profane doit aussi se renseigner, sauf si cela est impossible pour lui et se montrer normalement attentif. Le vice à son égard sera considéré comme apparent et non caché dès lors que le défaut apparaît à la suite d’une vérification attentive élémentaire.

25. Le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire appartient à l’acheteur et non au juge qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point. L’acheteur, qui est souverain, n’a pas à justifier son choix, discrétionnaire, même alors qu’une remise aux normes à bien moindre coût était envisageable (Civ. 3ème, 15 décembre 2015, n° 14-24.567).

26. En l’espèce, Mme [L] a acquis le 23 juillet 2015 de la SCI Effel dont le gérant est M. [B] un appartement situé [Adresse 5] à Guérande (44), moyennant la somme de 295.000 €, financé pour partie par un prêt de 120.000 €.

27. L’acte de vente contient en page 27 une clause intitulée 'vices cachés’ ainsi rédigée : 'le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois le cas échéant de ce qui est dit ci-dessus sous le titre 'Environnement – Santé'. Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance. Le vendeur déclare en outre ne pas avoir réalisé, sur l’immeuble vendu, de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommages-ouvrage dans les dix dernières années'.

28. Il est symptomatique de constater que la SCI Effel, venderesse, n’oppose pas cette clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

29. Quoi qu’il en soit, l’immeuble avait été acheté par la SCI Effel le 25 octobre 2000 au prix de 46.880 € et l’assertion de l’expert [K] selon laquelle il a été 'entièrement rénové’ n’a pas été contestée, notamment à l’occasion du dire du 28 juin 2018.

30. Dans ce dire en effet, la SCI Effel indique que 'M. [B] en sa qualité de gérant de la SCI Effel n’est pas un professionnel dans les travaux de toiture, VMC chaudière. En sa qualité de particulier ayant procédé à des travaux de rénovation de son bien, sa responsabilité n’est susceptible d’être retenue que dans l’hypothèse des désordres de nature décennale'.

31. Outre le fait que la SCI Effel ne produit aucune facture des travaux entrepris qui permettraient a minima de les dater, elle admet, ce faisant, être auto-constructeur au regard des travaux de rénovation entrepris par son gérant lui-même.

32. M. [B] n’a d’ailleurs pas disconvenu les avoir réalisés lui-même. Il indique en page 12 de ses conclusions être 'enregistré en auto-entrepreneur sous le code APE 4332A travaux menuiserie bois et pvc, pose dressing, cuisine, aménagement intérieur'. Il a même admis, dans un courrier du 1er décembre 2016 en réponse au conseil de Mme [L], avoir réparé -et non fait réparer- l’infiltration, avant d’intervenir personnellement de nouveau sur ce désordre en décembre 2015, c’est-à-dire après la vente ('j’ai réparé les points d’entrée d’eau').

33. En outre, l’objet social de la SCI Effel est 'l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation et de commerce situé à Guérande, [Adresse 6] au n°4. La location de cet immeuble et plus généralement toutes opérations se rapportant à l’objet social'.

34. Or, la SCI Effel a réalisé l’achat de l’ensemble immobilier avant de le rénover et de procéder à la division de cet ensemble pour créer une copropriété au sein de laquelle Mme [L] a acquis l’appartement litigieux aux fins de location.

35. Que ce soit en raison de sa qualité d’auto-constructeur ou de ses statuts, la SCI Effel doit être considérée comme une professionnelle de l’immobilier réputée connaître les vices dont son immeuble est affecté.

36. La demande de garantie des vices cachés de Mme [L] est fondée sur les désordres affectant la VMC, la chaudière et la toiture.

1 – la VMC :

37. Mme [L] considère que l’installation actuelle n’est pas cohérente et comporte de nombreuses malfaçons dans sa mise en 'uvre, de sorte qu’elle ne peut assurer une bonne ventilation de l’appartement conformément aux normes en vigueur.

38. À ce sujet, l’acte de vente ne date pas la construction de l’immeuble ni sa rénovation et l’expert judiciaire décrit l’appartement comme se situant dans 'un immeuble ancien’ ayant 'été entièrement rénové par M. [B]'.

39. Les photographies prises par l’expert confirment que l’immeuble en question ne peut pas être soumis aux normes de ventilation qui sont décrites par M. [K] comme datant des arrêtés des 24 mars 1982 et 28 octobre 1983, ou encore à la législation de 1969 citée dans les réponses aux dires des parties.

40. L’expert judiciaire, s’il souligne l’importance d’une ventilation ou d’une aération 'pour le confort et la salubrité de l’habitation’ notamment parce qu’ 'un renouvellement insuffisant de l’air peut entraîner des dégradations sur le bâti et nuire à la santé des occupants', précise que 'la réglementation impose une aération générale et permanente pour les logements neufs'.

41. Par conséquent, c’est justement que le premier juge a pu considérer qu’il n’existait pas de défauts de conformité de la VMC posée par M. [B] avec les normes de ventilation applicables au logement et qu’en toute hypothèse, il n’est pas justifié de désordres proprement dits causés par le système de ventilation en place, notamment en raison d’une insuffisance du renouvellement de l’air, hormis concernant le local de la chaudière dont il sera parlé plus bas.

42. Il ne s’agit donc pas d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

43. Le tribunal a, à bon droit, écarté la demande indemnitaire formée à ce titre.

2 – la chaudière :

44. Pour Mme [L], la ventilation du local renfermant la chaudière ainsi que l’évacuation des produits de la combustion ne sont pas conformes aux règles de l’art.

45. Concernant ce défaut, il porte incontestablement atteinte à la sécurité des personnes en ne répondant pas aux normes en matière de ventilation et d’évacuation des produits de combustion pour ce type de chaudière.

46. L’expert [K] a constaté l’absence de ventilation naturelle dans le placard de la chaudière, la seule ventilation assurée par un trou réalisé dans la porte du placard ne pouvant pas être considérée sérieusement comme suffisante. Il note que la ventilation de la chaudière doit être assurée par des conduits d’air situés à 1,80m pour la ventilation haute et à 0,30m pour la ventilation basse. Par ailleurs, l’évacuation des produits de combustion dans l’atmosphère est assurée par un conduit de fumée dont la mise en oeuvre est spécifiée dans le DTU 24.1 ('travaux de fumisterie') et doit être situé à 0,40m au moins au-dessus de toute partie de construction distante de moins de 8m.

47. La non-conformité de l’installation est telle que la société de dépannage [U], lors de son passage du 19 janvier 2017, a refusé, à juste titre selon l’expert judiciaire, d’effectuer l’entretien de la chaudière. Le fait que la société ABC Immodiag ait certifié, au moment de la vente, que 'l’installation ne comporte aucune anomalie’ est parfaitement inopérant.

48. En l’état, la chaudière, dont l’entretien n’est pas assuré, peut être qualifiée de dangereuse.

49. La cour saisit mal l’argument des appelants selon lequel Mme [L] ne justifierait pas de l’antériorité du vice. Si elle a reconnu que la chaudière avait été remplacée entre la date de signature du compromis et celle de l’acte réitératif, pour autant le défaut ou la non-conformité pré-existait bien à la vente authentique.

50. Le tribunal doit être approuvé quand il retient qu’au vu du risque pour la sécurité des personnes qui est causé par les défauts de pose de cette chaudière, il est certain que Mme [L] n’aurait acquis l’appartement qu’à un prix moindre si elle avait connu le vice, dont l’antériorité à la vente n’est pas contestable.

51. Le tribunal a, à bon droit, qualifié ce désordre de vice caché.

3 – la toiture :

52. L’expert [K] fait état 'de nombreuses non-conformités et malfaçons (…) relevées lors des réunions d’expertise et décrites également dans le rapport d’intervention de la société Thomas Étanchéité', à savoir :

— des matériaux non adaptés pour l’emploi,

— une pose de l’étanchéité non conforme,

— une absence de protection des relevés d’étanchéité,

— une absence de hauteur des relevés d’étanchéité,

— une pose des rives en zinc.

53. Il s’ensuit notamment des infiltrations d’eau sur le plafond de la chambre et en provenance du velux dans le hall.

54. La SCI Effel et M. [B] plaident la connaissance du vice par Mme [L] au moment de la vente.

55. Il convient de rappeler que Mme [L] a acheté le bien litigieux le 23 juillet 2015. De ce point de vue, les messages adressés par Mme [L] à M. [B] le 31 août 2016 ou en août 2016 sont sans pertinence. Tout au plus peut-on y voir l’expression de la bonne foi de Mme [L] qui tente de trouver, sans agressivité, une solution aux infiltrations constatées lorsqu’elle signale à M. [B] dans ce SMS : 'Désolée d’être porteuse de mauvaises nouvelles, mais ça coule de plus belle dans les réduits et ça cloque un peu dans la chambre. Vivement les beaux jours qu’on puisse s’attaquer au problème !'.

56. D’abord, sur l’antériorité du vice, elle n’est pas contestée. Elle résulte d’ailleurs de l’aveu même de M. [B] dans un courrier du 1er décembre 2016 à l’attention du conseil de Mme [L] dans lequel il indique : 'Je n’ai jamais nié ou masqué l’existence d’une fuite antérieure'.

57. De son côté, Mme [L] nie avoir eu connaissance du vice relevé par l’expert. Dans ces conditions, M. [B] soulève vainement que l’intimée n’aurait jamais entendu contester la suite de la teneur du message adressé le 1er décembre 2016 : 'à ce titre, Mme [L] a visité avec Mme [Z], responsable de l’agence JCB de Guérande et mandatée pour la vente de l’appartement, le bien à cette même période (janvier 2015) et était parfaitement au courant de cette infiltration que j’avais réparée et à ce titre, m’a demandé de repeindre le plafond de la chambre (23/07/2015), ce que j’ai fait puisqu’il n’y avait plus de fuite'.

58. Une attestation du 2 février 2017 de l’agence immobilière mentionne que, 'lors des différentes visites de Mme [L], (…) les traces d’infiltrations dans la chambre du bas étaient visibles'.

59. La cour en déduit que, si un dégât des eaux était effectivement visible au jour de la vente, M. [B] s’était engagé à en réparer les conséquences après avoir assuré qu’il avait apporté un remède à ses causes, la qualité de cette intervention étant remise en cause par le rapport d’expertise.

60. Il n’est aucunement établi que Mme [L] connaissait la non-conformité de l’étanchéité, de sorte que le caractère caché du vice est, de ce point de vue, incontestable. Il est par ailleurs antérieur à la vente. Enfin, le caractère fuyard de la toiture était connu de la SCI Effel.

61. En l’état, le couvert du bien acheté par Mme [L] n’est pas assuré, de sorte qu’il est impropre à l’usage auquel il est destiné.

62. En outre, dès lors que, selon l’expert, 'la remise en état selon les règles de l’art de la toiture/terrasse nécessite la dépose complète de l’existant', estimés à 37.606,80 €, ce qui représente une somme supérieure à 12 % du prix d’achat du bien, il est certain qu’en connaissance du vice caché, Mme [L] l’aurait acquis à un moindre prix.

63. Le tribunal a, à bon droit, qualifié ce désordre de vice caché.

Sur les préjudices

64. La SCI Effel et M. [B] critiquent le quantum pris en compte pour la réparation de la toiture-terrasse, le tribunal s’étant appuyé sur un rapport d’expert judiciaire proposant une solution maximaliste alors que les désordres se limiteraient à une somme de 17.000 € déjà versée au titre du référé-provision. La SCI Effel reproche également au premier juge de l’avoir qualifiée de professionnelle et de l’avoir en conséquence condamnée à indemniser Mme [L] pour son préjudice de jouissance.

65. Ils reprochent enfin à Mme [L] de formuler des demandes nouvelles et à ce titre irrecevables, fondées sur un rapport non contradictoire, concernant de nouveaux travaux, ainsi qu’une perte de valeur de sa maison, toutes prétentions qui n’ont pas de lien suffisant avec les prétentions d’origine. Ils les jugent en outre mal fondées.

* * * * *

66. Mme [L] considère que les préjudices retenus par le tribunal ont été correctement évalués. En revanche, elle a dû faire face à de nouveaux travaux (dépose et repose des radiateurs en raison de l’utilisation de chevilles inadaptées, travaux complémentaires nécessités par un sinistre intervenu en novembre 2023) et son préjudice de jouissance a été largement sous-évalué. Elle a par ailleurs payé en vain des taxes foncières depuis 2016 et a même été assujettie à une imposition sur les logements vacants en raison de l’absence d’occupation imputable au vendeur.

67. Devant les nombreuses vicissitudes qu’elle a connues sur ce bien, elle a décidé de le mettre en vente pour un montant de 149.000 € alors qu’elle aurait pu espérer le revendre 340.000 €.

68. Elle estime subir un préjudice moral particulier pour avoir été trompée sur la réalité des travaux entrepris, alors que l’appartement était destiné à accueillir sa mère, qu’elle a dû se résoudre à placer en Ehpad, ce qui a été à l’origine d’une détresse émotionnelle.

69. Mme [L] ne répond pas sur la question de la recevabilité de ses demandes nouvelles.

Réponse de la cour

70. Selon l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

71. En vertu de l’article 565 du même code, 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'.

72. Aux termes de l’article 566, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

73. L’article 1644 du code civil dispose que, 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts'.

74. L’article 1645 du même code prévoit que, 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur'.

75. En l’espèce, la SCI Effel est une professionnelle de l’immobilier et reçoit la qualité d’auto-constructeur, de sorte qu’elle est présumée connaître les vices et doit réparation envers Mme [L] de tous les préjudices et pas seulement ceux liés à la diminution du prix de vente.

1 – la recevabilité des demandes :

76. Dans ses dernières conclusions ayant saisi le tribunal, Mme [L] demandait la condamnation de la SCI Effel à lui payer les sommes de :

—  69.313,86 € au titre de la diminution du prix (reprise des désordres),

—  43.400 € au titre de son préjudice de jouissance, outre celui, pour mémoire, à compter du 1er septembre 2020,

—  3.334 € au titre des taxes foncières de 2016 à 2019,

—  2.343 € au titre de la taxe sur les logements vacants de 2017 à 2019

—  3.346,57 € au titre du devis plaquiste.

77. Pour rappel, le tribunal lui a accordé les sommes de :

—  2.850 € TTC en réparation du désordre affectant la chaudière,

—  50.206,80 € TTC en réparation des désordres causés par les défauts d’étanchéité de la toiture-terrasse,

—  4.244,54 € TTC au titre de la maîtrise d’oeuvre des travaux de réparation des désordres affectant la chaudière et l’étanchéité de la toiture-terrasse,

—  8.000 € en réparation de son préjudice de jouissance.

78. Dorénavant, Mme [L] sollicite, outre la confirmation sur l’indemnisation des désordres retenus, le paiement des sommes suivantes :

—  81.201,16 € au titre de la totalité des travaux consentis et à consentir qui seront actualisés à la date de la décision à intervenir en fonction de la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction, l’indice de référence étant celui de juillet 2018 et de la TVA suivant le taux en vigueur à la date des travaux,

—  43.400 € au titre de la perte de jouissance,

—  8.903 € au titre de la destruction de la terrasse,

—  3.334 € au titre des taxes foncières,

—  2.342 € au titre des taxes sur les logements vacants,

—  1.416 € au titre des honoraires de M. [K] du 29 avril 2024,

—  1.000 € au titre de la minoration de loyer,

—  2.970 € au titre de la perte de loyers à compter d’octobre 2024 jusqu’à décembre 2024,

—  190.000 € (perte de valeur à la revente),

—  20.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

79. Constituent donc des demandes inédites :

— la totalité des travaux déjà exposés et à exposer

— les travaux de destruction de la terrasse

— les honoraires d’expertise complémentaire

— la minoration puis la perte du loyer

— la perte de valeur du bien à la revente

— le préjudice moral.

80. Concernant les travaux déjà exposés et à exposer et les travaux de destruction de la terrasse, Mme [L] justifie cette prétention par un sinistre intervenu en novembre 2023. Cette demande doit être qualifiée de complémentaire, tenant à l’évolution du litige, de sorte qu’elle ne peut pas être considérée comme nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile et donc irrecevable.

81. Concernant les honoraires d’expertise, ils ont été exposés le 29 avril 2024 suite à un nouveau sinistre enduré en novembre 2023. Il ne s’agit pas d’une demande nouvelle mais complémentaire. Elle est donc recevable.

82. Concernant la minoration et la perte de loyers, ces demandes font également suite au sinistre de novembre 2023, postérieur au jugement, et concernent une période à compter de décembre 2023. Elles ne sont donc pas nouvelles mais complémentaires et sont donc recevables.

83. Concernant la perte de valeur du bien à la revente, cette demande est fondée sur une offre d’achat du 4 novembre 2025, faisant suite à sa décision de mettre en vente son appartement en raison des déboires rencontrés. Il s’agit d’un dommage complémentaire et non d’une demande nouvelle, de sorte qu’elle est recevable.

84. Concernant le préjudice moral, il était déjà connu devant le premier juge puisque Mme [L] fait état de la tromperie dont elle a été victime et des procédures engagées depuis 2016. Cette demande est donc nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile, de sorte qu’elle sera déclarée irrecevable.

2 – le bien-fondé des demandes :

a) la reprise des désordres affectant la chaudière :

85. C’est par des motifs pertinents, non critiqués par les appelants et que la cour adopte, que le premier juge a retenu la somme de 2.850 € TTC suivant estimation de l’expert au titre des travaux de reprise de la chaudière.

86. Ce chef du jugement sera confirmé.

b) la reprise des désordres affectant la toiture :

87. C’est par des motifs pertinents, non critiqués par les appelants et que la cour adopte, que le premier juge, qui a retenu que le devis de la société Btp Services Plus établi avant l’expertise judiciaire ne comporte pas l’ensemble des prestations permettant de faire cesser les infiltrations, a arrêté un montant total de reprise de ces désordres à hauteur de 50.206,80 € TTC, soit :

—  37.606,80 € en réparation des désordres causés par les défauts d’étanchéité de la toiture-terrasse, somme fondée sur un devis de la société Thomas Étanchéité

—  12.000 € pour la reprise des embellissements suivant estimation de l’expert

—  600 € pour les travaux de plâtrerie suivant estimation de l’expert.

88. Ce chef du jugement sera confirmé.

c) les frais de maîtrise d’oeuvre :

89. L’expert propose une maîtrise d’oeuvre, rémunérée à hauteur de 8 % du montant des travaux. Le premier juge a justement retenu à ce titre une somme de 4.244,54 €. Ce point précis n’est pas discuté.

90. Ce chef du jugement sera confirmé.

d) le préjudice de jouissance :

91. Aucune pièce n’est produite concernant l’impossibilité de loger la mère de Mme [L] dans l’appartement de cette dernière, ce que l’intimée présentait comme son projet initial, à l’exception d’une attestation de présence de la Résidence de [Localité 8] indiquant héberger Mme [V] [F] de façon permanente depuis le 15 février 2018.

92. Le rapport de M. [K] ne fait pas état d’un appartement inhabitable, aucune doléance n’ayant été émise par Mme [L] devant lui concernant la jouissance de son bien.

93. Par ailleurs, la réparation la plus urgente concernant la sécurité, à savoir la remise aux normes de la chaudière (2.850 €), pouvait être réalisée à partir de la provision de 17.000 € octroyée par le juge des référés dès le 21 mars 2017.

94. Les désagréments consistaient en la nécessité d’endurer le cloquage des peintures dans la chambre en raison des infiltrations. Ce préjudice a été justement réparé par le premier juge qui a alloué une somme de 8.000 € en compensation du trouble de jouissance vécu par Mme [L].

95. Pour le surplus, Mme [L] fait état de la minoration puis de la perte de loyer à compter d’un sinistre intervenu en novembre 2023 malgré les travaux entrepris 'exposés avant même d’en avoir reçu le règlement’qui lui avaient permis de relouer l’appartement (page 28 de ses conclusions), ce qui a eu pour conséquence d’abord la nécessité de consentir dans un premier temps à une baisse du loyer réglé par son locataire, puis d’accepter la résiliation du bail.

96. Ce phénomène est confirmé par un rapport d’intervention de l’entreprise Itev du 12 janvier 2024 qui a constaté 'dans la chambre et le dressing situés au fond à droite, un faux-plafond tombé avec des moisissures en sous-face de plafond OSB du toit-terrasse. Des seaux collectent l’eau dans le dressing'. Le rapport constate également 'l’apparition d’un filet d’eau dans la chambre sinistrée'.

97. Toutefois, outre le fait que ce rapport, bien qu’établi à la demande de l’expert [K], n’a pas été le fruit d’investigations contradictoires, si les travaux commandés par Mme [L] n’ont pas donné satisfaction, ils ne sont pas le fait de la SCI Effel.

98. Le chef du jugement ayant limité le préjudice de jouissance à la somme de 8.000 € sera confirmé et la cour ne fera pas droit aux demandes complémentaires formées à ce titre.

e) le remboursement de la totalité des travaux consentis ou à consentir :

99. Mme [L] affirme avoir découvert, postérieurement au rapport d’expertise, d’autres vices, comme ceux affectant la pose des radiateurs en raison de l’utilisation de chevilles inadaptées, dont la reprise est évaluée à la somme de 3.346,57 € suivant devis de l’entreprise [S] [R] du 20 octobre 2020.

100. Ce vice n’a pas fait l’objet d’un constat contradictoire de la part de l’expert judiciaire et la cour ignore si ce devis a été suivi d’effet (la facture annoncée en pièce n° 21 dans le bordereau de communication de pièces n’est pas produite).

101. Le premier juge a justement rejeté cette demande au titre des 'désordres postérieurs'.

102. Ce chef du jugement sera confirmé.

103. Par ailleurs, Mme [L] affirme que le sinistre de novembre 2023, c’est-à-dire postérieurement au jugement, a eu pour conséquence que les travaux qui avaient été déjà réalisés pour un montant de 41.068,53 € devront être augmentés des nouveaux travaux rendus nécessaires depuis pour un montant total de 40.102,63 €, à savoir :

— la proposition d’honoraires de concepts et plans du 8 février 2024 pour 2.290 €, suivant devis du 8 février 2024

— les travaux intérieurs pour un montant de 30.935,26 € dont est déduite l’indemnité de l’assurance (9.860,26 €), soit la somme de 21.075 €, suivant devis du 11 janvier 2024

— les travaux de réfection extérieure pour un montant de 16.737,63 €, suivant devis du 30 juillet 2024.

104. Si Mme [L] justifie avoir effectué, en pré-financement, c’est-à-dire sans attendre les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI Effel, différents travaux entre 2018 et 2022 pour un montant total de 41.068,53 € (mesures conservatoires, attaches des radiateurs, changement de

la chaudière, réfection des peintures, rénovation du toit-terrasse),

la cour observe que ces travaux sont inférieurs à la somme finalement allouée par le tribunal.

105. Les nouveaux travaux envisagés ou déjà effectués font suite à un sinistre intervenu en novembre 2023 mais surtout aux travaux que Mme [L] a fait entreprendre.

106. Il est impossible de faire la part entre l’insuffisance des travaux entrepris et les vices cachés retenus contre la SCI Effel.

107. D’ailleurs, l’expert [K], qui s’est déplacé de nouveau sur les lieux à la seule initiative de Mme [L], a établi un rapport de constatations le 29 avril 2024 indiquant : 'la SARL [S] Toitures est intervenue dans le cadre d’une mesure conservatoire en décembre 2018 et a procédé au remplacement de l’étanchéité existante par la mise en oeuvre d’une membrane PIB RHEPANOL FK. Il apparaît que ces travaux sont inefficaces puisqu’un dégât des eaux s’est produit dans la chambre et dans le dressing'.

108. Outre le fait que l’expert se contente d’indiquer qu’ 'il y a lieu de remplacer la totalité de l’étanchéité de la toiture/terrasse selon les règles de l’art et de procéder à la remise en état des locaux suite aux infiltrations’ sans chiffrer les travaux nécessaires, il ne dit pas en quoi cet événement modifie ses préconisations issues de son rapport contradictoire.

109. Mme [L] sera déboutée de cette demande.

f) les travaux de destruction de la terrasse :

110. Mme [L] affirme encore avoir exposé des frais de démolition de la terrasse en bois pour un montant de 8.903 € suivant facture du 28 juin 2025.

111. Cette dépense ferait suite aux travaux de réfection extérieure qui prévoient la démolition du plancher bois.

112. Là encore, il est impossible de rattacher ces travaux aux vices cachés reprochés à la SCI Effel auxquels des remèdes ont été entre-temps apportés par Mme [L].

113. Mme [L] sera déboutée de cette demande.

g) les taxes foncières :

114. Les taxes foncières constituent des charges propres à la condition de propriétaire.

115. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [L] de cette demande.

h) les taxes sur les logements vacants :

116. Ainsi que vu plus haut, il n’est pas établi que le logement était totalement inhabitable entre 2017 et 2019.

117. L’édition d’une taxe sur les logements vacants est la suite d’un choix opéré par Mme [L] et qu’elle ne peut pas imputer à la charge de la SCI Effel.

118. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [L] de cette demande.

i) les honoraires complémentaires d’expertise :

119. Exposés à la seule initiative de Mme [L], hors contradictoire et sans pertinence sur la résolution du litige, Mme [L] conservera la charge des honoraires complémentaires de l’expert [K].

120. Mme [L] sera déboutée de cette demande.

j) la perte de valeur à la revente :

121. Mme [L] affirme avoir perdu un potentiel de 190.000 € à partir d’une estimation de son bien à hauteur de 340.000 € (estimation de l’agence Avenir Immobilier du 16 décembre 2024) et d’une offre d’achat acceptée le 4 novembre 2025 par M. [E] [W] pour un montant de 149.000 €.

122. Outre le fait qu’il n’est pas justifié d’une vente définitive du bien, de sorte que le préjudice allégué demeure hypothétique, ce choix est personnel à Mme [L] qui invoque une lassitude suite aux déboires rencontrés.

123. Par ailleurs, l’indemnisation de ce préjudice ferait double emploi avec l’indemnisation des travaux à réaliser, telle qu’arrêtée à dire d’expert.

124. Mme [L] sera déboutée de cette demande.

Sur l’action en responsabilité délictuelle

125. La SCI Effel et M. [B] reprochent au tribunal d’avoir été au-delà des demandes de Mme [F] en faisant la distinction entre ses demandes dirigées contre la SCI fondées sur la garantie des vices cachés et ses demandes dirigées contre M. [B] fondées sur sa responsabilité délictuelle. Selon eux, Mme [F] ne distinguait pas clairement quelle action était dirigée à l’encontre de quelle partie. En outre, ils jugent qu’en l’espèce les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité délictuelle ne sont pas réunies et que le tribunal ne les a pas reprises.

126. Mme [F] réplique avoir parfaitement opéré la distinction entre la responsabilité de la SCI Effel et celle de M. [B] puisque le visa de ses conclusions mentionnait les articles 1240 et suivants et 1641 et suivants du code civil. Elle ajoute que, contrairement à ce qu’il affirme, M. [B] a procédé lui-même à certains travaux et qu’il est donc responsable des malfaçons.

Réponse de la cour

127. Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'

128. En l’espèce, ce n’est pas pour une faute de gestion d’une exceptionnelle gravité, détachable de ses fonctions de gérant, que Mme [L] poursuit M. [B], mais en raison du fait qu’il aurait lui-même effectué les travaux à l’origine des vices constatés.

129. Ainsi que vu plus haut, M. [B] a été dans l’incapacité de fournir des factures sur les travaux de réhabilitation entrepris et il n’a pas contesté avoir effectué lui-même ceux qui sont à l’origine des désordres. Il est ainsi intervenu sur le toit-terrasse (il s’est même engagé à remédier aux désordres) et il a posé lui-même la chaudière.

130. Or, il est fautif dans la mise en oeuvre des travaux effectués et cette faute est à l’origine des vices cachés.

131. Le tribunal a, à bon droit, retenu la responsabilité in solidum de M. [B] sur le fondement délictuel, Mme [L] étant dépourvue de tout lien contractuel à son égard à titre personnel.

132. Ce chef du jugement sera confirmé.

Sur les dépens

133. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. La SCI Effel et M. [B], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

134. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir demandé de provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

135. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier Mme [L] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 6 janvier 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare Mme [X] [F] épouse [L] irrecevable en sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Déboute Mme [X] [F] épouse [L] de ses demandes complémentaires,

Condamne in solidum la SCI Effel et M. [M] [B] aux dépens d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir demandé de provision,

Condamne in solidum la SCI Effel et M. [M] [B] à payer à Mme [X] [F] épouse [L] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier

Pour copie certifiée conforme à l’original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d’appel de Rennes.