COUR D’APPEL

DE [Localité 13]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°267

DU : 09 Juillet 2025

N° RG 24/01771 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GIP6

SN

Arrêt rendu le neuf Juillet deux mille vingt cinq

Sur appel d’une rdonnance du Juge commissaire de [Localité 11] en date du 03 Octobre 2024, enregistrée sous le n° 24/00327

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

M^me Sophie NOIR, Conseiller

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

En présence de : M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [Z] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sophie GIRAUD de la SCP GIRAUD-NURY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT

ET :

MJ DE L'[Localité 6]

S.E.L.A.R.L. immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 834 285 744

[Adresse 4]

[Localité 1]

agissant ès qualités de mandataire liquidateur de [Z] [V], masseur kinésithérapeute

Représentée par M^e Carole GRELLET de la SCP VGR, avocat au barreau de MOULINS

INTIMÉE

DEBATS : A l’audience publique du 15 Mai 2025 Madame NOIR a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 804 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 09 Juillet 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement le 09 Juillet 2025, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu la communication du dossier au ministère public le 24 mars 2025 et son avis écrit reçu au greffe de la troisième chambre civile et commerciale le 10 avril 2025 dûment communiqué par la communication électronique le 11 avril 2025 aux parties qui ont eu la possibilité d’y répondre utilement.

EXPOSE DU LITIGE :

Par jugement du 1er décembre 2011, le tribunal judiciaire de Moulins a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de M. [Z] [V], convertie en liquidation judiciaire par jugement du 1er mars 2012 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Riom du 27 mars 2013.

La SELARL MJ de l'[Localité 6], représentée par Maître [N], a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Le 20 avril 2021, M. [Z] [V] a hérité d’une maison située à [Localité 7]. Ce bien a été inscrit à l’actif de la liquidation judiciaire.

Ce dernier n’ayant pas apuré ses dettes, le liquidateur a ainsi formé une requête devant le tribunal judicaire de Moulins pour être autorisé à vendre aux enchères publiques le bien immobilier.

Par ordonnance du 3 octobre 2024, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Moulins a :

— autorisé Maître [N], ès qualités de représentant la SELARL MJ de l'[Localité 6], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [Z] [V] à vendre le bien immobilier suivant:

Maison d’habitation sur sous-sol, située [Adresse 12] cadastrée section YP n°[Cadastre 5], d’une contenance de 38 a et 45 ca,

Origines de la propriété :

Donation reçue par Maître [F], notaire à [Localité 7] en date du 19 juillet 1995 avec réserve d’usufruit au profit de M. [X] [S] [P] [V] et Mme [H] [E] [U], publiée à la Conservation des hypothèques de [Localité 11] le 22 septembre 1995 sous les références Volume 1995 P n°2298

Acte de notoriété de Me [J] [B] en date du 20 avril 2021,

pour une mise à prix de 120.000 euros, avec possibilité de baisse en cas de carence d’enchères, de 10.000 en 10.000 euros, jusqu’au prix plancher de 80.000 euros ;

— dit que cette vente sera effectuée à la barre du tribunal judiciaire de Moulins au lieu ordinaire des audiences et sous la constitution de M^e Carole Grellet, avocat membre de la SCP \/GR inscrite au barreau de Moulins ;

— dit que les conditions de vente seront celles du droit commun, que la vente aura lieu sans la garantie et que l’acquéreur devra faire son affaire personnelle de l’éventuelle occupation des lieux ;

— rappelé que le cahier des conditions de vente est soumis aux dispositions de l’article R642-25 du code de commerce ;

— dit que la publicité de la vente sera effectuée dans un journal d’annonces légales et dans deux journaux locaux ;

— autorisons le mandataire liquidateur à faire visiter les lieux, par l’intermédiaire du commissaire de justice de son choix, selon les modalités d’usage conformément à l’article R642-22 du code de commerce ;

— dit que la présente ordonnance se substitue au commandement prévu aux articles 2198 à 2220 du code civil et 25 à 31 du décret du 27 juillet 2007, qu’elle sera publiée à la diligence de l’avocat désigné pour le compte du liquidateur au Service de la publicité foncière de la situation des biens dans les conditions prévues pour le commandement à l’article 674 du code de procédure civile et que le responsable dudit service procédera à la formalité de la publicité de l’ordonnance même si des commandements ont été antérieurement publiés ;

— ordonné la notification de la présente ordonnance par pli recommandé avec accusé de réception par les soins de Mme le gref’er du tribunal judiciaire de Moulins à :

— M. [Z] [V]

— aux créanciers inscrits ;

— ordonné la communication de la présente ordonnance par lettre simple par les soins de Mme le greffier du tribunal judiciaire de Moulins à :

— M^e Carole Grellet, avocat,

— la SELARL MJ de l'[Localité 6], en qualité de liquidateur ;

— ordonné la communication de la présente décision à M. le procureur de la République du tribunal judiciaire de Moulins ;

— dit que les dépens de la présente instance seront avancés par le Trésor public et recouvrés en frais privilégiés de liquidation.

Le juge commissaire a considéré que, depuis le prononcé de la liquidation judiciaire, le débiteur n’avait pas apuré son passif et qu’il était par conséquent, dans l’intérêt de la liquidation judiciaire, d’ordonner la vente de cet immeuble aux enchères publiques.

Il a retenu que le bien immobilier dépendait de l’actif de la liquidation judiciaire ouverte au profit de M. [Z] [V] ; que même si ce dernier indiquait qu’il s’agissait de sa résidence principale, il n’en demeurait pas moins que la protection de la résidence principale des entrepreneurs individuels depuis la loi du 6 août 2015 ne vaut que pour les créanciers dont les droits sont nés après la publication de ladite loi ce qui n’était pas le cas en l’espèce ; que le bien immobilier avait été estimé approximativement pour une valeur comprise entre 200.000 et 240.000 euros ; que le passif du débiteur s’élevait à la somme de 78.049,64 euros ; qu’après plus de 2 ans après la souscription du mandat de vente auprès de Transaxia France, aucune offre sérieuse de cession de ce bien n’avait été produite.

Par déclaration électronique du 15 novembre 2024, M. [Z] [V] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 24 janvier 2025, il demande à la cour de :

— le déclarer bien fondé en son appel ;

— infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions frappées d’appel et notamment ce qu’elle a autorisé le liquidateur à vendre à la barre du tribunal sa maison d’habitation située à [Adresse 9] ;

— statuant à nouveau :

— l’autoriser à vendre amiablement le bien immobilier situé à [Adresse 8] cadastré YP n°[Cadastre 5] d’une contenance de 38a 45ca pour un prix minimal de 180.000 euros ;

— débouter la SELARL MJ de l'[Localité 6] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

— laisser les dépens à la charge de la SELARL MJ de l'[Localité 6].

M. [Z] [V] rappelle qu’il ressort de l’ordonnance du 3 octobre 2024 que le bien a été évalué de manière approximative, sans visite, à une valeur comprise entre 200.000 euros et 240.000 euros ; qu’il a fait établir une évaluation précise de son bien s’élevant à 306.183 euros au regard du marché local ; qu’il estime que la vente amiable du bien immobilier est plus opportune qu’une vente à la barre du tribunal et avec des frais moindres ; que la vente amiable pourrait d’une part désintéresser les créanciers et d’autre part lui permettre de récupérer un solde afin de pouvoir se reloger. L’appelant sollicite ainsi l’autorisation de vendre le bien amiable pour un prix minimal de 180.000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 21 mars 2025, la SELARL MJ de l'[Localité 6], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de M. [Z] [V] , demande à la cour de :

— déclarer M. [Z] [V] irrecevable et mal fondé en ses demandes, et l’en débouter ;

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— condamner M. [Z] [V] aux entiers dépens.

Au titre de ses demandes, elle soutient que M. [Z] [V] n’est pas fondé en ses demandes ; qu’il sollicite désormais l’autorisation de vendre le bien à l’amiable indiquant que cette vente lui permettrait d’obtenir un prix plus avantageux qu’une vente à la barre du tribunal ; qu’il ne détermine pas le délai dans lequel ce bien pourra être vendu.

En dépit de cette demande, elle rappelle que le juge-commissaire n’a pas le pouvoir de l’autoriser à organiser une vente amiable sans autre condition conformément à l’article L642-18 du code de commerce ; que la vente de gré à gré ne peut être autorisée sans offre réelle d’un acheteur et fixation des conditions essentielles de la vente.

Le 10 avril 2025, le parquet général de la cour d’appel de Riom a déclaré s’en remettre à droit.

Par ordonnance du 17 avril 2025, la présidente de la 3ème chambre civile et commerciale de la cour d’appel de Riom a déclaré l’appel recevable.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions.

La clôture a été prononcée le 15 mai 2025 à 11 heures.

MOTIFS :

Au soutien de son appel, M. [Z] [V] produit une estimation de son bien immobilier datée du 14 août 2024 établie par l’agence « Lifehome Immo » faisant état d’une valeur moyenne de 306 183 euros, avec une fourchette basse de 275 564 euros et une fourchette haute de 336 801 euros ainsi qu’un courriel de cet agent immobilier adressé à son avocat le 24 janvier 2025 dans lequel ce professionnel indique que la maison a été mise en vente interactive au prix de 199 000 euros, que la date de vente en ligne est fixée au 9 février 2025 et que la maison a « toutes les chances de se vendre assez rapidement aux alentours de 200 000 euros ».

Cependant, force est de constater qu’au jour de l’audience de la cour, aucune proposition d’achat n’a été présentée. Or, comme le fait justement valoir le liquidateur judiciaire, la vente de gré à gré sollicitée par M. [Z] [V] ne peut être autorisée qu’au profit de l’auteur d’une offre déterminée.

De plus, comme relevé par le juge commissaire, il apparaît que plus de trois ans après la signature du premier mandat de vente (le 20 mai 2022), aucune offre sérieuse de cession du bien n’a été produite.

Or, selon l’article L. 642-18 du code de commerce, le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine (3e Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-21.914).

Au regard des circonstances détaillées ci-dessus, M. [Z] [V] ne justifie d’aucun élément de nature à permettre une cession amiable dans les meilleures conditions.

En conséquence la cour rejette la demande de M. [Z] [V] et confirme intégralement l’ordonnance déférée.

Les dépens de la présente instance seront avancés par le Trésor Public et recouvrés en frais privilégiés de liquidation.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Dit que les dépens de la présente instance seront avancés par le Trésor Public et recouvrés en frais privilégiés de liquidation.

Le greffier La présidente