COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78H

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 DECEMBRE 2024

N° RG 23/08008 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WG4B

AFFAIRE :

S.A. 3 F CENTRE VAL DE LOIRE

C/

[E] [O]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Novembre 2023 par le Juge de l’exécution de CHARTRES

N° RG : 11-23-129

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19.12.2024

à :

M^e Sophie LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Guillaume BAIS de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocat au barreau de CHARTRES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. 3 F CENTRE VAL DE LOIRE

N° Siret : 967 200 049 (RCS Blois)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Sophie LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 7 – Représentant : M^e Sophie PINCHAUX-DOULET, Plaidant, avocat au barreau d’ORLEANS

APPELANTE

****************

Monsieur [E] [O]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 6] (Congo)

de nationalité Congolaise

Chez [V] [S] [Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Guillaume BAIS de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032 – N° du dossier 2023139

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 7864620242270 du 08/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Novembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence MICHON, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance rendue le 23 avril 2019, le juge des référés du tribunal d’instance de Chartres, saisi d’une demande de constat de la résiliation d’un bail liant la SA Immobilière Centre Loire [3F Centre Val de Loire] et M. [O], pour un appartement situé à [Localité 8] (28), a :

condamné M. [O] à payer à la SA Immobilière Centre Loire, en deniers ou quittances, la somme de 2 564,30 euros au titre d’arriérés de loyers selon compte arrêté au 1er mars 2019,

accordé à M. [O] un délai de grâce pour régler cette somme, par paiements mensuels et réguliers en sus du loyer courant,

autorisé en conséquence M. [O] à s’acquitter de la dette locative, en sus du paiement du loyer et des charges courants, par mensualités de 50 euros chacune, la première devant être réglée avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance, les suivantes avant le 10 de chaque mois, la dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties,

dit que pendant le cours du délai ainsi accordé les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail seront suspendus, et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par M. [O], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

dit qu’à défaut de paiement par M. [O] d’une mensualité à bonne date, la clause résolutoire produira son plein et entier effet, sans nouvelle décision judiciaire et 15 jours après une mise en demeure du bailleur resté infructueuse,

Dans ce cas,

constaté la résiliation de plein droit, deux mois après le commandement demeuré infructueux, du bail conclu entre les parties,

condamné d’ores et déjà M. [O] à payer à la SA Immobilière Centre Loire une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

ordonné à M. [O] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef, et dit qu’au besoin il pourra en être expulsé, et ce à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux,

condamné M. [O] à payer à la partie demanderesse la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [O] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 20 aout 2018.

L’ordonnance a été signifiée à M. [O] le 17 mai 2019.

Le 3 juillet 2019, il lui a été délivré un commandement de quitter les lieux, ce que M. [O] a fait en définitive le 25 juillet 2022.

Par acte du 24 mars 2023, la société 3F Centre Val de Loire a assigné M. [O] en saisie de ses rémunérations, devant le tribunal judiciaire de Chartres, pour avoir paiement d’une créance de 13 171,24 euros, ainsi constituée :

principal : 11 592,69 euros ( 10 896,90 euros d’arriéré locatif, 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 803,33 euros d’indemnités de réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie pour 407,54 euros),

frais et accessoires : 975,86 euros de frais et accessoires,

intérêts échus : 602,69 euros.

Par jugement contradictoire rendu le 8 novembre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Chartres a :

débouté la société 3F Centre Val de Loire de ses demandes tendant notamment à ce qu’il soit procédé à la saisie des rémunérations de M. [O],

condamné la société 3F Centre Val de Loire à verser à M. [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société 3F Centre Val de Loire aux entiers dépens,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le 28 novembre 2023 la société 3F Centre Val de Loire a relevé appel de cette décision.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 8 octobre 2024, avec fixation de la date des plaidoiries au 14 novembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 28 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SA 3F Centre Val de Loire, appelante, demande à la cour de :

la dire recevable et bien fondée dans ses conclusions et dans son appel,

infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société 3F Centre Val de Loire de ses demandes tendant notamment à ce qu’il soit procédé à la saisie des rémunérations de M. [O] ; condamné la société 3F Centre Val de Loire à verser à M. [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamné la société 3F Centre Val de Loire aux entiers dépens ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau :

la juger munie d’un titre exécutoire valable,

ordonner à sa demande la saisie des rémunérations de M. [O] entre les mains de son employeur,

juger que les sommes saisies devront être versées entre les mains de la S.A.R.L. Atout huissier Godfrin Bouvier et associés titulaires d’un office d’huissier de justice près le tribunal judiciaire de Chartres, à la résidence de [Localité 7], sise [Adresse 2],

Y ajoutant,

condamner M. [O] au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement e l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel,

le débouter de toutes demandes, fins, conclusions, prétentions plus amples ou contraires.

La S.A. 3F Centre Val de Loire soutient que, contrairement à ce qu’a retenu le juge de l’exécution, elle était bien munie, au jour de sa requête aux fins de saisie, d’un titre exécutoire valable, constatant une créance certaine, liquide et exigible. En effet, l’ordonnance rendue le 23 avril 2019, avait été signifiée, et non frappée d’appel, et le locataire, n’ayant pas respecté les délais de grâce qui lui avaient été accordés, avait bien été mis en demeure, comme l’ordonnance le prescrivait. Une mise en demeure a en effet été adressée le 11 juin 2019, qui n’a pas été réclamée mais est parfaitement régulière contrairement à ce que soutient l’intimé. Si postérieurement à l’ordonnance elle a accepté de signer un protocole avec son locataire, aux termes duquel il s’engageait à apurer sa dette par des versements de 50 euros par mois, M. [O], malgré des mises en demeure le 24 janvier 2022 puis le 25 avril 2022, n’a pas davantage respecté ses engagements. Faute pour lui de s’être exécuté, la clause résolutoire était acquise de plein droit, et le locataire condamné au paiement de sa dette et d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux. Les différentes mises en demeure et un état actualisé de la dette locative ont été communiqués lors de l’audience du 13 septembre 2023, ajoute-t-elle, en suite de la contestation élevée par M. [O].

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 8 février 2024, , auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [O], intimé, demande à la cour de :

débouter la société 3F Centre Val de Loire de toutes ses demandes, fins et conclusions,

confirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel,

condamner la S.A. 3F Centre Val de Loire à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la S.A. 3F Centre Val de Loire aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Bais conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. [O] soutient que la société appelante ne remplit pas les conditions exigées par l’article R.3252-1 du code du travail, faute de disposer d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible. Le juge des référés indique, dans sa décision, que la clause résolutoire ne pourra produire son plein effet, en cas de nouvelle défaillance du locataire dans le paiement de son loyer, qu’à l’issue d’un délai de 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, et que la résiliation du bail ne pourra être constatée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement demeuré également infructueux, or, la société d’HLM ne lui a jamais adressé de mise en demeure d’avoir à reprendre le paiement de son loyer, et elle ne lui a pas non plus adressé de commandement d’avoir à payer ses loyers.

Aucune résiliation du bail n’a donc pu être constatée entre les parties, de sorte que la société d’HLM ne dispose d’aucun titre exécutoire lui permettant d’obtenir la mise en place d’une saisie sur ses salaires. Aucun des courriers qu’elle verse aux débats en cause d’appel ne peut valoir mise en demeure conformément aux exigences de l’ordonnance de référé. Et en tout état de cause, la bailleresse a renoncé au bénéfice de ces mises en demeure en régularisant avec son locataire un protocole d’accord, le 3 septembre 2019 et le 15 juin 2021, aux termes duquel elle renonçait à poursuivre l’expulsion et s’engageait à signer un nouveau bail au plus tard à l’issue d’un délai de trois mois à l’issue du protocole. Par ailleurs, aucun décompte des sommes par lui versées n’est produit aux débats, avec les dates de versement, de sorte qu’il est impossible de vérifier si telle ou telle 'mise en demeure’ est effectivement restée 'infructueuse'.

S’agissant, par ailleurs, des sommes réclamées, M. [O] soutient qu’elles sont indéterminées. Le décompte produit aux débats laisse apparaître de nombreuses factures de 'frais’ et 'autres produits’ dont le montant n’est pas justifié. Les factures ne sont pas communiquées. La société d’HLM tente de lui faire supporter des frais de soi-disant remise en état des lieux, pour lesquels elle ne dispose d’aucun titre. Et elle lui facture également des sommes postérieurement au 25 juillet 2022, alors qu’un état des lieux a été dressé à cette date.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

A titre liminaire la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion, et qu’elle ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions.

Sur l’existence d’un titre exécutoire

Selon les dispositions de l’ordonnance de référé, qui constitue le titre exécutoire invoqué par l’appelante, M. [O], pour que la résiliation du bail ne soit finalement pas constatée, alors qu’il n’avait pas réglé dans le délai de deux mois imparti les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui avait été délivré le 20 août 2018, devait s’acquitter chaque mois, au plus tard avant le 10 du mois, d’une part du paiement du loyer et des charges courants, et d’autre part d’une somme de 50 euros au titre de l’apurement de sa dette locative. Dans l’hypothèse d’un manquement du locataire à ces prescriptions, le bailleur devait d’abord lui adresser une mise en demeure, et, si celle-ci restait sans effet pendant quinze jours, le bail se trouvait alors résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, et ce à compter de la date à laquelle il aurait dû l’être initialement, c’est à dire au 20 octobre 2018, deux mois après le commandement de payer resté infructueux, et non pas, selon l’interprétation erronée que fait M. [O] de la décision, deux mois après la délivrance d’un nouveau commandement.

L’ordonnance de référé ayant été signifiée à M. [O] le 17 mai 2019, c’est le 10 juin 2019 au plus tard qu’il devait s’acquitter pour la première fois, selon les modalités rappelées ci-dessus, des règlements mensuels prescrits par la décision, son obligation ayant bien commencé à courir contrairement à ce qu’il prétend.

A cette date étaient dus, selon l’avis d’échéance n° 48 343 234 produit par l’appelante, le loyer du logement loué pour la période allant du 1er au 31 mai 2019, étant relevé que les loyers étaient appelés à terme échu, d’un montant de 412,63 euros, une provision sur les charges de 79,70 euros, une régularisation de charges de 13,37 euros, soit un total de 505,70 euros, et une somme de 50 euros au titre du plan d’apurement prévu par la décision susvisée.

Au vu des différents relevés produits par l’appelante, et notamment de l’état détaillé des versements effectués par le débiteur précisant la date de chacun d’eux, non utilement contredits par M. [O] à qui il revient de rapporter la preuve de ses paiements, cette somme n’avait pas été acquittée à la date du 10 juin 2019.

La société appelante, ainsi qu’elle en justifie, a adressé à M. [O] une lettre recommandée, datée du 11 juin 2019, lui rappelant qu’il avait été condamné à payer sa dette locative par mensualités de 50 euros par mois, en sus du loyer courant, et le mettant en demeure d’adresser un règlement de 555,70 euros à ce titre, dont M. [O] a été avisé le 13 juin 2019, mais qu’il n’est pas allé retirer ainsi qu’en atteste la mention ' pli avisé et non réclamé’ qui figure sur l’avis de réception produit aux débats.

A compter de cette date, M. [O] disposait de quinze jours pour faire échec à la résiliation définitive du bail, en réglant la somme prévue par l’ordonnance de référé.

Or, au vu de l’état des versements évoqué ci-dessus, il n’a dans ce délai été réglé qu’une somme de 240 euros, le 24 juin 2019, dont l’appelante précise, sans être utilement contredite par M. [O], qu’il s’agit de la perception de l’APL.

La somme représentant le loyer et les charges courants et celle représentant l’arriéré locatif n’ayant pas été intégralement réglées dans les quinze jours suivant la mise en demeure, M. [O] s’est trouvé déchu des délais accordés, le bail s’est trouvé résilié à compter du 20 octobre 2018, et M. [O] s’est trouvé débiteur d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer.

Postérieurement à la résiliation, deux protocoles d’accord successifs ont été signés entre les parties, le 3 septembre 2019 puis le 15 juin 2021, dans les mêmes termes, par lesquels M. [O] s’est engagé à payer l’indemnité d’occupation et les charges fixées par la décision de justice et à respecter le plan d’apurement de sa dette, tandis que le bailleur a renoncé à poursuivre la procédure d’expulsion et s’est engagé à signer un nouveau bail au plus tard dans le délai de trois mois à l’issue du protocole. Cependant, contrairement à ce que soutient M. [O], ces protocoles ne contiennent aucune renonciation de la société 3F Centre Val de Loire au bénéfice de son titre exécutoire constitué par l’ordonnance de référé susvisée, et/ou de la mise en demeure du 11 juin 2019 ; il y est d’ailleurs bien prévu le règlement d’indemnités d’occupation, et non de loyers, et, à l’issue du plan de remboursement, la signature d’un nouveau bail, le précédent étant résilié en vertu de l’ordonnance du 23 avril 2019. Et en tout état de cause, ces protocoles n’ont pas non plus été respectés par M. [O], comme en témoignent l’état détaillé des versements effectués et les mises en demeure qui lui ont été adressées.

Par l’effet de la mise en demeure du 11 juin 2019, parfaitement valable, la société 3F Centre Val de Loire disposait bien d’une créance liquide et exigible consacrée par un titre exécutoire lorsqu’elle a saisi le juge de l’exécution aux fins de saisie des rémunérations de M. [O] le 24 mars 2023.

Sur le montant de la dette

Pour justifier de sa créance au titre de la dette locative, l’appelante, contrairement à ce que dit M. [O], verse aux débats tous les avis d’échéance qu’elle lui a adressés, allant du 29 décembre 2017, date du début du bail, jusqu’au 31 juillet 2022, ainsi qu’un relevé de compte récapitulatif, édité le 14 février 2024 ( pièce n°19), qui fait apparaître une somme due, au 31 juillet 2022, de 10 836,16 euros, et une somme due, au 30 novembre 2022, de 10 896,90 euros ( soit la somme figurant dans le décompte de l’assignation).

Sur le montant de 10 836,16 euros, arrêté au 31 juillet 2022, 375,75 sont des frais ( postérieurs au 1er mars 2019, date à laquelle le titre exécutoire a arrêté le compte du solde locatif) qui, sauf pour une somme de 38,10 euros correspondant à une 'pénalité enquête d’occupation’ apparaissant sur la facture du mois d’octobre 2020, figurent dans le détail des frais mentionnés dans l’assignation du 24 mars 2023, avec l’indication de ce à quoi ils correspondent.

Les frais ne pouvant être comptés deux fois, et la 'pénalité enquête d’occupation’ n’étant pas expliquée, la somme de 375,75 euros sera déduite de la créance en principal.

L’état des lieux ayant été effectué le 25 juillet 2022, l’indemnité d’occupation n’est effectivement due que jusqu’à cette date, soit une somme de 399,33 euros due, au lieu de 495,18 euros facturée.

Pour la période postérieure au départ des lieux de M. [O], il a été porté au débit du compte une somme de 193,46 euros, représentant des 'frais', sans autre précision, qui ne peut entrer dans la dette locative, et qu’il convient en conséquence de déduire.

Ont également été portés au compte des régularisations de charges, à la date du 1er novembre 2022, en faveur du locataire, pour un montant total de 132,72 euros, dont tient compte le solde de 10 896,90 euros visé par l’appelante.

La dette locative s’établit, par conséquent, à la somme de 10'231,84 euros, et non 10 896,90 euros.

Par ailleurs, en l’absence de titre exécutoire, les 'indemnités de réparations locatives suite EDL', retenues pour 803,33 euros, quand bien même il est produit des factures, ne peuvent être retenues.

La saisie des rémunérations sera donc ordonnée pour les sommes suivantes :

— principal : 10'124,27 euros ( 10'231,81 euros de dette locative et 300 euros de frais irrépétibles alloués par l’ordonnance de référé, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 407,54 euros),

— frais : 975,86 euros,

— intérêts échus : 602,69 euros.

Le jugement déféré est infirmé en conséquence.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante, M. [O] doit supporter les dépens de première instance et d’appel.

Aucune considération d’équité, eu égard à l’issue du litige, ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre partie, que ce soit en première instance ou en appel. Les demandes à ce titre sont donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 8 novembre 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Chartres en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Ordonne la saisie des rémunérations de M. [O] au profit de la société 3F Centre Val de Loire, à concurrence de la somme suivante :

principal : 10'124,27 euros,

frais : 975,86 euros,

intérêts échus ( arrêtés au 7 février 2023) : 602,69 euros,

soit une somme totale de 12'243,11 euros ;

Renvoie la société 3F Centre Val de Loire au service de saisie des rémunérations compétent pour la mise en oeuvre de la mesure ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [O] aux dépens.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente