COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 09 octobre 2017

— CS/MB/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 16/01669

Z Y / B X

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de RIOM, décision attaquée en date du 06 Mai 2016, enregistrée sous le n° 11-15-226

Arrêt rendu le LUNDI NEUF OCTOBRE DEUX MILLE DIX SEPT

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Christophe STRAUDO, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Marie-Christine SEGUIN, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. Z Y

[…]

[…]

représenté par M^e Salomé DEGOUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/008377 du 02/09/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

APPELANT

ET :

M. B X

Loschertt 1

[…] représenté par M^e Christine BAUDON de la SCP BILLY-BOISSIER-BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 septembre 2017, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. STRAUDO, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 09 octobre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

N° 16/01669 -2-

Signé par M. Christophe STRAUDO, Président, et par M^me Marlène BERTHET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2010 M. B X a consenti à M. Z Y un bail sur des locaux à usage d’habitation sis 15, […], moyennant un loyer mensuel de 340 euros révisable chaque année, outre 35 euros de charges.

Ce bail ne comportait pas de clause résolutoire en cas de non paiement des loyers.

Le 27 février 2015 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer au titre des arriérés de loyer portant sur les périodes de janvier à avril 2014 et de juin à décembre 2014.

Par exploit délivré le 5 octobre 2015, notifié le 7 octobre 2015 à la sous-préfecture, M. X a fait assigner M. Y afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire avec toutes les conséquences de droit et condamner le défendeur à lui verser la somme de 5.074,15 euros au titre des loyers et charges avec intérêt, outre les loyers échus postérieurement au commandement de payer ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail.

Après plusieurs renvois de l’affaire, le dossier a été retenu à l’audience du 17 mars 2016, date à laquelle le demandeur a indiqué que le locataire avait quitté les lieux et qu’il ne demandait que la résiliation du bail ainsi que l’actualisation de l’arriéré locatif.

Le défendeur, après avoir comparu lors des précédents renvois, n’a été ni représenté ni présent le jour de l’audience.

Par jugement rendu le 6 mai 2016 le tribunal d’instance de Riom a :

— condamné M. Y à verser à M. X la somme de 8.489,61 euros au titre des loyers et charges avec intérêt au taux légal à compter du 5 octobre 2015 ;

— débouté M. X de sa demande de voir constater la résiliation du bail ;

— condamné M. Y à verser à M. X la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et d’exécution éventuelle sauf le coût de la notification à la sous-préfecture qui restera à la charge de M. X.

Dans des conditions de forme et de délais non contestées M. Y a interjeté appel de cette décision le 29 juin 2016.

La clôture de la procédure a été rendue le 24 août 2017.

…/…

N° 16/01669 – 3 -

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

En l’état de conclusions déposées et signifiées le 30 novembre 2016 M. Y demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et de :

A titre principal:

— dire et juger M. X n’est pas recevable et bien fondé à solliciter le règlement de l’arriéré de loyers compte tenu de l’insalubrité du logement ;

— dire et juger en tout état de cause qu’aucun loyer ne saurait être dû à compter de juillet 2013, c’est
-à-dire postérieurement à la correspondance transmise par le conseil général du Puy de Dôme ;

— condamner M. X à lui payer la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice d’occupation et de jouissance ;

— dire et juger qu’il y aura compensation avec les éventuelles sommes qui pourraient être mises à sa charge.

A titre subsidiaire :

— constater que les loyers pour les mois de mai et août 2014 ont été réglés à hauteur de 640 euros

— fixer à la somme de 34 euros (90 % de 340 euros) le montant du loyer mensuel sur une période de 24 mois et en conséquence, dire et juger que l’arriéré de loyers ne saurait être supérieur à la somme de 176 euros ;

— lui octroyer les plus larges délais de paiement et de relogement.

En tout état de cause il demande à la cour de condamner M. X à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

M. Y a déposé et signifié de nouvelles écritures le 22 août 2017 reprenant dans leur dispositif ses précédentes conclusions, mais communiquant quatre pièces nouvelles.

********

En l’état d’écritures déposées et signifiées le 27 janvier 2017 M. X a demandé à la cour de confirmer le jugement déféré sauf à voir fixer à la somme de 849,61 euros sa créance après déduction du loyer d’août 2014, de débouter l’appelant de ses autres demandes et de le condamner à lui verser une somme complémentaire de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le 24 août 2017 il a déposé de nouvelles écritures reprenant dans leur dispositif ses précédentes conclusions et n’étant accompagnées d’aucune pièce nouvelle.

*********

…/…

N° 16/01669 – 4 -

Par message enregistré le 30 août 2017 et conclusions de procédure déposées et signifiées le 6 septembre 2017 M. Y a demandé à la cour de déclarer irrecevables les conclusions déposées par M. X le 24 août 2017 et de ne pas ordonner le rabat de la clôture.

Par conclusions de procédure déposées et signifiées le 4 septembre M. X a sollicité pour sa part le rabat de la clôture, et à défaut le rejet des conclusions et pièces déposées par M. Y le 22 août 2017.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions et pièces déposées et signifiées le 22 et 24 août 2017.

Attendu qu’à titre préliminaire il convient de rappeler qu’en vertu des dispositions de l’article 15 du code de procédure civile les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ;

Que selon l’article 16 du même code le juge ne peut retenir dans sa décision les documents produits ou invoqués par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ;

Qu’aux termes de l’article 783 du code de procédure civile, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité après l’ordonnance de clôture ;

Attendu qu’en l’espèce il convient de relever que le présent dossier avait fait l’objet d’une fixation ancienne avec une date de clôture initialement fixée au 6 juillet 2017 ;

Que les parties avaient été informées depuis le 3 février 2017 de la clôture des débats et de la date d’audience ;

Que le conseil de M. Y a sollicité et obtenu un report de cette clôture au 24 août 2017 ;

Que le 22 août 2017 à 18h53 M. Y a déposé de nouvelles conclusions accompagnées de quatre pièces alors qu’il était parfaitement informé que la clôture interviendrait le 24 août 2017 à 9h ;

Qu’en réplique M. X a déposé le 24 août 2017 de nouvelles écritures à 16h34, soit après le prononcé de la clôture ;

Que si le principe du contradictoire impose d’écarter des débats de telles conclusions déposées postérieurement au prononcé de l’ordonnance de clôture, ce même principe impose également d’écarter des débats les écritures et pièces déposées et signifiées par M. Y le 22 août 2017 à 18H53 dans un délai ne permettant pas à M. X d’y répliquer utilement ;

…/…

N° 16/01669 – 5 -

Qu’en l’absence de cause grave rien ne justifie par ailleurs la révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur le fond.

Attendu qu’aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des équipements le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Attendu qu’il résulte notamment de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qu’un logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

'1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre’ ;.

Attendu que la délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées ;.

Qu’en l’espèce M. Y produit un courrier du conseil général du Puy de Dôme en date du 9 juillet 2013 consécutif à un signalement transmis par ses soins en juin 2013 l’informant de la réalisation future d’un diagnostic technique visant à identifier les désordres affectant son logement ;

Qu’il verse également ce diagnostic technique établi le 20 septembre 2013 duquel il résulte que le logement présente des infractions au règlement sanitaire départemental du Puy de Dôme, au code de la santé publique et au décret du 30 janvier 2002 se manifestant par :

— des ventilations naturelles du logement non conformes,

— une couverture non étanche à l’eau de pluie,

— la présence d’un insert installé par le locataire et d’une cheminée non gainée et sans arrivée d’air,

…/…

N° 16/01669 – 6 -

— des évacuations des eaux usées non étanche,

— la présence d’humidité,

— une installation électrique non conforme avec des fils électriques apparents,

— l’absence ou l’absence de conformité de certains garde-corps aux escaliers, paliers et fenêtres ;

Qu’il produit également des photographies de nature à confirmer les éléments contenus dans le diagnostic précité, et notamment quant à l’insalubrité du logement ;

Qu’il résulte de l’examen de l’ensemble de ces pièces que si l’installation de l’insert relève effectivement de la seule responsabilité du locataire, les autres désordres sont exclusivement imputables au bailleur et ne peuvent résulter du mauvais usage du bien puisque le diagnostic précité relève une absence de mise aux normes des ventilations et du chauffage, des garde-corps, des conduites d’évacuation des eaux usées et de l’installation électrique présentant un danger pour les occupants ;

Que M. X ne verse aucune pièce de nature à remettre en cause de tels éléments se contentant d’évoquer un accord intervenu avec le locataire pour la réalisation par ce dernier de travaux de rénovation démontrant qu’il avait été informé des difficultés affectant le logement ;

Attendu qu’il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le logement loué à M Y ne répondait pas aux règles d’habitabilité prévues par la loi et que M. X n’a pas respecté ses obligations de bailleur de délivrer un logement décent ;

Qu’il apparaît en outre que l’extrême précarité sociale dans laquelle se trouvait M. Y l’a contraint à se maintenir dans les lieux alors que le logement était manifestement inhabitable, ne répondait pas aux exigences de décence au sens du décret du 30 janvier 2002 et présentait un danger pour sa sécurité et sa santé ;

Attendu que dans ces conditions, M. Y, qui a libéré les lieux en janvier 2016, est fondé à invoquer l’exception d’inexécution, ce qui justifie une réduction de loyer d’un montant équivalant au montant des loyers réclamés par M. X ;

Attendu qu’en l’état de ces éléments le jugement entrepris sera en conséquence réformé en ce qu’il a condamné M. Y à verser à M. X la somme de 8.489,61 euros à titre d’arriéré de loyer entre 2014 et 2016 ;

Que pour le surplus les manquements du bailleur à ses obligations et l’état d’insalubrité du logement constatés en septembre 2013 justifient au regard de la dégradation des conditions de vie du preneur pendant près de trois ans l’allocation d’une somme de 1.500 euros en réparation du trouble de jouissance éprouvé ;

Qu’enfin les locaux ayant été libérés en janvier 2016 et le bail ne comportant pas de clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, il n’y a pas lieu de statuer sur la résiliation du bail et l’expulsion de M. Y ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles.

Que succombant en ses demandes M. X supportera les dépens de première instance et d’appel ;

Que des considérations d’équité commandent en outre d’allouer à M. Y une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

…/…

N° 16/01669 – 7 -

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant contradictoirement, publiquement et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré hormis en ses dispositions ayant débouté M. B X de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail,

Et statuant sur les chefs infirmés,

Déboute M. B X de l’ensemble de ses demandes,

Condamne M. B X à verser à M. Z Y la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne M. B X à verser à M. Z Y la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ecarte les demandes plus amples ou contraires,

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront supportés par M. B X et recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le greffier le président