ARRET N° 455

R.G : 08/03303

FC/KG

S.C.I. LES MERVEILLES DE Y

S.A.R.L. LA RECRE

Z A

BERTHOME

C/

C

L

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2010

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/03303

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 19 septembre 2008 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE.

APPELANTS :

1° S.C.I. LES MERVEILLES DE Y

dont le siège est sis XXX

85160 SAINT-J DE MONTS, représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

2° S.A.R.L. LA RECRE

dont le siège est sis XXX

85160 SAINT-J DE MONTS, représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

3° Monsieur O S Z A

né le XXX à XXX

XXX

85160 SAINT-J DE MONTS

4° Madame F, XXX

née le XXX à XXX

XXX

85160 SAINT-J DE MONTS

représentés par la SCP MUSEREAU-MAZAUDON-PROVOST-CUIF, avoués à la Cour

assistés de M^e Grégoire TERTRAIS, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON

INTIMES :

1° Monsieur X, Alfred, B C

né le XXX à XXX

XXX

85160 ST J DE MONTS

représenté par la SCP PAILLE-THIBAULT-CLERC, avoués à la Cour

assisté de M^e Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

2° Monsieur K L

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP TAPON-MICHOT, avoués à la Cour

assisté de M^e J-Marie BOUQUET, collaborateur de la SELARL ARMEN, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Octobre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Monsieur Frédéric CHARLON, Conseiller

Monsieur Bernard DELEXTRAT, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur D E

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Michel BUSSIERE, Président, et par M. D E, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu le jugement en date du 19 septembre 2008 par lequel le tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne a :

— dit que l’ensemble des dispositions du cahier des charges du lotissement créé par la commune de Saint-J-de-Monts sur la partie du territoire comprise entre l’avenue de la Forêt, l’avenue des Demoiselles et la plage des Demoiselles, a valeur contractuelle entre les propriétaires des parcelles cadastrées XXX et XXX,

— doit n’y avoir lieu à statuer dans l’attente de l’élaboration par la commune de Saint-J-de-Monts d’un nouveau plan local d’urbanisme et de la mise en concordance du cahier des charges du lotissement avec ce plan local d’urbanisme,

— ordonné la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à la mise en état afin que le conseil de la SCI les Merveilles de Y conclue sur les sept violations alléguées des cahiers des charges,

— débouté la société les Merveilles de Y, la société la Récré, O S Z A et F G de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de K L,

— condamné in solidum la société les Merveilles de Y, la société la Récré, O S Z A et F G aux dépens et à payer à K L la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’appel interjeté contre cette décision par la société les Merveilles Y, la société la Récré, O S Z A et F G le 30 septembre 2008 ;

Vu les conclusions en date du 21 septembre 2010 par lesquelles les appelants demandent :

— de réformer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a ordonné la réouverture des débats,

— de dire que l’ensemble des dispositions du cahier des charges du lotissement créé par la commune de Saint-J-de-Monts sur la partie du territoire comprise entre l’avenue de la Forêt, l’avenue des Demoiselles et la plage des Demoiselles, n’a pas de valeur contractuelle entre les colotis et notamment entre le propriétaire de la parcelle située sur cette commune, cadastrée section XXX et le propriétaire de la parcelle cadastrée section XXX,

— de condamner X C à leur payer la somme de 7.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, de surseoir à statuer l’attente de l’élaboration par la commune de Saint-J-de-Monts d’un nouveau plan local d’urbanisme et de la mise en concordance du cahier des charges du lotissement avec ce plan local d’urbanisme,

— très subsidiairement, de condamner, en application des articles 1134 et 1147 du code civil, K L à indemniser la société les Merveilles de Y des conséquences dommageables qu’aurait pour elle une décision faisant droit en tout ou parte aux demandes présentées par X C et plus généralement à le relever indemne de toutes condamnations tant en principal, frais et accessoires,

— de condamner K L, en application de l’article 1382 du code civil, à les indemniser des conséquences dommageables qu’aurait pour eux une décision faisant droit en tout ou partie aux demandes présentées par X C et plus généralement à le relever indemne de toutes condamnations tant en principal, frais et accessoires,

— avant dire droit, d’ordonner une expertise afin d’évaluer leurs préjudices tenant à la perte de valeur de l’immeuble, du fonds de commerce et de leur outil de travail,

— de condamner K L à leur payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 20 septembre 2010 par lesquelles X C demande :

— de confirmer le jugement du tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne en ce qu’il a retenu le caractère contractuel du cahier des charges,

— de débouter la société les Merveilles de Y, la société la Récré, O S Z A et F G de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens ;

Vu les conclusions en date du 8 octobre 2010 par lesquelles K L demande :

— de surseoir à statuer jusqu’à une décision définitive des juridictions administratives sur le recours exercé par X C à l’encontre de l’arrêté de mise en concordance des cahiers des charges,

— de réformer le jugement en ce qu’il a dit que les dispositions du cahier des charges du lotissement a valeur contractuelle,

— de débouter X C de ses prétentions,

— de confirmer le jugement en ce qu’il déboute la société les Merveilles de Y, la société la Récré, O S Z A et F G de leurs demandes à l’encontre de K L,

— de condamner les appelants in solidum aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature du cahier des charges et ses conséquences

La société civile immobilière les Merveilles de Y, dont O S Z A et F G sont les associés, est propriétaire à Saint-J-de-Monts (Vendée) d’une parcelle cadastrée section XXX, donnée à bail à la société anonyme à responsabilité limitée la Récré.

X C est propriétaire à la commune de Saint-J-de-Monts d’une autre parcelle cadastrée section XXX.

Ces deux parcelles se trouvent dans un lotissement municipal du quartier de la Plage dont les clauses et conditions particulières ont été établies par un cahier des charges approuvé par arrêté du préfet de la Vendée le 26 novembre 1960.

Or il est de principe que le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non par l’autorité publique, et même s’il comporte des règles et servitudes d’intérêt général, revêt un caractère contractuel de sorte que ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues et que, par voie de conséquence et en application de l’alinéa 3 de l’article L.315-2-1 (devenu l’article L.442-9 à compter du 1^er octobre 2007) du code de l’urbanisme, ces droits et obligations contractuels du cahier des charges ne sont pas atteints par la caducité frappant les seules règles d’urbanisme en vertu du premier alinéa du même article.

Par ailleurs l’article L.111-5 du code de l’urbanisme, qui prévoit que la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges ne confère pas à ce dernier un caractère contractuel, trouve à s’appliquer seulement lorsque le cahier des charges reprend des dispositions contenues dans des documents qui en sont distincts et qui préexistent à celui-ci, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque le lotissement du quartier de la Plage est régi uniquement par le cahier des charges de 1960 et que ses clauses qui traitent de règles d’urbanisme ne constituent pas en elles-mêmes un règlement de lotissement ou un document d’urbanisme préexistant.

Cet article 111-5 du code de l’urbanisme n’est donc pas applicable au cahier des charges litigieux de sorte qu’il est sans intérêt pour la solution du litige de rechercher si les colitis ont entendu ou non contractualiser des dispositions d’urbanisme et le jugement du tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne, bien qu’autrement motivé sur ce point, doit être confirmé en ce qu’il retient le caractère contractuel du cahier des charges.

Le jugement sera de même confirmé en ce qu’il rejette la demande de sursis à statuer jusqu’à l’élaboration d’un nouveau plan local d’urbanisme et la mise en concordance du cahier des charges avec ce plan puisque le caractère contractuel du cahier des charges empêche qu’il puisse être modifié par l’autorité publique sauf exception légale prévue par l’article L.442-11 du code de l’urbanisme, lequel ne peut cependant se comprendre qu’au regard de l’article précédent L.442-10, qui autorise certes la modification du cahier des charges par l’autorité compétente mais uniquement lorsqu’une majorité qualifiée de locotis l’a demandé ou accepté, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur les demandes formées par la société les Merveilles de Y, la société la Récré et F G à l’encontre de K L

K L, architecte, avait été chargé le31 janvier 1997 par la société les Merveilles de Y d’une mission de la maîtrise d’oeuvre complète du projet immobilier sur la parcelle XXX et dans ce cadre il devait notamment établir 'les documents de sa compétence nécessaires à la constitution du dossier de la demande de permis de construire'.

Il apparaît que la société les Merveilles de Y et ses associés F G et O Z A connaissaient l’existence du lotissement puisqu’il résulte de la rubrique 'apport en nature’ des statuts de cette personne morale datés du 15 mars 1997 que la parcelle XXX, alors non-construite puisque décrite comme étant une 'parcelle de terrain à bâtir', formait 'le lot n°81 de l’îlot O du lotissement communal de Saint-J-de Monts, régulièrement autorisé par arrêté de Monsieur le Préfet en date du 26 novembre 1960. Le cahier des charges en date du 23 janvier 1961 a été publié le 16 mars 1961".

Or un architecte n’est pas tenu d’informer son cocontractant d’une circonstance dont ce dernier avait connaissance au moment de l’acte prétendument dommageable si bien que les appelants ne sauraient reprocher à faute à K L de ne pas avoir révélé au maître de l’ouvrage une situation que celui-ci connaissait et il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’action en garantie formée à l’encontre de K L.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne le 19 septembre 2008 ;

Y ajoutant :

Déboute la société les Merveilles de Y, la société la Récré, O Z A et F G de leurs demandes à l’encontre de X C et de K L ;

Les condamne in solidum à payer à X C la somme de 2.500 € et à K L la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum aux dépens et admet la SCP Paillé Thibault Clerc et la SCP Tapon Michot au bénéfice du recouvrement direct des dépens dont elles ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,