5ème Chambre

ARRÊT N°.

N° RG 23/02861 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TYIY

(Réf 1ère instance : 19/01657)

S.A.R.L. [V] TRAITEUR

C/

S.C.I. BRETAGNE RECEPTION

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 MAI 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

M. Sebastien TOULLEC, lors des débats, et Madame Océane MALLARD, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Mars 2026

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 Mai 2026 par mise à disposition au greffeaprès prorogation du délibéré le 13 mai 2026,

****

APPELANTE :

S.A.R.L. [V] TRAITEUR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Pierre CAPITAINE, plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉE :

S.C.I. BRETAGNE RECEPTION Pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte en date du 20 avril 2015, la société Bretagne réception a donné à bail à la société [V] traiteur, un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 2]. Le bail était consenti pour une durée de 9 années moyennant la somme de 1 300 euros par mois hors charge non soumis à la TVA.

L’une des clauses de l’acte prévoyait la faculté pour le preneur de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.

Le bail comportait également une clause, selon laquelle le bail serait résilié purement et simplement si les biens loués venaient à être déclarés insalubres.

Le 25 octobre 2018, à la suite d’une visite des locaux, un rapport de la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) division sécurité sanitaire des aliments, relevait de nombreuses non conformités alimentaires. Le rapport soulignait également l’existence de traces d’infiltrations et la société [V] traiteur était sur ce point, mise en demeure notamment d’identifier l’origine des infiltrations d’eau et de remettre en état les plafonds et les murs et ce dans un délai de deux mois.

Un nouveau rapport de la DDPP en date du 21 novembre 2018 suite à une visite du 14 novembre 2018, faisait état de la régularisation des non- conformités relevées précédemment ainsi que de la persistance de la non-conformité au niveau de la maintenance des locaux et équipements et de l’observation formulée relative au mauvais état d’entretien des plafonds et puits de lumière.

Par acte d’huissier du 16 novembre 2018, la société [V] traiteur a donné congé à la société Bretagne réception avec effet au 25 décembre 2018.

Par courrier recommandé en date du 27 novembre 2018, la société Bretagne réception a contesté le congé délivré et a rappelé à la société [V] traiteur l’absence de paiement des loyers pour les mois de novembre et décembre 2018.

La Société [V] traiteur a remis les clefs des locaux a son bailleur par

courrier du 25 décembre 2018.

La société Bretagne réception a fait dresser un constat d’huissier à la date du 6 février 2019 aux termes duquel il était constaté que les locaux étaient vides de tout mobilier, aménagement intérieur, équipement et qu’aucune activité n’existait plus à l’intérieur des locaux.

Par exploit signifié le 4 octobre 2019, la société Bretagne réception a assigné devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc la société [V] traiteur.

Par acte en date du 25 mars 2021, la société Bretagne réception a décidé de céder le local commercial.

Par jugement en date du 3 avril 2023, le juge du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— prononcé la nullité du congé du 16 novembre 2018 délivré par la société [V] traiteur à la société Bretagne réception ;

— constaté que la société [V] traiteur a quitté les locaux loués sis [Adresse 4] à la date du 25 décembre 2018 ;

— constaté la résiliation du bail commercial au 25 mars 2021 ;

— condamné la société [V] Traiteur à payer à la société Bretagne réception la somme de 37 448 euros au titre des loyers du bail commercial avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 novembre 2019 jusqu’à la date du 25 mars 2021;

— débouté la société [V] traiteur de sa demande indemnitaire portant

sur la somme de 48 000 euros ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société [V] traiteur aux entiers dépens de l’instance ;

— rejeté la demande relative à l’exécution provisoire.

Le 19 mai 2023, la société [V] traiteur a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 24 juillet 2023, elle demande à la cour d’appel de Rennes :

— d’infirmer jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en date du 03 avril 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, de :

— constater la résiliation du contrat de bail commercial en date du 20 avril 2015 pour cause de déclaration d’insalubrité des locaux loués,

— débouter la société Bretagne réception de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Bretagne réception à payer à lui payer la somme de 48 000 euros en réparation du préjudice matériel subi et consistant en des pertes d’exploitation, et ce avec le bénéfice de l’exécution provisoire,

— condamner la société Bretagne réception à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2023, la société Bretagne réception demande à la cour d’appel de Rennes de :

— confirmer en tous points les termes du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,

En conséquence :

— confirmer la nullité du congé du 16 novembre 2018 délivré par la société [V] traiteur à son égard,

— confirmer la résiliation du bail commercial au 25 mars 2021,

— confirmer la condamnation de la société [V] traiteur à lui payer la somme de 37 448 euros au titre des loyers du bail commercial, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 octobre 2019 jusqu’à la date du 25 mars 2021,

— confirmer le débouté de la société [V] traiteur de toutes ses demandes indemnitaires,

— débouter l’appelant de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société [V] traiteur au règlement d’une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la résiliation du bail et le congé

La société [V] traiteur, appelante, considère qu’il y a lieu en l’espèce de faire application des stipulations du bail prévoyant que lorsque les biens sont déclarés insalubres, le bail est résilié purement et simplement, et ce indépendamment de toute mesure de fermeture administrative.

Elle fait valoir que la préfecture a constaté de nombreuses et graves non conformités susceptibles d’entraîner une menace pour la santé publique, ce qui caractérise une insalubrité des locaux.

Elle observe que s’agissant des non-conformités imputables à l’exploitant, elles pouvaient être corrigées dans un délai court et que cela été fait.

En revanche, elle souligne qu’il subsistait des non-conformités plus graves caractérisant une insalubrité durable et persistante, relevant de problèmes structurels (infiltrations, défauts affectant le plafond), soit relevant des grosses réparations de l’article 606 du code civil et donc à la charge du bailleur.

Elle relève que suite à la vente des murs, le nouveau propriétaire a d’ailleurs fait démolir ces locaux, ce qui selon elle traduit aussi l’insalubrité des locaux.

Elle expose que la prise d’un arrêté ou d’une déclaration d’insalubrité n’est pas nécessaire, puisque la mise en demeure qui lui a été adressée est faite sur la base du constat d’insalubrité des locaux et constitue selon elle, une décision au sens de l’article L 233-1 du code rural et de la pêche. Elle ajoute que la DDPP indique d’ailleurs qu’à défaut de réaliser les mesures prescrites, elle pourra ordonner la fermeture de l’établissement et l’arrêt des activités.

La société [V] traiteur soutient que la SCI Bretagne réception conteste de mauvaise foi l’état d’insalubrité des locaux, lequel entraîne donc de plein droit et en application du bail la résiliation du bail.

Elle fait valoir que la bailleresse ne peut invoquer la clause du bail qui met à la charge du preneur les travaux de mise aux normes puisque le bail a été conclu le 20 avril 2015 et est soumis aux dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce qui prévoient que de tels travaux qui relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur, ce qui est le cas en l’espèce.

Elle affirme que les infiltrations sont en relation avec la carence du bailleur, celui-ci n’ayant rien fait pour rechercher les causes des infiltrations signalées par le preneur, alors qu’il était tenu d’une part d’exécuter de bonne foi le contrat et d’autre part à une obligation de délivrance des locaux.

Elle conteste toute nullité du congé délivré le 16 novembre 2018 au bailleur, ou tout 'abandon’ des locaux tel que prétendu.

Elle indique que les clés ont été restituées et acceptées par le bailleur, ce qui traduit l’acceptation du principe de résiliation du bail.

En réponse, la SCI Bretagne réception estime que le tribunal a justement prononcé la nullité du congé délivré par le 16 novembre 2018 par la société [V] traiteur et a constaté la résiliation du bail au 25 mars 2021.

Elle note qu’au terme de la première période triennale (soit le 20 avril 2018), le locataire ne semblait pas de plaindre de la qualité des locaux qu’il occupait.

Elle indique que le congé donné le 16 novembre 2018 ne fait nullement référence à un courrier que le locataire aurait adressé au bailleur le 31 octobre 2018. Elle estime d’ailleurs que ce courrier jamais reçu a été crée pour les besoins de la cause et est purement fictif.

Elle précise que ce congé est motivé par la visite de la DDPP qui a mis en demeure le locataire de corriger toute une série de non-conformités dont certaines en relation avec des infiltrations. Elle rappelle n’avoir jamais reçu le rapport de contrôle dont il est fait état et qu’ainsi, elle n’a jamais été à même de réaliser des travaux de recherche des causes d’infiltrations.

Elle souligne que le premier rapport de la DDPP ne mentionne à aucun moment une insalubrité, il met en cause l’activité du locataire et sa manière d’exercer son activité de restaurateur, les infiltrations étant accessoires et que la DDPP accordait d’ailleurs un délai de deux mois pour y remédier. Elle indique qu’en toute logique, le preneur aurait dû la solliciter pour réaliser des travaux ; or, elle constate qu’il a cherché manifestement à quitter les lieux sans bourse déliée.

Elle affirme être toujours intervenue lorsque le locataire s’est plaint d’infiltrations, lesquelles ont été épisodiques et n’ayant jamais donné lieu à contentieux.

Elle considère que le rapport de la DDPP ne peut servir de base à un constat d’insalubrité, les principales non-conformités relevant de la seule activité du preneur et ne lui étant pas imputables. Elle observe que la société [V] traiteur à laquelle la DDPP avait laissé un délai de deux mois, n’a pas attendu ce délai et s’est précipitée pour mettre un terme au bail et transférer son activité à quelques 500 mètres du lieu de l’exploitation, et que les services de la DDPP, suite à une visite de contrôle le 14 novembre 2018 concluent en synthèse à 'une maîtrise des risques acceptable'.

La SCI Bretagne réception estime non réunies les conditions posées à l’article 12 du bail.

Elle admet une résiliation du bail au 25 mars 2021 date à laquelle elle a vendu les locaux.

L’article 1134 alinéa 1 ancien du code civil devenu 1103 du code civil dispose :

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1134 alinéa 3 ancien du code civil devenu 1104 du code civil dispose :

Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1719 du code civil énonce :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article L145-4 du code de commerce applicable à la cause dispose :

La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires…..

Le bail du 20 avril 2015 liant les parties prévoit en page 4 :

'Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières en consécutives commençant à courir du 20 avril 2015 pour se terminer le 19 avril 2024.

Congé pour le preneur :

Le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. Sauf sans les cas prévus par l’article L 145-4 alinéa 2 du code de commerce, aucune clause du bail ne peut y déroger. Ce congé doit être adressé au bailleur, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit par exploit d’huissier, au moins six mois avant la fin de la période triennale….'

Le bail prévoit aussi, en page 8, un article n° 12 intitulé ' cas fortuits- expropriation’ selon lequel :

' Dans le cas où, par cas fortuit, force majeure, vices de construction, ou toute autre cause indépendante du bailleur, les biens loués venaient à être démolis ou détruites en totalité, ou encore déclarés insalubres, le présent bail serait résilié purement et simplement, sans aucune indemnité de part et d’autre.

Si les locaux loués n’étaient détruits ou déclarés inutilisables que partiellement, le preneur pourrait obtenir une réduction de loyer en fonction des surfaces détruites, ou si la destruction partielle devait rendre l’immeuble loué impropre à sa destination, la résiliation du bail de plein droit, et sans aucune indemnité de part et d’autre.

En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, il ne pourra rien être réclamé au bailleur, tous les droits du preneur étant réservé contre la partie expropriante.'

Il est tout d’abord utile de souligner, comme le premier juge que l’état des lieux d’entrée du 20 avril 2015 traduit des locaux remis en bon état ou en état moyen et qu’aucune infiltration d’eau ou dégradation liée à des écoulements n’est mentionnée.

La société [V] traiteur a donné congé à son bailleur la SCI Bretagne réception par acte d’huissier du 16 novembre 2018 pour le 25 décembre 2018, en visant l’article 12 précité.

Ce congé expose :

'la société requérante a reçu une mise en demeure de la Direction départementale de la protection des populations dépendant de la préfecture des Côtes d’Armor en date du 25 octobre 2018, lui octroyant un délai maximum de deux mois pour mettre en conformité les locaux et ce, sous peine de poursuites et d’une fermeture administrative (dont copie jointe).'

Cette mise en demeure de la DDPP adressée au preneur le 25 octobre 2018 indique :

' Suite au contrôle réalisé le 19 octobre 2018.. Vous trouverez ci-joint le rapport d’inspection.

Ce rapport fait état notamment de non-conformités qui représentent des manquements aux bonnes pratiques d’hygiène et aux exigences réglementaires applicables à votre activité. En particulier :

— entretien insuffisant des locaux et équipements,

— lave-mains implanté en cuisine non équipé de matériel pour le nettoyage hygiénique des mains,

— entreposage de la batterie de cuisine dans un local qui l’expose aux contaminations,

— détention de denrées au-delà de leur date limite de consommation,

— entreposage de denrées dans des conditions favorisant les contaminations,

— absence de présentation d’analyses bactériologiques validant les durées de vie appliquées aux préparations culinaires que l’établissement élabore à l’avance.

Ces non-conformités sont susceptibles d’entraîner une menace pour la santé publique.

Je vous mets en demeure de réaliser les mesures suivantes :

*dans un délai de dix jours à compter de la notification de ce courrier, pour remédier aux non -conformités constatées :

— obstruer les ouvertures au plafond de la cuisine afin de prévenir l’introduction de nuisibles et remettre en place la grille de la hotte d’extraction des buées en cuisine,

— équiper votre lave-mains d’un distributeur de savon bactéricide,

— stocker la batterie de cuisine dans un local en bon état d’entretien et de propreté qui ne soit pas une source de contamination pour le matériel propre,

— entreposer les produits d’épicerie à l’abri de l’humidité,

— ranger la chambre froide négative,

— nettoyer l’ensemble des conditionnements de matières premières afin qu’ils ne soient pas une source de contamination,

— nettoyer la réserve, le matériel de lavage et le batteur,

— justifier des délais de conservation que l’établissement applique à ses préparations élaborées à l’avance,

— mettre en oeuvre, a minima, une analyse bactériologique sur une préparation culinaire élaborée à l’avance, prête à être consommée en l’état et nous transmettre le résultat.

* dans un délai de deux mois à compter de la notification de ce courrier, pour identifier, l’origine des infiltrations d’eau, les prévenir et remettre en bon état d’entretien et de propreté l’ensemble des plafonds ou murs de l’établissement signalés dégradés dans le rapport d’inspection ci-joint.'

Le rapport d’inspection de la DDPP en date du 22 octobre 2018 faisant suite à une visite le 19 octobre 2018, versé aux débats par la société [V] traiteur. Il conclut à une 'maîtrise des risques insuffisante.'

La société [V] traiteur communique également un rapport d’inspection de la DDPP en date du 21 novembre 2018 faisant suite à une visite le 14 novembre 2018. Il mentionne que 'les mesures correctives demandées dans un délai de dix jours ont été effectuées’ et conclut toujours par une 'maîtrise des risques acceptables'.

La cour constate que le congé délivré le 16 novembre 2018, ne fait référence qu’à la seule mise en demeure du 25 octobre 2025 adressée à la société [V] traiteur et que l’huissier de justice indique avoir joint la copie de ce courrier à son acte. La preuve de la communication du premier rapport d’inspection au bailleur n’est pas formellement démontrée.

Si la société [V] traiteur communique la copie d’un courrier du 31 octobre 2018 adressé à la SCI Bretagne réception, l’informant de ce qu’elle est contrainte de résilier le bail , au regard du délai de deux mois octroyé par la DDPP pour la mise en conformité des locaux, la preuve de la réception de ce courrier (contestée par l’intimée) n’est pas davantage rapportée. En tout état de cause, ce courrier à supposer reçu, prétendument adressé en lettre recommandée avec accusé de réception, n’est pas une mise à demeure faite au bailleur de mettre un terme à des désordres qui lui sont imputables.

La société [V] traiteur justifie avoir mis en demeure son bailleur le 18 février 2016 de faire le nécessaire pour remédier à des infiltrations d’eau. Un constat d’huissier dressé à la demande du preneur le 7 novembre 2016 relevait :

'- au niveau du buffet fonctionnant en self service, au plafond, à la jonction de deux plaques de placoplâtre, la présence de gouttes d’eau recueillies dans un seau posé au sol,

— le même phénomène d’infiltrations à l’intérieur de la salle de restauration, en quatre endroits au plafond en limite des baies vitrées orientées vers le parking en façade avant,

— dans l’aire de jeu contigüe au bureau, un décollement de peinture au plafond et le gondolement du parquet au sol

— dans la cuisine, des auréoles noirâtres sur la toile de verre au plafond et à proximité de la hotte, un écoulement d’eau sur la matériel situé en dessous.'

Elle communique aussi un email du 29 mai 2018 adressé à M. [Y] [U] [co-gérant de la SCI Bretagne réception] lui communiquant des photographies et l’informant 'de l’état des plafonds du restaurant, dont vous me donnez la location des murs', et lui 'signifiant ses obligations de bailleur.'

Le premier juge souligne tout d’abord à raison que les non-conformités constatées par la DDPP nécessitant diverses mesures à prendre dans les 10 jours relèvent de la seule activité de la société [V] traiteur et nullement d’une défaillance du bailleur.

Ensuite, si des infiltrations ont été constatées et signalées au bailleur en février 2016 et en mai 2018, la cour constate, comme le premier juge, que l’origine de celles-ci ne ressort d’aucune pièce, de sorte que la preuve de ce que ces écoulements sont dus à des désordres qui relèveraient de grosses réparations à la charge du bailleur n’est pas rapportée. Il ne peut être notamment exclu que ces infiltrations tiennent aux conditions d’exploitation par le preneur, ce qui au demeurant ressort déjà clairement s’agissant des écoulements en provenance de la hotte, puisque la DDPP sur ce point a mis en demeure le preneur de remettre en place la grille de la hotte d’extraction des buées en cuisine.

S’agissant des infiltrations dans le local constatées par la DDPP le 19 octobre 2018, à savoir ' de nombreuses traces d’infiltrations d’eau au niveau des différents puits de lumière, des plafonds (cuisine et laverie) ainsi que dans le couloir menant aux vestiaires (flaque d’eau sur le sol)', la cour note que le preneur ne peut faire grief à son bailleur d’un quelconque manquement à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi, à défaut de toute mise en demeure avant le congé du 16 novembre 2018, faite à la SCI Bretagne réception d’intervenir aux fins de mettre fin auxdites infitrations.

La DDPP indique dans son rapport du 21 novembre 2018 faire une 'observation identique à la précédente visite concernant le mauvais état d’entretien des plafonds et des puits de lumière', mais que 'M. [J] [S] qui disposait d’un délai de deux mois à compter de la notification de mise en demeure du 25 octobre 2018 pour identifier l’origine des infiltrations d’eau, les prévenir et remettre en bon état d’entretien les locaux qu’il exploite a choisi de mettre un terme à son bail commercial.'

Aucun des deux rapports de la DDPP ne déclare les locaux donnés à bail insalubres, et le seul avertissement fait au preneur dans la mise en demeure du 25 octobre 2018 de ce qu’à défaut de réalisation des mesures prescrites, la fermeture de tout ou partie de l’établissement ou l’arrêt d’une ou plusieurs activités pourraient être décidés ne peut suffire à établir que les locaux loués ont été 'déclarés insalubres’ au sens de l’article 12 du bail.

Il est justement retenu par le premier juge que la société [V] traiteur, sans attendre le terme du délai de deux mois imparti pour la recherche de l’origine de ces fuites (soit jusqu’au 25 décembre 2018) a préféré mettre fin à son bail.

Le caractère personnel de ce choix, qui n’apparaît donc pas tenir à un quelconque manquement à ses obligations, reproché au bailleur, est d’ailleurs conforté par un email de la société [V] traiteur à M. et Mme [U] en date du 24 octobre 2018 en ces termes :

' Je souhaiterais convenir d’un RDV, pour discuter du futur en devenir du restaurant O’Resto cafetaria [exercé dans les lieux loués]. Comme j’ai pu le dire à M. [U] précédemment, le développement de mon activité via d’autres réseaux me laisse contraint de céder le fonds O’Resto.

Actuellement n’ayant aucun acquéreur, et de plus ayant eu récemment la visite de la DSV dans l’établissement relevant bien logiquement l’état de vétusté des locaux, je crains qu’un potentiel acquéreur fasse vite demi tour..'

La démolition des locaux loués, invoquée par l’appelante , qui aurait eu lieu après la vente par la SCI Bretagne réception de son bien intervenue le 21 mars 2021, au demeurant non justifiée par une photographie d’un bâtiment, sans possibilité de situer précisément celui-ci, est inopérante à caractériser l’état d’insalubrité des locaux loués à la date du congé.

La société [V] traiteur ne peut non plus arguer de la seule restitution des clés le 25 décembre 2018, pour prétendre à une régulière résiliation du bail à cette date, alors même que dès réception du congé, il est acquis que le bailleur a entendu le contester.

A défaut de tout élément permettant de déterminer les causes des infiltrations constatées en octobre 2018, comme étant imputables au bailleur, la société [V] traiteur est défaillante à soutenir que la SCI Bretagne réception a manqué à son obligation de délivrance, en ne procédant pas aux grosses réparations qui sont à sa charge.

La société [V] traiteur échoue à établir un état d’insalubrité des locaux lui permettant de se prévaloir d’une résiliation de plein droit du bail en application de l’article 12 du contrat. Dès lors, le congé ne pouvait être délivré en application de ces dispositions contractuelles.

Le congé délivré le 16 novembre 2018 par le preneur pour le 25 décembre 2018 est donc donné hors période triennale, la fin des périodes triennales étant : 19 avril 2018, 19 avril 2021 et 19 avril 2024.

La cour constate en conséquence que ce congé est irrégulier et donc nul en ce qu’il est donné pour le 25 décembre 2018.

Un tel congé n’a pu avoir d’effet en application des dispositions de l’article L 145-4 du code de commerce que pour la prochaine échéance triennale, soit le 19 avril 2014 tel que constaté par le premier juge.

Or, la SCI Bretagne a vendu son bien le 25 mars 2021 et n’a réclamé paiement des loyers impayés que jusqu’à cette date.

Ces demandes sont fondées et en l’absence de preuve de sa libération par la société [V] traiteur, la cour confirme le jugement qui constate la résiliation du bail au 25 mars 2021 et condamne la société [V] traiteur à payer à la SCI Bretagne réception la somme de 37 448 euros au titre des loyers avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 4 octobre 2019 au 25 mars 2021, décisions dont l’intimée demande la confirmation.

— sur la demande indemnitaire formée par la société [V] traiteur

Au motif d’une résiliation pour insalubrité, due à des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, la société [V] traiteur sollicite réparation du préjudice qu’elle indique avoir subi, à savoir l’impossibilité pour elle d’exploiter pendant plusieurs mois, faute de nouveaux locaux, et donc avoir subi un préjudice d’exploitation qu’elle évalue à 48 000 euros.

La SCI Bretagne réception demande à la cour de confirmer le jugement qui rejette cette demande alors que les infiltrations n’ont jamais été à l’origine du départ du locataire, qu’en effet, ce dernier a fait évoluer son activité de restauration vers une activité de traiteur et de mise en place de plats cuisinés destinés à la grande distribution, que les dirigeants de la société [V] traiteur disposent de locaux à 500 mètres des locaux donnés à bail et y ont développé une telle activité (création de société Auxilla) et ainsi l’activité de restauration a été rapatriée fin 2018 dans ces locaux détenus par le preneur depuis le milieu de l’année 2018.

Elle rappelle que l’insalubrité des locaux loués n’a pas été démontrée, observe qu’aucun justificatif de la demande d’indemnisation n’est produit, indique que le bailleur est intervenu lorsqu’il a été mis en demeure de le faire et que s’il y a des traces d’infiltrations, elles n’ont jamais empêché l’exploitation des locaux.

Cette demande est formée au visa de l’article 1231-1 du code civil qui dispose :

Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La cour ne peut, au regard de ce qui précède, qu’approuver le premier juge qui retient que la société [V] traiteur ne parvient pas à démontrer que la SCI Bretagne réception a manqué à ses obligations contractuelles, de sorte que sa demande indemnitaire n’apparaît pas fondée. La cour confirme le rejet de cette demande.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

La société [V] traiteur qui succombe en son appel est condamnée aux dépens d’appel et à payer à la partie intimée une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions du jugement qui déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles, ne sont pas contestées par la SCI Bretagne réception qui sollicite la confirmation du jugement en tous points. La cour confirme le jugement s’agissant des dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société [V] traiteur à payer à la SCI Bretagne réception la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [V] traiteur aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente