Cour d'appel de Riom, 1re chambre, 3 juin 2025, n° 23/01271

TGI 11 juillet 2023

CA Riom
Infirmation partielle 3 juin 2025

Arguments

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Accepté
Insanité d'esprit au moment de la vente
La cour a constaté que Mme [F] [I] souffrait d'une altération sévère de ses facultés mentales, justifiant l'annulation du compromis de vente.
Accepté
Frais engagés pour l'instance
La cour a jugé qu'il était équitable d'accorder une indemnité pour couvrir les frais irrépétibles engagés par Mme [F] [I].
Rejeté
Demandes de l'intimée non fondées
La cour a rejeté les demandes de l'intimée, considérant qu'elles n'étaient pas fondées.

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 3 juin 2025, n° 23/01271
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	23/01271
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JAF, 11 juillet 2023, N° 21/00916
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ladislas MAZUR CHAMPANHACVictorine PIEROT
Cabinet(s) :	SELARL VICTORINE PIEROT

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 03 juin 2025

N° RG 23/01271 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GBMB

— PV- Arrêt n°

[F] [I], UDAF DE LA HAUTE LOIRE / [C] [P]

Jugement au fond, origine Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du PUY-EN-VELAY, décision attaquée en date du 11 Juillet 2023, enregistrée sous le n° 21/00916

Arrêt rendu le MARDI TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [F] [I] faisant l’objet d’une mesure de curatelle renforcée par l’UDAF de la Haute-Loire

[Adresse 17]

[Localité 13]

UDAF DE LA HAUTE LOIRE

[Adresse 16]

[Localité 12]

Représentées par Maître Victorine PIEROT de la SELARL VICTORINE PIEROT, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

Timbre fiscal acquitté

APPELANTES

ET :

Mme [C] [P]

Chez Monsieur et Madame [B] [P]

[Adresse 11]

[Localité 18]

Représentée par Maître Ladislas MAZUR CHAMPANHAC, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 24 mars 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 03 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [F] [I] est propriétaire d’une maison d’habitation et de diverses parcelles situées [Adresse 10] au lieu-dit [Localité 19] sur le territoire de la commune de [Localité 18] (Haute-Loire). Par acte conclu sous seing privé le 13 février 2021, elle a consenti de vendre cet ensemble immobilier à Mme [C] [P] moyennant le prix convenu de 115.000,00 € avec notamment une condition suspensive conditionnant la réitération authentique de la vente à l’obtention par l’acquéreur d’un prêt d’un montant de 50.000,00 €, cette condition suspensive devant être purgée avant le 13 avril 2021 avec faculté pour le vendeur de se rétracter de son engagement huit jours après une mise en demeure adressée à l’acquéreur et demeurée sans effet afin de justifier de l’exécution d’une telle obligation. Ce compromis de vent été suivi d’un avenant conclu le 18 février 2021, ajoutant à cette promesse de vente deux autre parcelles moyennant le prix supplémentaire de 1.000,00 €.

À défaut de justification de l’obtention de ce concours bancaire, l’agence immobilière mandatée par Mme [I] a notifié à Mme [P] le 17 juin 2021 la mise en demeure susmentionnée rappelant le devoir d’exécution des deux conditions suspensives, demeurée sans réponse. Par acte d’huissier de justice signifié le 20 octobre 2021, Me [G] [E], notaire au [Localité 12] (Haute-Loire), a fait délivrer à Mme [I] de comparaître devant notaire afin de procéder à la régularisation de cette vente immobilière. Cette sommation est également demeurée sans réponse.

Mme [I] a fait ensuite l’objet d’une mesure de protection par le service de protection des majeurs du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay dans les conditions suivantes :

' délivrance le 20 octobre 2021 d’un certificat médical d’un médecin spécialiste inscrit sur la liste établie à cet effet par le Procureur de la république, demandant l’instauration d’une mesure de protection ;

' ordonnance de sauvegarde de justice du 12 novembre 2021, désignant l’UNION DÉPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES (UDAF) DE LA HAUTE-LOIRE en qualité de mandataire spécial, avec mission usuelle en la matière dont celle d’assister Mme [I] dans le cadre de ses ventes immobilières en cours ;

' jugement du 14 juin 2022 ordonnant une mesure de curatelle renforcée, désignant l’UDAF DE LA HAUTE-LOIRE en qualité de curateur.

Saisi par assignation du 30 novembre 2021 de Mme [P] , le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay a, suivant un jugement n° RG-21/00916 rendu le 11 juillet 2023 , a :

— jugé parfaite la vente immobilière résultant des actes sous seing privé des 13 et 18 février 2021 conclus entre Mme [F] [I] en qualité de vendeur et Mme [C] [P] en qualité d’acquéreur, portant sur les parcelles cadastrées section G numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et section F numéros [Cadastre 14] et [Cadastre 15], situées au lieu-dit [Localité 19] sur le territoire de la commune de [Localité 18] (Haute-Loire), moyennant le prix total de 116.000,00 € ;

— ordonné à l’initiative de la partie la plus diligente la publication du jugement en marge de l’attestation immobilière reçue par Me [A] [ayant pour successeur Me [N] [S], notaire au [Localité 12] (Haute-Loire)] le 24 janvier 2017, publiée le 31 janvier 2017 au service de la Publicité foncière du Puy-en-Velay, volume 2017 numéro 959 ;

— condamné Mme [F] [I] à payer au profit de Mme [C] [P] la somme de 11.500,00 € au titre la clause pénale stipulée dans ce compromis de vente, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 30 novembre 2021 ;

— débouté Mme [F] [I] de sa demande reconventionnelle tendant à conserver à titre de dommages-intérêts la somme de 3.000,00 € versée par l’acquéreur au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamné Mme [F] [I] à payer au profit de Mme [C] [P] une indemnité de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [F] [I] aux entiers dépens de l’instance devant comprendre le coût de la sommation de comparaître devant notaire ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 2 août 2023, le conseil de Mme [F] [I] et de son curateur l’UDAF DE LA HAUTE-LOIRE a interjeté appel du jugement susmentionné, l’appel portant sur l’intégralité de la décision.

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 22 janvier 2025, Mme [F] [I] et l’UNION DÉPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES (UDAF) DE LA HAUTE-LOIRE ont demandé de :

' au visa des articles 414-1 et 414-2, 1375, 1101 et suivants et 1304 et suivants du Code civil ainsi que des articles 330 et suivants du code de procédure civile ;

' infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 11 juillet 2023 du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay ;

' juger recevable et bien fondée l’intervention de l’UDAF DE LA HAUTE-LOIRE en qualité de curateur de Mme [I] ;

' à titre principal, prononcer la nullité du compromis de vente sous seing privé et de son avenant des 13 et 18 février 2021 concernant l’ensemble immobilier susmentionné ;

' à titre subsidiaire ;

' prononcer la nullité du compromis de vente sous seing privé du 13 février 2021 se rapportant à l’ensemble immobilier susmentionné ;

' prononcer la caducité du compromis de vente sous seing privé et de son avenant des 13 et 18 février 2021 concernant l’ensemble immobilier susmentionné ;

' [en tout état de cause] ;

' débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes ;

' l’autoriser à conserver la somme susmentionnée de 3.000,00 € [à titre de dommages-intérêts] en réparation du préjudice subi ;

' condamner Mme [P] à lui payer une indemnité de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner Mme [P] aux entiers dépens de l’instance.

' Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 17 février 2025, Mme [C] [P] a demandé de :

' au visa des articles 12 et 16 du code de procédure civile, de l’article 3.2.3 du Règlement national des notaires, du Préambule du Code européen de déontologie notariale du 11 décembre 2009 et des articles 414-1, 1104, 1183 et 1583 du Code civil ;

' confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

' condamner Mme [I] à lui payer une indemnité de 3.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie 'Motifs de la décision'.

Par ordonnance rendue le 13 mars 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 24 mars 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient préalablement de constater l’intervention volontaire à l’instance de l’UDAF DE LA HAUTE-LOIRE par conclusions du 22 janvier 2025.

L’article 414-1 du Code civil dispose que « Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. ».

Au visa des dispositions législatives qui précèdent, Mme [I], assistée de son curateur l’UDAF DE LA HAUTE-LOIRE, demande à titre principal de prononcer la nullité du compromis de vente relevant des deux acte sous seing privé des 13 et 18 février 2021 en invoquant contre elle-même son insanité d’esprit caractérisée par l’inutilité et l’incohérence dans la mise en vente de son patrimoine immobilier au regard de ses intérêts alors que le bien litigieux lui procurait un revenu locatif, des traits de personnalité bipolaire en déficit cognitif modéré, une personnalité influençable ayant des difficultés à gérer son patrimoine financier et immobilier, le tout relevant selon elle d’une situation ancienne de plusieurs années et en tout cas antérieure à l’ouverture de la mesure de protection dont elle fait l’objet.

En l’occurrence, cette situation alléguée d’altération des facultés mentales apparaît d’abord caractérisée par deux certificats médicaux établis le 30 avril 2020 et le 18 juin 2020 par le Dr [U] [Z], médecin psychiatre au [Localité 12] (Haute-Loire), soit largement avant les actes sous seing privé litigieux des 13 et 18 février 2021 et avant le certificat médical du 20 octobre 2021 d’ouverture de la procédure de mise sous curatelle, indiquant que l’état de santé de Mme [I] justifie une mise en invalidité catégorie II puis une mise en invalidité totale et définitive. Force est de constater en effet que ces deux certificats médicaux objectivent dès le premier semestre de l’année 2020 une manifeste incapacité à poursuivre ses activités professionnelle pour des raisons de troubles altérant sa santé mentale, étant rappelé que la catégorie II précitée concerne l’incapacité absolue d’exercer une profession quelconque.

Enfin, le certificat médical circonstancié établi le 20 octobre 2021 dans le cadre de l’ouverture de la procédure de protection fait notamment état d’un trouble bipolaire de l’humeur avec un versant dépressif et un déficit cognitif modéré comprenant des antécédents, ce médecin psychiatre renseignant plus précisément un état dépressif évoluant depuis 2017, soit depuis plusieurs années. Ce médecin spécialiste, également chargé de documenter l’historique de santé de la personne concernée, en tire comme conséquence que Mme [I] peut être facilement influençable et qu’elle a des difficultés à gérer son patrimoine financier et immobilier.

Il y a lieu dans ces conditions de considérer que Mme [I] assistée de son curateur l’UDAF DE LA HAUTE-LOIRE justifient suffisamment sans aucune contestation sérieuse qu’aux dates précitées des 13 et 18 février 2021 de signature du compromis de vente litigieux Mme [I] se trouvait alors médicalement depuis au moins une année dans un état d’altération relativement sévère de ses facultés mentales ne lui permettant pas en conséquence de s’engager en pleine connaissance de cause sur ce projet de vente immobilière et en tout cas sans l’assistance d’une tierce personne dans le cadre d’une mesure de protection. Mme [P] ne peut dès lors se prévaloir des dispositions de l’article 1583 du Code civil sur le caractère parfait de la vente dès le stade du compromis de vente eu égard à cette altération des facultés mentales précisément constatable lors de la conclusion de cet acte. Le fait que Mme [I] ait ensuite ratifié deux autres ventes en la forme authentique est sans incidence sur le présent litige, l’absence de remise en cause la validité de ces ventes autres ne pouvant éluder la question de la capacité de contracter dans le cadre du présent litige.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera infirmé en ses décisions de constatation de vente parfaite du compromis litigieux, d’injonction de publication du jugement à l’initiative de la partie la plus diligente et de condamnation de Mme [I] au paiement de la clause pénale prévue au contrat envers Mme [P].

Par voie de conséquence, le jugement de première instance sera également infirmé en ses décisions de condamnation de Mme [I] envers Mme [P] au titre des frais irrépétibles et d’imputation des dépens de première instance à Mme [I].

En revanche, Mme [I] ne précise aucunement les raisons lui portant préjudice pour lesquelles elle devrait être de ce fait autorisée à conserver la somme de 3.000,00 € versée par Mme [P] à titre d’indemnité d’immobilisation. Ce poste de décision de première instance sera en conséquence confirmé.

Mme [I] obtenant satisfaction dans sa demande principale d’annulation du compromis de vente en ses deux acte sous seing privé des 13 et 18 février 2021, ses demandes subsidiaires d’annulation de ce compromis de vente en son seul acte sous seing privé du 13 février 2021 et de caducité de ce compromis de vente en ses deux acte sous seing privé des 13 et 18 février 2021 deviennent sans objet.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de Mme [I] les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 3.000,00 €, en tenant compte des frais à la fois de première instance et d’appel.

Enfin, succombant à l’instance, Mme [P] sera purement et simplement déboutée de sa demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile et en supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONSTATE l’intervention volontaire à l’instance de l’UNION DÉPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES (UDAF) DE LA HAUTE-LOIRE en qualité de curateur de Mme [F] [I].

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-21/00916 rendu le 11 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de du Puy-en-Velay, sauf en ce qui concerne le rejet de sa demande reconventionnelle tendant à conserver à titre de dommages-intérêts l’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur.

Statuant de nouveau.

ANNULE le compromis de vente conclu par actes sous seing privé des 13 et 18 février 2021 entre Mme [F] [I] en qualité de vendeur et Mme [C] [P] en qualité d’acquéreur, portant sur les parcelles cadastrées section G numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et section F numéros [Cadastre 14] et [Cadastre 15], situées au lieu-dit [Localité 19] sur le territoire de la commune de [Localité 18] (Haute-Loire), moyennant le prix total de 116.000,00 €.

Y ajoutant.

CONDAMNE Mme [C] [P] à payer au profit de Mme [F] [I], assistés de son curateur l’UDAF DE LA HAUTE-LOIRE, une indemnité de 3.000,00 €, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE Mme [C] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président