R.G : 15/06374 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 18 juin 2015

RG : 12/10338

XXX

XXX

C/

D L M

SCP BENOIT J-B ET E G Y NOTAI RES ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile B ARRET DU 07 Mars 2017 APPELANTE :

XXX, anciennement la Société AVENIR FINANCE IMMOBILIER, SAS représentée par son Président domicilié au siège social sis

51 rue L Cyr

XXX

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON

Assistée de la SELARL CHANON-SIMON ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

INTIMES :

M. X D L M

21 rue Saint-Genès

XXX

Représenté par la SELARL COLBERT LYON, avocats au barreau de LYON Assisté de la SCP DAGG (DUPRAT – AUFORT – GABORIAU – GRANET), avocats au barreau de BORDEAUX

La SCP I J-B et E-G Y, société civile professionnelle titulaire d’un office notarial, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par la SCP TACHET, AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX

******

Date de clôture de l’instruction : 16 Juin 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Janvier 2017

Date de mise à disposition : 07 Mars 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— F-Pierre GUIGUE, conseiller

— Z A, conseiller

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier

A l’audience, Z A a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2011, les membres de l’indivision D L M ont vendu à la société Avenir Finance Immobilier un immeuble en copropriété situé XXX à Bordeaux, cadastré section DX, XXX, pour le prix de 1 280 000 €, sous les conditions suspensives suivantes :

« A/CONDITIONS SUSPENSIVES AU PROFIT DE L’ACQUÉREUR (…)

5/ La production d’un certificat ne révélant pas d’attaques présentes de termites ou de capricornes, ou si un certificat est annexé aux présentes, la production d’un nouveau certificat confirmant la situation actuelle pour le cas où le précédent ne serait plus en cours de validité au jour de l’acte authentique.

(…)

XXX

Qu’il soit versé par l’ACQUÉREUR ou pour son compte, entre les mains du Notaire désigné pour recevoir l’acte authentique une somme égale au montant du prix et des frais (sous déduction des fonds versés à titre de dépôt de garantie – séquestre et éventuellement des fonds empruntés pour lesquels l''ACQUÉREUR aura justifié d’une offre acceptée par lui)

Ce versement sera fait par l’ACQUÉREUR à titre de sûreté, en garantie de son engagement d’acquérir. II devra être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue pour la signature de l’acte authentique.(…)

Il est mentionné d’autre part, page 17 :

Clause pénale :

Si une des parties se refuse à exécuter les présentes, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l’autre partie à titre de clause pénale une somme représentant 10% du prix de vente. Si la somme est due par l’acquéreur, le montant du dépôt de garantie s’imputera à due concurrence.

Il est convenu entre les parties que la caducité de la vente, ne remettra pas en cause l’existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit».

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 décembre 2011, le vendeur a avisé la société Avenir Finance Immobilier qu’il n’était pas donné suite au compromis vu le non respect de la date de signature de l’acte authentique fixée au plus tard au 30 novembre 2011 alors que les clauses suspensives demandées étaient levées depuis le 22 juillet 2011.

La Société Avenir Finance Immobilier a répondu par courrier du 30 mars 2012, que la rétractation était brutale et injustifiée et lui causait des préjudices économiques et financiers importants.

Par acte en date 24 juillet 2012, M. D L M, représentant l’indivision, a assigné devant le tribunal de grande instance de Lyon la société Avenir Finance Immobilier et la société notariale I J-B et E-G Y en sa qualité de séquestre du dépôt de garantie, aux fins de paiement de la somme de 128 000 € de dommages-intérêts soit 10% du prix de vente et le versement à son profit du dépôt de garantie par elle séquestré.

La société Avenir Finance Immobilier a conclu au débouté des prétentions et reconventionnellement à la condamnation du demandeur à 15 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et 100 000 € de dommages-intérêts pour préjudice, et à titre subsidiaire que la société notariale soit condamnée à la relever et garantir de toute condamnation.

La société I J-B et E-G Y a conclu qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle s’en remettait à l’appréciation du tribunal sur les prétentions de chacune des parties concernant l’attribution du dépôt de garantie et au débouté des demandes de la société Avenir Finance Immobilier à son égard.

Par jugement du 18 juin 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a : – condamné la société Avenir Finance Immobilier à payer à M. D L M la somme de 64 000 € de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— autorisé la société I J-B et E-G Y, notaires associés, es qualité de séquestre à verser à M. D L M le dépôt de garantie par elle séquestré et qui viendra s’imputer sur les condamnations prononcées à l’encontre de la société Avenir Finance Immobilier,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la société Avenir Finance Immobilier à payer à M. D L M la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Avenir Finance Immobilier à payer à la société I J-B et E-G Y la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Avenir Finance Immobilier aux entiers dépens avec distraction au profit de Me de Belval et de M^e Tachet selon les droits de chacun.

La société Advenis Value Add, anciennement la Société Avenir Finance Immobilier, a relevé appel de ce jugement.

Elle demande à la cour :

Vu l’article 1134 du code civil, vu l’article 1589 du code civil, vu l’article 1382 du code civil,

— de reformer en tout point le jugement rendu,

statuant à nouveau,

à titre liminaire,

— de constater que M. X D L M n’a pas qualité pour agir au nom de l’indivision D L M,

en conséquence,

— de débouter M. X D L M de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions celles-ci étant irrecevables,

à titre principal,

— de constater que l’ensemble des conditions suspensives stipulées à son profit n’était pas levé,

— de constater, en conséquence, que la décision de M. X D L M de ne pas réitérer la vente par acte authentique est fautive,

— de condamner M. X D L M à lui payer :

à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive, la somme de 20 000 €,

à titre de dommages et intérêts pour les différents préjudices subis, la somme de 100 000 €, sauf à parfaire, – de dire et juger que le montant du séquestre, soit 64 000 €, sera libéré à son profit dès la signification de la décision à intervenir, avec intérêts de droit à compter de la première demande, et ce sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard,

à titre subsidiaire,

Si par impossible la cour faisait droit aux demandes, fins et conclusions de M. X D L M,

— de réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions celle-ci étant manifestement excessive,

— d’ordonner l’imputation des condamnations sur le montant du dépôt de garantie,

En toute hypothèse,

— de condamner la société I J-B et E-G Y à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais et accessoires,

En tout état de cause,

— de condamner M. X D L M à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. X D L M à tous les dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel étant distraits au profit de la société Baufumé-Sourbé, avocats au Barreau de Lyon,

Elle soutient :

— que nul en France ne plaidant par procureur, M. X D L M est irrecevable à revendiquer des droits qui appartiennent à une entité juridique (indivision) qui ne peut se confondre avec sa propre situation juridique,

— que les attestations sur un prétendu mandat ont été produites le 12 février 2013, soit 5 mois après l’assignation sont de pure circonstance,

— que la cinquième condition suspensive relative à la production d’un certificat attestant de l’absence d’attaques de termites n’a pas été levée,

— qu’aux termes de l’article R. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, la durée de validité de l’état relatif à la présence de termites est de 6 mois,

— que la validité du certificat du 26 avril 2011 a ainsi expiré le 26 octobre 2011,

— que les vendeurs devaient donc produire un nouveau certificat termites avant le jour de la date la plus tardive prévue pour la signature de l’acte authentique, soit le 30 novembre 2011, que ce qui n’a pas été fait, de sorte que la condition suspensive relative à la production de celui-ci n’a pas été levée,

— que la vente était donc caduque du fait des vendeurs,

— que toutefois, les échanges entre les notaires s’étant poursuivis postérieurement au 30 novembre 2011, la société Avenir Finance Immobilier a de bonne foi, valablement pensé que la vente était toujours possible, – qu’en décidant contre toute attente de ne plus vendre, M. X D L M a manqué à son obligation de bonne foi et de loyauté et a commis une faute qu’il conviendra de réparer,

— que par ailleurs les vendeurs ne lui ont pas fait sommation par voie extrajudiciaire «d’avoir à se trouver en l’Etude du Notaire rédacteur… »,

— que la rédaction de la clause pénale à laquelle M. X D L M prétend avoir droit prévoit «si une des parties se refuse à exécuter les présentes…»,

— que si en l’espèce une des parties a refusé de conclure la vente, c’est bien M. X D L M et non Avenir Finance Immobilier qui n’a pas été en mesure de signer l’acte authentique du fait du vendeur et de son notaire,

— qu’elle a toujours entendu poursuivre la vente et ce malgré l’expiration du délai pour réitérer l’acte de vente,

— que la société J-B et Y, ès qualité de notaire des vendeurs, a commis une faute en ne communiquant pas au notaire des acquéreurs un dossier complet avant la date prévue pour la réitération de l’acte de vente, et ce manquement fautif a causé un préjudice à la société Avenir Finance Immobilier qui n’a pu mener à terme l’achat souhaité, compte tenu du mandat qu’elle tenait de l’acte de «solliciter auprès de toutes personnes et administrations, les documents et pièces préalables nécessaires à la rédaction de l’acte authentique»,

— qu’il est vrai que la caducité de la promesse de vente ne rend pas inefficace la clause pénale existant dans le contrat ; celle-ci doit précisément produire ses effets en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l’une des parties.

(Cass., 1êre civ., 11 janv. 2011, XXX),

— qu’elle n’a commis aucune faute,

— que la non-réitération de la vente résulte uniquement du retard fautif pris par les vendeurs et leur notaire dans le processus de vente et dans la rédaction de l’acte authentique,

— que la rupture du contrat a entraîné pour elle un important préjudice financier,

— que de surcroît, elle a subi un préjudice d’image dans la mesure où elle a dû écrire en urgence à tous les clients qui avaient signé un compromis de vente, lesquels ont subis un préjudice financier puisqu’ils n’ont pas pu acquérir le foncier souhaité et bénéficier de la réduction fiscale espérée sur l’année 2011,

— qu’elle a également subi une perte de crédibilité, notamment auprès de deux partenaires bancaires importants,

— qu’elle a perdu la chance de réaliser du chiffre d’affaire sur cette opération.

M. X D L M demande à la cour :

— Vu l’article 1134 et 1147 du code civil,

Confirmant le jugement déféré sur le principe et le réformant sur le quantum,

— de condamner la société Avenir Finance Immobilier à lui verser la somme de 128 000 € de dommages et intérêts, soit 10% du prix de vente, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— d’autoriser la société J-B Y, es qualité de séquestre, à verser aux consorts D L M le dépôt de garantie par elle séquestrée et qui viendra s’imputer sur les condamnations prononcées à l’encontre de la société Avenir Finance Immobilier,

— de débouter la société Avenir Finance Immobilier de toutes ses demandes,

— de condamner la société Avenir Finance Immobilier à lui verser à la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts,

— de condamner la société Avenir Finance Immobilier à lui verser la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il soutient :

— que l’article 813 du code civil permet aux héritiers de confier l’administration de la succession à l’un d’eux, le mandat ainsi donné pouvant être verbal,

— qu’il justifie que M^me C D et M. E D lui ont donné mandat à l’effet d’agir contre la société Avenir Finance Immobilier,

— qu’à la suite de la défaillance de la société Avenir Finance Immobilier dans l’accomplissement des conditions suspensives, il est recevable à se prévaloir de la caducité de la cession ainsi qu’à la mise en jeu de la clause pénale prévue dans le compromis de vente sous conditions suspensives,

— qu’en effet selon l’acte sous seing privé du 20 mai 2011 la caducité de la convention est acquise de plein droit sans aucune formalité quelconque ni mise en demeure préalable «en cas de non réalisation d’une des conditions suspensives à la date prévue» (compromis article VIII C in fine),

— que dès lors qu’il n’est pas contesté que la condition suspensive stipulée dans l’intérêt du vendeur (article VIII B – consignation du prix -) n’a pas été réalisée la vente est devenue caduque de plein droit à la date du 30 novembre 2011,

— qu’aucune mise en demeure n’était à adresser à l’acquéreur,

— que selon l’article IX C alinéa 2 «il est convenu entre les parties que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l’existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit»,

— que sur ce point le compromis précise : «La condition sera sensée défaillie à défaut de la production par l''ACQUÉREUR du justificatif de ce versement sans préjudice de l’application de l’article 1178 du code civil»,

— que cette défaillance fautive est uniquement imputable à la société Finance Immobilier.

La société J-B Y demande à la cour :

— de confirmer la décision rendue en première instance par le tribunal de grande instance de Lyon en ce qu’elle a rejeté les demandes formées par la société Advenis Value Add à son encontre,

y ajoutant,

— de condamner la société Advenis Value Add à lui payer 3 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Advenis Value Add aux entiers dépens et dire que, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, la société Tachet, pourra recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance, sans en avoir reçu provision.

Elle soutient :

— que sa mise en cause en sa qualité de séquestre était inutile,

— que le 26 octobre 2011, elle a transmis à son confrère Latour, notaire rédacteur de l’acte à intervenir, l’ensemble des documents qu’elle avait réunis dans le cadre de cette vente, tout en précisant que :

«Je vous adresserai ultérieurement la procuration de M^me F-C D L M, les diagnostics techniques et l’état des risques des lots 1, 2, 3,4 renouvelés, l’avis de la taxe foncière 2011».

— que le notaire de l’acquéreur pouvait parfaitement bien préparer le projet d’acte authentique sans disposer de ces derniers éléments, ainsi que l’a jugé le tribunal,

— que de la même manière, l’éventuelle tardiveté de la demande des déclarations d’intention d’aliéner ne dispensait pas la société Avenir Finance Immobilier de consigner le prix de vente entre les mains du notaire.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de M. X D L M

C’est par de justes motifs que le premier juge a retenu que le demandeur justifiait par des attestations de ses co-indivisaires qu’il avait reçu mandat de leur part d’agir en justice dans le cadre de cette affaire pour le compte de l’indivision en application des dispositions de l’article 813 et 1985 du code civil.

Sur la caducité de la vente

Il est mentionné à l’acte qu’ «en cas de non réalisation d’une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente au sens de l’article 1776 du code civil, sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure ou formalité quelconque».

sur la non-réalisation de la condition suspensive relative à la production par le vendeur d’un certificat d’absence d’attaque par les termites :

L’acte précise page 9, que le certificat devra être en cours de validité le jour de l’acte authentique, le vendeur s’engageant à en faire établir un nouveau à ses frais le cas échéant.

Or, la date de réitération n’ayant jamais été fixée entre les parties, la condition suspensive relative au certificat de confirmation ne peut être considérée comme non réalisée.

D’autre part, dans sa réponse du 30 mars 2012 au courrier du 7 décembre 2011 du vendeur, la société Avenir Finance Immobilier, n’a fait aucune référence au défaut de production du certificat de termites, alors que le vendeur indiquait que les conditions suspensives (dans l’intérêt de l’acquéreur) étaient réalisées. Au contraire, elle s’est bornée à soutenir que la vente n’a pu faire l’objet d’une réitération devant notaire qu'«en raison de la rétractation brutale et injustifiée de l’un des trois indivisaires».

En conséquence, le défaut de production de ce certificat ne peut être valablement invoqué par la société Advenis Value Add .

en ce qui concerne la non-réalisation de la condition suspensive relative à la consignation du prix par l’acquéreur :

L’acquéreur n’a pas versé entre les mains du notaire une somme égale au montant du prix et des frais, au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue pour la signature de l’acte authentique, soit avant le 30 novembre 2011.

Cette condition n’était pas soumise à la réalisation préalable des conditions suspensives au profit de l’acquéreur.

En conséquence, la caducité est intervenue de plein droit à la date du 30 novembre 2011.

Sur la clause pénale

Aux termes du compromis :

Si une des parties se refuse à exécuter les présentes, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l’autre partie à titre de clause pénale une somme représentant 10% du prix de vente. Si la somme est due par l’acquéreur, le montant du dépôt de garantie s’imputera à due concurrence.

Il est convenu entre les parties que la caducité de la vente, ne remettra pas en cause l’existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit.»

L’application de la clause pénale suppose que la partie défaillante refuse d’ «exécuter les présentes», alors que les conditions suspensives «stipulées dans son intérêt» sont réalisées.

Ainsi qu’il a été vu, la condition suspensive relative au certificat «termites» ne pouvait être considérée comme non réalisée, en l’absence de confirmation préalable de la date de réitération.

Les autres conditions suspensives stipulées dans l’intérêt de l’acquéreur ont été réalisées.

Dès lors, l’acquéreur n’ayant pas consigné le prix de vente entre les mains du notaire avant la date butoir du 30 novembre 2011, il doit être considéré comme refusant «d’exécuter les présentes» aux termes du contrat.

En conséquence, la clause pénale doit trouver application.

L’article 1152 du code civil permet au juge de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, la clause pénale est d’un montant de 10%, soit un taux tout à fait usuel en la matière, et donc non manifestement excessif.

En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur l’appel en garantie de la société Advenis Value Add à l’encontre du notaire du vendeur

La caducité est intervenue du seul fait du défaut de consignation du prix par la société Avenir Finance Immobilier. En effet, il s’agissait de la seule condition suspensive stipulée dans l’intérêt du vendeur.

Ainsi, la société Avenir Finance Immobilier pouvait aisément, si elle disposait des fonds, «bloquer» la vente à son profit de manière définitive.

En conséquence, sa condamnation au paiement de la clause pénale n’est pas en lien de causalité avec les éventuelles absences de diligences reprochées au notaire du vendeur.

A cet égard, il résulte de l’échange de courriels entre les notaires que la principale difficulté du dossier provient de la mise en oeuvre par l’acquéreur de la clause de substitution prévue au compromis, au profit de plusieurs sous-acquéreurs, nécessitant nombre de formalités complémentaires.

La société Advenis Value Add sera donc déboutée de sa demande de garantie par le notaire des vendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Au vu des circonstances de l’affaire, l’appelante n’apparaît pas avoir fait un usage de mauvaise foi des voies de droit .

En conséquence, il convient débouter l’intimé de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirmant le jugement déféré sur le principe et le réformant sur le quantum:

— Condamne la société Advenis Value Add à payer à M. X D L M, pris en sa qualité de représentant de l’indivision successorale D L M, la somme de 128 000 € de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— Autorise la société notariale J-B Y, es qualité de séquestre, à verser aux consorts D L M le dépôt de garantie par elle séquestré et qui viendra s’imputer sur les condamnations prononcées à l’encontre de la société Advenis Value Add,

— Déboute la Advenis Value Add de sa demande en garantie et aux fins de responsabilité dirigée à l’encontre de la société J-B & Y,

— Déboute M. X D L M ès qualité, de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,

— Condamne la société Advenis Value Add à payer à M. X D L M ès qualité de représentant de l’indivision successorale D L M, la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et à payer la somme de 1 500 € à la société notariale J-B & Y,

— Condamne la société Advenis Value Add aux dépens d’appel. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE