COUR D’APPEL

DE [Localité 15]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 18 novembre 2025

N° RG 23/01539 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GCEG

— DA- Arrêt n°

S.A. CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT CGI BATIMENT / [J] [I], S.A.R.L. CLE, S.A.S. BAS LIVRADOIS, S.E.L.A.R.L. [G] es qualité de mandataire liquidateur de la SARL CLEF

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12], décision attaquée en date du 18 Septembre 2023, enregistrée sous le n° 18/05591

Arrêt rendu le MARDI DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.A. CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT – CGI BATIMENT

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Jacques CHEVALIER de la SELAS CHEVALIER – MARTY – PRUVOST Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Mme [J] [I]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Maître David TEYSSIER de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.A.R.L. CLE

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Maître Olivier TOURNAIRE de la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.A.S. BAS LIVRADOIS

[Adresse 16]

[Adresse 14]

[Localité 6]

Représentée par Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.E.L.A.R.L. [G] es qualité de mandataire liquidateur de la SARL CLEF

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non représentée

INTIMEES

DÉBATS : A l’audience publique du 29 septembre 2025

ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE :

Le 9 juillet 2015 Mme [J] [I] a souscrit auprès de la SARL CLE VILLAS CLUB (la SARL CLE), un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) pour l’édification d’une maison d’habitation sur un terrain situé à [Localité 17] (Puy-de-Dôme). Le prix était de 188 145 EUR TTC, une somme de 9900 EUR représentait les ouvrages dont Mme [I] s’était réservé l’exécution, s’agissant du lot VRD et branchements.

La SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment (SA CGIB) intervenait dans cette opération immobilière en sa qualité de garant de livraison pour la SARL CLE. Devant la cour la compagnie SMABTP vient aux droits de la SA CGIB.

La réception des travaux réalisés par la SARL CLE a eu lieu le 12 décembre 2016 avec réserves.

Les travaux du lot VRD et branchements qui étaient réservés ont été effectués par la SARL BAS LIVRADOIS suivant procès-verbal de réception signé sans réserve le 6 juin 2017.

Dès la réception des travaux, Mme [I] s’est plainte de diverses malfaçons affectant l’ouvrage, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur.

Le 28 novembre 2017 elle a fait assigner le constructeur la SARL CLE devant le juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, afin d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 19 décembre 2017 le juge des référés a désigné en qualité d’expert M. [V] [M].

Par ordonnance du 29 juin 2018 le juge des référés a déclaré les opérations d’expertise opposables à la SARL BAS LIVRADOIS.

Par ordonnance du 9 juin 2020 le juge des référés a déclaré l’expertise en cours commune et opposable à la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment (SA CGIB) en sa qualité de garant de livraison.

L’expert judiciaire M. [V] [M] a déposé son rapport le 30 septembre 2021.

Entre-temps, le 6 décembre 2018 Mme [I] avait fait assigner au fond devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand la SA CGIB, la SARL BAS LIVRADOIS et la SARL CLE.

À l’issue des débats, par jugement du 18 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

« Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

ORDONNE la clôture de l’affaire à la date du 26 juin 2023, date de l’audience de plaidoiries ;

CONDAMNE la SARL CLE, sous la garantie de la société CGI BÂTIMENT, à payer à Madame [J] [I] la somme de 12.080 euros sur le fondement de l’article 1792-6 du code civil ;

CONDAMNE la SARL CLE à payer à Madame [J] [I] la somme totale de 21.074,99 euros sur le fondement des articles 1132 et 1147 anciens du code civil ;

CONDAMNE la SARL BAS LIVRADOIS à payer à Madame [J] [I] la somme de 4.950 euros sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil ;

DIT que les sommes de 12.080 euros due par la SARL CLE et 4.950 euros due par la SARL BAS LIVRADOIS correspondant aux travaux de reprises seront réévaluées en fonction de l’indice du coût de la construction entre le 4 octobre 2021, date de dépôt du rapport d’expertise, et la date de délibéré du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum la SARL CLE et la SARL BAS LIVRADOIS à payer à Madame [J] [I] la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SARL CLE à payer à Madame [J] [I] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE la SARL CLE aux dépens, incluant les dépens de la présente procédure et de référé ainsi que le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître David TEYSSIER de la SCP TREINS POULET VIAN et associés. »

***

Dans des conditions non contestées la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment (SA CGIB) a fait appel de cette décision le 3 octobre 2023.

Dans ses conclusions ensuite du 23 juin 2025, la compagnie SMABTP, venant aux droits de la SA CGIB, demande à la cour de :

« Vu l’article L. 231-6 du Code de la construction et l’habitation :

Donner acte à la SMABTP de son intervention volontaire.

Dire recevable et bien fondé l’appel de la SMABTP.

Dire mal fondé l’appel incident de Madame [I].

Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 18 septembre 2023 en ce qu’il a condamné la SARL CLE sous la garantie de la Société CGI BÂTIMENT à payer à Madame [J] [I] la somme de 12 080 euros sur le fondement de l’article 1792-6 du Code civil.

Statuant à nouveau :

Dire mal fondée la demande de Madame [J] [I] dirigée contre la SMABTP.

Débouter Madame [J] [I] de l’intégralité de ses demandes dirigées contre SMABTP.

Condamner Madame [J] [I] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maître LACQUIT. »

***

Mme [J] [I] a pris en dernier lieu des « conclusions de synthèse » le 25 septembre 2025, pour demander à la cour de :

« Vu les articles 1134 et 1147 du Code Civil ;

Vu les articles 1792, 1792-2, 1792-3 et 1792-6 et suivants du Code Civil ;

Vu les articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ;

Vu les pièces versées aux débats ;

DIRE mal fondé l’appel de la SMABTP venant aux droits et obligations de la société CGI BATIMENT à l’encontre du jugement rendu le 18 septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Clermont Ferrand ;

Y faisant droit ;

DÉBOUTER la SMABTP venant aux droits et obligations de la société CGI BATIMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Madame [I] [J] ;

DÉCLARER recevable et bien fondée Madame [I] [J] en son appel incident du jugement rendu le 18 septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Clermont Ferrand ;

INFIRMER le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a :

— Limité la condamnation de la société CLE VILLAS CLUB à payer à Madame [I] [J] la somme de 907,50 € au titre de la réparation des menuiseries ;

— Limité la condamnation de la société CLE VILLAS CLUB à payer à Madame [I] [J] la somme de 14 302,99€ (mur de soutènement) au titre des travaux d’implantation, d’accessibilité et d’habitation de l’immeuble litigieux ;

— Limité la garantie de livraison de la société CGI BATIMENT aux seuls travaux de reprise relevant du parfait achèvement (article 1792-6 du code civil) ;

— Limité l’actualisation du coût des travaux en fonction de l’indice du coût de la construction entre le 4 octobre 2021, date de dépôt du rapport d’expertise et date du délibéré du jugement, aux seuls travaux de reprise relevant du parfait achèvement (article 1792-6 du code civil) ;

— Limité la condamnation de la société BAS LIVRADOIS à payer à Madame [I] [J] la somme de 4950 € au titre de la réparation des réseaux ;

— Limité la condamnation in solidum des sociétés [Adresse 11] et BAS LIVRADOIS à payer à Madame [I] [J] la somme de 2000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

ET STATUANT À NOUVEAU EN DROIT ET EN FAIT :

CONDAMNER la SMABTP venant aux droits et obligations de la société CGI BÂTIMENT à porter et payer à Madame [I] [J] les sommes suivantes :

— Ouvrage de protection des fondations vis-à-vis du risque sécheresse + soutènement et voies d’accès : 117 491,41 € TTC

— Menuiseries intérieures extérieures : 2 944,80 € TTC

Outre indexation en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction entre le mois de septembre 2021 (date du rapport [M]) et la date de l’arrêt à intervenir ;

CONDAMNER la société BAS LIVRADOIS à porter et payer à Madame [I] [J] les sommes suivantes :

— Reprise réseaux EP/[Localité 13] : 11 616,00 €

— Mise en place limitateur diffuseur EP : 5 340,00 €

— Frais de curage des réseaux : 1 626,80 €

Outre indexation en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction entre le mois de septembre 2021 (date du rapport [M]) et la date de l’arrêt à intervenir ;

CONDAMNER in solidum BAS LIVRADOIS et la SMABTP venant aux droits et obligations de CGI BÂTIMENT à porter et payer à Madame [I] [J] la somme de 10 000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

CONFIRMER pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

CONFIRMER la décision déférée en ce qu’elle a retenu la garantie de la société CGI BATIMENT, aux droits et obligations de laquelle vient désormais la SMABTP, au titre des travaux de parfait achèvement en condamnant la SMABTP à payer à Madame [I] [J] les sommes suivantes :

—  800 € au titre des tuiles détériorées ;

—  3 089,90 € au titre de l’enduit extérieur non conforme ;

—  1 080 € au titre des frais de réfection des joints de carrelage ;

—  4370,74 € au titre du remplacement des gouttières ;

—  2 944,80 € au titre de la reprise des menuiseries intérieures et extérieures.

Outre indexation en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction entre le mois de septembre 2021 (date du rapport [M]) et la date de l’arrêt à intervenir ;

FIXER au PASSIF de la société [Adresse 10] représentée par Me [H] [G] de la SELARL [G] les sommes suivantes :

—  117 491,41 € TTC : Ouvrage de protection des fondations vis-à-vis du risque sécheresse

+ soutènement et voies d’accès ;

—  2 944,80 € TTC : Menuiseries intérieures extérieures ;

Outre indexation en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction entre le mois de septembre 2021 (date du rapport [M]) et la date de l’arrêt à intervenir ;

—  10 000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

—  800 € au titre des tuiles détériorées ;

—  3 089,90 € au titre de l’enduit extérieur non conforme ;

—  1 080 € au titre des frais de réfection des joints de carrelage ;

—  4370,74 € au titre du remplacement des gouttières ;

—  2 944,80 € au titre de la reprise des menuiseries intérieures et extérieures ;

Outre indexation en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction entre le mois de septembre 2021 (date du rapport [M]) et la date de l’arrêt à intervenir

DÉBOUTER les sociétés CLE VILLA CLUB, BAS LIVRADOIS et la SMABTP venant aux droits et obligations de CGI BÂTIMENT de toutes prétentions plus amples ou contraires ;

CONDAMNER in solidum la société BAS LIVRADOIS et la SMABTP venant aux droits et obligations de CGI BÂTIMENT à porter et payer à Madame [I] la somme de 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel outre les entiers dépens d’instance et d’appel comprenant les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître David TEYSSIER de la SCP TREINS POULET VIAN et associés, avocat sur son affirmation de droit. »

***

La SARL BAS LIVRADOIS a conclu le 14 juin 2024, pour demander à la cour de :

« Vu les dispositions de l’article 1792 du Code Civil

À titre principal

INFIRMER le jugement dont appel rendu le 18 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND en ce qu’il a :

— Condamné la Société BAS LIVRADOIS à payer à Madame [I] la somme de 4.950 € sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du Code Civil,

— Dit que la somme de 4.950 € due par la Société BAS LIVRADOIS correspondant aux travaux de reprise seront réévalués en fonction de l’indice du coût de la construction entre le 04 octobre 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, et la date de délibéré du présent jugement,

— Condamné in solidum la SARL CLE et la Société BAS LIVRADOIS à payer à Madame [I] la somme de 2.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi,

— Rejeté les demandes de la Société BAS LIVRADOIS de voir :

À titre principal,

DÉBOUTER Madame [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’égard de la Société BAS LIVRADOIS, la responsabilité décennale de cette dernière ne pouvant être recherchée, le maître d’ouvrage ayant réceptionné l’ouvrage en ayant eu connaissance de l’existence de vices l’affectant.

Subsidiairement,

DÉBOUTER Madame [I] de toutes demandes indemnitaires au titre des travaux de reprise de l’ouvrage, réalisés par la Société BAS LIVRADOIS, supérieures à la somme de 3 500 € TTC, outre la somme de 1450,80 C au titre des frais de curage des réseaux.

DÉBOUTER Madame [I] de toutes demandes de condamnations conjointes et solidaires entre la Société BAS LIVRADOIS et les autres constructeurs.

DÉBOUTER Madame [I] de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance.

DÉBOUTER Madame [I] de sa demande indemnitaire au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

STATUER ce que de droit quant aux dépens, dont la charge ne pourra être supérieure à 25 % concernant la Société BAS LIVRADOIS.

DÉBOUTER en conséquence Madame [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à l’égard de la Société BAS LIVRADOIS, la réception des travaux dont les malfaçons apparentes laissaient déjà présager des désordres à venir, rendant tout recours de Madame [I] infondé du fait de l’absence de réserve émise de sa part.

Subsidiairement

CONFIRMER le jugement dont appel rendue le 18 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND en ce qu’il a :

— Condamné la Société BAS LIVRADOIS à payer à Madame [I] la somme de 4.950 € sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du Code Civil,

— Dit que la somme de 4.950 € due par la Société BAS LIVRADOIS correspondant aux travaux de reprise devait être réévalués en fonction de l’indice du coût de la construction entre le 04 octobre 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, et la date de délibéré du jugement rendu le 18 septembre 2023.

— Rejeté toute autre demande à l’égard de la Société BAS LIVRADOIS.

DÉBOUTER Madame [I] de toute demande indemnitaire supérieure à la somme de 4.950 € au titre des travaux de reprise de l’ouvrage et des frais de curage des réseaux, s’agissant de l’évaluation retenue par l’Expert judiciaire.

DÉBOUTER Madame [I] de toute réévaluation en fonction de l’indice du coût de la construction, au-delà de la date du jugement rendu le 18 septembre 2023, puisque les fonds lui ont été alloués dans le cadre de l’exécution provisoire de ladite décision.

INFIRMER le jugement dont appel rendue le 18 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND en ce qu’il a condamné in solidum la SARL CLE et la Société BAS LIVRADOIS à payer à Madame [I] la somme de 2.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi,

DÉBOUTER Madame [I] de toutes demandes de condamnations conjointes et solidaires entre la Société BAS LIVRADOIS et les autres constructeurs, aucune solidarité n’ayant vocation à s’appliquer.

DÉBOUTER Madame [I] de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance injustifié.

À titre infiniment subsidiaire

CONFIRMER le jugement dont appel rendue le 18 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND, en toutes ses dispositions, sauf à appliquer sur les sommes dont la Société BAS LIVRADOIS a été condamnée in solidum, un pourcentage qui ne saurait être supérieure à 25 % à son égard.

DÉBOUTER Madame [I] de toutes demandes, fins et conclusions contraires. »

***

La SARL CLE avait pris des conclusions le 6 mai 2024. Cependant sa liquidation judiciaire a été prononcée par le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand suivant jugement du 26 mars 2025.

En sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL CLE, la SELARL [G] a été assignée en intervention forcée par la SMABTP le 25 juin 2025, par remise à personne habilitée à recevoir l’acte.

La SELARL [G] n’a pas constitué avocat devant la cour.

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance, sauf l’absence du constructeur la SARL CLE.

La clôture de la procédure a été prononcée lors de l’audience des plaidoiries le lundi 29 septembre 2025.

MOTIFS :

Bien que la SA CGIB, devenue SMABTP, soit l’appelant principal dans cette affaire, la logique du dossier impose que les demandes indemnitaires de Mme [J] [I], maître de l’ouvrage, soient examinées en premier lieu. Il conviendra ensuite de savoir si la SMABTP doit prendre à sa charge le coût de certains travaux.

À titre liminaire, concernant les consultations techniques versées à son dossier par Mme [J] [I], la cour rappelle que ces documents, qui ont été soumis à la libre discussion des parties et qui se confortent les uns les autres, y compris avec l’expertise judiciaire, sont parfaitement recevables en tant qu’éléments probatoires dont la cour apprécie souverainement la pertinence.

1. Sur les demandes de Mme [J] [I]

a. Sur les ouvrages de protection des fondations, soutènement et voies d’accès

Estimant que le rapport de l’expert judiciaire est insuffisant sur ce point, Mme [I] réclame la somme principale de 117 491,41 EUR TTC, outre indexation. Elle tire ce montant d’une consultation technique réalisée par M. [N] [Y] le 11 janvier 2022 (page 16), faisant référence à un rapport du BET ALPHA BTP en date du 15 mars 2021 et à un devis estimatif de travaux fournis par l’entreprise PB CONSTRUCTION en date du 21 mai 2021 (joints en annexe de cette consultation). Ce devis prévoit d’importants travaux, notamment la pose d’un polyane dans le vide sanitaire, d’une géomembrane après terrassement, de canalisations, ainsi que la création d’un mur de soutènement, et d’autres ouvrages (escalier, trottoir, enrobé).

Lorsqu’il a rédigé son rapport le 30 septembre 2021 l’expert judiciaire M. [M] ignorait la teneur du document de M. [Y] qui a été réalisé postérieurement le 11 janvier 2022. Il avait par contre pris connaissance du devis de l’entreprise PB CONSTRUCTION, et a pu ainsi formuler un avis sur les travaux préconisés (rapport page 11).

Rappelant que dans un contrat de construction de maison individuelle la notice descriptive doit impérativement définir tous les travaux d’équipements intérieurs et extérieurs indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble (cf. article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation), M. [M] considère que « d’un point de vue strictement technique », les travaux préconisés dans le rapport du BET ALPHA BTP « ne paraissent pas indispensables à l’implantation hormis la réalisation d’un soutènement entre l’accès au garage et le niveau habitation ». Il ajoute que la pose d’une géomembrane ne lui paraît pas utile « dans la mesure où nous supposons que les fondations ont été réalisées conformément à l’étude de sol originelle de façon à s’abstraire de toutes conséquences de la sécheresse ». M. [M] conclut : « Les travaux qui sont aujourd’hui préconisés sont plus des travaux d’amélioration que des travaux indispensables liés à l’implantation de la maison ou à son utilisation » (rapport page 11).

Donc, selon l’expert judiciaire, après analyse du rapport du BET ALPHA BTP et du devis fourni par l’entreprise PB CONSTRUCTION, seul un mur de soutènement paraît nécessaire pour une parfaite réalisation du bâtiment dans son ensemble, ce qui signifie que cet ouvrage aurait dû être intégré dans le contrat de construction de maison individuelle proposé par la SARL CLE. Il exclut formellement la nécessité d’autres travaux qu’il considère relever plutôt de l’amélioration de l’existant sans autre justification technique. C’est donc sans contradiction que M. [M] peut écrire dans son rapport que « la légitimité des travaux préconisés par ALPHA BTP n’est pas à remettre techniquement en cause » (page 10), mais que pour autant de tels ouvrages constitueraient une amélioration non indispensable de l’immeuble.

Mme [I] conteste l’appréciation de M. [M], et souhaite au contraire voir retenir la proposition de M. [Y], sur la base du rapport du BET ALPHA BTP et du devis PB CONSTRUCTION. Cependant pour que la demande à ce titre du maître de l’ouvrage puisse valablement prospérer, encore faut-il que la nécessité des travaux supplémentaires, hormis le mur de soutènement qui n’est pas contesté par l’expert judiciaire, soit pertinemment démontrée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il convient en effet d’observer que la réception du bâtiment dans son ensemble, objet du CCMI, remonte au 12 décembre 2016, c’est-à-dire à presque neuf années à la date du présent arrêt, de sorte que dans quelques mois la garantie décennale sera écoulée. Or dans le dernier état de ses écritures en date du 25 septembre 2025, Mme [I] soutient la nécessité de réaliser des travaux importants de protection de l’immeuble « vis-à-vis de la sensibilité à l’eau des sols » (conclusions page 24), mais elle s’abstient de démontrer que sa maison d’habitation est actuellement, d’une manière ou d’une autre, affectée par des désordres de cette nature, ce qui conforte l’appréciation de l’expert judiciaire, disant que les ouvrages sollicités ne consistent qu’en des améliorations non indispensables. En effet, nonobstant les critiques qu’elle développe longuement dans ses conclusions, pages 24 à 30, Mme [I] ne produit à son dossier aucune preuve matérielle, constat ou autre, permettant de justifier qu’effectivement son habitation souffre d’un défaut de protection contre l’eau circulant dans le sous-sol, et que cela cause au bâtiment des altérations et des dommages réels.

En conséquence, c’est à bon droit que le tribunal judiciaire a limité le préjudice de Mme [I] au coût de la construction d’un mur de soutènement, soit selon le devis PB CONSTRUCTION la somme de 14 302,99 EUR hors-taxes.

C’est à tort par contre que dans les motifs de sa décision le tribunal a considéré que cette somme est due par le constructeur à Mme [I] en application des articles 1134 et 1147 du code civil, alors que manifestement, comme exposé ci-dessus, cet ouvrage aurait dû dès l’origine être inclus par la SARL CLE dans le prix total de la construction, au titre des « caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble », selon l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, ce prix hors-taxes doit être augmenté du montant de la TVA de 20 %, soit la somme TTC de 17 164 EUR (arrondi).

b. Sur les menuiseries intérieures et extérieures

Mme [I] demande ici la somme de 2944,80 EUR TTC, se basant sur un devis NOVADOMES du 24 janvier 2019, qui avait été communiqué à l’expert judiciaire, et l’avis conforme de M. [Y] dans son rapport technique, page 16.

Ayant en main le devis de l’entreprise NOVADOMES, et après l’avoir étudié, l’expert judiciaire estime pour sa part que si certaines portes intérieures « sont effectivement très légèrement voilées » cela ne justifie pas de les remplacer en totalité, il propose par conséquent de ne retenir que les postes de travaux concernant la porte d’entrée, le calfeutrement d’un coffre de volets roulants, ainsi que d’autres ouvrages pour au total 907,50 EUR TTC (rapport [M] page 18).

À la lecture du devis NOVADOMES la cour observe que cette entreprise chiffre le remplacement de huit portes intérieures, ce qui apparaît effectivement très excessif par rapport aux constatations et à l’avis de l’expert judiciaire.

Au titre par conséquent des menuiseries, seule la somme de 907,50 EUR TTC sera retenue. Cette réparation relève de la garantie de parfait achèvement, pour avoir été valablement réservée par le maître de l’ouvrage par courrier du 16 décembre 2016, faisant suite au procès-verbal de réception du 12 décembre 2016.

c. Sur les réseaux EP [Localité 13] et leurs accessoires

Dans son rapport page 14, M. [M] expose que les réseaux [Localité 13] et EP installés par la SARL BAS LIVRADOIS sont affectés de nombreuses malfaçons et « sont entièrement à refaire ». Il limite cependant l’indemnisation de Mme [I] à la somme de 3500 EUR, sur la base d’un devis fourni par la SARL BAS LIVRADOIS le 21 juillet 2020 pour effectuer les travaux de réfection nécessaire. Dans ses conclusions à la cour Mme [I] réclame des sommes plus importantes.

Dans un courrier officiel du 16 octobre 2023 l’avocat de Mme [I] demande au conseil de la SARL BAS LIVRADOIS, de proposer à cette entreprise de réaliser les travaux résultant de son propre devis, moyennant quoi Mme [I] « serait prête à abandonner l’idée d’un appel à son encontre. »

Manifestement, la SARL BAS LIVRADOIS n’a jamais donné suite à cette proposition, de sorte que le devis qu’elle avait fourni à l’expert judiciaire ne peut pas sérieusement être pris en considération. L’hypothèse d’une « rupture de confiance » soutenue par l’entreprise dans ses conclusions n’est guère crédible dans le contexte ci-dessus rappelé. C’est elle-même en effet qui lors de l’expertise avait proposé ses services pour réparer les malfaçons constatées.

Il convient par conséquent de retenir ici l’évaluation proposée par M. [Y] dans son rapport technique du 11 janvier 2022, soit la somme totale de 11 616 + 5340 = 16 956 EUR TTC.

Les frais de « curage des réseaux » qui sont sollicités en outre par Mme [I], ne sont pas retenus par M. [Y], et de toute manière le remplacement de la micro station impliquera nécessairement de remettre tous les réseaux en bon état de fonctionnement.

Comme demandé par Mme [I], la somme ci-dessus de 16 956 EUR TTC sera mise à la charge uniquement de la SARL BAS LIVRADOIS, sur le fondement de la garantie décennale qui est toujours en cours puisque la réception des travaux a eu lieu le 12 décembre 2016, et que rien dans le dossier ne démontre qu’à cette date Mme [I] pouvait aisément se convaincre de l’ampleur considérable des malfaçons affectant le réseau d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées, tel que décrit par l’expert judiciaire dans son rapport. Le dysfonctionnement de cet ouvrage complexe rend nécessairement l’immeuble impropre à sa destination.

d. Sur les tuiles détériorées

Ce désordre a été réservé lors du procès-verbal du 12 décembre 2016. L’expert judiciaire propose de retenir la somme de 800 EUR, laquelle est validée par le tribunal. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de confirmation, au titre de la garantie de parfait achèvement.

e. Sur l’enduit extérieur

Ce désordre a été réservé lors du procès-verbal de réception du 12 décembre 2016. L’expert judiciaire évalue la réparation à la somme de 3089,90 EUR TTC. Ce montant a été alloué à Mme [I] par le premier juge. Elle sollicite la confirmation du jugement. La cour confirmera.

f. Sur les joints du carrelage

Ce désordre a été réservé par Mme [I] dans sa lettre du 16 décembre 2016. L’expert judiciaire constate « effectivement une absence de joint » mais néanmoins rejette toute réparation car selon lui cette carence « n’est pas génératrice de désordres » (rapport page 17). Le tribunal a cependant validé le devis communiqué par Mme [I] pour la somme de 1080 EUR. Mme [I] demande la confirmation. La cour approuve le tribunal. En effet, même si l’absence de joint en soi-même ne génère pas de désordres, à tout le moins il s’agit d’un défaut esthétique qui n’est pas acceptable sur une construction neuve.

g. Sur le remplacement des gouttières

Ce désordre a été réservé à la réception le 12 décembre 2016. M. [M] évalue le coût de la reprise à 4370,74 EUR TTC. Mme [I] sollicite la confirmation du jugement qui lui a octroyé cette somme. La cour confirme.

h. Sur l’indexation

Pour tenir compte de l’évolution des prix depuis l’expertise judiciaire, la cour fera droit à la demande de Mme [I], en disant que toutes les sommes ci-dessus seront évaluées en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis le 30 septembre 2021, date du rapport de M. [M], jusqu’à la date du présent arrêt.

i. Sur le préjudice de jouissance

Ce préjudice incontestable résulte des désordres qui affectent les réseaux d’évacuation EP et [Localité 13] de la maison de Mme [I]. Étant donné l’ancienneté du dossier il peut être évalué à la somme juste et raisonnable de 6 000 EUR, qui lui est donc due par la SARL BAS LIVRADOIS unique responsable de cet ouvrage défectueux.

Par contre, aucune réparation à ce titre ne peut être mise à la charge de la SMABTP au regard des dispositions de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation.

2. Sur la SARL BAS LIVRADOIS

Comme exposé ci-dessus (c) la somme de 16 956 EUR TTC sera mise à la charge uniquement de la SARL BAS LIVRADOIS, sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

3. Sur la compagnie SMABTP venant aux droits de la SA CGIB

Selon l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation la garantie de livraison « est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement une entreprise d’assurance agréée à cet effet. » En conséquence, le tribunal ne pouvait pas condamner la SA CGIB à « garantir » la SARL CLE des condamnations mises à sa charge au bénéfice de Mme [I]. En application de l’article L. 231-6 le garant de livraison est directement redevable à l’égard du maître de l’ouvrage.

Ceci étant précisé, les reprises nécessaires concernant les menuiseries, les tuiles, l’enduit extérieur, les carrelages et les gouttières, relèvent de la garantie de parfait achèvement pour avoir était valablement réservées soit lors du procès-verbal de réception du 12 décembre 2016, soit au moyen du courrier du 16 décembre 2016.

Par ailleurs, il résulte du dossier, notamment l’expertise judiciaire, que le mur de soutènement dont M. [M] fait état dans son rapport page 11, aurait dû être prévu lors de la conclusion du contrat CCMI au titre des « caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble », selon l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation.

Or l’article L. 231-6 a) prévoit qu’en cas de défaillance du constructeur le garant prend à sa charge :

Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

En conséquence, la SMABTP, venant aux droits de la SA CGIB, doit prendre à sa charge le coût de la construction de ce mur de soutènement qui est nécessaire à l’achèvement de la construction au sens du texte ci-dessus.

Au total, les travaux relevant de la prise en charge du garant de livraison s’élèvent à : 17 164 EUR (mur de soutènement) + 907,50 EUR (menuiseries) + 800 EUR (tuiles) + 3089,90 EUR (enduit extérieur) + 1080 EUR (joints des carrelages) + 4370,74 EUR (gouttières) = 27 412,14 EUR TTC, outre l’indexation ci-dessus (h).

L’acte de cautionnement/garantie de livraison fourni par la SA CGIB en date du 14 janvier 2016 mentionne que cet organisme atteste se porter caution solidaire et s’engage en conséquence « à verser en cas de défaillance du constructeur, d’une part les sommes excédant le prix garanti (au-delà d’une franchise de 5 % qui restent à la charge du maître de l’ouvrage) nécessaires à la réalisation de la construction faisant l’objet du contrat ['] » Cette franchise est valablement stipulée par le garant en application de l’article L. 231-6 a) du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence, sous déduction de la franchise de 5 %, c’est la somme indexée de 26 041,53 EUR TTC qui revient in fine à Mme [I], à charge de la SMABTP.

4. Sur la SARL CLE

Cette société est actuellement en liquidation. Il n’est donc pas possible de prononcer contre elle une condamnation. Il est par contre possible de fixer à son passif la somme ci-dessus de 27 412,14 EUR TTC, outre indexation comme précisé ci-après dans le dispositif.

5. Sur le jugement dont appel

Dans le dispositif de sa décision, le tribunal condamne la SARL CLE sous la garantie de la SA CGIB, alors que cela n’est pas possible, comme exposé ci-dessus. En outre, son calcul des préjudices au titre de la garantie de parfait achèvement est erroné, puisque le montant total s’élève non pas à 12 080 EUR mais à 10 248,14 EUR (motifs page 14). Et de toute manière la cour évalue différemment les préjudices de Mme [I]. En conséquence, le jugement sera infirmé, sauf concernant l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

6. Sur l’article 700 du code de procédure civile devant la cour d’appel

En application de ce texte devant la cour d’appel, la somme de 5 000 EUR sera mise à la charge de la SMABTP, au bénéfice de Mme [I].

Il n’y a pas lieu à d’autres applications de ce texte.

7. Sur les dépens d’appel

Les dépens d’appel seront supportés par la SMABTP.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Fixe la clôture de la procédure à la date du 29 septembre 2025 ;

Infirme le jugement, sauf en ce que le tribunal statue sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens ;

Statuant à nouveau pour le reste :

' Condamne la SMABTP, venant aux droits de la SA CGIB, à payer à Mme [J] [I] la somme de 26 041,53 EUR TTC, qui sera évaluée en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis le 30 septembre 2021, date du rapport judiciaire de M. [M], jusqu’à la date du présent arrêt ;

' Condamne la SARL BAS LIVRADOIS à payer à Mme [J] [I] la somme de 16 956 EUR TTC, qui sera évaluée en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis le 30 septembre 2021, date du rapport judiciaire de M. [M], jusqu’à la date du présent arrêt ;

' Condamne la SARL BAS LIVRADOIS à payer à Mme [J] [I] la somme de 6 000 EUR en réparation de son préjudice de jouissance ;

' Fixe au passif de la SARL CLE la somme de 27 412,14 EUR TTC, qui sera évaluée en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis le 30 septembre 2021, date du rapport judiciaire de M. [M], jusqu’à la date du présent arrêt ;

Condamne la SMABTP à payer à Mme [J] [I] la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour d’appel ;

Condamne la SMABTP aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître David TEYSSIER de la SCP TREINS POULET VIAN et associés, avocat sur son affirmation de droit ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président