R.G : 13/03189

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

ARRÊT DU 09 AVRIL 2015

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement du TRIBUNAL D’INSTANCE DE ROUEN du 16 Avril 2013

APPELANT :

Monsieur B A

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Gabriel KENGNE de la SELARL GABRIEL KENGNE, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e ESSOUMA, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2013/006320 du 16/09/2013 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMÉE :

XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Bruno AVERLANT, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e TEKIN, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 09 Février 2015 sans opposition des avocats devant Madame POITOU, Conseiller, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me BRYLINSKI, Président

Madame LABAYE, Conseiller

Madame POITOU, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

M^me NOEL-DAZY, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Février 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2015

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 09 Avril 2015, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par M^me BRYLINSKI, Président et par M^me NOEL-DAZY, Greffier présent à cette audience.

*

* *

M. A est appelant d’un jugement en date du 16 avril 2013 rendu par le tribunal d’instance de Rouen qui a :

' rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée,

' condamné M. B A à verser à la XXX la somme de 1.671,45 € au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2011,

' condamné M. B A à verser à la XXX la somme de 2.341,09 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2011,

' rejeté la demande de la XXX en paiement de la somme de 14,22 € au titre des charges locatives,

' rejeté la demande de M. B A en paiement de la somme de 3.291,84 € au titre des provisions sur charges,

' ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

' condamné M. B A à verser à la XXX la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. B A aux entiers dépens de la présente instance.

Par arrêt du 3 avril 2014, la cour d’appel de Rouen a confirmé la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes de la XXX relatives au paiement des loyers et, avant dire droit sur l’ensemble des autres demandes ainsi que sur les dépens :

ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture,

ordonne la réouverture des débats,

donné injonction à la XXX de préciser si elle était la bailleresse de M Z et d’indiquer, le cas échéant, les mesures prises pour garantir au preneur appelant une jouissance paisible des lieux loués,

donné injonction à M. B A de produire les suites des plaintes pénales déposées par ses soins devant les services de police.

invité les parties à conclure au vu de ces nouvelles pièces.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 16 janvier 2015 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, M. B A demande à la cour, réformant le jugement entrepris, de

' constater que le tribunal d’instance a déjà statué sur la demande de paiements des loyers,

' dire et juger que le bailleur n’a pas assuré la jouissance paisible des lieux loués à M. A l’obligeant ainsi à quitter les lieux sans préavis.

' constater que les dégradations ne sont pas le fait de M. A,

Et par conséquent,

' débouter la XXX de l’ensemble de ses demandes,

' condamner la XXX à rembourser à M. A la somme de 640,28 € à titre de remboursement de dépôt de garantie,

' condamner la XXX à rembourser à M. A la somme de 3.291,84 € au titre de régularisation des provisions,

A titre subsidiaire, si la Cour retient qu’il reste des sommes dues, elle fixera les dommages et intérêts en réparations du trouble de jouissance au même montant et ordonnera la compensation entre les deux sommes.

Enfin,

' condamner la XXX à payer à M. A la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

' la condamner aux entiers dépens

Aux termes de ses dernières écritures en date du 17 septembre 2014 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour, la XXX confirmant la décision entreprise, d’y ajouter la condamnation de l’appelant à lui payer :

' 8.245,29 €, au titre des réparations locatives, la somme de principale

' 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de 1^re instance et d’appel.

SUR CE,

Le 1^er août 1999, M. et Madame X ont consenti un bail d’habitation à M. A portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 66 rue Saint-Gervais à Rouen moyennant un loyer mensuel initial de 2000 francs et 150 francs au titre de la provision sur charges, soit 358,23 €. La XXX a acquis le bien immobilier le 4 août 2010.

Par acte du 26 décembre 2011, le bailleur a fait assigner M. B A devant le tribunal d’instance aux fins de paiement d’un arriéré de loyers et de réparation locatives, outre une indemnité de procédure.

M. A soutient que la demande relative au paiement de loyers a déjà été jugée par le juge des référés par ordonnance du 5 octobre 2011

Ce premier moyen a été tranché par l’arrêt du 3 avril 2014, qui a confirmé la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes de la XXX relatives au paiement des loyers et rejeté de ce fait la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

Il est constant que M. A a restitué les clés le 27 mai 2011 date à laquelle un état des lieux a été réalisé par un huissier. la XXX qui, compte tenu du préavis de trois mois du par le locataire, sollicite la somme de 1682,73 €, correspondant aux mois de mai, juin juillet et août 2011.

M. B A conteste être redevable des mois de préavis en faisant valoir qu’il a été contraint de quitter les lieux en raison d’un différend qui l’opposait à un autre locataire.

La loi du 23 décembre 1986, fait obligation au locataire de faire un usage paisible du logement. Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de garantir au locataire une jouissance paisible des lieux loués. Il est ainsi responsable des divers ennuis, troubles et abus qui peuvent se produire entre locataires habitant un même immeuble notamment lorsque ces agissements excèdent les inconvénients normaux qui résultent du voisinage. Il ne peut invoquer l’article 1725 du même code pour exclure sa garantie en prétendant que le trouble est le fait d’un tiers alors qu’il est le fait de l’un de ses autres locataires.

Le locataire qui résilie le bail de location doit respecter un préavis de trois mois. Cependant le locataire peut quitter son logement sans respecter de préavis en cas de manquement grave du bailleur. La preuve de ces manquements incombe au preneur qui doit attester qu’il a formulé des demandes précises et, si possible, répétées auprès du propriétaire pour l’informer des désordres et demander l’exécution des réparations lui incombant au titre de ses obligations, et que le propriétaire est resté inactif face à ses demandes. L’absence de préavis ne dispense par le locataire de prévenir le propriétaire.

En l’espèce, M. A justifie son départ sans préavis par son impossibilité de rester dans les lieux en raison d’un différend l’opposant à un voisin, M. Z, locataire dans le même immeuble ;

Il verse ainsi :

une main courante en date du 28 juin 2010 ;

une plainte du 26 octobre 2010 devant les services de police faisant état de dégradations, menaces et voies de fait,

une plainte du 4 novembre 2010 pour dégradation de la porte d’entrée

une plainte du 25 novembre 2010 précisant que cette fois son voisin aurait arraché les fils du compteur électrique et les fusibles du téléphone et que, armé d’un marteau, il aurait frappé à la porte occasionnant ainsi un trou,

un certificat médical attestant que le 24 novembre 2010, M. A a été blessé au pied,

une plainte du 9 avril 2011 pour menaces et insultes,

une dernière plainte du 11 avril 2011 pour dégradations des fusibles du compteur ;

Un courrier en date du 25 mars 2011 était adressé en outre par le conseil de M. A au représentant de la XXX informant ce dernier des agissements dont M. A avait été victime depuis plusieurs mois et le mettant en demeure en sa qualité de bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible des lieux. En réponse, le 29 mars 2011, la XXX affirmait vouloir tenter d’intervenir, laissait sous-entendre que M. A était lui aussi partie prenante aux désordres dont il se disait victime et préconisait l’expulsion des deux locataires.

Enfin M. A a saisi le juge des référés le 4 juin 2011, soit une semaine après la remise des clés, aux fins de faire constater que le bailleur avait manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux et d’obtenir la résiliation du bail. Le juge des référés a au principal renvoyé les parties à mieux se pourvoir tout en donnant acte à M. A de ce qu’il avait quitté les lieux.

Pour sa part, le bailleur indique dans ses écritures, après réouverture des débats sur ce point, ne jamais avoir été mis en demeure de mener une action efficace contre M. Alleaune qui lui aussi est son locataire. La XXX ajoute que le fait que M. Z soit l’auteur des faits délictueux n’étant pas démontré, il ne peut lui être reproché sérieusement un manquement à ses obligations contractuelles.

Il se déduit de l’ensemble de ses éléments que :

M. Z a bien été mis en cause au moins de novembre 2010 dans un différend l’opposant à l’appelant

Le bailleur a été mis en demeure le 25 mars 2011 d’assurer à M. A une jouissance paisible des lieux

Le bailleur n’établit pas qu’il a mené une action auprès de M. Z, se contentant d’imputer les désordres au seul comportement de M. A

M. A a saisi les instances judiciaires pour faire constater les manquements de son propriétaire concomitamment à la remise des clés.

De sorte qu’il est justifié par M. A de son départ sans respecter de préavis en raison des manquements du bailleur, lequel est resté inactif malgré la mise en demeure du 25 mars 2011.

Au vu du décompte produit, l’appelant n’est ainsi redevable que du loyer du mois de mai 2011, à l’exclusion des mois de préavis, à savoir 431,79 €.

La XXX demande la somme de 8245,29 € au titre des réparations locatives, elle produit à ce titre deux factures, l’une de 1084 € et l’autre de 7161,29 € correspondant à des travaux de reprises et se réfère au constat d’état des lieux dressé le 27 mai 2011 décrivant un logement très dégradé.

Dans le cadre de son appel, M. B A s’oppose à sa condamnation au paiement des réparations locatives sollicitées par le bailleur aux motifs que :

S’agissant de la dégradation de la porte d’entrée, pour un montant de 1084 €, il a déposé plainte en indiquant que « M. Y est revenu avec un marteau d’environ 30 cm pour frapper sur la porte »

S’agissant des autres réparations telles que la peinture elles sont la conséquence de l’usage normal des lieux loués pendant 12 ans.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 09 août 1999 entre le précédent bailleur et M. B A mentionne un bon état pour l’ensemble du logement, et précise que l’appartement avait été refait à neuf en peinture dans toutes les pièces. Or de la comparaison avec le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 27 mai 2011, il ressort :

— porte d’entrée couverte de graffiti sur sa face extérieure, pose d’une plaque sur une partie de la face extérieure et d’une seconde sur une partie de la face intérieure, serrure manquante en partie centrale, porte fortement détériorée à cet emplacement, peinture sale, écaillée et tachée en face intérieure, chambranle en bois éclaté au droit de la paumelle inférieure, baguette en bois éclatée au-dessus du montant supérieur du chambranle

— dans les chambres, et salon : peinture des murs et plafond sale et tachée sur l’ensemble, la porte de placard comportant des fissures et panneau supérieur éclaté

— salle de bains : peinture de la porte sale, peinture des murs en état d’usage, cuvette de WC dont le fond est sale et entartré, faïence des murs de la cabine de douche sales et tachés sur l’ensemble, deux rangs se détachent au droit du receveur, un mélangeur eau froide/eau chaude, un flexible et une douchette hors service.

Ainsi, la dégradation de la porte dont il est demandé le remplacement n’est pas imputable exclusivement aux faits que l’appelant impute à son voisin. La décision sera donc confirmée en ce qu’elle a mis à la charge du locataire la somme de 1084 € de ce chef.

Elle le sera aussi pour ce qui concerne les autres réparations rendues nécessaires par un manque manifeste d’entretien des lieux par le locataire qui ne peut justifier l’état constaté par la seule durée du bail. Compte tenu du coefficient de vétusté pour la peinture et la moquette et des factures présentées pour la remise en état des désordres, le coût des réparations locatives restant à la charge de M. B A sera de 2981,37 €, somme de laquelle il convient de soustraire le montant du dépôt de garantie de 640,28 €

La décision sera confirmée sur ce point.

Enfin l’appelant conteste la décision en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de 3291,84 € au titre du remboursement des provisions pour charges acquittées mensuellement à hauteur de 22,86 € depuis l’origine du bail, faute pour le bailleur de fournir un décompte définitif.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un mois avant la régularisaiton de charges, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La XXX n’est propriétaire que depuis le 4 août 2010. Aussi si le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification, il ne peut former cette demande qu’à l’égard du propriétaire qui les a encaissés.

Pour ce qui concerne les charges entre la date d’acquisition du logement, 4 août 2010 et le départ du locataire, moins d’un an s’est écoulé, de sorte que la décision sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. B A de sa demande.

La XXX dans le corps de ses écritures affirme que l’appelant est redevable de la somme de 14,22 € au titre des charges, le tribunal a débouté l’intimé de cette demande faute de justification. L’intimée n’a pas formé de demande de ce chef dans le dispositif de ses écritures.

Dans le dispositif de ses écritures, M. A demande des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance d’un montant équivalent à celui des sommes dues. Étant dispensé d’un préavis, il ne justifie cependant pas d’un préjudice complémentaire.

M. B A supportera les entiers dépens de première instance et d’appel, mais il n’y a pas lieu de prévoir l’allocation d’une indemnité de procédure au bénéfice la XXX.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt public et contradictoire,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. B A à verser à la XXX la somme de 1.671,45 € au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2011,

Confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Condamne M. B A à payer à la XXX la somme de 431,79 € au titre du loyer de mai 2011.

Y ajoutant

Déboute les parties du surplus de leurs demandes respectives.

Condamne M. B A aux dépens d’appel et de première instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

Le Greffier Le Président