COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 FEVRIER 2015

R.G. N° 13/01785

AFFAIRE :

M. F X

…

C/

SDC DE L’IMMEUBLE 1 RUE DE L’ASSEMBLEE NATIONALE A VERSAILLES (XXX

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Février 2013 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° chambre : 3^e

N° RG : 11/09184

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Khadija CHATOUANI

M^e Jean-I PINARD

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur F, Paul, I, Aymard, Gabriel X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame D, H, I, J, B X épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentés par Maître Khadija CHATOUANI, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 0317/13 vestiaire : 446

APPELANTS

*************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 1 RUE DE L’ASSEMBLEE NATIONALE A VERSAILLES (XXX, représenté par son syndic, la S.A.S. AGENCE SAINT SIMON

N° Siret : 315 492 652 R.C.S. VERSAILLES

Ayant son siège XXX

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

SAS AGENCE SAINT SIMON

N° Siret : 315 492 652 R.C.S. VERSAILLES

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentés par Maître Jean-I PINARD, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 130

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Décembre 2014, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX

**************

FAITS ET PROCEDURE,

M. F X est propriétaire d’un appartement, désigné lot XXX, dans l’immeuble en copropriété sis XXX à Versailles (XXX et M^me D Z est propriétaire d’un garage dans le même immeuble.

Afin de permettre une répartition des charges entre les différents copropriétaires, des compteurs de thermie pour le chauffage ont été installés à l’intérieur de chaque appartement dudit immeuble.

L’appartement de M. X comportait deux radiateurs. A l’occasion d’une mesure des répartiteurs dans le cadre des relevés annuels, l’un des radiateurs de M. X affichait une consommation égale à 0, le deuxième n’ayant pas été relevé.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1, rue de l’assemblée nationale à Versailles dit le syndicat des copropriétaires lui a appliqué, pour l’année 2010/2011, un forfait de 20 unités par répartiteur non relevé sur le fondement de la résolution 19 de l’assemblée générale de la copropriété du 16 novembre 2010.

Par acte d’huissier du 13 octobre 2011, M. F X et M^me D Z ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir juger illégale la résolution 19 de l’assemblée générale des copropriétaires, de déclarer non écrit le forfait de répartition de charges appliqué suivant la résolution 19 de l’assemblée générale, de répartir le montant des charges pour l’année 2010/2011 de M. F X pour le lot XXX à hauteur de 1.628,33 €, et de prendre acte du règlement effectué par M. X pour la somme de 1.628,33 €.

Par jugement du 7 février 2013, le tribunal de grande instance de Versailles a :

— Débouté M. F X et M^me D Z de leurs demandes ;

— Condamné en conséquence M. F X et M^me D Z à payer la somme de 2.542,19 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX pris en la personne de son syndic la société AGENCE SAINT SIMON ;

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. F X et M^me D Z aux entiers dépens par application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. X et M^me Z ont relevé appel de cette décision le 1^er mars 2013.

Dans leurs dernières conclusions du 3 juillet 2013, M. X et M^me Z demandent à cette cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— Les déclarer recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions.

Y faisant droit,

— Juger illégale la résolution 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2010 et déclarer non écrit le forfait de répartition de charges appliqué suivant la résolution 19 l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, en date du 16 novembre 2010.

— Répartir le montant des charges (pour l’année 2010/2011) de M. F X pour le lot XXX à hauteur de 1.628,33 €.

— Prendre acte du règlement effectué par M. X pour la somme de 1.628,33 € par chèque LCL n°9347576 en date du 23 septembre 2011 et juger ce règlement libératoire et satisfactoire.

A titre subsidiaire,

— Juger inapplicable le forfait de 20 unités par radiateurs adopté le 16 novembre 2010 suivant la résolution 19 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires,

A titre plus subsidiaire,

— Qualifier de clause pénale le forfait de répartition de charges appliqué à M. F X suivant la résolution 19 l’assemblée générale en date du 16 novembre 2010.

— Modérer le montant du forfait de répartition de charges appliqué à M. F X suivant la résolution 19 l’assemblée en date du 16 novembre 2010 pour le limiter à la somme de 1.628,33 €.

— Prendre acte du règlement effectué par M. X pour la somme de 1.628,33 € par chèque LCL n°9347576 en date du 23 septembre 2011 et juger ce règlement libératoire et satisfactoire.

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires, à l’exclusion des concluants, de l’immeuble XXX pris en la personne de son syndic en exercice la société AGENCE SAINT SIMON à payer la somme de 6.000 € à M. F X et 6.000 € à M^me D Z au titre de dommages et intérêts.

— Condamner, à titre personnel, la société AGENCE SAINT SIMON à payer la somme de 6.000 € à M. X au titre de dommages et intérêts.

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX pris en la personne de son syndic en exercice, la société AGENCE SAINT SIMON, de toutes demandes en ce qu’elles seraient contraires aux présentes.

— Dire qu’ils seront exclus des dépenses relatives aux frais de procédure tels que visées par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires (à l’exclusion de M. F X et M^me D Z) pris en la personne de son syndic en exercice la société AGENCE SAINT SIMON et la société AGENCE SAINT SIMON, à titre personnel, à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à M. F X la somme de 4.000 € et à M^me D Z la somme de 4.000 € et les condamner aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions du 19 juin 2013, le syndicat des copropriétaires et la société AGENCE SAINT SIMON demandent à cette cour, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Débouter M. F X et M^me D Z du chef de toutes leurs demandes en cause d’appel,

— Confirmer la décision de première instance,

En conséquence,

— Condamner M. F X et M^me D Z à verser à l’AGENCE SAINT SIMON la somme de 2.542,19 €.

— Condamner M. F X et M^me D Z à verser à l’AGENCE SAINT SIMON la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner M. F X et M^me D Z aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 1^er juillet 2014.

****

Motifs de la décision

Recevabilité de la demande de nullité de la résolution n° 19 de l’assemblée du 26 novembre 2010

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de l’action en nullité de la résolution 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 novembre 2010 car elle n’a pas été introduite dans le délai des deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les appelants sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 soutiennent que l’action est recevable car l’application d’un forfait de 20 unités par radiateur ne présente aucun lien avec l’utilité du service qu’en retire le requérant et de ce fait échappe au délai des deux mois de l’article 42. Ils soutiennent que la clause en ne prévoyant qu’un seul et unique forfait litigieux modifie le paiement des charges de chauffage et contrevient à l’article 10 de la loi sus visée et qu’il s’agit d’une clause illicite réputée non écrite conformément à l’article 43 de la loi sus visée compte tenu du montant du forfait.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne que les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il n’est pas contesté que les appelants qui étaient défaillants à l’assemblée générale n’ont pas introduit leur action dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée générale et que ce délai est impératif. Toutefois, les appelants soulèvent des moyens visant à échapper à ce délai couperet.

Les parties remettent le procès-verbal d’assemblée générale, objet du litige, ce qui n’avait pas été fait en première instance.

La résolution est intitulée ainsi : 'l’assemblée générale après en avoir délibéré décide d’appliquer un forfait de 20 unités par radiateur pour les répartiteurs de chauffage non relevés ou bien si les répartiteurs de chauffage ont été déposés par l’occupant. Un courrier sera adressé aux copropriétaires dont les répartiteurs n’ont pas été relevés par la CI … dans le cadre de leur première visite afin de leur signaler et leur laisser la possibilité de prendre rendez vous avec cette société à leur frais sous un délai de trois semaines'.

Le règlement de copropriété à l’article 5 mentionne que : 'les charges communes seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata de parties communes affectées à chaque fraction, tels que ces quotités sont indiqués à chaque lot.' Toutefois, les charges relatives chauffage central ……..seront réparties entre l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble proportionnellement à la surface de chauffe.'

Les copropriétaires ont à une date non indiquée décidé la pose de répartiteur de chauffage afin de tenir compte de la consommation réelle de chaque lot. Ce point ne fait pas l’objet de discussion.

Cependant, comme le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, la résolution ne modifie pas la répartition des charges initiales mais instaure seulement une sanction pour le copropriétaire qui ne laisse pas l’accès à ses répartiteurs. Le copropriétaire pour échapper à cette modalité et se voir appliquer sa consommation réelle doit laisser l’accès à ses répartiteurs de charges étant observé qu’en plus, il peut demander un deuxième passage à la société chargée des relevés pour échapper au forfait et se voir attribuer les charges selon sa consommation.

La résolution permet dans le concret de résoudre les difficultés survenant quant un copropriétaire ne laisse pas l’accès à son bien et ne veut pas répondre aux injonctions faites sur ce point. Elle ne vise pas spécialement les appelants.

Ne s’agissant pas d’une modification des charges prévues mais seulement d’une modalité concernant leur relevé, les appelants ne peuvent pas soutenir que le forfait contrevient aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce sens qu’il n’en résulte pas de lien avec l’utilité du service qu’ils en retirent pour leur lot. Ce moyen doit être rejeté.

De plus, il ne s’agit pas contrairement à ce qu’indiquent les appelants d’une clause illicite car le copropriétaire diligent n’aura jamais à connaître de ce forfait et peut donc y échapper et il est possible de demander le passage d’un deuxième relevé uniquement pour un lot particulier.

En conséquence, le délai de deux mois n’ayant pas été respecté pour contester la résolution, la demande visant à l’annulation de cette décision doit être rejetée, la seule défaillance du copropriétaire étant à l’origine de la résolution et ce dernier ayant la possibilité de régulariser la situation. Les appelants étant hors délai, ne peuvent plus demander l’annulation de la résolution contestée.

Il n’y a donc pas lieu comme les appelants le demandent de procéder à une nouvelle répartition des charges et de ne tenir compte que de la somme déjà payée.

Les conditions du forfait

Les appelants soutiennent que les conditions d’application du forfait ne sont pas réunies et que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas le contraire.

Ils expliquent que les répartiteurs étaient sur les radiateurs et que le relevé à été fait puisque il est mentionné une consommation 0 pour l’un d’eux et que la société intervenante est seule responsable du non relevé sur l’autre radiateur ainsi que le syndic qui devait faire le relevé au jour de la dépose des radiateurs et qu’enfin la situation ne correspond pas à la clause votée.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les répartiteurs ont été posés le 25 mai 2011 après la période de chauffe et que la période concernée est antérieure, soit de juillet 2010 à juin 2011.

La cour observe qu’une telle clause prévoyant des modalités en cas de non accès aux répartiteurs de chauffage avait déjà été votée antérieurement le 17 novembre 2009 et a été remise à l’ordre du jour de l’assemblée de novembre 2010, objet du litige pour en modifier les modalités concernant la suppression des radiateurs, le principe restant le même pour les relevés des consommations et la pénalité applicable.

Lors du relevé en mai 2011, un répartiteur affichait : aucune consommation et un autre n’a pas été relevé. Il n’est pas établi comme les appelants le soutiennent que les radiateurs avaient été changés, aucune facture n’est versée en ce sens. De plus, il ne s’agit pas de la suppression de radiateur comme il est prévu à la résolution n° 20 de l’assemblée générale mentionnant qu’en cas de suppression de radiateur, un forfait de 2 unités sera appliqué. En effet, la présence de deux radiateurs n’est pas contestée.

En conséquence, les répartiteurs de chauffage n’avaient pas été mis pour la période de chauffe entre juillet 2010 et juin 2011 et le forfait doit s’appliquer, aucune faute de la société qui est intervenue pour les relevés n’étant caractérisée .De plus, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, elle n’est pas présente.

Clause pénale

Les appelants soutiennent qu’il s’agit d’une clause pénale et que le juge conformément à l’article 1152 alinéa 2 du code civil peut la modérer même d’office.

Il s’agit d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires et le juge n’a pas le pouvoir de la remettre en cause, la demande visant à modérer la sanction doit être rejetée. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Dommages et intérêts

Les appelants sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil demandent la somme de 6.000 € pour chacun, de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires car la résolution votée leur occasionne un préjudice. Ils demandent également la somme 6.000 € à l’encontre du syndic qui a persisté à appliquer le forfait illégal et inapplicable et a commis des manquements n’ayant pas procédé au relevé à la dépose des radiateurs.

Le syndicat des copropriétaires et l’Agence Saint Simon, syndic s’opposent aux demandes non justifiées.

S’agissant de la demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires, elle doit être rejetée, les appelants étant déboutés de leur demande.

La responsabilité du syndic peut être engagée si les appelants démontrent une faute, un préjudice et un lien entre la faute et le préjudice. En l’espèce, aucune faute n’est caractérisée le syndic n’ayant fait qu’appliquer le forfait voté par l’ensemble des copropriétaires, et sa responsabilité dans l’absence de pose des répartiteurs pendant la saison 2010-2011 n’étant pas établie.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.

La demande visant à ce qu’ils soient exonérés des frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être également rejetée.

Article 700 du code de procédure civile

Il y aurait lieu d’allouer une somme au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic l’agence Saint Simon et à l’agence Saint Simon au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Toutefois la demande ne visant que l’agence Saint Simon, elle doit être seule bénéficiaire de cette somme, il y a lieu de lui allouer la somme de 1.500 €

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Condamne M. X et M^me Z à payer à l’agence Saint Simon la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne M. X et M^me Z à la charge des dépens,

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame Candice HANRIOT Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,