R.G : 12/01156

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2012

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Décision rendue par le juge de l’expropriation de Seine Maritime en date du 30 janvier 2012

APPELANTE – PARTIE EXPROPRIANTE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e BARON, membre de la SCP BARON COSSE GRUAU, avocats au barreau de l’EURE

INTIMÉE – PARTIE EXPROPRIEE :

Société CASH AFFAIRES

XXX

XXX

représentée par son gérant M. Y comparant en personne

EN PRÉSENCE DE :

M. Z A

Direction Régionale des Finances Publiques

XXX

XXX

représenté par M^me Thérèse PLAZANET

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré :

Madame HOLMAN, conseiller

Madame AUBLIN-MICHEL, conseiller en remplacement de M. X empêché

Monsieur SAMUEL, conseiller

désignés par ordonnance de Madame la Première Présidente de la cour d’appel en date du 27 juillet 2012.

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Madame DUPUIS, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 septembre 2012, après rapport de M^me HOLMAN.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2012

ARRÊT :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 06 novembre 2012, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame HOLMAN, conseiller faisant-fonction de président et par Madame DUPUIS, greffier présent à cette audience.

***

La ville de Rouen a délégué à l’établissement public foncier de Normandie (EPFN) l’acquisition des immeubles nécessaires à l’aménagement et à la restructuration du quartier de la 'Luciline’ ; la zone d’aménagement concertée a été délimitée par un plan local d’urbanisme approuvé le 24 septembre 2004 et le projet a été déclaré d’utilité publique par arrêté préfectoral du 18 août 2006 ; le 12 novembre 2007 l’EPFN a acquis de la SCI Le Port un immeuble situé boulevard Ferdinand de Lesseps, dans lequel la SARL Cash Affaires exploite depuis le mois de juillet 2001 un commerce d’achat et de revente auprès des particuliers d’objets et matériels divers en vertu d’un contrat de sous-location qui lui avait été consenti par la locataire principale, la société Mutant Distribution, les locaux exploités par la société Cash Affaires étant d’une superficie de 373 m².

L’EPFN a acquis l’immeuble le 12 novembre 2007 et, le 27 du même mois, notifié cette acquisition à la société Cash Affaires, lui précisant que ce transfert de propriété emportait extinction de tous les droits réels ou personnels sur l’immeuble en cause en application de l’article L 12-2 du code de l’expropriation.

En l’absence d’accord amiable, l’EPFN a saisi le juge de l’expropriation de Seine Maritime en vue de voir fixer l’indemnité due à la société Cash Affaires à 202.350 € en cas de cessation d’activité entraînant l’interdiction de réinstallation pendant une période de cinq ans et dans un rayon de 20 kilomètres, en cas de transfert d’activité à 112.000 €, à l’exception de la prise en charge d’éventuelles indemnités de licenciement sur justificatifs.

Par jugement du 30 janvier 2012, le juge de l’expropriation a :

— déclaré la saisine de la juridiction et la procédure en fixation judiciaire des indemnités d’éviction régulières,

— fixé l’indemnité d’éviction pour cessation d’activité, impliquant l’interdiction faite à la société Cash Affaires de se réinstaller dans la même activité, dans un rayon de moins de 10 kilomètres des locaux actuellement occupés, et dans un délai de trois années à compter du jour où elle aurait effectivement quitté les lieux, à la somme de 377.250 € outre l’indemnité pour frais de licenciements due par l’EPFN sur présentation de justificatifs,

— fixé alternativement l’indemnité pour transfert d’activité à la somme de 149.200 € outre le coût des éventuels licenciements liés aux délais du transfert indemnisé par l’EPFN sur présentation des justificatifs,

— dit que, sauf meilleur accord des parties, la société Cash Affaires percevrait la somme de 149.200 € que l’EPFN devrait lui verser en consignant la différence entre cette somme et celle de 377.250 € pendant les six mois suivant le jour où le jugement serait devenu définitif, délai à l’intérieur duquel la société Cash Affaires pourrait opter pour l’indemnité fixée en cas de cessation d’activité, impliquant l’interdiction de réinstallation,

— fixé à la somme de 2.500 € l’indemnité due par l’EPFN à la société Cash affaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de l’EPFN.

Il a été interjeté appel de cette décision par l’EPFN par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 5 mars 2012, et par la société Cash Affaires par déclaration enregistrée le 21 mars 2012.

Par mémoire enregistré le 27 avril 2012, notifié le 11 mai 2012, et mémoire en réplique déposé le 12 septembre 2012, notifié le même jour, l’EPFN sollicite la réformation du jugement sur la fixation de l’indemnité d’éviction en cas de cessation totale d’activité de la société Cash Affaires ainsi que sur les dispositions relatives à l’interdiction de rétablissement et à la consignation, demandant que l’indemnité d’éviction en cas de cessation totale d’activité soit fixée à la somme de 202.350 €, indemnité de remploi comprise, qu’en cas d’option par la société Cash Affaires de la perception de cette indemnité, il lui soit fait interdiction de se réinstaller dans la même activité dans un rayon de moins de 20 kilomètres de ses locaux actuels et dans un délai de cinq années à compter de son départ des lieux, de dire n’y avoir lieu à consignation de la différence entre le montant de l’indemnité pour transfert d’activité et celui de l’indemnité d’éviction ; il sollicite la confirmation du jugement pour le surplus.

Par mémoire en réponse déposé le 14 juin 2012, notifié le 21 juin 2012, et mémoires complémentaires déposés les 12 et 18 septembre 2012, notifiés les 12 et 19 septembre 2012, la société Cash Affaires, déclarant former appel incident, demande à la cour :

— de fixer à la somme de 548.800 € le montant de l’indemnité d’éviction en cas de cessation d’activité outre les frais de licenciement sur présentation de justificatifs, cette indemnité lui étant définitivement acquise sauf réinstallation dans un local équivalent à celui qu’elle occupe actuellement dans un délai d’un an à compter de sa décision d’option pour cette indemnité,

— de dire n’y avoir lieu de fixer l’interdiction de réinstallation sauf dans le secteur de la déclaration d’utilité publique sur un emplacement présentant les mêmes caractéristiques et ce dans un délai maximum d’une année à compter de la cessation d’activité,

— en cas de transfert d’activité de fixer l’indemnité :

— à 437.741,66 € en cas de transfert immédiat,

— à 554.903,79 € en cas de réinstallation dans les 180 jours après son départ du local actuel, subsidiairement à 433.437,99 €, outre les frais de garde-meuble sur présentation de facture, une indemnité pour trouble commercial sur la base de 614,81 € par jour ouvrable et sur présentation d’un constat d’huissier justifiant du nombre de jours de fermeture,

— à 590.030, 29 € en cas de réinstallation dans les 355 jours outre frais de licenciement, subsidiairement à 433.437,99 €, outre frais de garde-meuble sur présentation de facture et sur la base d’un coût de 1.800 € par mois, une indemnité pour trouble commercial sur la base de 380,26 € par jour ouvrable et sur présentation d’un constat d’huissier justifiant du nombre de jours de fermeture, frais de licenciement sur justificatifs,

— ou alternativement à 527.558,56 €,

— subsidiairement à 400.000 €,

— de fixer à une année le délai pour l’exercice de son droit d’option pour la cessation définitive d’activité, l’EPFN devant à compter du point de départ de ce délai avoir réglé l’indemnité de transfert d’activité et consigné la différence entre le montant de cette indemnité et celui dû en cas de cessation d’activité,

— de condamner l’EPFN au paiement d’une somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, de confirmer le jugement déféré, et à défaut de confirmation sur l’indemnité d’éviction en cas de cessation d’activité, de la fixer à 362.398 € outre frais de licenciement sur justificatifs.

Suivant conclusions adressées par lettre recommandée avec avis de réception expédiée le 4 juin 2012, notifiées le 7 juin 2012, Z A, formant appel incident, demande la fixation de l’indemnité principale en cas de cessation totale d’activité à la somme de 202.350 €, soit 185.000 € au titre de l’indemnité principale et 17.350 € au titre de l’indemnité de remploi, outre une indemnité de 41.500 € pour frais de licenciement sur justificatifs, le versement de l’indemnité étant subordonné à l’engagement de la société Cash Affaires de ne pas se réinstaller dans un rayon de moins de 20 kilomètres et dans un délai de cinq années à compter de son départ des lieux ; à défaut d’option de la société Cash Affaires antérieurement au versement de l’indemnité, il demande que l’ EPFN soit autorisé à consigner la différence entre le montant de l’indemnité allouée en cas de transfert de l’activité et l’indemnité pour cessation d’activité, cette consignation faisant courir le délai d’un mois prévu par l’article L 15-1 du code de l’expropriation.

Sur ce

Il y a lieu d’ordonner la jonction des instances enregistrées au greffe sous les numéros 12/1156 et 12/1276.

A l’audience la cour a constaté que la société Cash Affaires, qui avait interjeté appel par déclaration du conseil qui la représentait alors, n’avait pas fourni le timbre au titre de la contribution au financement de l’aide juridique alors qu’aux termes de l’article 62 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, les demandes initiales sont assujetties au paiement de cette contribution, ces dispositions s’appliquant à l’appel des jugements du juge de l’expropriation.

Son appel principal est donc irrecevable.

Son appel est incident est en revanche recevable au regard des dispositions de l’article R 13-49 du code de l’expropriation.

Sur l’indemnité d’éviction en cas de cessation d’activité

En application des articles L 13-14 et L 13-15 du code de l’expropriation, cette indemnité doit être fixée d’après la consistance des biens à la date de la décision de première instance, l’immeuble ayant été acquis par l’ EPFN dans le cadre d’un accord amiable, et non à la date de cette acquisition comme le prétend la société Cash Affaires; elle doit être estimée à la date du jugement, la date de référence se situant quant à elle au 24 septembre 2004, date d’approbation du plan local d’urbanisme.

Le premier juge a écarté à juste titre la demande de la société Cash Affaires d’évaluation de l’indemnité d’éviction sur la base des bilans des trois dernières années précédant le transfert de propriété, dès lors qu’elle ne peut invoquer un non respect des dispositions des articles L 314-2, L 314-5 et L 314-6 du code de l’urbanisme qui prévoient, non un droit au relogement des commerçants mais un droit de priorité pour l’attribution de locaux de même nature compris dans l’opération lorsque l’activité considérée est compatible avec les dispositions du plan local d’urbanisme, qu’en réponse à sa demande de transfert dans des locaux d’une surface équivalente avec un parking de 15 à 20 places minimum, dès le mois de septembre 2006 il lui avait été indiqué que le stationnement en surface serait limité et conseillé de chercher des locaux dans d’autres secteurs géographiques, qu’en juin 2010 il lui était rappelé que le projet d’aménagement ne prévoyait pas de parking en surface, qu’elle a néanmoins maintenu sa demande de poursuite d’activité dans le secteur de la Luciline ainsi qu’en témoigne son courrier du 13 octobre 2010 à la ville de Rouen, qu’avertie de ces difficultés et, en avril et mai 2007 du départ de la société Mutant par suite du versement de l’indemnité préalablement au transfert de propriété en application de l’article L 314-6, elle n’a pas sollicité la mise en oeuvre de ces dispositions qui lui imposaient de justifier du préjudice causé par l’opération d’aménagement et de quitter les lieux dès le versement de l’indemnité.

Elle ne peut arguer d’un silence gardé par l’autorité expropriante sur le transfert de propriété, ni d’une absence de notification de ce transfert qui l’aurait empêchée de solliciter en temps le bénéfice de l’article L 314-6 et de disposer de fonds lui permettant de retrouver de nouveaux locaux; ainsi que l’a observé le premier juge, aucune disposition n’impose cette notification; il résulte de ses correspondances qu’elle souhaitait rester dans le secteur de la Luciline et, si, comme elle le fait valoir, d’autres sociétés ont bénéficié de l’application de ce texte, aucune conclusion utile ne peut être tirée de cet élément.

Elle invoque une baisse de son chiffre d’affaires en dépit de l’excellence de son emplacement commercial et de l’essor du marché d’occasion, baisse qu’elle attribue à l’opération d’aménagement et résultant du départ de la société Mutant, des démolitions et chantiers de reconstruction donnant au quartier un aspect de friche urbaine retentissant sur son activité, du caractère insalubre de ses locaux tenant au refus du précédent propriétaire et de l’EPFN de réparer les importantes fuites d’eau dans la toiture du fait de la démolition programmée du bâtiment, et de l’absence d’investissements de sa part compte tenu de la dégradation de ses locaux.

La baisse de son chiffre d’affaires avait commencé dès l’exercice 2004-2005, soit bien avant le départ de la société Mutant, et elle a persisté ensuite; dans le cadre de la fixation de l’indemnité d’éviction seul peut être examiné le préjudice résultant de la perte du fonds, non celui dû à la réalisation de travaux publics, et l’existence de fuites dans la toiture trouvant leur origine dans le refus d’entretien des locaux par l’ancien propriétaire n’est pas liée à l’opération d’aménagement ; enfin, la conjoncture économique et la progression du marché d’occasion sur Internet peuvent également expliquer cette baisse.

L’EPFN et Z A font donc justement valoir que le premier juge devait procéder à une estimation du fonds de commerce à la date de sa décision et qu’il ne pouvait, au motif d’une évolution anormale du chiffre d’affaires de la société Cash Affaires en relation avec l’opération d’aménagement, se fonder sur le chiffre d’affaires hors taxes réalisé depuis l’exercice 2003/2004 ou l’excédent brut d’exploitation à compter de 2003-2204.

L’EPFN offre de verser une indemnité de 185.000 € outre une indemnité de remploi de 17.350 €, soit au total 202.350 €, proposition reprise par Z A.

La société Cash Affaires sollicite une indemnité principale de 448.000 €, des indemnités accessoires d’un montant de 108.000 € (dont 44.800 € au titre des frais de remploi), subsidiairement, en cas d’infirmation du jugement, une indemnité principale de 330.498 € et une indemnité de remploi de 31.900 €, outre frais de licenciement sur présentation de justificatifs.

S’agissant de la méthode d’évaluation par l’actif net proposée par l’EPFN et aboutissant à une valeur de 164.106 €, elle doit être écartée, cette valeur ne correspondant pas nécessairement à la valeur réelle du fonds.

Selon la méthode habituellement pratiquée dans le cadre de cessions de fonds de commerce, l’évaluation se fait sur la base de la moyenne du chiffre d’affaires TTC des trois dernières années affectée d’un coefficient suivant la nature de l’activité.

Les résultats déclarés aux services fiscaux par la société Cash Affaires pour les exercices 2007/2008, 2008/2009 et 2009/2010 et connus à la date du jugement font apparaître une moyenne de 604.357 € TTC.

L’EPFN estime que doit être appliqué un coefficient de 30%; Z A retient également ce coefficient, se fondant sur le barème de l’administration fiscale fixant un coefficient de 20 à 35% pour un commerce de solderie, de 20 à 50% pour un bazar, de 20 à 40% pour un commerce d’électro-ménager.

Sans qu’il y ait lieu de suivre dans le détail l’argumentation développée par la société Cash Affaires sur le coefficient à appliquer à son activité d’achat et de revente à des particuliers d’objets et matériels d’occasion tels que matériel informatique, matériel électro-ménager, bijoux, jeux vidéo, il convient de relever que parmi les barèmes versés aux débats certains mentionnent un coefficient pouvant aller jusqu’à 55% du chiffre d’affaires hors taxes ou 45 % du chiffre d’affaires TTC pour l’activité de solderie à laquelle l’EPFN se réfère, chiffres à rapprocher de ceux retenus par l’expert-comptable de la société (55% sur le chiffre d’affaires hors taxes, 46% selon le chiffre d’affaires TTC) en raison de l’importance de la marge brute.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il peut être fait application d’un coefficient de 38%, conduisant à une valeur du fonds de commerce de 229.655 € (604.357 € x 38%), arrondie à 230.000 €.

Se fondant sur la méthode de la marge brute d’autofinancement, déterminée à partir de l’excédent brut d’exploitation, l’expert-comptable de la société Cash Affaires chiffre à 324.330 € la valeur du fonds de commerce à partir d’une moyenne de marge brute de 108.110 € sur les exercices 2008 à 2010 et après application d’un coefficient de 3 ; il observe que l’évaluation retenue par Z A selon cette méthode (129.192 €) ne tient pas compte des rémunérations des deux gérants et de leurs charges sociales ni de versements sur les plans épargne entreprise mais ceux-ci ne constituent pas à proprement parler des rémunérations.

Dans ces conditions, le rapprochement entre chacune des valeurs déterminée selon l’une ou l’autre des méthodes permet de conclure à une valeur de 260.000 €.

La société Cash Affaires estime que l’indemnité de remploi doit être fixée à 10% du montant de l’indemnité principale mais les taux appliqués par le premier juge, 5% jusqu’à 23.000 € et 10% au-delà, assurent une réparation intégrale de ce poste de préjudice; cette indemnité sera donc fixée à 1.150 € + 23.700 € = 24.850 €.

La société Cash Affaires demande une indemnité de 36.000 € pour perte de stock, de 10.000 € pour frais de publicité pour écoulement de stock, de 10.000 € pour frais de fermeture et libération du local.

S’agissant de la perte de stock, si l’expert-comptable de la société indique qu’une dépréciation du stock de 60% au minimum est à prévoir, dans un courrier adressé à l’ancien conseil de sa cliente il admet ne pas disposer d’élément tangible justifiant son affirmation d’une telle dépréciation; aucun préjudice au titre d’une perte de stock ne peut donc être admis ainsi que l’a considéré le premier juge.

Il a de même exactement décidé qu’aucune indemnité ne pouvait être allouée au titre de frais d’enlèvement d’agencements ou de matériel, l’indemnité principale réparant la perte du fonds de commerce incluant le matériel d’exploitation.

La disposition relative aux frais de licenciement ( évalués par l’expert -comptable de la société Cash Affaires à la somme de 41.500 €) ne fait pas l’objet de critiques.

Le premier juge, faisant partiellement droit à la demande de l’EPFN, a considéré que l’indemnité pour cessation d’activité, correspondant à la valeur de son fonds, avait pour corollaire l’interdiction pour la société Cash Affaires de se réinstaller dans la même activité dans un rayon de moins de 10 kilomètres des locaux qu’elle occupe actuellement, et ce durant trois années.

La société Cash Affaires demande que cette interdiction soit limitée au secteur concerné par la déclaration d’utilité publique et à un emplacement présentant les mêmes caractéristiques que l’emplacement actuel, le délai étant ramené à une année.

L’EPFN et Z A demandent confirmation du jugement sur le périmètre géographique et la durée.

Si la distance de 10 kilomètres fixée par le premier juge peut être admise, la société Cash Affaires fait justement valoir que la clientèle dans ce secteur d’activité est une clientèle de proximité ainsi qu’en témoigne l’ouverture par une société concurrente, après déplacement de son activité de Barentin à Rouen, d’un second magasin situé à environ un kilomètre du premier, et qu’en cas de cessation d’activité pendant une certaine durée sa clientèle actuelle sera perdue; le versement de l’indemnité pour cessation d’activité sera en conséquence subordonné à son engagement de ne pas se réinstaller dans la même activité, dans un rayon de moins de 10 kilomètres des locaux qu’elle occupe actuellement, et pendant une durée de deux années.

Sur les indemnités dues en cas de transfert d’activité

La société Cash Affaires prétend que pour retrouver des locaux équivalents, en cas de transfert immédiat sans licenciements elle devra supporter des frais d’un montant de 437.741,66 €, ces frais étant augmentés en cas de transfert différé.

Les devis de travaux d’aménagement de locaux qu’elle produit, sur la base de travaux commandés par des sociétés concurrentes, ne peuvent servir d’éléments utiles de comparaison car ils portent pour l’essentiel sur une rénovation complète de locaux, rénovation qu’elle ne sera pas nécessairement tenue d’entreprendre; le préjudice résultant d’un surcoût de loyer est hypothétique; il en est de même de celui lié au paiement d’un droit au bail et elle ne peut invoquer une perte d’un droit au bail pour le local qu’elle occupe actuellement en absence de preuve de règlement d’une indemnité à ce titre.

Au vu des termes de comparaison cités par Z A, portant sur les indemnités de transfert réglées à des sociétés ayant des activités différentes de celles de la société Cash Affaires mais situées dans le même secteur géographique, le premier juge a estimé avec raison que le plus pertinent était celui de l’indemnité de 319 € le m² réglée en 2008 à la société Verpillot Mabille pour des locaux d’une superficie de 785 m², indemnité qu’il a fixée, en l’absence de devis présentés par la société Cash Affaires, à 149.200 €, soit 400 € le m² pour tenir compte du coût réactualisé de frais de publicité, de déménagement et de réinstallation.

En cause d’appel, la société Cash Affaires produit des devis justifiant d’un coût de déménagement de 26.000 €; par ailleurs, elle produit une attestation de son expert-comptable faisant état d’une perte d’exploitation évaluée à 614 € par jour ouvrable.

Au regard de ces éléments, l’indemnité due en cas de transfert du fonds, qui englobe l’ensemble des préjudices résultant de l’absence d’activité durant le temps nécessaire à ce transfert, sera fixée à 170.000 €, outre le coût des éventuels licenciements sur présentation de justificatifs.

Sur les autres demandes

Au regard des règles relatives à la consignation fixées par le code de l’expropriation, les demandes de la société Cash Affaires relatives à l’octroi d’un délai pour l’exercice de son droit d’option et aux modalités de consignation doivent être rejetées.

Le jugement sera confirmé du chef de la disposition relative à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les dépens d’appel seront laissés à la charge de l’EPFN

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Ordonne la jonction des instances enregistrées au greffe sous les numéros 12/1156 et 12/1276,

Déclare irrecevable l’appel principal de la société Cash Affaires,

Confirme le jugement déféré du chef des dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

L’infirmant pour le surplus,

Fixe les indemnités dues par l’établissement public foncier de Normandie à la société Cash Affaires en cas de cessation de son activité comme suit :

— indemnité principale : 260.000 €,

— indemnité de remploi: 24.850 €,

outre frais de licenciements sur présentation de justificatifs, le versement de ces indemnités étant subordonné à l’engagement de la société Cash Affaires de ne pas se réinstaller dans la même activité dans un rayon de moins de 10 kilomètres des locaux qu’elle occupe actuellement et dans un délai de deux années à compter de son départ de ces locaux,

Fixe l’indemnité due par l’établissement public foncier de Normandie à la société Cash Affaires en cas de transfert de son activité à la somme de 170.000 €, outre le coût des éventuels licenciements sur présentation de justificatifs.

Rejette toutes autres demandes,

Dit que les dépens d’appel seront supportés par l’établissement public foncier de Normandie.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE